深圳這次土地新政的直接目的是什么？客觀上將如何影響深圳樓市？

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• 147****7026

  在其它同類城市土地收入幾百億的時候，深圳土地收入極可憐。如繼續(xù)下去深圳就會被邊緣化。所以深圳必須探索以應(yīng)對這種競爭。我甚至?xí)X得，如果現(xiàn)在房地產(chǎn)市場下滑，土地市場變冷，對深圳反而是利好。斗土地，深圳很辛苦啊。不如斗深度開發(fā)、深度改革！

  查看全文↓ 2013-01-24 13:25:12

相關(guān)問題

• 問 深圳出臺了哪些新政 深圳樓市為什么瘋漲
  答

  在北上廣深四個一線城市中，尤為引人注目的是深圳樓市演繹的瘋狂上漲。 “3.30”新政具體內(nèi)容是指：2015年3月30日下午4點58分，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房**低**比例調(diào)整為不低于40%。之前，誰也沒想到政府會用如此大的力度刺激樓市。僅僅10分鐘之后，財政部和國家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息，稱從3月31日起，個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）。 為什么是深圳？ 在北上廣深四個一線城市中，尤為引人注目的是深圳樓市演繹的瘋狂上漲。 自4月下旬開始，深圳樓市劇烈升溫，開發(fā)商紛紛入市，購房者爭先出手，樓市量價齊升，漲幅**高的深圳市南山區(qū)5月房價同比上漲了85%。需求旺盛、價格猛增，也引發(fā)了二手房業(yè)主頻繁違約，毀約情況不斷增加，甚至引發(fā)訴訟糾紛。 市場機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份開始，深圳一手房價格連續(xù)三個月領(lǐng)漲。尤其是5月，深圳一手房價格指數(shù)環(huán)比上漲2.21%，二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.53%。二手房市場共成交13378套，環(huán)比增長28%，同比更是增長181%，創(chuàng)下2013年3月以來的新高，接近2010年樓市調(diào)控前的高峰。事實上，自2014年樓市“9?30”政策開始，深圳房價已經(jīng)連漲8個月。使得深圳樓市在短期內(nèi)陷入瘋狂，一時間“房價暴漲、業(yè)主提價、日光盤再現(xiàn)”等新聞屢見報端。 “3?30”新政策出臺不到3個月，深圳一些重點區(qū)域二手房價格漲幅已經(jīng)超過50%。 是什么促成了此輪深圳樓市的瘋漲行情？ 業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，首先是需求暴增。密集出臺的樓市新政，給了購房者一個“買入”信號，對后市房價上漲的預(yù)期、“自住+增值”資產(chǎn)配置的考慮，使購房者的行為出現(xiàn)聚集效應(yīng)，集中入市。 其次是土地稀缺。與北上廣相比，深圳是土地稀缺**為嚴(yán)重的一線城市。由于土地總量原因，住宅用地市場常年處于“零供應(yīng)、零成交”的狀態(tài)，城市住宅供應(yīng)主要依賴于舊城改造的“城市更新”模式。土地緊缺傳遞到住宅市場**終造成住宅供應(yīng)緊缺，所以深圳市場短期內(nèi)“供小于求”的局面尤甚于其他一線城市。在需求大幅增長的情況下，供應(yīng)卻一時難以跟上，這是支撐深圳樓市價格走高的重要因素。從中長期來看，土地資源日益緊缺導(dǎo)致的供需失衡仍將成為助推深圳樓市進(jìn)一步上漲的主要動力。 與深圳相比，北上廣三大一線城市盡管同樣處于限購政策背景之下，但是供求結(jié)構(gòu)相對平衡。從庫存去化周期來看，截至5月底，深圳商品住宅存量只夠賣6個月左右，而上海、北京商品住宅的存量市場去化周期都在11至15個月。 再次是投資客推手隱現(xiàn)。“3?30”新政策出臺后，**比例下調(diào)，降低了投資客入市門檻，投資需求抬頭。盡管深圳限購仍未松綁，但投資客們依然可以曲線入市。一些沒有購買資格的外地投資客，通過在深圳的親朋好友購買。還有通過假離婚、以公司名義購房等規(guī)避限購政策的。 三四線城市：去庫存壓力巨大 盡管“3?30”新政后一線城市樓市出現(xiàn)全面回暖，但政策刺激對基本面較好的城市產(chǎn)生積極影響，而對供過于求的城市提振作用有限。 “3?30”新政對不同城市的影響差別顯著，市場供求基本面堪憂的三四線城市對政策反應(yīng)比較冷淡，這表現(xiàn)在，三四線城市成交量呈持續(xù)下滑態(tài)勢。 城市間行情分化明顯，全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢。 據(jù)測算，4月份一線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均上漲1%，二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。業(yè)內(nèi)解讀稱，多個三四線城市房地產(chǎn)市場早已飽和，房價漲幅已然透支。 三四線城市多面臨天量庫存，再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影響，去化壓力巨大。要有效化解房地產(chǎn)庫存，不僅需要政策之手給予支持，更需要這些城市大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，留住有消費能力的人口。同時，地方政府應(yīng)因地制宜，從需求角度引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

• 問 深圳樓市如何?
  答

  你好! 04年下半年以來,深圳樓價加速上揚。到今年春節(jié)后深圳樓價的漲速只可用“顛狂”來形容。進(jìn)入8月份,深圳樓市從火爆逐漸轉(zhuǎn)涼、變冷?，F(xiàn)在,各中介公司在冰期里苦苦挨著今年不同以往的“金九銀十”。 **近一年來,老侯一直堅持深圳樓市有泡沫在堆積,在今年深圳樓價瘋長的時候,老侯也曾預(yù)言:深圳樓市15個月之內(nèi)“拐點”必現(xiàn),個別炒作過渡的片區(qū)或樓盤或?qū)⒊霈F(xiàn)30%的跌幅,深圳樓市將進(jìn)入調(diào)整期,樓價從單邊上揚轉(zhuǎn)為漲跌互現(xiàn)局面,而且豪宅等高端物業(yè)將率先“跳水”?，F(xiàn)在看看市場的情況,除了對于“拐點”到來時間上的預(yù)期太過保守之外,其他預(yù)言,比照現(xiàn)在深圳樓市大致相符。 老侯在去年就堅持以下兩個觀點:一是深圳樓市調(diào)控只能靠**;二是國有商業(yè)銀行在深圳房地產(chǎn)市場作了過渡的風(fēng)險投資。“慶父不死,魯難未已”,當(dāng)著象深圳這樣的移民城市對于住房洶涌的剛性需求,如果**不改變住房供應(yīng)模式和商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、堅持樓市單一商品房市場自我調(diào)節(jié)的態(tài)度;如果各國有商業(yè)銀行依然對房地產(chǎn)市場執(zhí)行異常寬松的信貸政策,就好像在一口已經(jīng)滾開的鍋里不加冷水,反而不斷增加鍋底的火力,深圳樓市這口直徑本來就不大的鍋是遲早要燒干、要燒紅的。 今年的6月份之后,地方**對樓市的態(tài)度和政策變得堅定而且有力,加上央行一系列的貨幣緊縮政策的出臺,使得這兩個方面的問題都突如其來地改變了。深圳的房地產(chǎn)市場隨之急遽逆轉(zhuǎn):市場成交異常清淡,出現(xiàn)了往年從未出現(xiàn)過的“冰期”的感覺。華僑城和香蜜湖的豪宅以及高端住宅的價格率先下跌(但豪宅市場上的炒家尚未拋盤),后海和景田等片區(qū)二手房成交價出現(xiàn)10——20%幅度的下跌;賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。雖然,經(jīng)過近兩年的演變,深圳樓市已經(jīng)脫變?yōu)橥顿Y品市場。但在中國特色的市場經(jīng)濟(jì)下,依然如股市一樣,始終擺脫不了“政策市”的命。 這樣的政策市里,深圳樓市后市如何? 老侯依然認(rèn)為,對于當(dāng)前的深圳樓市無論是用家、投資客、炒家,還是中介公司也大不必過于悲觀。深圳樓市僅僅是在做一個它必須要做的調(diào)整而已。從中長期看,深圳樓市遠(yuǎn)未走到要“崩盤”的境地。就像一個二、三十歲的年輕人長得太快,有些骨質(zhì)疏松,摔了一跤給弄骨折了。還遠(yuǎn)沒有到登頂之后要走下坡路的時候。 老侯這樣講,有網(wǎng)友可能會說:老侯你到底什么觀點和立場?摟價漲的時候你也喊長得太快、有泡沫!現(xiàn)在出現(xiàn)“拐點”,要跌了,你又看漲,確是為何? 立場實在很難講得清楚,觀點卻可以很明確:深圳樓市在此一輪的調(diào)整期內(nèi),**顯著的特點是漲跌互現(xiàn),市場觀望濃重而且持久。也不排除市場出現(xiàn)超跌的可能。但這恰恰是深圳樓市走向成熟健康必須要付的代價,之后深圳樓市依然向好。這一點不必比香港,看看今年下半年以來的上海樓市就知道。 很多人愿意用“租售比”來判斷樓市風(fēng)險?！白馐郾取笔且粋€很有效的工具,用來衡量樓市泡沫的大小是非?？陀^的。因為有銀行信貸的深度參與,房價很難反映城市居民的實際支付能力。而租金不同,租金必然真實反映城市里對居住有需要人群的收入水平。更深的原因在于“按揭還款”是可以作為儲蓄和投資的手段,具有資產(chǎn)保值增值的功能?！白饨稹眲t是絕對的消費性支出。所以,“租售比”是可以客觀反映樓市泡沫的指標(biāo)。 但是,用“租售比”考量樓市泡沫的時候,既要結(jié)合國情市情;亦要作動態(tài)分析,不可生搬國外的數(shù)據(jù),來衡量深圳的樓價,草率給出一個“要崩盤”的預(yù)警。第一,國人對于擁有自有住房的需求大不同于外國人;這就是為什么現(xiàn)在深圳的房價會高過美國的原因之一。第二,既然是“比”,就先有分母與分子,后才有一個比值出來。只有當(dāng)分母不斷增大,分子不增大,或者增大的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于分母增大的速度的時候,泡沫才被快速吹大,當(dāng)被吹大的過程持續(xù)進(jìn)行,樓市才有“崩盤”之虞。現(xiàn)在深圳樓市的調(diào)整,不僅分母在的增幅在大幅減小甚至出現(xiàn)較大幅度的負(fù)數(shù)增幅;而分子(租金)一路快速追漲。所以,深圳樓市的“租售比”正在快速增大,就是說,深圳樓市的泡沫也正在快速縮小。 這樣看,現(xiàn)在有什么理由擔(dān)心深圳樓市的這個“拐點”要導(dǎo)致“崩盤”呢? 結(jié)論:引而不發(fā)的“個稅”不會向人們想象得那么恐怖,政策性住房杯水車薪根本無法撼動市場需求,各商業(yè)銀行也絕對不會眼看著房貸這塊肥肉落到大舉進(jìn)入的外資銀行口里。盡管如此,但深圳現(xiàn)在新推樓盤漲價沒有道理。二手房自住客或者投資客的**佳買點應(yīng)該在11月份以后。

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• 問 深圳的小產(chǎn)權(quán)房占了半壁江山，土地新政會給深圳樓市帶來怎樣的影響？對商品房市場會有沖擊嗎？
  答

  對·小產(chǎn)權(quán)房多的地方，房價會降。但深圳的豪宅會因此漲價，因為擁有小產(chǎn)權(quán)房的人可以更高價賣出小產(chǎn)權(quán)房，住更好的房子

• 問 如何看待深圳現(xiàn)在的樓市?
  答

  就目前大的市場動態(tài)而言，三線城市的房價可能會漲。目前一線城市如北京、上海、深圳等地房價降幅頗大，二手房市場十分冷清，商品房交易量慘淡，大部分購房者持觀望態(tài)度。前段時間溫州地產(chǎn)大亨均撤出地產(chǎn)行業(yè)，全國房價出現(xiàn)一個大的拐點，但正是由于這種狀況，一些投資者和買房者看重三線城市，一方面三線城市房價較一線城市價錢低，一方面國家對于三線城市的限價令和購房政策較為寬松，這就導(dǎo)致三線城市房價未來一段時間的市場巨大，房價自然也就會隨勢見漲。

• 問 2015年中國樓市發(fā)生不少大事 將如何影響樓市走向
  答

  2015年接近尾聲，這一年中國樓市發(fā)生了不少精彩的大事件，從政策到市場，“房”字愈演愈烈，既然逃不掉不妨理性梳理，看看這些震撼房地產(chǎn)市場的大事，將如何影響樓市的走向。 一、央行年內(nèi)連續(xù)5次降息 今年央行連續(xù)降息5次，房貸基準(zhǔn)利率從年初的6.15%一路下探至4.9%，降幅高達(dá)20%。5年期以上貸款基準(zhǔn)利率已下調(diào)1.4個百分點，無論按哪種還款方式計算，房貸客戶的總利息支出降幅均超過兩成。 二、“普遍二胎”促進(jìn)改善性住宅需求 10月29日晚，十八屆五中全會決定：堅持計劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活成本高導(dǎo)致的生育率下降，很難因政策轉(zhuǎn)向迅速扭轉(zhuǎn)，每年新出生人口不會快速增長。但對房地產(chǎn)業(yè)而言，這將進(jìn)一步未來加大改善性需求的比例。 三、330新政 二套房認(rèn)貸不認(rèn)房；二套房的**在3月30日明顯降低，首套房公積金貸款**比例由之前的30%降為20%；8月份，二套房“行動”，已還清貸款的購房者二套房申請公積金貸款**比例降為20%；9月，首套房商貸比例由30%降為25%。除**比例的降低外，2015年房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整還包括營業(yè)稅減免、多次降息降準(zhǔn)、鼓勵企業(yè)融資等。 四、 地王涌現(xiàn)，一線城市土地?zé)岢憋L(fēng)起云涌 在全國土地成交面積仍低于去年的同時，京滬等少數(shù)熱點城市地王頻出，成為2015年土地市場的熱點。僅以北京為例，土地成交面積雖然低于去年，但地王不斷涌現(xiàn)，土地出讓金總額已突破2000億元，創(chuàng)歷史新高。以往不受人關(guān)注的、但離市中心**近的豐臺區(qū)已成為“瘋臺”，多幅高總價地塊來自該區(qū)域。2015年，北京成交土地中，樓面價超過5萬元的已有9宗，另有25宗過3萬，甚至包括昌平、門頭溝遠(yuǎn)在六環(huán)外的地塊。**高的樊家村地塊樓面價高達(dá)7.5萬元，預(yù)計未來售價超15萬元，當(dāng)?shù)卦谑鄱址績r格僅為4萬元左右。 五、《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》正式實施 3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，徘徊多年的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記終于進(jìn)入實際操作階段。今后，包括集體土地、房屋建筑所有權(quán)等在內(nèi)的十類不動產(chǎn)將進(jìn)行統(tǒng)一登記。 六、放寬公積金租房提取條件 職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。 七. 股市大轉(zhuǎn)折：股市與樓市的投資選擇又成為新問題 2015年6月起，“股災(zāi)”來襲，在股市“傷透了心”的投資者轉(zhuǎn)而將目光投向樓市，推動了投資性購房的需求。站在2015年末，我們已聽到眾多之前有意投資資本市場的朋友問到，是不是還是房子靠譜，資產(chǎn)貶值的恐慌十分明顯。但在整個經(jīng)濟(jì)局勢不明當(dāng)下，恐怕樓市、股市的投資都有很大的不確定性。投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。 八、北京通州**嚴(yán)限購出臺 8月15日，北京市住建委和通州區(qū)人民政府發(fā)布通知，對已經(jīng)擁有一套住房、戶籍屬于通州并且落戶至少3年以上的可以購買一套住房，非京戶籍購買則需要擁有近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社保或個人所得稅紀(jì)錄。 九、商品房銷售額有望近9萬億，再創(chuàng)歷史新高 統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-11月，全國商品房銷售額達(dá)74522億元，同比增長1.56%；銷售面積為10.9億平米，同比增長7.4%；與歷史高點2013年同期相比，銷售金額已創(chuàng)新高，但銷售面積仍有一定距離。銷售額增長明顯快于銷售面積，這表明今年市場回暖主要在一二線熱點城市，這推動了全國銷售均價的提高。 十. 去庫存：習(xí)大大定調(diào)房地產(chǎn)業(yè)，未來政策預(yù)期看好 11月10日，習(xí)近平主席在主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議時，著重提出了化解房地產(chǎn)庫存的問題。李克強(qiáng)總理在11月11日的國務(wù)院常務(wù)會議也提出“加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”。