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二手房“轉(zhuǎn)按揭”注意事項(xiàng)有哪些？

138****9041 | 2012-12-15 11:22:25

已有6個(gè)回答

  • 158****9167

    合同約定是否明確　　　　二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然無(wú)需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時(shí)間位于交易流程的**后環(huán)節(jié)，買(mǎi)方可預(yù)留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣(mài)方履行交房義務(wù)的主動(dòng)性。房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書(shū)，將交房中完成的事項(xiàng)寫(xiě)入其中，以書(shū)面形式確認(rèn)雙方對(duì)于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。特別是某些交房事項(xiàng)(如維修基金更名、戶口遷出等)無(wú)法按期完成時(shí)，更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書(shū)，將未完成事項(xiàng)以及何時(shí)完成寫(xiě)入其中，以便將來(lái)如期如約履行。

    查看全文↓ 2012-12-15 11:23:55
  • 144****9015

    戶口問(wèn)題　　　　按照通常的交易習(xí)慣，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于暫無(wú)能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣(mài)方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間。對(duì)于這類(lèi)情況，雙方應(yīng)書(shū)面約定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，因此買(mǎi)方對(duì)戶口延遲問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度?！　?/span>

    查看全文↓ 2012-12-15 11:23:49
  • 152****4520

    維修基金余額的結(jié)算與更名　　買(mǎi)賣(mài)雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過(guò)于籠統(tǒng)，只寫(xiě)“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣(mài)方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買(mǎi)賣(mài)合同中約定不明確，賣(mài)方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買(mǎi)方自行繳付;而買(mǎi)方也可以認(rèn)為，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買(mǎi)方名下?！　∫虼?，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額?！∷㈦?、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用　　這類(lèi)糾紛在房屋買(mǎi)賣(mài)中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買(mǎi)方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣(mài)方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無(wú)，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)數(shù)額不大，但買(mǎi)方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可?！　　　》课莞綄僭O(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收　　一般來(lái)講，買(mǎi)方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

    查看全文↓ 2012-12-15 11:23:39
  • 158****7506

    房屋本身狀況　　用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍;　　房屋權(quán)屬是否存有爭(zhēng)議;　　房屋是否為共有，出賣(mài)人未經(jīng)共有權(quán)人同意;　　房屋是否已出租他人，出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的;　　房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的;　　　是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;　　　交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。

    查看全文↓ 2012-12-15 11:23:21
  • 136****7998

    避免中介公司的暗箱操作　　其一，某些中介以個(gè)人買(mǎi)房名義現(xiàn)金收購(gòu)業(yè)主房屋，利用收購(gòu)的形式賺取不正當(dāng)差價(jià);另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實(shí)際上如果中介公司在銷(xiāo)售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)(尚未過(guò)戶)從事不法活動(dòng)，業(yè)主仍然脫不了干系?！　∑涠?，當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨(dú)家***協(xié)議時(shí)，協(xié)議中可能存在“霸王條款”，主要是在***協(xié)議中無(wú)***銷(xiāo)售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過(guò)該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。　　其三，在交易過(guò)程中，大部分情況下，所有費(fèi)用都須買(mǎi)方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買(mǎi)方在交易過(guò)程中需要交納的費(fèi)用，只告知買(mǎi)方全部買(mǎi)下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價(jià)款，實(shí)際上所謂的“全包價(jià)”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。

    查看全文↓ 2012-12-15 11:22:54
  • 132****7865

    以雙方均有按揭為例，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的操作流程。　　　　第一步，確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效。　　　　第二步，產(chǎn)權(quán)查詢(xún)。持房產(chǎn)證，到房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)其是否具有上市資格，是真是偽，有沒(méi)有其他債權(quán)關(guān)系?！　　　∪缓笕ノ飿I(yè)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)業(yè)主進(jìn)行家訪，確認(rèn)其房屋的真實(shí)情況，業(yè)主的共有人是否同意出售，在房屋中租住的人是否愿意搬出。　　　　然后在現(xiàn)場(chǎng)拍兩張照片，一張為樓體全景，一張為帶門(mén)牌號(hào)的房屋照片?！　　　≡谛^(qū)物業(yè)公司了解物業(yè)欠費(fèi)情況?！　　　〉谌?，到公證處進(jìn)行公證，公證內(nèi)容為買(mǎi)賣(mài)雙方委托開(kāi)太辦理相關(guān)手續(xù)?！　　　〉谒牟?，從銀行為買(mǎi)方申請(qǐng)貸款，買(mǎi)方應(yīng)準(zhǔn)備相應(yīng)的文件?！　　　〉谖宀剑话阍趦商靸?nèi)貸款將獲得批準(zhǔn)。這時(shí)候，將建立一個(gè)資金監(jiān)管賬號(hào)，要求買(mǎi)方將**款打入該賬號(hào)，再將銀行的貸款打入該賬號(hào)?！　　　〉诹?，在北京住房公積金管理中心擔(dān)保中心、銀行三方共同認(rèn)可的前提下，將資金監(jiān)管賬號(hào)里的資金為賣(mài)方完成提前還款手續(xù)，解除抵押登記，拿出房產(chǎn)證，并在房產(chǎn)交易中心為雙方辦理過(guò)戶手續(xù)，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移?！　　　〉谄卟剑奄Y金監(jiān)管賬號(hào)里的剩余房款結(jié)算給賣(mài)房人，同時(shí)為買(mǎi)房人做抵押登記。

    查看全文↓ 2012-12-15 11:22:36
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相關(guān)問(wèn)題

  • 答

    二手房轉(zhuǎn)按揭貸款需要遵循一定的程序。因?yàn)樯婕暗饺嚼?，所以其辦理程序相對(duì)復(fù)雜。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，辦理程序主要包括： 1、購(gòu)房人與售房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或房屋買(mǎi)賣(mài)合同; 2、符合條件的購(gòu)房人向貸款銀行提出借款申請(qǐng)，并提供有關(guān)證明材料; 3、買(mǎi)賣(mài)雙方到貸款銀行指定(認(rèn)可)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評(píng)估; 4、 律師事務(wù)所對(duì)借款人的資信證明材料和評(píng)估報(bào)告進(jìn)行鑒證、調(diào)查、分析，出具《法律意見(jiàn)書(shū)》; 5、 貸款銀行進(jìn)行審批，通知借款申請(qǐng)人是否同意貸款; 6、買(mǎi)賣(mài)雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶后，借款人到銀行辦理貸款手續(xù); 7、購(gòu)房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同; 8、買(mǎi)賣(mài)雙方將過(guò)戶后的房屋所有權(quán)證送交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù); 9、 借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款合同劃付資金; 10、借款人按月還款;

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  • 答

    二手房按揭貸款合同應(yīng)注意：1、購(gòu)房人決定簽約之前，應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商指定的合作銀行，咨詢(xún)自己是否滿足辦理貸款的條件。以免盲目簽約后貸款不能獲得批準(zhǔn)造成退房困難。2、買(mǎi)賣(mài)雙方都需要帶上基本的證件原件和復(fù)印件。分別是：買(mǎi)賣(mài)夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證買(mǎi)方的收入證明、銀行流水、無(wú)房證明或首套房證明，**款打款憑證，在貸款行開(kāi)立好的還款卡，購(gòu)房合同、房產(chǎn)證復(fù)印件及原件，有房產(chǎn)中介參與的，還需提供三方協(xié)議，賣(mài)方在貸款行開(kāi)立的收款卡，銀行信貸員進(jìn)行核對(duì)審驗(yàn)和復(fù)印。3.一定要采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本。按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫(xiě)，千萬(wàn)不能馬虎。有些地區(qū)實(shí)行網(wǎng)簽，網(wǎng)簽時(shí)也該對(duì)合同內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)核實(shí)。4.購(gòu)房合同要只約定**款支付時(shí)間及辦理貸款付余款。盡量不要約定貸款到位時(shí)間（貸款由按揭銀行打到開(kāi)發(fā)商賬戶上），否則購(gòu)房人可能由于自身以外的原因承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任。5.較好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本。買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。以減少不必要的損失。6.信貸員和買(mǎi)賣(mài)雙方分別合影拍照。7.面積確認(rèn)及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。8.一定要講究房屋買(mǎi)賣(mài)的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。另外，買(mǎi)房簽合同注意，對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自己的修改意見(jiàn)，進(jìn)行協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無(wú)法形成合意的話，合同就無(wú)法成立。而且就您關(guān)心的問(wèn)題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過(guò)程當(dāng)中，任何一方都無(wú)權(quán)強(qiáng)制對(duì)方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。

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  • 答

    按揭貸款的具體情況，請(qǐng)參照下面：貸款條件1、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；3、具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；4、能夠支付不低于購(gòu)房全部?jī)r(jià)款后防務(wù)評(píng)估價(jià)50%的首期付款；5、同意以所購(gòu)房屋作為抵押物，或提供貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或有具備擔(dān)保資格和足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；6、貸款行規(guī)定的其他條件。貸款額度、期限和利率二手房按揭貸款通常**高額度不超過(guò)所購(gòu)房屋價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的50%。貸款期限不超過(guò)15年減去房屋已使用年限，**長(zhǎng)不超過(guò)20年減去房屋已使用年限。貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率。申辦程序1、借款人提出貸款書(shū)面申請(qǐng)并提供一下資料：（1）買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的經(jīng)過(guò)有權(quán)部門(mén)簽定的房屋交易合同；（2）所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件及房屋共有人同意出售的文件；（3）借款人家庭財(cái)產(chǎn)證明和收入證明（包括由工作單位出具的個(gè)人收入證明、哪稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等）；（4）借款人合法有效的身份證明（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）及婚姻狀況證明；（5）借款人及共有人同意以所購(gòu)房屋作抵押的文件。2、買(mǎi)賣(mài)雙方在貸款行開(kāi)立賬戶，購(gòu)房者將首期購(gòu)房款足額存入貸款行指定的賬戶。3、經(jīng)貸款行調(diào)查、審查和審批后，借款人與貸款行簽訂借款合同和《劃款扣款授權(quán)書(shū)》。4、辦理房屋過(guò)戶、保險(xiǎn)、公證和抵押登記手續(xù)。5、移交產(chǎn)權(quán)證明。借款人將已辦妥抵押登記手續(xù)的房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證和所購(gòu)房屋的保險(xiǎn)單（正本），一并交貸款行抵押。6、劃付貸款。在上述手續(xù)辦理完畢后，貸款行將貸款劃入借款人在貸款行開(kāi)立的賬戶內(nèi)，再根據(jù)《劃款扣款授權(quán)書(shū)》的授權(quán)，將貸款一次性從借款人賬戶劃入售房者賬號(hào)。

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  • 答

    購(gòu)買(mǎi)二手房在簽合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意到的細(xì)節(jié)有：1、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。3、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。4、土地情況是否清晰二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限。5、明確違約責(zé)任說(shuō)明、明確解決爭(zhēng)議的方式寫(xiě)明如違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金的計(jì)算與給付；在什么情況下可免責(zé)；擔(dān)保的形式等。

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    二手房交易的環(huán)節(jié)較多，手續(xù)也較復(fù)雜，涉及到的資料更是繁多，所以就需要注意很多問(wèn)題，以免一不小心就掉入陷阱，或者陷入糾紛。那么，在交易過(guò)程中，買(mǎi)方具體應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？現(xiàn)在就讓小編一一為大家講解吧。一、仔細(xì)查看中介公司證件一些小中介或黑中介利用買(mǎi)方法律知識(shí)的欠缺和安全意識(shí)的淡薄欺騙買(mǎi)方，所以買(mǎi)方就需要仔細(xì)查看中介公司的證件，以此來(lái)判定它是否正規(guī)，降低自己受騙的可能性。一般來(lái)說(shuō)買(mǎi)方應(yīng)該要查看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證書(shū)、稅務(wù)登記證、機(jī)構(gòu)代碼證以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證，只有在中介公司具備這些證件時(shí)，才能在與中介公司產(chǎn)生糾紛時(shí)，到工商部門(mén)或房管部門(mén)投訴。

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