商品房預(yù)告登記是不是必須辦理了才能買??？沒有辦理預(yù)告登記的商品房能買嗎？買房的時(shí)候沒了解清楚就交**簽合同了，后來開發(fā)商跟我說房子是在建工程抵押，現(xiàn)在沒錢解押，辦理不了預(yù)告登記，怎么辦?。?/h1>

136****2530 | 2013-01-07 14:46:48

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• 134****7622

  預(yù)告登記是為了保障買房人的權(quán)益，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬予以登記公告的一種制度，**好能運(yùn)用好法律規(guī)定。抵押的問題，如開發(fā)商隱瞞真實(shí)情況，則構(gòu)成欺詐，買受人可要求解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，造成損失的，同時(shí)賠償損失。

  查看全文↓ 2013-01-14 15:00:59
• 136****2598

  根據(jù)**新頒布的《房屋登記辦法》中明確規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。
  預(yù)告登記防止賣房人的一房多賣，對(duì)期房來說，大部分房屋交付與辦理產(chǎn)權(quán)證并不是同時(shí)進(jìn)行的，因此辦理房屋預(yù)告登記可以較好的保護(hù)您的權(quán)益。

  查看全文↓ 2013-01-07 14:47:56

相關(guān)問題

• 問 請(qǐng)問在建工程抵押是否可以辦理預(yù)告登記?
  答

  據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定了“正在建造的建筑物”可以抵押。如果當(dāng)事人以在建工程抵押，簽訂了抵押合同，但由于各種原因，一時(shí)不辦理抵押登記的，雙方如約定進(jìn)行預(yù)告登記，也符合《物權(quán)法》關(guān)于“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記”這一規(guī)定。因此，在建工程抵押同樣可以辦理預(yù)告登記。在建工程抵押辦理預(yù)告登記后，雖然和在建工程抵押一樣也是發(fā)“登記證明”，但兩者并不相同，在建工程抵押后取得的才是抵押權(quán)。

• 問 ??怎么辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記?
  答

  是指在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ”“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問 商品房預(yù)告登記須在什么時(shí)候辦理
  答

  預(yù)購商品房預(yù)告登記是指購房人簽了預(yù)售合同買期房，暫時(shí)不能辦產(chǎn)證（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記），為了保障購房人權(quán)益，在房地產(chǎn)登記部門先做合同的“預(yù)告登記”。

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• 問 如何辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記?
  答

  預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記具有抵押權(quán)。一、預(yù)購商品房預(yù)告登記的法律效力。我國《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 ”上述規(guī)定包含三層含義：　　1、預(yù)告登記的目的，即“為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”。由此可見，預(yù)告登記并非物權(quán)登記行為，“而是目的在于將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)”。 事實(shí)上，預(yù)購商品房預(yù)告登記所要達(dá)到的法律效果是在合同請(qǐng)求權(quán)與現(xiàn)實(shí)物權(quán)之間建立有利于不動(dòng)產(chǎn)交易買受人的權(quán)利紐帶，保障不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定。就其本質(zhì)，預(yù)購商品房預(yù)告登記所要保護(hù)的仍是合同之債的請(qǐng)求權(quán)?！　?、預(yù)購商品房預(yù)告登記的效果，即“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。據(jù)此可以看出，預(yù)購商品房預(yù)告登記所要保護(hù)債的請(qǐng)求權(quán)具有排他效力，也就是說，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)能夠?qū)购髞戆l(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)相沖突的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為。預(yù)告登記使得其所保護(hù)的債的請(qǐng)求權(quán)效果及于物權(quán)，在未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同的情形下，能夠產(chǎn)生否定物權(quán)變動(dòng)的法律后果，這也是預(yù)購商品房預(yù)告登記的要義。但是，在不發(fā)生此種情形時(shí)，卻不能得出預(yù)購商品房預(yù)告登記就是物權(quán)登記的結(jié)論。畢竟不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記有賴于預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求，在預(yù)告登記權(quán)利人未作物權(quán)變更登記請(qǐng)求的情形下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不會(huì)發(fā)生自動(dòng)轉(zhuǎn)移的后果?！　?、預(yù)告登記的失效?！邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記的失效后果能夠有效解釋為什么預(yù)告登記雖具有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的排他效力卻不能等同于物權(quán)登記的問題。預(yù)告登記制度旨在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定性，特別是保障買受人的權(quán)益。但是，預(yù)告登記亦應(yīng)受到約束，否則可能產(chǎn)生預(yù)購商品房預(yù)告登記權(quán)利人怠于行使權(quán)利，從而有損實(shí)際登記權(quán)利人的權(quán)益。正因?yàn)轭A(yù)告登記存在失效的可能，才不能將預(yù)購商品房預(yù)告登記等同于物權(quán)登記。因?yàn)椤霸瓊鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)的存在是預(yù)告登記的前提，債權(quán)一旦消滅，預(yù)告登記也就失去其存在的基礎(chǔ)?！?也就是說，預(yù)購商品房預(yù)告登記可以特定的情形下失效，但物權(quán)只能產(chǎn)生變動(dòng)而不會(huì)失效?！　』谏鲜龇治觯A(yù)告登記權(quán)利人并非必然將來成為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，只是在預(yù)告登記權(quán)利人依照法律規(guī)定或者約定的物權(quán)變動(dòng)條件成就時(shí)，其享有排他的請(qǐng)求進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，可見“預(yù)購商品房預(yù)告登記所要登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行，而就相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記?！薄　《?、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力。我國《物權(quán)法》并未對(duì)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記有所規(guī)定；2008 年建設(shè)部頒布了《房屋登記辦法》，該辦法第六十七條規(guī)定了以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。該辦法并未將預(yù)購商品房預(yù)告登記與預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記加以區(qū)分對(duì)待，均列入預(yù)告登記范圍。第六十八條關(guān)于預(yù)告登記的效力規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3 個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記?！痹撧k法第七十一條規(guī)定了申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的形式要件，即：“申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請(qǐng)書；申請(qǐng)人的身份證明；抵押合同；主債權(quán)合同；預(yù)購商品房預(yù)告登記證明；當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；其他必要的材料。”然而縱觀《房屋登記辦法》，其亦未對(duì)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)作出規(guī)定。依據(jù)《房屋登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記可以作如下理解：　　1、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的基礎(chǔ)條件是存在預(yù)購商品房預(yù)告登記。沒有預(yù)購商品房預(yù)告登記，也就沒有預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，二者之間具有從屬關(guān)系與先后順序。故在預(yù)購商品房預(yù)告登記不能等同于物權(quán)登記的前提下，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記同樣不能等同于抵押權(quán)登記。原因在于抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的范疇，抵押權(quán)的基礎(chǔ)是物權(quán)，沒有物權(quán)基礎(chǔ)也就沒有抵押權(quán)的設(shè)立；而預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的基礎(chǔ)是預(yù)購商品房預(yù)告登記所保護(hù)的債的請(qǐng)求權(quán)，而非現(xiàn)實(shí)物權(quán)，因此，將預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記等同于抵押權(quán)登記沒有權(quán)利基礎(chǔ)和法律依據(jù)，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記并非設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的行為?！　?、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記所保護(hù)的是抵押權(quán)登記順位。該辦法規(guī)定“當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記?！惫P者以為，鑒于同一財(cái)產(chǎn)可以向兩個(gè)以上的債權(quán)人抵押，因此，對(duì)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記作合理解釋，系為保全一項(xiàng)將來以發(fā)生抵押權(quán)按序變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。即在作為權(quán)利基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得以轉(zhuǎn)移登記至預(yù)購商品房預(yù)告登記義務(wù)人時(shí)，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有得以預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記同等的順位變更登記為抵押權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)，體現(xiàn)的是抵押權(quán)登記的順位保護(hù)。也就是說，無論將來不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多少抵押權(quán)，經(jīng)預(yù)購商品抵押權(quán)房預(yù)告登記后變更登記為抵押權(quán)的，該抵押權(quán)依然保持在預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)的順位。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記系設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的行為，故亦具有對(duì)抗物權(quán)變更的效果，依據(jù)是《房屋登記辦法》第六十八條第一款規(guī)定：“預(yù)購商品房預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)購商品房預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！憋@然，作為部門規(guī)章的《房屋登記辦法》不能作出設(shè)立、限制、變更物權(quán)的規(guī)定，對(duì)上述規(guī)定的合理性亦不予討論，僅就該規(guī)定而言，只能發(fā)生房屋登記機(jī)構(gòu)“不予辦理”的后果，以此認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記具有對(duì)抗物權(quán)變更的效果沒有依據(jù)。然而，在預(yù)購商品房預(yù)告登記失效的情形下，抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記是否同樣歸于失效及抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)是否喪失的問題，雖不在本文所要探討的問題之列，但值得進(jìn)一步研究?！　【C上，抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記與抵押登記具有明顯的區(qū)別，二者法律后果亦不相同。抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)經(jīng)預(yù)購商品房預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)不享有抵押權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果，即在對(duì)經(jīng)預(yù)購商品房預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)依法進(jìn)行拍賣、變賣時(shí)，不享有優(yōu)先受償權(quán)。

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• 問 什么是商品房登記預(yù)告？如何進(jìn)行商品房登記預(yù)告？
  答

  商品房登記預(yù)告：1、商品房買賣合同登記備案后，購房者可以和開發(fā)商在預(yù)售合同中合同約定預(yù)告登記。2、約定后，購房者到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行申請(qǐng)，經(jīng)過受理審核后，由房產(chǎn)管理部門記載于登記簿，購房者交費(fèi)后領(lǐng)取登記證明。3、辦理登記預(yù)告需要提交的材料有：預(yù)告登記申請(qǐng)書；申請(qǐng)人的身份證明；已登記備案的商品房買賣合同，以及當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；買受人單方申請(qǐng)預(yù)購商品房預(yù)告登記，出賣人與買受人在商品房買賣合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，買受人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料；其他必要材料。辦理商品房登記預(yù)告一般需要10個(gè)工作日。登記費(fèi)為80元。建議：簽訂商品房買賣合同后，如果開發(fā)商未按照約定申請(qǐng)預(yù)告登記，購房者可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記可以和商品房買賣合同備案手續(xù)合并申請(qǐng)辦理。

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