西寧商品房，經(jīng)濟適用房 和房改房三種房產(chǎn)證有何異同？

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• 147****2826

  普通商品房、經(jīng)濟適用房、房改房。這三種產(chǎn)權(quán)證書在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的，都是購房者擁有房屋所有權(quán)的合法書面憑證，其財產(chǎn)權(quán)利受國家相應(yīng)法律法規(guī)的保護和規(guī)范。但是在使用和交易方面有著一定的區(qū)分。

  查看全文↓ 2012-12-20 15:46:48
• 147****6070

  一、商品房。完整的房屋所有權(quán)包括四個部分：房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書擁有全部的這四項權(quán)利，在不違反法律規(guī)定的情況下，可以自由的轉(zhuǎn)讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有，購買人除稅費外不需要交其他的費用?！　《?、經(jīng)濟適用房。國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟適用房價格低的主要原因。根據(jù)北京市的規(guī)定：職工個人購買的經(jīng)濟適用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經(jīng)濟適用房在出售時，購買人要按經(jīng)濟適用房所在地標定地價的10%交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3%交納。這樣，在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，購買人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。　　三、房改房。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價購買的產(chǎn)權(quán)證(下簡稱成本價)和按標準價購買的產(chǎn)權(quán)證(下簡稱標準價)?！　〕杀緝r的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在收益權(quán)上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定，成本價的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式：1.直接上市進行交易，由購買人補交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。按照這種方式的話，房屋售價每平方米超過4000元以上的部分，產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進行收益分成，具體是每平方米在4000至5000元的部分，80%歸個人所有，20%歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；每平方米5000元以上的部分，50%歸個人，50%歸原產(chǎn)權(quán)單位。2.產(chǎn)權(quán)人先將成本價房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰?，具體操作是由評估部門對房屋進行評估，然后按照市場評估價的3%到房管部門補交土地出讓金，再憑補交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣，成本價產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了，這種情況下，售房款除稅費外，收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。

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相關(guān)問題

• 問 經(jīng)濟適用房是房改房嗎? 房改房和經(jīng)濟適用房和商品房有什么區(qū)別
  答

  現(xiàn)在房價上漲得非?？?，價格也非常高，很多人都在尋求一種優(yōu)惠的政策購買房屋，申請購買經(jīng)濟適用房和房改房的用戶就變得更多了，那么經(jīng)濟適用房是什么意思，和房改房有什么區(qū)別呢？經(jīng)濟適用房是什么意思？1、所謂適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的國宅政策稱為廉租房。2、經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它是根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的，是由國家統(tǒng)一下達計劃、用地實行由地方政府行政劃撥方式，免收土地出讓金、對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收、出售價格按保微利的原則確定的，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。3、經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟適用房。4、隨著時代的發(fā)展，經(jīng)濟適用房的適用性也會發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量。因而經(jīng)濟適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質(zhì)量上要通過精心規(guī)劃、精心設(shè)計和精心施工，使經(jīng)濟適用住房的建設(shè)達到；標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美。那么經(jīng)濟適用房和房改房又有什么區(qū)別呢？1、經(jīng)適房是政府照顧低收入群體，建設(shè)的一種保障性住房。申請經(jīng)適房需要滿足政府規(guī)定的相關(guān)標準。

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• 問 經(jīng)濟適用房、房改房和商品房的區(qū)別
  答

  經(jīng)濟適用房與房改房、商品房的區(qū)別一、經(jīng)濟適用住房是什么產(chǎn)權(quán)？與房改房、商品房的產(chǎn)權(quán)有何不同？ 居民個人購買的經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)歸個人，產(chǎn)權(quán)分四個部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。與房改房、商品房相比，經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。 房改房上市后收益的94％歸出售人所有。上市出售后，每平方米在4000元（含）以下的，全部歸個人；每平方米在4000至5000元的部分，80％歸個人所有，20％歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；每平方米5000元以上的部分，和原產(chǎn)權(quán)單位五五分成；買方補交3％的土地出讓金。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有。 經(jīng)濟適用房上市后，收益同樣全部歸個人所有，所不同的只是在出售時，新的購房人要按經(jīng)濟適用住房所在地標定地價的10％交 納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。在標定地價明確前，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。這 樣，購買人就可按商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記。二、經(jīng)濟適用住房可以上市嗎？ 根據(jù)北京市人民政府令〔1999〕第40號令規(guī)定和京房地字〔1999〕 第1077號文件規(guī)定，職工個人購買的經(jīng)濟適用住房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職 工個人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書即房屋所有權(quán)證、土地使用證的， 可依法進入二級市場上市交易。上市后，收益全部歸個人。三、購買經(jīng)濟適用房要花多少錢？ 購買一套經(jīng)濟適用房費用由以下三部分組成：（一）房價款：每平方米（建筑面積）售價×建筑面積。（二）稅費： 1、在交易過程中： ①契稅：買方繳納房價款的4％；建筑面積在120平方米以下的 減半交，即交2％。 ②買賣手續(xù)費：120平方米以下（含120平方米）的，每套250 元；120平方米以上的，每套500元。 ③印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.5％。 ④公共維修基金：購房款的2％。 2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中： ①登記費：每建筑平方米0.3元。 ②房屋所有權(quán)工本費：每證收費4元。 ③印花稅：每件5元。（三）物業(yè)管理費：按《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服 務(wù)收費暫行辦法（試行）》（京價房字＜2000＞第163號）統(tǒng)一收 取。 四、購買經(jīng)濟適用住房該辦哪些手續(xù)？ 根據(jù)北京市人民政府辦公室廳京政辦發(fā)〔1999〕4號文件，開發(fā) 建設(shè)單位預售經(jīng)濟適用房應(yīng)當?shù)绞袊临Y源和房屋管理局辦理《北 京市經(jīng)濟適用住房銷售許可證》，開發(fā)商銷售經(jīng)濟適用房，實行政 府限價的政策，開發(fā)建設(shè)單位只可在**高限價以內(nèi)調(diào)整不同樓層和 朝向房屋的價格。具體的程序是： ①居民購買經(jīng)濟適用住房，憑所在單位或有關(guān)部門出具的家庭 年收入在6萬元以下的證明文件、本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民 身份證，到開發(fā)建設(shè)單位辦理購房手續(xù)。 ②需要貸款的，由購買人憑登記后的經(jīng)濟適用住房預售（買賣） 合同，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)， 房屋土地管理部門應(yīng)在登記后的15個工作日內(nèi)辦理完抵押登記手 續(xù)。 ③買賣雙方在房屋交付使用后的30個工作日之內(nèi)，到建設(shè)項目 所在地的房屋土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，辦理房地權(quán)屬證件。 其中，購買本單位利用自用土地建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，由該單位統(tǒng) 一到房屋土地管理部門辦理上述手續(xù)。 五、購買經(jīng)濟適用房付款方式如何？ 根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)〔1998〕第54號文件，預售 期房的付款辦法由買賣雙方商定，但在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前， 開發(fā)建設(shè)單位累計收取的購房款總額不得超過總房價款的95％，待 購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證以后，一次結(jié)清房款。 目前，有以下幾種付款方式：一次性付清、公積金貸款、商業(yè) 貸款和組合貸款，購房人可以根據(jù)自己的實際情況選擇付款方式。 購房人可以到北京市住房資金管理中心和各商業(yè)銀行申請購買經(jīng)濟 適用住房貸款。

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• 問 經(jīng)濟適用房和商品房有何區(qū)別？
  答

  你好！ 經(jīng)濟適用住房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。 經(jīng)濟適用住房和普通商品住宅的區(qū)別： 1、經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)對象是符合條件的中低收入家庭。普通商品住宅的供應(yīng)對象主要是非中低收入家庭和其他有購買力的家庭。 2、經(jīng)濟適用住房一般是由政府直接組織建設(shè)，或者按照政府組織、企業(yè)市場運作的方式，實行項目法人招投標，選擇符合條件的開發(fā)商建設(shè)。普通商品住宅則必須由市場運作方式建設(shè)。 3、經(jīng)濟適用住房的土地由政府依法以行政劃撥方式供應(yīng)，普通商品住宅土地嚴格按“招拍掛”的有關(guān)規(guī)定，通過市場競爭的方式供應(yīng)。 4、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和銷售中的規(guī)費可以依法減免。普通商品住宅建設(shè)和銷售中的規(guī)費不能減免。 5、經(jīng)濟適用住房的銷售價格是由政府定價。普通商品住宅的價格是由開發(fā)商按市場的價值規(guī)律定價。 6、經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)對象按規(guī)定程序，采取群眾評議、社會監(jiān)督、政府核準相結(jié)合的原則確定。普通商品住宅的供應(yīng)對象為所有具有購買力的家庭和人員。 7、經(jīng)濟適用住房面向中低收入家庭，具有社會保障性質(zhì)，是政策性住房。而普通商品住宅為非政策性住房。 另外。劃撥用地也不是可以隨時收回的。和出讓土地一樣要補償，只是不能隨便轉(zhuǎn)讓，補償標準不一樣。

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• 問 經(jīng)濟適用房，房改房，商品房的區(qū)別
  答

  存量房 是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。商品房 是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。經(jīng)濟適用住房 是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。二手房 是指業(yè)主已經(jīng)在房地產(chǎn)市場上購買后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允許上市交易的二手公房、經(jīng)濟適用房。二手房：二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。房改房已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。解困房是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。集資房 一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。

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• 問 經(jīng)濟適用房同商品房有何區(qū)別?
  答

  經(jīng)濟適用房同商品房是完全不同的，主要體現(xiàn)在其性質(zhì)、價值和購買對象上。 第一，根據(jù)我國《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第2條的規(guī)定可知，經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品房。經(jīng)濟適用房是嚴格受國家政策控制的，其規(guī)定的種種優(yōu)惠只能由市、縣人民政府規(guī)定的特定對象所享有。而商品房是可以隨便自由買賣，房屋價格等也不受政府政策的限制。同時，根據(jù)該辦法第26條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售；出售時，應(yīng)當按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益，具體年限和比例由市、縣人民政府確定。個人購買的經(jīng)濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經(jīng)營。而且經(jīng)濟適用房的出讓、出租也受一定的限制。 第二，我國《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第9條特別規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求，合理布局，實行行政劃撥方式供應(yīng)。嚴禁以經(jīng)濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開發(fā)?！?