哪些情況需要借名購房？借名購房有危害嗎？

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• 133****5170

  借名購房暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)從調(diào)研中可以看到，“借名買房”主要暗藏下列六類涉訴風(fēng)險(xiǎn)：一是無書面協(xié)議，一方否認(rèn)曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買房。二是違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買房協(xié)議可能被認(rèn)定無效。借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，雖簽訂書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，協(xié)議存在被法院認(rèn)定無效之可能，借名人無法實(shí)現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的。三是登記人拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。在房屋滿足過戶條件時(shí)，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動(dòng)權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險(xiǎn)。四是借名人被要求騰退房屋。購買房屋后，借名人往往實(shí)際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。五是房屋因登記人涉訴而被查封或處分。借名買房系借名人和登記人之間的約定，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財(cái)產(chǎn)面臨被查封或處分的危險(xiǎn)。如：登記人離婚，其配偶主張?jiān)摲课葑鳛榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)應(yīng)分割;登記人負(fù)有債務(wù)，債權(quán)人申請保全而致該房屋被查封。六是登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權(quán)人。二者簽訂買賣協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。法律不支持“借名買經(jīng)適房”針對上述風(fēng)險(xiǎn)，法官建議加大宣傳力度，讓普通老百姓知曉借名買房暗藏著“賠了房子又折錢”的風(fēng)險(xiǎn)，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒有購房資格的人借名購買經(jīng)濟(jì)適用房之類的保障性住房。對于不違反國家政策、法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的借名買房，如辦理貸款困難，法官建議雙方簽訂書面協(xié)議，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對協(xié)議進(jìn)行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關(guān)系還是借名買房。但是需要強(qiáng)調(diào)的是，違反政策借名購買經(jīng)適房的，即使有書面協(xié)議或進(jìn)行公證，都可能導(dǎo)致協(xié)議因違反強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無效。而特別需要提醒實(shí)際出資人的是，一定要留存出資的相關(guān)證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認(rèn)可時(shí)，出資人可以以此為依據(jù)向登記人主張債權(quán)、減少損失。

  查看全文↓ 2013-01-16 14:35:01
• 156****4300

  買房人選擇“借名購房”，主要有三大原因：一是借名人不具備購房資格。保障房政策和限購令的實(shí)施，使得有購房需求的人因不符合購房條件而無法購房，如非北京戶口在京納稅不滿五年不得購房，家庭年收入超過標(biāo)準(zhǔn)無法申請購買經(jīng)濟(jì)適用房。二是借名人無法辦理銀行貸款。由于房屋價(jià)格上漲和銀行貸款政策調(diào)整，一些人雖有購房資格，卻因銀行貸款審批未過而無法購房，如年齡較大、即將退休或有大額貸款尚未償還。三是為享受低價(jià)購房的優(yōu)惠條件。一些單位對內(nèi)部職工購房有優(yōu)惠條件，如團(tuán)購、集資建房、公有住房私有(房改房)，交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，使得有需求的人借用單位職工的名義低價(jià)購房。

  查看全文↓ 2013-01-16 14:33:58

相關(guān)問題

• 問 借名購房協(xié)議有效嗎？
  答

  在借名購房中，涉及雙重法律關(guān)系：一為內(nèi)部關(guān)系，即借名人和出名人之間的借名購房合同關(guān)系;二為外部關(guān)系，即借名人或出名人將房屋出賣給第三人，形成其和第三人的買賣合同關(guān)系。先探討借名購房的內(nèi)部法律關(guān)系，即借名購房合同的法律性質(zhì)及其效力。我國合同法并未將借名購房合同作為典型合同予以規(guī)定，故其為非典型合同，即無名合同。借名購房合同側(cè)重于借名人和出名人之間的信賴關(guān)系，借名人將自己出資購房經(jīng)他人允諾而登記他人名下，其法律性質(zhì)與委托合同相似，故可類推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。應(yīng)注意的是，借名購房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不僅取得信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他權(quán)利，且其對信托財(cái)產(chǎn)有積極管理和處分的權(quán)利;而在借名購房合同中，借名人對財(cái)產(chǎn)仍有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。此外，借名購房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達(dá)成合意，因此該意思表示在當(dāng)事人之間無效。而在借名購房合同中，借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思，出名人也在這個(gè)意義上為允諾，雙方達(dá)成真實(shí)的意思表示。因此，借名購房合同與通謀虛偽表示有別。判斷借名購房合同是否有效，關(guān)鍵問題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效，后者與公共利益無涉，應(yīng)為有效。對此，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人訂立借名購房合同的目的而區(qū)分判斷：如果當(dāng)事人訂立借名購房合同的目的在于購買政策性保障住房，則其因違反公共利益而無效;倘若其目的在于規(guī)避限購政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應(yīng)為有效。

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• 問 借名購房可以嗎？
  答

  所謂借名買房是指自限購政策之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過戶。在這種情況下，借名買房合同有效嗎？借名買房合同有效嗎？“借名買房”是指房屋的實(shí)際出資人借名他人名義買房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。這樣操作是否有效，主要看界名人（實(shí)際購買人）和出名人（房屋登記人）之間是否有借名協(xié)議，這主要是根據(jù)我國《民法通則》關(guān)于當(dāng)事人“意思自治”原則的規(guī)定，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協(xié)議，將房屋的權(quán)屬約定清楚的，應(yīng)該認(rèn)定借名行為有效，房屋的時(shí)機(jī)權(quán)屬歸借名人。如果當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。被借名人起訴借名人騰房怎么辦呢?騰退房屋糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。假如查明確實(shí)是借名買房關(guān)系，依法應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。出名人擅自出賣房屋怎么辦呢?出名人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，借名人以其對房屋享有實(shí)際權(quán)利為由，要求確認(rèn)買賣合同無效的，一般不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在借名登記的除外。如果買受人是善意第三人，買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的，按以下的規(guī)定處理：1、已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;2、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;3、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。如何降低“借名買房”風(fēng)險(xiǎn)借名買房風(fēng)險(xiǎn)大，消費(fèi)者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面，力求將風(fēng)險(xiǎn)降至**低：首先，借名買房之前要弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。其次，簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。再次，注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。**后，注意保存購房手續(xù)，付款證明(銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等)，購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。

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• 問 借名購房風(fēng)險(xiǎn)有多大 如何看待這種風(fēng)險(xiǎn)
  答

  近年來，受房價(jià)、特殊性住房限購政策等影響，借名購房已屢見不鮮，因此引發(fā)的糾紛也不斷發(fā)生。隨著房價(jià)的大幅上漲，一旦登記人反悔，實(shí)際購房者面臨著無法取得房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，還有一些人借名買具保障性質(zhì)的政策性住房，因借名購買政策性住房違反國家政策，即便雙方簽訂借名協(xié)議，此協(xié)議也可能會被認(rèn)定無效。不僅是借名人，登記人在借名給他人購房時(shí)，也承擔(dān)著借名人以自己名義購房和貸款后，若不及時(shí)按揭還款，還會影響個(gè)人征信的記錄。 通常在現(xiàn)實(shí)生活中，有那些人會借他人名義買房呢？ 1、未達(dá)到購房資格但有買房需要的非京籍人員 2、一些已擁有住房為規(guī)避限購令的人員 3、條件不符合申請購買經(jīng)適房的人員 4、兩限房甚至其他單位優(yōu)惠集資房的人員 5、被限制貸款或有想轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)的人員 數(shù)據(jù)顯示，在所有權(quán)確認(rèn)糾紛案件中，涉及借名購房糾紛案件占近兩成的比重，而在實(shí)際的案件訴訟中，僅有不足一成的借名購房者有簽署書面借名購房協(xié)議，因借名購房的行為多發(fā)生在親屬、朋友之間，雙方基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，一旦借名人提出房屋為自己所有，實(shí)際出資人的取證過程往往面臨困難。 針對借名購房行為存在的風(fēng)險(xiǎn)，建議借名者不要借名購買保障性住房。對于不違反國家法律、政策的借名購房人，借名人與登記人應(yīng)簽訂書面協(xié)議，對出資、房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬等作出明確約定，必要時(shí)可對協(xié)議進(jìn)行公證。出資人在支付房款時(shí)留存銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等證據(jù)，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認(rèn)可時(shí)，出資人可以此為依據(jù)向?qū)Ψ街鲝垈鶛?quán)、減少損失。 另外對于登記人一方，應(yīng)就房款支付、貸款償還以及因房屋所產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任義務(wù)等事項(xiàng)作明確的書面約定，以防止借名人未能及時(shí)還貸導(dǎo)致銀行向登記人主張權(quán)利時(shí)，登記人由此遭受損失。

• 問 借名買房有風(fēng)險(xiǎn)嗎，借名買房有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  導(dǎo)讀：國家出臺了一些保障房政策維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，一些購房者為了能夠享受國家的優(yōu)惠政策會鋌而走險(xiǎn)，借用他人的名義購買保障房。看起來很美，實(shí)則暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。以他人名義買房，房屋買賣合同上簽訂的是他人的名字，房產(chǎn)證上也是他人的名字。一旦發(fā)生糾紛，則購房人的美夢會成為一場空。

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• 問 ??借名買房違法嗎?借名買房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  有關(guān)借名買房而引發(fā)的法律糾紛層出不窮，掌握有關(guān)法律知識很有必要。那么，借名買房有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)，借名買房的合同效力又是怎樣？下文將就此問題展開分析與討論，希望對您有所幫助。一、借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)1、首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難；2、其次，如果登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；3、再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承；4、**后，如果銀行**后查實(shí)實(shí)際購房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。二、借名買房合同的效力問題在借名買房的背后，實(shí)際出資人會與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者**大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。1、借名購買一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同這是我國合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。2、借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認(rèn)識，有的法院認(rèn)為該類合同為無效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。而有的則認(rèn)為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。“借名買房”者，一定要認(rèn)清楚所購房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么**好不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成**后落得房財(cái)兩空。

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