在簽訂正式買賣合同后，購房者是否可以要求退房？

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• 132****1288

  在雙方簽訂正式房地產買賣合同之后，買賣雙方必須按合同條款履行合同。如果開發(fā)商違約，并符合合同中有關退房的約定，購房者不但 不需要承擔責任，還可追究開發(fā)商的違約責任；如果開發(fā)商沒有違約，購房者想退房，在沒有取得開發(fā)商同意的情況下，可能會被要求按合同依法追究違約責任并沒收定金。

  查看全文↓ 2013-01-06 14:42:48

相關問題

• 問 簽訂正式買賣合同后，買房者退房要承擔什么責任?
  答

  你好，可以與開發(fā)商協(xié)議解除房產買賣合同，但需要承擔合同中約定的違約責任。

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• 問 簽訂購房合同后產生糾紛 購房者可以要求退房嗎
  答

  許多買房人可能會遇到這種情況，交房或是入住后發(fā)現新房并不像原來開發(fā)商在廣告上承諾的那么好，此時購房者可能萌發(fā)退房的念頭。那么購房者在什么情況下可以退房?從目前的法律規(guī)定與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。現將退房的情況根據實踐辦案經濟綜合總結九種情況。 第一、開發(fā)商延遲交付房屋。一般情況下，開發(fā)商與購房者在購房合同中約定了交房時間后，此時購房者可以向開發(fā)商發(fā)出催靠通知，如果開發(fā)商仍超過3個月還不履行交房義務，購房人就可以與開發(fā)商解除購房合同，要求退房。 第二、開發(fā)商在沒有商品房預售許可證的情況下預售房屋，在規(guī)定的期限內開發(fā)商仍未取得商品房預售許可證的，購房者可以要求退房。因為我國房地產相關法律明確規(guī)定，開發(fā)商只能取得房屋預售許可證才有資格對公眾銷售房子。如果在開發(fā)商交房后仍未取得商品房預售許可證的情況下，購房者可要求解除開發(fā)商將購房者交付的房款及其利息返還給購房者。 第三、開發(fā)商與購房者簽訂的購房合同無效，購房者可以要求退房。根據《民法通則》、《合同法》的有關規(guī)定，合同無效的直接結果是因合同取得的財產應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，開發(fā)商退還購房款。從辦案實踐經驗來看，常見情況有：1、開發(fā)商無權處分該房產。2、開發(fā)商存在欺詐情形。 第四、開發(fā)商擅自為數不多設計規(guī)劃，影響房屋結構形式、戶型、空間民族尺寸和朝向，影響購房者居住的，購房者可以要求退房。根據《商品房銷售管理 辦法》第24條規(guī)定可知，開發(fā)商不得隨意變更結構，如果需要變更需征得規(guī)劃部門批準和設計單位同意，同時應該書面通知購房者，告知變更設計規(guī)劃的事實。否則，購房者可以要求退還購房款，并支付利息。 第五、無法得到銀行或公積金管理中心的貸款。在簽訂購房合同時，購房者除一次性付款或分期付款外，一般情況下，都在購房合同中對商業(yè)貸款或公積金貸款有約定。如果開發(fā)商提供的資料不具備公積金貸款條件的，購房者因此而不能取得公積金貸款的，購房者就可以要求退房?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定可知，購房者未能取得銀行商業(yè)貸款，導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，雙方當事人可以解除購房合同。即購房者可以要求退房，開發(fā)商也應當將購房者支付的購房款及利息予以返還。 第六、開發(fā)商在購房合同約定的時間內未取得房屋的產權證。根據法律的規(guī)定，由于開發(fā)商的原因，購房者在購房合同約定的期限內超過一年以上仍然無法得到產權證，購房者就可以要求退房并可以開發(fā)商承擔賠償損失。 第七、房屋面積誤差超過3%，購房者可以選擇退房?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條第2項規(guī)定可知，對過實際面積超出合同面積的3%的，購房者愿意購買的3%內的按原合同價款補足，不愿意購買的可以解除合同，退還。對于超過3%的面積，購房者不用支付任何費用，由賣方承擔。對于實際面積少于合同面積的3%的，由賣方按房價款兩倍返還買受人。 第八、房屋主體結構不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的。或是房屋質量問題導致嚴重影響正常居住使用的。此時，購房者可以請求解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔賠償責任。 第九、開發(fā)商把出售的房屋抵押給第三人或將房屋又出賣給第三人。購房者可以要求退還房款和利息，同時要求開發(fā)商按合同約定承擔違約金。 

• 問 在簽訂正式購房合同前 可以要求開發(fā)商退定金嗎
  答

  案例： 張先生于今年10月預定了某樓盤一套位于24樓的房屋，當時房屋在建，我只看了圖紙和模型，交了兩萬元定金，沒有簽訂正式的購房協(xié)議。過了幾天，我去售樓部簽訂正式的購房合同時，發(fā)現開發(fā)商提供的合同范本中很多合同條款不公平。我提出要修改，但開發(fā)商不同意修改合同條款，**終我沒有簽訂正式的購房合同。我提出退還兩萬元定金，開發(fā)商認為，依據《合同法》的相關規(guī)定，定金是表明購房者確定購買該房；若我不買房，就要承擔相應的違約責任，兩萬元定金不能退還。請問，開發(fā)商的做法合法嗎? 律師回復：《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。 但并不是所有的“定金”都不能退還，我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。因為張先生和開發(fā)商沒有簽訂正式的購房合同，只是繳納了兩萬元定金定下了房屋，現雙方就合同條款不能協(xié)商一致，張先生有權要求開發(fā)商退還定金。

• 問 在簽訂認購書后，簽訂正式合同時，與開發(fā)商在補充協(xié)議上發(fā)生分歧，購房者可以退房嗎？
  答

  因購房合同或補充協(xié)議的具體條款存在分歧而不能達成一致意見時，或者出于其他非因購房者原因致使購房者不能購買已認購的房屋時,購房者有權放棄認購房。

• 問 怎樣簽訂正式的購房合同
  答

  簽完認購書后，按下來就是簽訂正式的購房合同，在擬定的時間、地點，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽訂購房合同。 購房合同一般包括商品房預售契約(期房)和商品房買賣契約(現房)兩種。二者區(qū)別在于：預售合同在商品房預售時采用，房屋竣 工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手 續(xù)。商品房出售合同適用于商品房現居(驗收合格取得記地 產權證的商品房)銷售。因此，如果現在簽的是預售合同，交房時不再簽出售合 同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預售合同是在 1997 年 5 月 31 日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時 簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。購房合同的主要內容包括以下幾方面。1、甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等。2、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等。3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等。4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等。5、質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等。6、產權登記和物業(yè)管理的約定。7、保修責任。8、乙方使用權限。9、雙方認定的爭議仲裁機構。10、違約賠償責任。11 其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題。第一，購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準確;簽訂合同的買賣雙方身份、 責任要明確人，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律 師樓，而應是項目產項批準文件的投資建設單位，也不能以 上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人是法人代 表本人，或公司章程上授權的主要負責人。第二，合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號××樓層×× 房。房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如在建筑面積上，還要標明使用率。第三，房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什 么程度。第四，其他如付款方式、產權保證等都應詳細不、小人村加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產生辦 法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標準，并對房屋整 體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。第五，違約責任的約定一定要對等，否則**終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：簽訂認購收后， 購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不按期交房;面積變動超 過約定幅度;房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位; 產權過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。出售合同特別注意以下幾點。第一，有關房屋面積的條款。購房者在簽訂購買現房合同時大此條款中要求寫明建筑面積，建筑面積含共用面積的 組成部分及 平米數、使用面積平米數、建筑面積與使用面 積的比例;另外，所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。第二，善于價格、收費、付款額等方面的條款。在一般合同中，價格條款應是比較明確的，每平方米多少元錢，發(fā) 展產要求購房者付出的各種款項、稅費、購房者都可要求售 房方出示有關的規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的、缺少 依據的收費，如發(fā)展商聘靖律師的費用、委托中介費、銀行 手續(xù)費等。購房者有權拒付。第三，在合同中，有關房屋質量的條款也是容易產生糾紛的地方。屠在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級;建材配備清單、 等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、家、窗、 家具瑕疵;房屋抗震等級等等。上下內外質量要求都應涉及 到。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保持期、附屬設備保質 期等。第四，售后物業(yè)管理的條款，這也是購房人在簽合同時忽略的內容，目前國內對于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關政策尚不健全，房產買賣雙方責任確實不好界定，但購房人還是中以從以下幾個方面進行把握。如：業(yè)主對物業(yè)管理 公司的選擇權利;業(yè)主對物業(yè)管理方式確定的權利;物業(yè)管 理公司的職責范圍;物業(yè)管理費標準的制定等。具體的說就 是業(yè)主選擇委托物為管理公司，明確物業(yè)管理公司的職責，保證入住后水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用電話、 郵政、通訊等服務到位，并按規(guī)定收取物業(yè)管理費。一般來說，簽訂合同**好委托專業(yè)人士辦理(如律師、 經紀人等)，由他們負責起草協(xié)議，審看稅費細表、按揭方式、審查付款情況，制定簽約付款進程表等文件，以盡可能保證 合同的公平與完備，防患于未然。

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