商品房買賣合同中未約定車庫門高度如何處理？

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• 145****4209

  《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計”。張先生與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中未對車庫進門口高度進行約定，該車庫未約定的各項技術(shù)指標應(yīng)以批準的規(guī)劃設(shè)計方案為準。
  開發(fā)商交付車庫時，張先生應(yīng)查驗車庫進門高度是否與批準的規(guī)劃設(shè)計方案相符。如果車庫進門口高度與批準的規(guī)劃設(shè)計方案相符，開發(fā)商不應(yīng)為越野車無法進出車庫承擔責任，張先生可與開發(fā)商協(xié)商，尋求妥善的解決方法；
  如果開發(fā)商在出賣車庫后擅自變更了規(guī)劃設(shè)計，造成車庫門高度減少，影響越野車無法進出車庫，張先生可依據(jù)簽定的《商品房買賣合同》第十二條的約定進行處理。

  查看全文↓ 2012-12-01 12:06:43

相關(guān)問題

• 問 不小心弄丟商品房買賣合同，該如何處理呢？
  答

  暈,找錯人了,您們的商品房買賣應(yīng)是律師處給您; 您在付款時是付了律師費的,雖然表面上律師是房產(chǎn)商的,實質(zhì)是您付款請的,直接找當事律師機構(gòu),您才是他們的客戶,他們必須無條件為您服務(wù)。

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• 問 商品房買賣合同中約定的定金能夠退嗎？
  答

  正式購房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。一般來說，我們在簽訂認購書或意向書時約定交付定金作為簽訂正式合同的擔保，這種定金就是立約定金。如果因一方原因?qū)е聸]有簽訂正式的商品房買賣合同，應(yīng)當適用定金罰則。也就是說，購房者交了定金但又不想買房，那么開發(fā)商可以不退定金。如果開發(fā)商收了定金但不賣房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，購房者可以要求退還定金。所謂不可歸責于當事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準等第三方原因或當事人不能協(xié)商一致的商品房買賣合同條款并未在房屋認購書或意向書中約定的情況等等。這里提醒購房者，如果能證明開發(fā)商不賣房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń?，還可以主張開發(fā)商賠償損失。

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• 問 商品房買賣中的定金如何處理 商品房買賣中的定金要多少
  答

  1.區(qū)分定金與訂金。在購買商品房的過程中，買受人(購房者) 與出賣者(開發(fā)商)未訂立《商品房買賣合同》前，一般出賣人會要求買受人與之簽訂《房屋認購書》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。 定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余;三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金;四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金;五為違約定金，指作為合同履行擔保的定金。我國定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式。在《合同法》上是承擔違約責任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，具有擔保合同履行的性質(zhì)。定金適用的基本規(guī)則是：《擔保法》第89條：當事人可以約定—方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務(wù)的無權(quán)要求返還定金;收受定令的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：(1)合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回;(2) 合同不履行時，適用定余罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回;按受方違約的，應(yīng)雙倍返還。 一般情況下,訂金視作預(yù)付款。出現(xiàn)違約事項時，也不能適用訂金規(guī)則進行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時,應(yīng)當承擔返還預(yù)付款、賠償損失等違約責任。對于訂金的約定，《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第118條規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持?！渡唐贩夸N售管理辦法》(2001年6 月1日起施行)第22條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受方返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。 2.在房屋買賣認購書中約定的“定金”。 《**高人民法院關(guān)于審理商品房頭賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第4條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同” 的，出賣人可以不退還定金。但是,如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

• 問 商品房買賣合同約定可以是口頭約定嗎？
  答

  合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭 形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。 當事人約定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。”《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2007修正)》第四十一條規(guī)定：“房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得的方式?！?根據(jù)上述規(guī)定，房屋買賣應(yīng)當訂立書面的轉(zhuǎn)讓合同。但是《城市房地產(chǎn) 管理法》是管理性的法規(guī)而非效力性的法規(guī)，若買賣雙方就房屋買賣達成口 頭約定，只要該約定具體明確，體現(xiàn)了雙方共同真實的意思表示并得到實際 履行，即便該約定是口頭約定，只要約定不違反法律的強制性規(guī)定，該口頭 約定就合法有效。

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• 問 商品房買賣合同約定可以是口頭約定嗎？
  答

  合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭 形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。 當事人約定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。”《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2007修正)》第四十一條規(guī)定：“房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得的方式?！?根據(jù)上述規(guī)定，房屋買賣應(yīng)當訂立書面的轉(zhuǎn)讓合同。但是《城市房地產(chǎn) 管理法》是管理性的法規(guī)而非效力性的法規(guī)，若買賣雙方就房屋買賣達成口 頭約定，只要該約定具體明確，體現(xiàn)了雙方共同真實的意思表示并得到實際 履行，即便該約定是口頭約定，只要約定不違反法律的強制性規(guī)定，該口頭 約定就合法有效。

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