購(gòu)房簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要如何防范商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)？

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• 135****0035

  （一）尋求簽約機(jī)會(huì)平等，**好集團(tuán)聯(lián)合購(gòu)買(mǎi)，以增加談判的能力和減少節(jié)約購(gòu)房成本。預(yù)購(gòu)人在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商有所了解，對(duì)他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，尋找到合適的交易對(duì)象?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，選擇的余地也在增大，不要圖一時(shí)小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。（二）合同條款的爭(zhēng)取?，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中都由開(kāi)發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理?xiàng)l件和誘騙條款。對(duì)于此預(yù)購(gòu)人應(yīng)親自或委托律師進(jìn)行識(shí)別、據(jù)理力爭(zhēng)，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位。（三）在簽約之后對(duì)合同的執(zhí)行上，預(yù)購(gòu)人要利用合同中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿(mǎn)意的房屋。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的訛詐、違約行為要及時(shí)依合同追究違約責(zé)任，請(qǐng)求損害賠償或解除合同。

  查看全文↓ 2013-01-11 15:16:35

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同時(shí)帶什么
  答

  一次性付款客戶(hù)需攜帶資料如下：1. 購(gòu)房人本人身份證原件及復(fù)印件3份，建議復(fù)印件可以多帶幾份，以備不時(shí)之需。2. 有關(guān)單位出具的購(gòu)房證明，就是你所在單位開(kāi)一個(gè)證明，然后加蓋本單位的公章即可。

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如何重審核的條款
  答

  簽購(gòu)房合同應(yīng)著重審查合同的以下條款： 　　一、房產(chǎn)證的辦理。合同中應(yīng)約定房屋交付后，如何辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)手續(xù)。建議消費(fèi)者盡快辦理房產(chǎn)證，因?yàn)榉慨a(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證明。 　　二、房屋所占土地的使用權(quán)。如果賣(mài)方未合法取得該土地的使用權(quán)，應(yīng)責(zé)成賣(mài)方首先向國(guó)家繳納土地使用金。 　　三、標(biāo)的及質(zhì)量條款。要問(wèn)明所要買(mǎi)的商品房位于何處何路幾號(hào)幾層，是磚混結(jié)構(gòu)還是磚木結(jié)構(gòu)，朝向如何?建筑面積及居住面積各為多少? 　　四、違約條款。應(yīng)列明一方違約時(shí)支付違約金的合理數(shù)額或違約金計(jì)算辦法。如房屋開(kāi)發(fā)上在格式合同中私自定下諸如“若開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交付房屋，按該房屋合同價(jià)款 0.001%支付違約金”的不合理?xiàng)l款時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)對(duì)此堅(jiān)決抵制，因?yàn)檫@是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不想履約的一個(gè)征兆。若合同中未約定違約金條款時(shí)，依法律規(guī)定由違約方支付對(duì)方合同總價(jià)的1%至5%的違約金。 　　五、價(jià)款及支付條款。合同中應(yīng)明確規(guī)定每平方米價(jià)格，如果包括其他費(fèi)用(如水暖、煤氣的初裝費(fèi)等)應(yīng)一并列明，該房款是一次付清還是分期付款?是現(xiàn)金支付還是票據(jù)支付?若消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的是期房，**好爭(zhēng)取分期付款方式，簽合同是先付總價(jià)款的40%，待工程完工過(guò)半時(shí)再付30%，等工程竣工交付時(shí)付清**后的30%，這樣可以給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)定對(duì)等的義務(wù)，減少消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

• 問(wèn) 簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意什么 該如何防范
  答

  隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的日益火爆，商品房買(mǎi)賣(mài)中也出現(xiàn)了大量合同詐騙、開(kāi)發(fā)商毀約等問(wèn)題，因此在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)必須注意加強(qiáng)自身防范： 1、買(mǎi)賣(mài)合同雙方的身份應(yīng)合法 在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，一定要以自己的名義，如和他人共買(mǎi)，**好共同作為買(mǎi)受人在購(gòu)房合同上簽字。同時(shí)，雙方應(yīng)約定產(chǎn)權(quán)比例，以免事后產(chǎn)生糾紛。在購(gòu)買(mǎi)前應(yīng)仔細(xì)審查對(duì)方是否為開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商的《國(guó)有土地使用證》、《規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地許可證》、《預(yù)售許可證》、《銷(xiāo)售許可證》(俗稱(chēng)“五證”)是否齊備有效。必要時(shí)，應(yīng)查看開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，審核是否通過(guò)當(dāng)年年檢以及是否有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。 2、不要輕易相信廣告和樣板房 開(kāi)發(fā)商往往在廣告中大肆宣傳房屋的種種“優(yōu)勢(shì)”和價(jià)格的“低廉”，對(duì)房屋極力包裝，往往交房后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況和廣告中的描述相去甚遠(yuǎn)，因此，簽合同時(shí)應(yīng)盡量將廣告中的內(nèi)容寫(xiě)入購(gòu)房合同或作為合同附件，這樣有利于制約開(kāi)放商。不要“迷戀”開(kāi)放商展示的樣板房，而放松了對(duì)房屋問(wèn)題的審查，樣板房和實(shí)際差距頗多，為防糾紛，建議將樣板房用拍照、錄像等形式予以固定，以保證將來(lái)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)索賠有據(jù)。 3、正確理解認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì) 時(shí)下的商品房銷(xiāo)售中，流行著一種在正式簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的做法，同時(shí)交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)金或定(訂)金。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)問(wèn)題，依據(jù)**高法院司法解釋的規(guī)定，在具備一定條件的情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)具有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，同時(shí)，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中應(yīng)明確所交的認(rèn)購(gòu)金是“定金”還是“訂金”，定金在不買(mǎi)房時(shí)會(huì)喪失，開(kāi)發(fā)商毀約時(shí)須雙倍退還，而訂金在不買(mǎi)房時(shí)可以要求退還，買(mǎi)房時(shí)直接沖抵購(gòu)房款。 4、對(duì)購(gòu)房合同的每個(gè)條款仔細(xì)審核 現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商使用的一般都是政府部門(mén)統(tǒng)一印制的合同文本，相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)雙方都比較公平，但應(yīng)當(dāng)特別注意付款、面積、物業(yè)管理等條款。在按揭方式付款的情況下，應(yīng)約定如果銀行按揭失敗，買(mǎi)方有權(quán)解除合同、賣(mài)方應(yīng)該退還買(mǎi)方所付全部款項(xiàng)等內(nèi)容。對(duì)房屋面積應(yīng)約定清楚，套內(nèi)面積和公攤面積的比例、誤差處理方式等。對(duì)物業(yè)公司的選聘應(yīng)確定，以防止更換物業(yè)公司增加物業(yè)管理等費(fèi)用。 5、防止開(kāi)發(fā)商在簽字蓋章時(shí)偷梁換柱 在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)要購(gòu)房者先簽字，自己后蓋章，這種做法對(duì)購(gòu)房者非常不利，特別是遇到一個(gè)缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商，風(fēng)險(xiǎn)更大，所以應(yīng)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)商先蓋章后簽字，實(shí)在不行應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，簽字時(shí)不留空白處，加蓋騎縫章，以防止開(kāi)發(fā)商偷梁換柱，否則，一旦交了**款，就會(huì)受制于人。同時(shí)，對(duì)方的印章一定要是開(kāi)發(fā)商的行政章或合同專(zhuān)用章。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同有哪些注意事項(xiàng) 簽訂購(gòu)房合同時(shí)有哪些竅門(mén)
  答

  簽購(gòu)房合同是買(mǎi)房必須的一步，但是購(gòu)房合同往往動(dòng)輒幾十頁(yè)，一般人看了就會(huì)頭暈。對(duì)于第一次買(mǎi)房的朋友們來(lái)說(shuō)，簽訂購(gòu)房合同時(shí)有哪些竅門(mén)呢？ 一、首先看開(kāi)發(fā)商是否有五證。五證就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(xiāo)(預(yù))售許可證。 二、必須使用規(guī)范的制式合同。相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前可能要求購(gòu)房者簽一份《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，交一筆訂金。這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序，會(huì)使購(gòu)房者有陷入訂金糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。 三、檢查有關(guān)文件。買(mǎi)期房必查預(yù)售許可證，并確認(rèn)自己所買(mǎi)的房子在預(yù)售范圍內(nèi)，買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 四、買(mǎi)期房要注意建筑面積和套內(nèi)面積的約定。在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公攤面積。 五、買(mǎi)期房要約定交房條件和時(shí)限。交房有兩層意義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。 六、注意房屋質(zhì)量問(wèn)題。購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真查看《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。 七、物業(yè)管理要清楚 簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 八、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議規(guī)避，以減輕賣(mài)方的責(zé)任。 九、注意約定違約責(zé)任。違約責(zé)任包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有什么 如何簽訂簽訂購(gòu)房合同
  答

  從古至今，衣食住行就是人們的四大基本需求?，F(xiàn)如今，人們的衣食都有了保障，便越發(fā)關(guān)心起了住房問(wèn)題。而一撥又一撥的購(gòu)房熱，買(mǎi)家往往失去理智，自覺(jué)不自覺(jué)地鉆進(jìn)了不法房地產(chǎn)商設(shè)置的各種陷阱。面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交房、拖延辦證、“零風(fēng)險(xiǎn)投資”等讓購(gòu)房人吃虧上當(dāng)?shù)氖聦覍野l(fā)生，從而引發(fā)大量的商品房買(mǎi)賣(mài)合同方面的糾紛。那么，在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢?總結(jié)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 廣告(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)陷阱 為了賣(mài)掉房子，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)對(duì)綠化、會(huì)館、**、幼兒園、游泳池、健身房、車(chē)位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫(xiě)在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車(chē)場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開(kāi)通遙遙無(wú)期等情況，買(mǎi)房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫(xiě)入合同的心理，瞞天過(guò)海。結(jié)果，發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。 銷(xiāo)售陷阱 中國(guó)人買(mǎi)東西向來(lái)有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)樓盤(pán)觀(guān)者如潮，那些想買(mǎi)房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開(kāi)發(fā)商就給買(mǎi)房人設(shè)下了陷阱： 其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品 房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)那些買(mǎi)房人自然有吸引力。在此過(guò)程中，買(mǎi)房人認(rèn)為自己得到了便宜，開(kāi)發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷(xiāo)售的，其銷(xiāo)售行為是不合法的，因此，一旦出了問(wèn)題，購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無(wú)法受到法律的充分保障。這樣，買(mǎi)房人的投資就充滿(mǎn)了風(fēng)險(xiǎn)。 其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶(hù)型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤(rùn)的厚薄。開(kāi)發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選**差的戶(hù)型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱(chēng)那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到**后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì)造成目標(biāo)客戶(hù)的流失。