在什么情況下，開發(fā)商對(duì)延期交房有免責(zé)事由？

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• 134****9796

  情況一，因出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力或者當(dāng)事人在合同里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，并且開發(fā)商及時(shí)履行了告知義務(wù)，是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。其中不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。在常先生的案例中，開發(fā)商把規(guī)劃部門延遲驗(yàn)收作為不可抗力是值得商榷的。情況二，是購房者違約在先，如提出一些原合同中沒有約定的特殊要求或沒能按時(shí)付款，致使開發(fā)商在合同約定的時(shí)間拒絕將符合交房條件的房屋交給購房者，這種情況開發(fā)商是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。情況三，如果是購房者主觀上認(rèn)為房屋或小區(qū)的環(huán)境不具備交付的條件而拒絕收房，實(shí)際開發(fā)商已具備合同約定的交房條件，取得了《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，這種原因致使購房者延期收房，不能認(rèn)為是開發(fā)商逾期交房。

  查看全文↓ 2012-10-23 14:56:31

相關(guān)問題

• 問 哪些情況下開發(fā)商延期交房可以免責(zé)
  答

  延期交房很麻煩！要做好以下幾點(diǎn)準(zhǔn)備。1。是了解延期交房的真正原因，天然氣沒有通，一般不會(huì)成為延期交房的真正原因，可到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地觀察，看房屋及室外環(huán)境是否已經(jīng)完工。如果是開發(fā)商銷售不理想，導(dǎo)致資金回籠困難，資金鏈斷裂是最可怕的事，意味著開發(fā)商已經(jīng)不具備在一定時(shí)間內(nèi)交房的能力。2。保存好相關(guān)的證明材料，如合同，交款收據(jù)，延期交房的正式通知，并請(qǐng)開發(fā)商確認(rèn)一下合同中有關(guān)違約賠償?shù)臈l款。3。及時(shí)跟蹤事態(tài)發(fā)展，如系開發(fā)商資金鏈斷裂或者嚴(yán)重質(zhì)量問題使交房延期，則要馬上采取法律措施，以申請(qǐng)保全的方法來保護(hù)自己的利益。

• 問 什么是延期交房，哪些情況下開發(fā)商延期交房可以免責(zé)？
  答

  林艷華律師回復(fù)：法律規(guī)定的不可抗力是指不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀現(xiàn)象，如戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等。只有符合法律規(guī)定的不可抗力的要件，開發(fā)商才能免除延期交房的違約責(zé)任。

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• 問 哪些情況下逾期交房開發(fā)商可以免責(zé)？
  答

  (一)由于政府行為引起的逾期交房。首先，政府行為如是基于社會(huì)公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。其次政府規(guī)劃調(diào)整，則應(yīng)考慮為情事變更因素，這些因素開發(fā)商不可控，應(yīng)依公平責(zé)任原則，允許開發(fā)商進(jìn)行合同變更或者解除合同?！　〉钦袨槿缡腔诘谌说倪^錯(cuò)做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責(zé)令其改正的期間，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。　　(二)因自然現(xiàn)象引起的逾期交房。如果開發(fā)商辯稱，由于暴風(fēng)雪、大雨、洪水等原因，導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行，此時(shí)，應(yīng)從以下三個(gè)方面認(rèn)定是否屬于不可抗力：　　1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見，如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力?！　?、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決。如果該自然現(xiàn)象是開發(fā)商不能解決的，就應(yīng)該認(rèn)定為不可抗力;如果自然現(xiàn)象是開發(fā)商可以解決的，例如從來不下雪的地方下雪了，但是降雪量在其他地方不會(huì)造成影響，因此是屬于可以解決的，就不能認(rèn)定為不可抗力?！　?、該自然現(xiàn)象是否足以導(dǎo)致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。法院在審理案件時(shí)應(yīng)結(jié)合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構(gòu)成不可抗力進(jìn)行認(rèn)定?！　?三)拆遷不暢等社會(huì)事件。開發(fā)商經(jīng)常辯稱由于“釘子戶”導(dǎo)致拆遷不能如期進(jìn)行進(jìn)而逾期交房。我們認(rèn)為，如果是開發(fā)商原因引起的拆遷不暢，就不能構(gòu)成不可抗力。雖然強(qiáng)制拆遷屬于政府或法院的職務(wù)行為，開發(fā)商無法控制，但對(duì)于拆遷安置問題與房屋交付屬不同的法律關(guān)系，不應(yīng)免除其違約責(zé)任?！　?四)建筑工程安全事故等突發(fā)事件。我們認(rèn)為，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)以自己或第三人的過錯(cuò)或過失行為來抗辯違約責(zé)任，此種情況導(dǎo)致工程延期竣工交付，不應(yīng)當(dāng)免除逾期責(zé)任。　　**后還要提醒購房者注意，如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，而開發(fā)商沒有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購房者，或者開發(fā)商延期交房后發(fā)生不可抗力的，同樣要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

• 問 什么情況下就算開發(fā)商逾期交房了？
  答

  一切按照你們的合同約定時(shí)間來。過了期限就算逾期了。

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• 問 請(qǐng)問在什么情況下開發(fā)商自行銷售？
  答

  開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)擁有下面五個(gè)證件：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證。否則，屬于違法銷售。

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