關(guān)于商品房使用年限，請問商品房使用年限到期后怎么辦?

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• 132****0541

  商品房土地使用年限到期后怎么辦呢?關(guān)于此問題，目前還沒有執(zhí)行的實(shí)例。《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 ”因此商品住宅土地使用年限期滿之后續(xù)期的問題不用擔(dān)心，但是，目前尚無關(guān)于續(xù)期的細(xì)則，是免費(fèi)續(xù)期還是收費(fèi)續(xù)期，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么，都沒有定論。而商業(yè)用地屆滿之后的續(xù)期，則無明確的規(guī)定。

  查看全文↓ 2012-09-20 09:26:14

相關(guān)問題

• 問 商品房使用年限到期后怎么辦
  答

  我國《物權(quán)法》規(guī)定土地使用年限到期后可自動續(xù)期，但國家尚未出臺具體續(xù)期辦法。在目前的實(shí)際操作中，有過渡性辦法（免費(fèi)自動續(xù)期）和重新繳納土地出讓金續(xù)期兩種方式。

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• 問 商品房使用年限到期后怎么辦
  答

  房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的問題，到期后在政府批準(zhǔn)的前提下，作為業(yè)主可以繼續(xù)繳納土地出讓金，而繼續(xù)使用土地。 房屋使用年限 房屋是你的私人財產(chǎn)，享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)。 土地是國家的，一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的(商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年)。 實(shí)際上，現(xiàn)在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因?yàn)槭褂媚晗奘菑膰页鲎寱r開始計算，加上開發(fā)周期，**短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果開發(fā)商再囤積一段時間或者幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，就更短了。我見過的幾個商品房的使用年限分別為38，47，58! 70年后，國家有權(quán)收回土地移作他用，但必須對你的房屋進(jìn)行補(bǔ)償。當(dāng)然你也可以通過補(bǔ)交土地出讓金，繼續(xù)享有土地使用權(quán)。 這個問題是焦點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在國家正在制定新的《物權(quán)法》，其中會有關(guān)于使用年限的條款，到期后收不收土地出讓金，收多少，正在討論，尚無定論。 但是一個原則:官不與民爭! 而且大型住宅區(qū)，政府不會亂來的，不然老百姓還不造反 房屋的產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)歸房屋的所有權(quán)人所有，并沒有期限限制。土地出讓是有年限規(guī)定的，根據(jù)不同的用途有不同的年限。比如，居住用房**高使用年限為70年。但是，這個年限是從開發(fā)商取得這塊地簽訂合同時開始計算的，加上開發(fā)樓盤所耗費(fèi)的時間，在購房者手中余下的土地出讓年限可能會更低。 按照新物權(quán)法的規(guī)定，住宅使用期限滿后將自動續(xù)期。所以不用擔(dān)心土地使用年限到期后，國家會把房屋使用權(quán)收回。自動續(xù)期后，房屋的所有權(quán)人是否需要再交納一定金額，目前還沒有明確規(guī)定。 所以你不用擔(dān)心你的房產(chǎn)權(quán)。

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• 問 商品房使用年限是多少 商品房使用年限到期怎么辦
  答

  商品房使用年限意味著我們對房子的使用期限，商品房使用年限到期是否意味著房子就不是我們購房者的了呢？商品房使用年限到期以后怎么辦，如何面對商品房使用年限到期，成為房屋產(chǎn)權(quán)短的購房者們作為關(guān)心的問題。 商品房使用年限 我國的商品房使用年限是多長?為什么會有40年和70年兩種說法，甚至有的是60多年?商品房土地使用年限到期后怎么辦?到期之后土地會不會被國家直接收回，如果土地被收回，那么土地上附著的房屋怎么辦? 我國是社會主義國家，我國的土地氛圍國有土地和集體土地兩種。集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地?！吨腥A人民共和國憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”集體土地上所建房屋為我們通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”，不屬于商品房。 商品房一般都是建在國有土地上的房屋，商品房的使用年期其實(shí)指的是商品房所在的國有土地的使用年限。國有土地即全民所有的土地，通常與商品房相關(guān)的土地類型包括商業(yè)用地和住宅用地，商業(yè)用地的土地使用權(quán)年限是40年，住宅用地的土地使用年限是70年。這里所說的40年和70年是指開發(fā)商拿地之后開始計算的40年和70年。 從開發(fā)商拿地到開工建設(shè)，再到房屋建成業(yè)主入住，這之間的時間不等，至少需要兩三年時間。也有一些特殊情況，土地被開發(fā)商拍下之后，由于種種原因遲遲未開工，甚至被多次倒手，十幾年過去之后才開始開發(fā)。而這里面耽誤的兩三年或者十幾年都是包含在商品房使用年限的40和70年里的。 商品房土地使用年限到期后怎么辦呢?關(guān)于此問題，目前還沒有執(zhí)行的實(shí)例?！段餀?quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。” 因此商品住宅土地使用年限期滿之后續(xù)期的問題不用擔(dān)心，但是，目前尚無關(guān)于續(xù)期的細(xì)則，是免費(fèi)續(xù)期還是收費(fèi)續(xù)期，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么，都沒有定論。而商業(yè)用地屆滿之后的續(xù)期，則無明確的規(guī)定。

• 問 商品房使用年限是多久 如果商品房土地使用年限到期后怎么辦
  答

  我國的商品房使用年限是多長?為什么會有40年和70年兩種說法，甚至有的是60多年?商品房土地使用年限到期后怎么辦?到期之后土地會不會被國家直接收回，如果土地被收回，那么土地上附著的房屋怎么辦?相信很多購房者都會有這樣的疑問，那么，究竟我們花幾十萬甚至上百萬購買的商品房幾十年后產(chǎn)權(quán)到期應(yīng)該如何處理呢？ 首先，我國是社會主義國家，我國的土地分為國有土地和集體土地兩種。集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地。《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！奔w土地上所建房屋為我們通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”，不屬于商品房。 商品房一般都是建在國有土地上的房屋，商品房的使用年期其實(shí)指的是商品房所在的國有土地的使用年限。國有土地即全民所有的土地，通常與商品房相關(guān)的土地類型包括商業(yè)用地和住宅用地，商業(yè)用地的土地使用權(quán)年限是40年，住宅用地的土地使用年限是70年。這里所說的40年和70年是指開發(fā)商拿地之后開始計算的40年和70年。 從開發(fā)商拿地到開工建設(shè)，再到房屋建成業(yè)主入住，這之間的時間不等，至少需要兩三年時間。也有一些特殊情況，土地被開發(fā)商拍下之后，由于種種原因遲遲未開工，甚至被多次倒手，十幾年過去之后才開始開發(fā)。而這里面耽誤的兩三年或者十幾年都是包含在商品房使用年限的40和70年里的。 商品房土地使用年限到期后怎么辦呢?關(guān)于此問題，目前還沒有執(zhí)行的實(shí)例。《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！? 因此商品住宅土地使用年限期滿之后續(xù)期的問題不用擔(dān)心，但是，目前尚無關(guān)于續(xù)期的細(xì)則，是免費(fèi)續(xù)期還是收費(fèi)續(xù)期，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么，都沒有定論。而商業(yè)用地屆滿之后的續(xù)期，則無明確的規(guī)定。不過如果可以續(xù)期，商品房的質(zhì)量必須滿足居民使用的條件，所以商品房產(chǎn)權(quán)到期后，如果可續(xù)期，有必要由相關(guān)質(zhì)檢部門檢驗(yàn)商品房質(zhì)量是否合格，然后再確定續(xù)期事宜。

• 問 商品房使用年限到期怎么辦 商品房使用年限做了什么規(guī)定
  答

  商品房使用年限規(guī)定 【物權(quán)法149】物權(quán)法第149條釋義 商品房使用年限規(guī)定.jpg 第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期.依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。本條是建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期及土地上房屋及其他不動產(chǎn)歸屬的規(guī)定。 國家通過出讓的方式，使建設(shè)用地使用權(quán)人獲得一定期間內(nèi)利用土地的權(quán)利。建設(shè)用使用權(quán)期間屆滿后，就面臨建設(shè)用地使用權(quán)如何續(xù)期的問題。城『節(jié)房地產(chǎn)管理法21條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同.依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定末獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！蔽餀?quán)法在現(xiàn)行法律的基礎(chǔ)上，作出了符合廣大人民群眾利益的規(guī)定。 根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的**高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年、綜合或者其他用50年。物權(quán)法草案曾經(jīng)根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，對建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期作出了規(guī)定。但是.物權(quán)法草案向全社會征求意見后，一些部門和群眾對建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定提出了不同的意見。有人提出，一幢公寓多戶居住，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，是由住戶個人申請續(xù)期還是業(yè)主委員會統(tǒng)一申請續(xù)期，意見不一致時怎么辦，需要明確。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題，確實(shí)和老百姓的利益息息相關(guān)，應(yīng)當(dāng)保障老百姓安居樂業(yè)，使有恒產(chǎn)者有恒心。如果規(guī)定住宅建設(shè)用地需要申請續(xù)期，要求成千上萬的住戶辦理續(xù)期手續(xù)，不僅難以操作，加重了老百姓的負(fù)擔(dān)，也增加了行政管理的成本，不利于社會的安定。在聽取各方面的意見后，物權(quán)法草案對住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期分別作出了規(guī)定，明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定?！白≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期”的規(guī)定受到了普遍的贊成。同時，有人提出，住戶買房時已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后不應(yīng)再交費(fèi)。有的認(rèn)為，續(xù)期的應(yīng)交少量的土地使用費(fèi)?？紤]到住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)，是關(guān)系到廣大群眾切身利益的問題。絕大多數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限為70年，如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少足夠的科學(xué)依據(jù)，幾十年后，國家富裕了，是否還要收土地使用金，應(yīng)當(dāng)慎重研究，物權(quán)法以不作規(guī)定為宜。而且物權(quán)法不作規(guī)定，也不影響國務(wù)院根據(jù)實(shí)際情況作出相關(guān)的規(guī)定。因此，本條對建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后是否支付土地使用費(fèi)的問題未作規(guī)定。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)沒有采取自動續(xù)期的原則，是因?yàn)榉亲≌ㄔO(shè)用地的使用期限相對比較短，使用用途也各不相同。有的建設(shè)用地使用權(quán)人僅需要在特定的期限內(nèi)使用建設(shè)用地，過了該期限，就沒有使用該土地的必要。因此，不宜將自動續(xù)期作為非住宅建設(shè)用地使用權(quán)適用的一一般原則，是否續(xù)期應(yīng)當(dāng)由建設(shè)用地使用權(quán)人自己決定。根據(jù)本條的規(guī)定，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，按照法律規(guī)定辦理，郎建設(shè)用地使用權(quán)可以在建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前一年申請續(xù)期。只要建設(shè)用地使用權(quán)人提出續(xù)期的要求，出讓人就應(yīng)當(dāng)同意，只有在公共利益需要使用該建設(shè)用地的情況下，出讓人才有權(quán)拒絕建設(shè)用地使用權(quán)人續(xù)期的要求.收回該土地。 那么住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期是否會影響城市規(guī)劃和建設(shè)物權(quán)法第148條規(guī)定，建設(shè)用地使用期問屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)征收的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償。在建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，因?yàn)楣怖嫘枰栈氐?，也可以適用同樣的原則。 關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后建筑物歸屬的問題，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，土地使用權(quán)期間滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。有人提出，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平的原則來確定建筑物等歸屬，而不宜一律規(guī)定歸國家所有?，F(xiàn)實(shí)中也有法律對于非住宅建沒用地使用權(quán)期問屆滿后該土地上的廠房等不動產(chǎn)歸屬的問題已作出了規(guī)定。比如，中外合作經(jīng)營企業(yè)法規(guī)定，中外合作者舉辦合作企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在合作企業(yè)合同中約定“合作企業(yè)終止時財產(chǎn)的歸屬”。因此，對于非住宅建設(shè)用地到期后地上物歸屬的問題，解決的辦法是，有約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定，比如按照BOT合同的約定處理等;沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律規(guī)定辦理。