簽訂二手房交易合同，需要注意哪些方面的問題？

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• 135****3210

  你好！簽訂二手房購房合同要注意的問題有：第一，注意交易房屋的權(quán)屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人。根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。　　第二，注意審查房屋價款、其他費(fèi)用及傭金。房屋價款應(yīng)該由買房者與出賣人進(jìn)行協(xié)商，但在實(shí)踐中，大多數(shù)二手房買賣都 是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，**好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣人進(jìn)行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價款。而對中介傭金應(yīng)該明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定?！　〉谌?，必須對付款方式進(jìn)行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同** 為關(guān)鍵的一點(diǎn)，交易雙方常常由于某筆款項(xiàng)的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險。目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款等的支付條件和支付時間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn) 按揭購房的方式進(jìn)行交易，對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定?！　〉谒?，注意對交房情況進(jìn)行嚴(yán)格審查，包括交房時間、交房條件、相關(guān)費(fèi)用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)?！　〉谖?，注意確定違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式。確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對如何承擔(dān)違約責(zé)任、違約金、 訂金或賠償金的計(jì)算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國 《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

  查看全文↓ 2012-12-28 17:15:09
• 156****4538

  ：一般來說首先確定房價和面積，再者是貸款（做按揭），另外就是其他費(fèi)用的情況（稅費(fèi)項(xiàng)目、傭金），水、電、煤氣過戶的費(fèi)用，**重要的一點(diǎn)是要見業(yè)主。
  有律師提醒，特別要注意合同的法律風(fēng)險，如產(chǎn)權(quán)的審查：房產(chǎn)證狀況（是否存在轉(zhuǎn)讓障礙）；權(quán)利人的審查：是否共有，有無租賃，是否權(quán)利人本人；房價、稅費(fèi)及相關(guān)一切費(fèi)用的確認(rèn)，房屋狀況的確認(rèn)以及家私家電確認(rèn)；交付款項(xiàng)的時間；辦理過戶手續(xù)時間；業(yè)主收款交房時間和數(shù)額等。

  查看全文↓ 2012-12-28 17:13:54

相關(guān)問題

• 問 買二手房需要注意哪些方面的問題
  答

  1. 交易條件：確認(rèn)房屋交易價格、裝修狀況、出租狀況、房屋所有權(quán)等條件。2. 經(jīng)營許可：查證買受人是否有正當(dāng)經(jīng)營資格，以及確認(rèn)買受人是否有足夠的能力支付購買費(fèi)用。3. 權(quán)屬證明：確認(rèn)房屋權(quán)屬證明，包括產(chǎn)權(quán)證、房屋使用權(quán)證等。4. 房屋抵押：查詢是否有抵押貸款存在，如果存在，需要抵押機(jī)構(gòu)的出具的抵押解除證明。5. 合同查詢：確認(rèn)買受人是否已經(jīng)和其他人簽訂了購買房屋合同，以及確認(rèn)買受人是否已經(jīng)和其他人簽訂了合同，以及查詢登記合同是否存在抵押情況。6. 地稅稅費(fèi)：確認(rèn)房屋的地稅和契稅等各項(xiàng)稅費(fèi)是否已經(jīng)繳納，以及確認(rèn)房屋購買時是否有任何欠費(fèi)情況。7. 交易流程：確認(rèn)購買二手房的交易流程，包括簽訂合同、辦理房屋登記手續(xù)、付款、過戶等程序，以及確認(rèn)買受人是否已經(jīng)正確完成了所有流程。

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• 問 二手房裝修要注意哪些方面的問題？
  答

  門窗更新慎重考慮。門窗老化也是二手房中的一個突出問題，但如果材質(zhì)堅(jiān)固，而且你也喜歡其款式，一般來說只要重新涂漆即可煥然一新，但是木門窗是否起皮、變形，一定要換新的了。此外，鋼制門窗表面漆膜脫落、主體銹蝕或開裂，除了不安全外，也很難恢復(fù)原狀，為了不影響使用效果，也應(yīng)拆掉重做。

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• 問 買房需要注意哪些方面的問題
  答

  買房需要注意的問題如下：①重視資金問題。如果沒有充足購房資金，可能會因?yàn)槟貌怀鍪赘抖e過心儀的房子，即便開發(fā)商給出一些優(yōu)惠條件，也是在付完首付之后才能兌現(xiàn)。②注意需求要明確清楚。購買之前應(yīng)當(dāng)明確自身想要的房屋的具體條件，不能漫無目的的挑選。③注意查五證。開發(fā)商在擁有5證之后才可以進(jìn)行房屋的出售，否則房屋出售是違規(guī)的，風(fēng)險比較大。④確認(rèn)樓盤細(xì)節(jié)。比如，樓盤的朝向，樓盤的地段以及樓盤周圍的房價等等，這樣更容易計(jì)算出購買此樓盤是否合算。⑤售樓廣告莫輕信。有些開發(fā)商所打出來的廣告相對來說是比較誘人的，但是這其中可能存在夸大的成分在與事實(shí)并不符，很容易誤導(dǎo)購房者，因此對于廣告不能全信，必要的時候可以寫入合同。

• 問 買房需要注意哪些方面的問題
  答

  買房子需要注意的問題還是比較多的，比如說盡可能的不要購買二層，因?yàn)楝F(xiàn)在無論是低層住房還是高層住房，一般廚房的下水道都是二層往上一條，一層獨(dú)立一條，如果說房屋的質(zhì)量不夠過關(guān)的話，很容易會發(fā)生堵塞的情況，尤其是衛(wèi)生間如果發(fā)生堵塞的話慘不忍睹，不僅會導(dǎo)致自己家庭當(dāng)中房屋受損，而且在維修的時候也不是特別的方便。除此之外在挑選房屋的過程當(dāng)中，也盡可能的要選擇第1期開發(fā)的房子，因?yàn)殚_發(fā)商為了能夠擁有更好的口碑，往往第1期開發(fā)的房子價格便宜而且質(zhì)量比較好，此外在購買房子的時候，注意不要購買臨街的房子，這樣的房子噪音比較大，自己居住的時候，不是特別的舒服，而且這種房子也會影響到后期的再次交易，盡可能的挑選小區(qū)中間的房子。

• 問 買房需要注意哪些方面的問題
  答

  買房需要注意的問題包括以下幾點(diǎn)：1、地段至關(guān)重要。地段是買房的關(guān)鍵因素，一直以來都是如此。交通、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施是基本需求，雖然不一定全部都有，但至少要有其中的兩樣，并且不能太遠(yuǎn)。方便性是現(xiàn)代消費(fèi)的重要考慮因素。2、優(yōu)先選擇采光好的戶型。在選擇戶型時，應(yīng)該優(yōu)先考慮采光好、南北通透的戶型。不要為了省錢而選擇不合適的戶型，因?yàn)榻】当热魏螙|西都更重要。即使價格貴5%，選擇南北通透的二手房也比純南向、西向或北向的房子貴10%-20%以上。好的房子有益于身體健康。3、樓層的選擇。對于高層住宅，最好選擇中間樓層。不要選擇頂層、一層、二層、設(shè)備層或槽鋼層。新樓短時間內(nèi)不會發(fā)生滲水、返潮問題。一層和二層的私密性和采光都不太好。如果家里有老人，最好不要選擇需要爬樓梯的房子，老人的居住方便比其他因素更重要。4、根據(jù)家庭人口選擇適當(dāng)面積。在選擇房子的面積時，應(yīng)該根據(jù)家庭人口來計(jì)算。在面積相同的情況下，選擇房間更多的房子，比如同樣100平米的兩居室和三居室，選擇三居室更好。隨著家庭人口的增加，房間一定會不夠用，多出來的房間可以用作衣帽間或儲藏室，成本比自己裝修便宜。5、選擇合適的單元。如果你住在低層，可以多鍛煉身體。但如果樓間距離很小，就必須在高樓層買房，至少在該樓房的2/3以上的樓層。此外，一定要選擇從日出到日落都能夠見到陽光的房子。對于樓間距離只有二三十米的高層住宅，你應(yīng)該避免購買，否則你可能一年四季都見不到陽光。6、在購買房產(chǎn)時，物業(yè)的質(zhì)量也非常重要。除了考慮開發(fā)商的實(shí)力外，你還需要提前咨詢小區(qū)的物業(yè)情況。只有物業(yè)管理得好，才能更好地維護(hù)房產(chǎn)的價值。事實(shí)上，房子的價值的50%都體現(xiàn)在物業(yè)上。開發(fā)商的品牌并不能完全代替物業(yè)品牌。如果你分辨不出哪個物業(yè)品牌更好，那就選擇物業(yè)費(fèi)貴的，只要在你的能力范圍內(nèi)，你的選擇一定不會錯。7、房產(chǎn)的流通性強(qiáng)。如果你是工薪階層，而且只是暫時過渡，那么你應(yīng)該優(yōu)先考慮房產(chǎn)的流通性，其次考慮配套、升值和居住環(huán)境等因素。未來房子是否會是一種資產(chǎn)，是否能保值，這取決于它的流通性。因此，最好選擇易出售、易變現(xiàn)、流通性好的房產(chǎn)，以便將來改善你的住房條件。8、不要因?yàn)殚_發(fā)商的小恩小惠而沖動購買在購買房產(chǎn)時，不要因?yàn)殚_發(fā)商的小恩小惠而沖動購買，也不要因?yàn)榫b修而忽視地段的重要性。地段是最重要的因素，因?yàn)樗欠慨a(chǎn)價值的基礎(chǔ)。如果開發(fā)商送你的面積或裝修品質(zhì)在爛地段并不值得一提。因此，你應(yīng)該把重點(diǎn)放在地段上，而不是其他因素上。9、在購買一線城市的房子時，一定要慎重考慮。除非你是“剛需”，否則要注意人口流動的方向，因?yàn)槲磥淼娜丝诖蠖季奂诖蟪鞘?，很多農(nóng)村和四五線城市的勞動力都涌向主城區(qū)。所以在購房時，要根據(jù)城市的發(fā)展方向和人口聚集的地方來選擇，因?yàn)槿丝诰奂卮碇?cái)富。10、首套房要遵循當(dāng)?shù)卣摺，F(xiàn)在各地都出臺了一系列的優(yōu)惠政策來支持首次購房，如果你正是“剛需”，有足夠的首付款，就可以考慮購買。這些政策通常有時間限制，未來的情況很難預(yù)測，所以解決你的“剛需”才是最重要的。11、關(guān)注征信記錄在準(zhǔn)備購買房產(chǎn)或者打算未來幾年內(nèi)購買房產(chǎn)時，你應(yīng)該時刻關(guān)注你的征信記錄。即使在購買房產(chǎn)之后，你也應(yīng)該保持良好的征信記錄。不要因?yàn)樾庞每ㄓ馄诙鴮?dǎo)致利率上浮，這可能會讓你多花十幾萬甚至幾百萬的利息。如果你控制不住自己，可以考慮注銷信用卡，畢竟房貸和未來更重要。12、檢查證件購買房產(chǎn)時，要檢查所有的“五證”，這不僅僅是查看復(fù)印件，更重要的是查看證件是否有效。尤其是對于商品房的預(yù)售許可證，如果房子沒有預(yù)售許可證，即使價格便宜、承諾各種優(yōu)惠，也不要購買。因?yàn)樵谶@些房子中，往往還存在“資金監(jiān)管賬戶”問題，你甚至無法確定你的錢最終到了哪里。在購房時，要避免貪圖便宜而不吃虧。13、貸款選擇在購房時要進(jìn)行銀行貸款利率的比較，銀行的房貸政策各不相同，要咨詢多家銀行的貸款利率，選擇利率最低的銀行，不同銀行的貸款利率最高差別可達(dá)1%。如果貸款金額為100萬，一年至少會多出1萬的利息，30年下來就可以省下一輛車的錢。14、小區(qū)選購購買房產(chǎn)時，首先要考慮小區(qū)的選擇，不要購買規(guī)模太小的小社區(qū)，如果一個小區(qū)只有三五棟房子在售賣，這些小區(qū)在后期的商業(yè)配套和規(guī)劃可能會打折扣。應(yīng)該選擇規(guī)模較大的小區(qū)，最好是能夠連成片的大型社區(qū)，越大越好，越受歡迎的小區(qū)未來升值的概率也會大大提高。15、出租和轉(zhuǎn)手購買新房時應(yīng)盡量選擇優(yōu)質(zhì)地段，如果沒有充足的資金可以考慮選擇人群聚集的二手房。在購買二手房時，需要關(guān)注先前的轉(zhuǎn)手率和出租率，尤其是出租率，高出租率的樓盤未來轉(zhuǎn)手率也會更高，若將來需要資金，也能及時進(jìn)行出租和轉(zhuǎn)手。16、討價還價和菜市場的大媽爭價可能不值得，但買房時一定要討價還價。不管是新房還是二手房，沒有規(guī)定不可以砍價。在購買新房時，詢問特批價之前不要交首付或定金，甚至可以找到開發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)要求特批價。如果開發(fā)商不同意，你可以選擇不交錢，但通常他們都會同意特批價。在買賣二手房時，傭金也是可以討價還價的，最多可以打五折。學(xué)會討價還價，努努力可以幫你省下幾年的工資收入。17、簽訂認(rèn)購書購買房屋時，你需要簽署認(rèn)購書。認(rèn)真閱讀基本條款，特別是一些重要約定。在簽訂購房合同后，盡快進(jìn)行預(yù)告登記，以證明這是你的房子。開發(fā)商不會不敢，而且預(yù)告登記可以防止一房多賣的情況。18、選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果你選擇通過中介購買房屋，選擇經(jīng)營時間長、口碑好的中介公司是明智的。不要輕易相信連鎖中介公司，信任不是靠公司和勢力支撐的，而是由人與人之間的交流建立的。選擇人品好、有責(zé)任心的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，這些人聰明、不會因?yàn)槟愕馁彿啃袨橛绊懰麄儗淼臉I(yè)務(wù)發(fā)展。不要擔(dān)心別人比你更笨，因?yàn)橹挥心阕约簳艿接绊憽?/p>