買房時開發(fā)商的口頭承諾，對開發(fā)商有法律上的約束嗎？

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• 145****1862

  口頭承諾在消費中沒有法律約束力，除非當事人對此口頭承諾進行了錄音（且開庭時對方要承認錄音的真實性），否則，只有將此口頭承諾的條款寫進合同才具有法律約束力。

  查看全文↓ 2012-10-19 10:17:31

相關(guān)問題

• 問 買房的時候開發(fā)商的口頭承諾具有法律效益嗎？
  答

  為了取悅買家并且引誘買家購房，有的發(fā)展商或者銷售人員盡可能會口頭答應(yīng)買家的要求，如可協(xié)商合同附件條款、贈送什么產(chǎn)品、辦理入戶手續(xù)、在哪里建怎樣的配套等等。有些買家聽了銷售人員的口頭承諾就輕易相信交了定金、首期款，但等到發(fā)展商不承認時，買家就無證據(jù)為自己辯護了。而且要注意的是，一些銷售人員的口頭承諾并不是發(fā)展商的意思，等與發(fā)展商理論時，發(fā)展商也不會承認或承擔責任。一定要簽書面的東西啊

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• 問 開發(fā)商買房子時的口頭承諾有法律效益嗎？
  答

  口頭承諾一定要有書面記錄，為了取悅買家并且引誘買家購房，有的發(fā)展商或者銷售人員盡可能會口頭答應(yīng)買家的要求，如可協(xié)商合同附件條款、贈送什么產(chǎn)品、辦理入戶手續(xù)、在哪里建怎樣的配套等等。有些買家聽了銷售人員的口頭承諾就輕易相信交了定金、首期款，但等到發(fā)展商不承認時，買家就無證據(jù)為自己辯護了。而且要注意的是，一些銷售人員的口頭承諾并不是發(fā)展商的意思，等與發(fā)展商理論時，發(fā)展商也不會承認或承擔責任。無論發(fā)展商或銷售人員給出怎樣的口頭承諾，以及與發(fā)展商的口頭約定，都要以書面形式記錄到認購書或合同附件中，并且要求發(fā)展商加蓋公章。只有這樣才能使發(fā)展商為自己的虛假承諾負責，買家的權(quán)益也才能得到保障。

• 問 開發(fā)商的宣傳樓書有法律效力嗎？如何確定《售樓書》內(nèi)容對開發(fā)商的約束力？
  答

  樓書主要做銷售宣傳用，不具有法律效力。為了避免交房時可能產(chǎn)生的糾紛，建議購房者與開發(fā)商協(xié)商將《售樓書》或其他廣告中承諾的有關(guān)內(nèi)容寫進《商品房買賣合同》。 只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》之后，買賣雙方協(xié)商并簽訂《商品房買賣合同》才會有效。

• 問 法律上開發(fā)商交房條件
  答

  觀點一，商品房買賣合同中明確約定了交付條件（同時也需要考慮法律法規(guī)對此的牽制性規(guī)定），開發(fā)商未具備交付條件（即綜合驗收）就進行交付，屬于合同法上的商品有瑕疵，購房人有權(quán)拒絕或要求補充約定。但如果其接受該商品房，則視為其同意變更約定的交付條件。福建省高級人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 案件若干問題的意見》第三十六條規(guī)定：“預(yù)售的商品房未經(jīng)驗收合格，但已實際交付使用，預(yù)購方以預(yù)售交付是房屋不符合合格條件主張實際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持。”觀點二，開發(fā)商在通知交付時未辦理綜合驗收，違反了雙方合同的約定，應(yīng)以實際符合交付條件之日作為交付日期，開發(fā)商承擔逾期交付的違約責任。上海市法院判例認為：商品房不符合交付條件，但已實際交付的，如果出賣人能夠完成辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以符合交付條件之日為交付日，不能完成辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以未交付論。（筆者持此種觀點）實踐中也會出現(xiàn)這種情況，商品房已經(jīng)綜合驗收合格并取得相關(guān)證明文件，購房人在收驗房屋時以商品房存在瑕疵而拒絕接受，這里是不是也存在從約定的交付之日到商品房瑕疵去除之日間的逾期交付而違約的問題呢？關(guān)于此，筆者認為應(yīng)當區(qū)別來看，一種情況是一般的瑕疵屬于商品房質(zhì)量責任的追究問題，購房人可以向開發(fā)商主張商品房的瑕疵擔保責任，可以通過商品房買賣合同中保修條款解決，而不能歸為逾期交付的責任范疇；一種是屬于重大質(zhì)量問題，該瑕疵足以突破綜合驗收證明文件的“公信力”，基于此，實踐中往往需要第三方即國家質(zhì)量監(jiān)督部門的評估和測評。此時，購房人則有權(quán)拒絕接受房屋，開發(fā)商應(yīng)當承擔逾期交房的違約責任。

• 問 在買房前開發(fā)商承諾小區(qū)會有**配套，但是現(xiàn)在實現(xiàn)不了，要怎么辦？
  答

  為配合商品房的銷售，發(fā)展商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實際是構(gòu)成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。對于發(fā)展商作出的種種承諾，一定要在補充協(xié)議中予以落實，并明確發(fā)展商違反該約定的違約責任。