在法律上對開發(fā)商的宣傳資料的效益是怎么認(rèn)定的？

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• 157****0606

  商品房的銷售廣告是要約要求，不具有法律效率，出賣人對于房屋設(shè)施做的承諾，對商品房的價(jià)值有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約。
  就是說剛剛為什么要用閣樓等，這種合同應(yīng)當(dāng)視為合同的主要內(nèi)容，任何一方違反都是違約。比如說有一個(gè)例子，開發(fā)商在售樓之前，有廣告，比如說綠化、人工湖，這些東西在范圍當(dāng)中的承諾，都是要約，都是合同的內(nèi)容，如果在房屋交付當(dāng)中違反的話，就是違反責(zé)任的。
  所以大家一定要留下相應(yīng)的宣傳資料，有的時(shí)候是有用的。

  查看全文↓ 2013-01-17 16:46:54

相關(guān)問題

• 問 買房時(shí)開發(fā)商的口頭承諾，對開發(fā)商有法律上的約束嗎？
  答

  口頭承諾在消費(fèi)中沒有法律約束力，除非當(dāng)事人對此口頭承諾進(jìn)行了錄音（且開庭時(shí)對方要承認(rèn)錄音的真實(shí)性），否則，只有將此口頭承諾的條款寫進(jìn)合同才具有法律約束力。

• 問 開發(fā)商的樓盤宣傳廣告是否具有法律效益呢？
  答

  為維護(hù)你的權(quán)益，你可以把宣傳廣告寫入合同，來維護(hù)你的合法利益

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• 問 法律上開發(fā)商交房條件
  答

  觀點(diǎn)一，商品房買賣合同中明確約定了交付條件（同時(shí)也需要考慮法律法規(guī)對此的牽制性規(guī)定），開發(fā)商未具備交付條件（即綜合驗(yàn)收）就進(jìn)行交付，屬于合同法上的商品有瑕疵，購房人有權(quán)拒絕或要求補(bǔ)充約定。但如果其接受該商品房，則視為其同意變更約定的交付條件。福建省高級人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 案件若干問題的意見》第三十六條規(guī)定：“預(yù)售的商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格，但已實(shí)際交付使用，預(yù)購方以預(yù)售交付是房屋不符合合格條件主張實(shí)際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持。”觀點(diǎn)二，開發(fā)商在通知交付時(shí)未辦理綜合驗(yàn)收，違反了雙方合同的約定，應(yīng)以實(shí)際符合交付條件之日作為交付日期，開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。上海市法院判例認(rèn)為：商品房不符合交付條件，但已實(shí)際交付的，如果出賣人能夠完成辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以符合交付條件之日為交付日，不能完成辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以未交付論。（筆者持此種觀點(diǎn)）實(shí)踐中也會(huì)出現(xiàn)這種情況，商品房已經(jīng)綜合驗(yàn)收合格并取得相關(guān)證明文件，購房人在收驗(yàn)房屋時(shí)以商品房存在瑕疵而拒絕接受，這里是不是也存在從約定的交付之日到商品房瑕疵去除之日間的逾期交付而違約的問題呢？關(guān)于此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)區(qū)別來看，一種情況是一般的瑕疵屬于商品房質(zhì)量責(zé)任的追究問題，購房人可以向開發(fā)商主張商品房的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，可以通過商品房買賣合同中保修條款解決，而不能歸為逾期交付的責(zé)任范疇；一種是屬于重大質(zhì)量問題，該瑕疵足以突破綜合驗(yàn)收證明文件的“公信力”，基于此，實(shí)踐中往往需要第三方即國家質(zhì)量監(jiān)督部門的評估和測評。此時(shí)，購房人則有權(quán)拒絕接受房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

• 問 開發(fā)商的宣傳樓書有法律效力嗎？如何確定《售樓書》內(nèi)容對開發(fā)商的約束力？
  答

  樓書主要做銷售宣傳用，不具有法律效力。為了避免交房時(shí)可能產(chǎn)生的糾紛，建議購房者與開發(fā)商協(xié)商將《售樓書》或其他廣告中承諾的有關(guān)內(nèi)容寫進(jìn)《商品房買賣合同》。 只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》之后，買賣雙方協(xié)商并簽訂《商品房買賣合同》才會(huì)有效。

• 問 房屋交付（在法律上是怎么定義的）
  答

  主要要看開發(fā)商給你發(fā)的交房通知書是什么日期交房，如果開發(fā)商在2005年12月31日前給你發(fā)了交房通知書，而由于你本人的原因沒有如期到場交房，那就在在一定期限內(nèi)示為你已收樓了，如果是開發(fā)沒有通知到你交房或者是開發(fā)商在2005年12月31日之后才通知你交房，那就是開發(fā)商違約了，可以按當(dāng)時(shí)雙方的簽定的合同，要求開發(fā)商支付違約金，而且物業(yè)管理費(fèi)的收取也是按照開發(fā)商通知的交房日期開始計(jì)算的，如果開發(fā)商通知交房的日期延遲了，那就不能從2005年12月31日起開始計(jì)算物業(yè)費(fèi)

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