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二手房買賣中的陰陽合同是什么？

158****3069 | 2013-04-19 19:02:07

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  • 143****6616

    是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；
    對內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭。“陰陽合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時，也預(yù)示著風(fēng)險。

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相關(guān)問題

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    交易雙方為逃避支付交易稅費(fèi)而約定高價交易低價過戶簽訂的一陰一陽兩份合同，實(shí)際交易的合同為陰合同，過戶簽訂的《**市二手房買賣合同》為陽合同

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    所謂“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭?！瓣庩柡贤笔且环N違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時，也預(yù)示著風(fēng)險。如在二手房交易中，“陰合同”顯示買賣雙方真實(shí)的成交價格，而“陽合同”則根據(jù)使用需要有所不同，一種是虛高的房價合同交給銀行，以申請更多按揭貸款；另一種是填低房價的合同交給房地產(chǎn)交易中心過戶，以便少交稅。

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    不便回答 地區(qū)指導(dǎo)價

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    在二手房買賣過程中，買賣雙方為了降低交易成本，逃避稅費(fèi)，往往會簽訂兩份交易價格不同的合同，真實(shí)的交易價格比較高，但這份并不提交到稅務(wù)和房管部門，而是把另一份交易價格比較低的合同提交登記備案，并以比較低的價格繳納稅費(fèi)。還有的是一份較低價格的是雙方的真實(shí)交易價格，另有一份虛高的價格，拿到銀行爭取更多貸款。這都屬于俗稱的“陰陽合同”。 陰陽合同的目的往往是為了逃避稅費(fèi)或騙取貸款，從這個角度講是違法的。實(shí)踐中，因陰陽合同引起的糾紛也不少。甚至很多時候，雙方因?yàn)槁男泻贤械钠渌闆r發(fā)生糾紛，一方反悔，但覺得自己的理由不充分，轉(zhuǎn)而以陰陽合同違法無效為由向法院起訴，要求確認(rèn)合同無效或終止合同。那么陰陽合同是否合法?如果無效如何處理?如果合法，以哪份合同為準(zhǔn)? 首先，陰陽合同如果是為了逃稅等非法目的，肯定是違法的，相關(guān)條款是無效的，但是雙方的房屋買賣行為本身并不違法，因此房屋買賣行為還是可以有效的。 基于這個認(rèn)識，如果雙方因陰陽合同為由發(fā)生糾紛，沒有特殊情況和約定的話，以此為由是無法認(rèn)定合同整體無效，或因此解除合同的。 其次，存在陰陽合同的情況下，應(yīng)以哪一份的效力為準(zhǔn)? 陰陽合同有的是以兩份內(nèi)容基本相同，但價格不同的合同形式出現(xiàn)的。有的是以一份低價合同，再加一份或數(shù)份以裝修折價或其他形式的折價出現(xiàn)的補(bǔ)充協(xié)議組合出現(xiàn)的。但不管以哪種形式出現(xiàn)，在實(shí)踐中認(rèn)定雙方的真實(shí)交易內(nèi)容是關(guān)鍵。 哪個交易條件、交易價格是雙方的真實(shí)意思表示，在合同文本中應(yīng)該能體現(xiàn)得出來，如果體現(xiàn)得不清楚，可以結(jié)合房屋交易時的市場價格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認(rèn)。 再次，對陰陽合同中涉及的違法行為如何處理? 當(dāng)事人以陰陽合同為由到法院起訴，要求解除合同或確認(rèn)合同無效時，往往是理直氣壯，而在實(shí)踐中法院往往認(rèn)定雙方真實(shí)的交易意思表示有效，當(dāng)事人往往就無法接受，指責(zé)法院對違法行為不理不管。 實(shí)際上，司法機(jī)關(guān)和其他國家機(jī)關(guān)維護(hù)法律也是各有職責(zé)分工的。追繳稅款應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)關(guān)來負(fù)責(zé)，追回貸款應(yīng)由銀行來進(jìn)行，這其中如構(gòu)成犯罪，也應(yīng)移送公安機(jī)關(guān)先行立案偵查，再處理。(出于各種原因，目前實(shí)踐中對于房屋交易中的逃稅行為，還沒聽說有追究刑事責(zé)任的。) 當(dāng)然，按民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為，可以通知相關(guān)職能部門處理，或提出相應(yīng)建議給相關(guān)主管機(jī)構(gòu)。當(dāng)事人自己，也可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)、銀行等相關(guān)單位舉報。但畢竟，從民事訴訟的角度講，法院審理雙方的房屋買賣糾紛，還是以認(rèn)定買賣關(guān)系本身是否合法、是否應(yīng)支持或駁回一方的訴求為主。 **后，簽訂陰陽合同存在風(fēng)險和后患，買賣雙方應(yīng)以謹(jǐn)慎對待。

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    所謂的“陰陽合同”(也有人將其稱為“黑白合同“)是指在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一買賣標(biāo)的訂立兩份價格懸殊的合同。一般把送至相關(guān)行政主管部門專供登記或備案使用的低價合同叫“陽合同”，把雙方私下留存并實(shí)際履行的高價合同叫“陰合同”。少繳稅金，偷逃陰陽合同間高低價款之間的差額應(yīng)交的稅款是當(dāng)事人訂立陰陽合同的動機(jī)。產(chǎn)權(quán)登記變更 生效后，買房人拒付兩合同間的價款差額，主張按陽合同約定的低價格履行是導(dǎo)致糾紛發(fā)生的原因。 一般來說，訂立“陰陽合同”的目的主要是為了偷逃稅費(fèi)。在二手房屋買賣關(guān)系中，盡管陽合同符合合同成立的形式要件，但是，依照我國《合同法》第52 條第(二)款的規(guī)定，像這樣以通過虛假降低合同標(biāo)的，欺騙行政主管部門，從而達(dá)到少繳稅費(fèi)，損害國家利益，違反我國法律法規(guī)禁止性規(guī)定的規(guī)避國家稅收的價格條款應(yīng)屬無效合同條款，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。相反，“陰合同”中真實(shí)的價格條款，才是確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。不過這種做法嚴(yán)重違反了我國相關(guān)法律的規(guī)定，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予相應(yīng)的行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則有可能構(gòu)成刑事犯罪。 在目前的司法實(shí)踐中對“陰陽合同”價格不一而產(chǎn)生糾紛，一般按兩種辦法處理，一種是根據(jù)規(guī)定，合同需要備案的，以備案的合同為準(zhǔn)，這是一般原則;但是如果備案的合同沒有實(shí)際履行，而實(shí)際履行的合同中有違法利益，則價格以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行。另一種是如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無須備案，則以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。有的法院判例則以時間在后的合同價為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意是，這個舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)的，也就是說，誰認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個舉證責(zé)任。 從2010年9月起國家相關(guān)部門將對二手房買賣中的陰陽合同行為處以重罰。