西安哪些公有住房屬于房改政策規(guī)定的出售范圍？

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• 158****3275

  凡建國(guó)后竣工的獨(dú)用成套多層和高層公有住房，獨(dú)用成套公有老公寓住房，獨(dú)用成套公有新式里弄住房，均可向住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或同住成年人出售。

  查看全文↓ 2012-12-21 17:03:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 公有住房出售包括哪些范圍？
  答

  公房（公有住房、公產(chǎn)住宅）是指由政府和國(guó)有企、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。公房的大量存在是由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行住房福利化的結(jié)果。在住房貨幣化改革過(guò)程中，公房出售，租金提升已成趨勢(shì)，但今后國(guó)家仍將興建廉價(jià)公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，產(chǎn)權(quán)即歸私人所有，即成為所謂“房改房”。 這里所說(shuō)的公房不包括在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及中央在京企事業(yè)單位職工已購(gòu)公有住房。 公有住房的出售政府和國(guó)有企、事業(yè)單位投資興建的住宅，向職工、居民個(gè)人出售的房改措施。

• 問(wèn) 公有住房房改政策是怎樣的
  答

  一般情況下，開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)到房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記，由登記部門通知房地產(chǎn)測(cè)繪部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，待勘測(cè)數(shù)據(jù)確定后，權(quán)屬管理部門需要通知土地管理部門**后核定地價(jià)，還要審核該項(xiàng)目是否按規(guī)劃批準(zhǔn)的用途使用土地、是否按規(guī)劃的面積建房、地價(jià)款**終繳納的情況以及拆遷安置結(jié)案情況等。只有在上述內(nèi)容全部審核無(wú)誤后，才能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋所有權(quán)證，即俗稱開發(fā)商的“大產(chǎn)權(quán)”。開發(fā)商在取得大產(chǎn)權(quán)證后，才能辦理買房人的房屋產(chǎn)權(quán)證，即小產(chǎn)權(quán)證。通常，購(gòu)房者在辦理“小產(chǎn)權(quán)”時(shí)，開發(fā)商應(yīng)履行協(xié)助的義務(wù)，告知購(gòu)房者應(yīng)準(zhǔn)備哪些申請(qǐng)的材料，購(gòu)房者亦可以在當(dāng)?shù)氐墓俜骄W(wǎng)站上查詢申領(lǐng)房屋所有權(quán)所需的材料。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第27條規(guī)定：“登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人（申請(qǐng)人）的申請(qǐng)進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。”因此，購(gòu)房者在申請(qǐng)材料齊全的情況下，一般30日內(nèi)就可以申領(lǐng)到房屋的權(quán)屬證書，即上面所述的“小產(chǎn)權(quán)”。

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• 問(wèn) 哪些公有住房可以出售？
  答

  （1）鋼混、磚混和非別墅式磚木結(jié)構(gòu)的成套住房，包括成套的平房和二層樓住房；（2）非成套鋼混、磚混結(jié)構(gòu)的公有住房(不包括杭房局［1995］40號(hào)文規(guī)定暫緩出售的延安路等十個(gè)路段內(nèi)的臨街底層住宅)；（3）在核定拆遷用地范圍后，被拆遷人未簽定協(xié)議且房屋未拆除之前的非成套簡(jiǎn)易磚混、磚木、木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)及其他暫緩出售的公有住房(包括杭房局［1995］40號(hào)文規(guī)定暫緩出售的延安路等十個(gè)路段內(nèi)的臨街底層住宅)。

• 問(wèn) 什么是公有住房？公有住房可以出售嗎？
  答

  公有住房可以出售嗎?1.目前我國(guó)公有住房出售是有很多條件限制的，但是目前尚沒(méi)有關(guān)于公有住房買賣的一般性規(guī)定。從實(shí)踐中的情況來(lái)看，公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件。任何單位或個(gè)人不得擅自買賣公有住房。公有房屋買賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。公有房屋買賣必須經(jīng)過(guò)交易審核后，方可辦理所有權(quán)登記。出售公有房屋所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定使用。國(guó)有房屋實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，不得無(wú)償劃撥，國(guó)家另有規(guī)定的除外。出售公有房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。公有房屋出售給外國(guó)人的，應(yīng)當(dāng)符合涉外房屋買賣的有關(guān)規(guī)定。建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》(建住房〔1999〕209號(hào))中規(guī)定，城鎮(zhèn)成套現(xiàn)有公有住房，一般除按照規(guī)劃近期需要拆除改造的住房;黨政、科研機(jī)關(guān)及大專院校內(nèi)與機(jī)關(guān)、辦公不可分割的住房;具有歷史紀(jì)念意義的住房;嚴(yán)重?fù)p壞房、危舊房;以及當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的其他不宜出售的住房外，均屬于可售公有住房范圍。具體可售公有住房與不宜出售公有住房范圍，由各地人民政府確定并公布。凡屬各地房屋管理部門直管的成套公有住房，除按規(guī)定不宜出售的外，均應(yīng)向有購(gòu)房意愿的現(xiàn)住戶出售。2.現(xiàn)在很多地方規(guī)定，一些國(guó)有單位可以按照市場(chǎng)價(jià)出售。例如可以參考北京市《關(guān)于房改售房若干問(wèn)題的通知》(京國(guó)土房管字〔2000〕178 號(hào))文件，市國(guó)土房管局、市房改辦發(fā)布了《關(guān)于單位按市場(chǎng)價(jià)出售公有住房有關(guān)問(wèn)題的通知》(京國(guó)土房管改字〔2001〕586號(hào))的有關(guān)規(guī)定。單位按市場(chǎng)價(jià)出售公有住房，必須取得權(quán)屬證明，也就是具有確權(quán)證明和經(jīng)部門審核同意簽注意見(jiàn)并加蓋公章的具結(jié)保證書，才可向職工出售公有住房，如果沒(méi)有取得權(quán)屬證明的，須在辦理權(quán)屬證明之后，由產(chǎn)權(quán)單位按照公有住房出售方案審批管理權(quán)限，上報(bào)主管房改部門，由房改主管部門審查后符合政策的，由房改部門批準(zhǔn)同意出售。房屋買賣當(dāng)事人之間必須簽訂公有住房買賣合同。產(chǎn)權(quán)單位和職工正式簽訂合同，并持批準(zhǔn)文件到房屋所在地轄區(qū)內(nèi)地產(chǎn)交易管理部門辦理過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格和住房屬性不同，職工按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買公房，支付了與商品房同等的價(jià)格，土地性質(zhì)也是出讓方式，所以在向職工發(fā)放房屋所有權(quán)證時(shí)，按照商品房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)辦理產(chǎn)權(quán)，發(fā)給商品房產(chǎn)權(quán)證。3.盡管由于買賣合同的標(biāo)的物在性質(zhì)上的特殊，但是一旦進(jìn)入買賣領(lǐng)域，那么國(guó)家也是一個(gè)私法主體，公有房屋的買賣應(yīng)該適用《合同法》的規(guī)定，買賣雙方是平等的民事主體。雖然我國(guó)規(guī)定以產(chǎn)權(quán)證書登記為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際生活中，房改房屋開始賣到辦理房產(chǎn)證之間，一般需要很長(zhǎng)的時(shí)間，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，購(gòu)房職工往往已經(jīng)全部或者部分向售房單位交付購(gòu)房?jī)r(jià)款。那么根據(jù)《合同法》的規(guī)定，一方(購(gòu)房職工)已經(jīng)履行了主要義務(wù)(付款)，雙方就應(yīng)該相互配合，將合同認(rèn)真、全面地履行完畢，直到完成手續(xù)。不能認(rèn)為產(chǎn)權(quán)登記，就可以撤銷合同，職工也就沒(méi)有權(quán)益保障。4.已購(gòu)公有住房能否自由進(jìn)行買賣?已購(gòu)公有住房,是指本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定,按照成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià) (含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法,下同)購(gòu)買的公有住房。城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定, 按照成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房,應(yīng)當(dāng)視為已購(gòu)公有住房。對(duì)于已購(gòu)公有住房的再次銷售問(wèn)題,從一般原理看,由于公有住房進(jìn)行銷售后就進(jìn)入了私有領(lǐng)域,私人所有的財(cái)產(chǎn),權(quán)利人可自由處分,所以已購(gòu)公有住房可以自由買賣這是一般原則。但是在現(xiàn)實(shí)中由于很多已購(gòu)公有住房是通過(guò)福利和改革受益的結(jié)果,所以在目前各地對(duì)已購(gòu)公有住房的銷售還有一定的限制,譬如北京市有關(guān)文件規(guī)定,已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以進(jìn)入市場(chǎng)銷售,但是有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得進(jìn)入市場(chǎng)出售：(1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的;(2)已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的;(3)所有權(quán)共用的房屋,其他共用人不同意出售的;(4)有所有權(quán)糾紛的;(5)已經(jīng)抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;(6)上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的;(9)法律法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他不得出售的情形。另外,房屋所有權(quán)人要求進(jìn)入市場(chǎng)出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的,可以向房屋所在地的區(qū)縣房屋局提出書面申請(qǐng),區(qū)縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自受理已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)之日起15日內(nèi)做出批準(zhǔn)或者不予批準(zhǔn)的決定;做出不予批準(zhǔn)決定的,應(yīng)當(dāng)書面說(shuō)明理由。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)公有住房政策是怎樣的
  答

  公有住房的承租使用權(quán)與因房屋租賃合同而取得的房屋普通使用權(quán)有著以下不同的區(qū)別。第一，公有住房使用權(quán)的存續(xù)具有永續(xù)性。公有住房使用權(quán)不受期限限制，租期屆滿后自然續(xù)期，非因特定事由，房管部門不得終止公有住房租賃合同。承租人死亡的，其配偶、子女、父母等還可以申請(qǐng)繼續(xù)承租公有住房。這樣，承租人對(duì)公有住房就獲得了永久性的占有和使用權(quán)，這與一般的私有房屋租賃是明顯不同的。第二，公有住房使用權(quán)因其租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金水平，因而具有高度的價(jià)值性。公有住房的租金由政府統(tǒng)一規(guī)定，公有住房人繳納的公有住房租金基本只用于房屋維修的成本費(fèi)用支出，房管部門并不從公有住房租金中經(jīng)營(yíng)獲利。這與一般的私有住房租賃存在本質(zhì)不同。第三，公有住房使用權(quán)的取得需要支付對(duì)價(jià)，遇征收時(shí)可以獲得補(bǔ)償。公有住房雖然租金低，但其**初取得使用權(quán)卻需要支付其他對(duì)價(jià)，初始投入成本巨大。公有住房承租權(quán)的取得或是因計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代作為實(shí)物工資的一部分分配給承租人，或是公有住房政策改革后，由承租人通過(guò)市場(chǎng)置換（使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓）等途徑從前手承租人處出資購(gòu)得。公有住房雖名義上屬于公有，但其絕大部分價(jià)值構(gòu)成卻應(yīng)歸承租人享有。當(dāng)公有住房遇征收時(shí)，按照有關(guān)征收政策，被征收公有住房補(bǔ)償金額的大部分應(yīng)給予公有住房承租人。第四，公有住房使用權(quán)可轉(zhuǎn)化為完全所有權(quán)。按照現(xiàn)行公有住房政策，直管公有住房的使用權(quán)人只需支付很小的價(jià)款，即可購(gòu)得公有住房所有權(quán)。該購(gòu)房資格只有承租人才具有，非承租人不能以如此低廉的價(jià)格購(gòu)得公有住房的所有權(quán)。第五，公有住房使用權(quán)具有實(shí)質(zhì)上的可處分性。按照現(xiàn)行的公有住房政策，承租人在向房管部門備案后不僅可以將公有住房以市場(chǎng)價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)租，而且承租人還可以通過(guò)置換的方式以市場(chǎng)價(jià)格將公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。上述區(qū)別說(shuō)明，公有住房使用權(quán)具有迥異于一般私有房屋租賃使用權(quán)的性質(zhì)，其所具有的永續(xù)性、支配性、可轉(zhuǎn)讓性等特征，使其在性質(zhì)上更接近于物權(quán)而非債權(quán)。雖然公有住房使用權(quán)實(shí)質(zhì)上具有用益物權(quán)的特征，但由于我國(guó)《物權(quán)法》沒(méi)有將其規(guī)定為法定的用益物權(quán)種類，受物權(quán)法定原則的制約，將公有住房使用權(quán)界定為用益物權(quán)，在目前的法律框架下難以獲得法理上的有力支撐。鑒于此，應(yīng)將公有住房使用權(quán)界定為一種高度物權(quán)化了的特殊債權(quán)

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