購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)的房屋，只和其中的一人簽訂了合同，這份合同是否有效呢？

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• 148****1146

  物權(quán)法上對(duì)此作了區(qū)分。即要看購(gòu)房者是否為善意第三人。所謂善意第三人，即指在購(gòu)房時(shí)不知道該財(cái)產(chǎn)是共有財(cái)產(chǎn)或者不知情該行為人為無(wú)權(quán)處分人，而簽訂了購(gòu)房合同并支付了相應(yīng)的購(gòu)房款。
  此種情形下，法律是保護(hù)善意第三人的利益并認(rèn)定該處分行為是有效的該善意第三人獲得房屋的所有權(quán)。但若購(gòu)房者為惡意第三人，即在購(gòu)房時(shí)明知道行為人為無(wú)權(quán)處分人，或者與該無(wú)權(quán)處分人惡意串通，簽訂購(gòu)房合同并支付購(gòu)房款，此種情況下，該處分行為屬于效力待定行為，若其他的共有財(cái)產(chǎn)人對(duì)此行為不予追加認(rèn)可，那么就屬于無(wú)效行為，簽訂的購(gòu)房合同也是無(wú)效。

  查看全文↓ 2012-12-22 11:02:31

相關(guān)問題

• 問 簽訂無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋買賣合同是否有效呢？
  答

  《房地產(chǎn)管理法》第37條關(guān)于“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。即沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，關(guān)鍵是當(dāng)事一方是否具有完全房產(chǎn)所有權(quán)...《合同法》第130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！北娝苤?，房屋買賣分為兩道程序：一是雙方就買賣房屋經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，簽訂房屋買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人之間發(fā)生債的法律關(guān)系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務(wù)。買受人應(yīng)依約支付價(jià)款，出賣人應(yīng)將房屋交付買受人并辦理過戶登記，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人?？梢姡贤P(guān)系是因，過戶登記、轉(zhuǎn)移所有權(quán)是果。過戶登記能否進(jìn)行、所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移只是合同能否得到完全履行的問題，與合同的效力無(wú)涉。以房屋沒有取得權(quán)屬證書、不能辦理過戶登記為由反推合同無(wú)效是顛倒因果關(guān)系，不符合交易的順序與邏輯?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！薄?*高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”

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• 問 簽訂無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋買賣合同是否有效呢？
  答

  首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。但無(wú)權(quán)處分行為在無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。《較高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無(wú)效。

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• 問 買方賣方簽訂了賣房合同,買方有賣方房產(chǎn)證,但是賣方推遲過戶,這份合同是否有效
  答

  合同有效 可以起訴到法院要求對(duì)方過戶。判決后對(duì)方還是不過戶可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,法院可以直接要求房管局變更登記,不通過賣方。對(duì)方推遲過戶多半有問題,為了防止他一房二賣,**好盡快起訴,同時(shí)保全房屋。

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• 問 簽訂了購(gòu)房合同后，要怎么才能判斷出房屋的買賣合同是否是有效的呢？
  答

  無(wú)效合同判定類型6、惡意串通所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。7、沒有簽定書面合同又無(wú)據(jù)可查的房地產(chǎn)買賣合同。當(dāng)事人之間僅是口頭表達(dá)沒有簽定書面房地產(chǎn)買賣合同，又無(wú)據(jù)可查的，屬無(wú)效合同。8、與法律明文規(guī)定不能交易的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。與軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)、期房、拆遷公告范圍內(nèi)戶籍凍結(jié)、未經(jīng)抵押權(quán)人同意、未經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意、權(quán)屬有爭(zhēng)議、已被法院查封或依法限制轉(zhuǎn)讓、上市出售后形成新的住房困難、擅自改變住房性質(zhì)、縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其不宜出售、經(jīng)濟(jì)適用房不夠上市出售條件的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。9、公司產(chǎn)權(quán)沒有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產(chǎn)買賣合同。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為公司產(chǎn)權(quán)，在簽定買賣合同時(shí)沒有公司法人簽字、簽章和沒有股東（股份制企業(yè)）聯(lián)名簽署的同意出售書的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。10、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人沒有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。法律規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人（共有產(chǎn)權(quán)人及承租人）在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在同等條件下不購(gòu)買的應(yīng)當(dāng)以書面的形式放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人沒有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。11、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn) 買賣合同。外籍人士因不屬于中國(guó)合法的自然人，其合法的身份有待國(guó)家公證機(jī)關(guān)予以確認(rèn)，因此買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。12、非自然人的分支機(jī)構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。法人組織包括企業(yè)法人以及機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體法人，非法人組織包括個(gè)人合伙、非法人企業(yè)、非法人聯(lián)營(yíng)企業(yè)以及其他非法人的社會(huì)組織。這類合同主體一般都具有訂立合同的能力，但是法人的分支機(jī)構(gòu)如房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)部、銷售部、售樓處等不能作為合同的主體，不具備簽定合同的能力，與其簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。

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• 問 先簽訂房屋買賣合同又與同一人簽訂抵押合同，抵押合同有效嗎？
  答

  1、我家親戚因?yàn)榍肺曳絺鶆?wù)190萬(wàn)，到期無(wú)力償還，提出以一套市值大約110萬(wàn)的房產(chǎn)（含銀行抵押25萬(wàn)元，實(shí)際價(jià)格約85萬(wàn)元）抵償債務(wù)。2、我方與其簽訂抵償協(xié)議，明確房子作價(jià)100萬(wàn)元，其中25萬(wàn)元抵押款由我方在過戶前代付，5萬(wàn)元左右過戶稅費(fèi)由我方代付，并免除其70萬(wàn)元債務(wù)。3、辦理過戶手續(xù)時(shí)，我方與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議（經(jīng)公證），當(dāng)初為節(jié)約過戶費(fèi)用，協(xié)議僅聲明房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為70萬(wàn)元，并免除債務(wù)70萬(wàn)元，而未根據(jù)抵償協(xié)議內(nèi)容載明我方還需代付抵押貸款等事宜。4、目前房產(chǎn)證、土地證均已經(jīng)辦下來(lái)。

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