如何驗證開發(fā)商的資質(zhì)？

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• 135****9620

  對于開發(fā)商資信的考察，目前另外一個突出問題是關(guān)于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的?，F(xiàn)在部分郊區(qū)縣仍有一部土地屬于集體所有，一些村委會就在這種性質(zhì)的土地上開發(fā)項目，再拿出來當商品房賣，這種項目的產(chǎn)權(quán)根本就無從談起。
  目前要查驗銷售許可證的方法有向國土房管局咨詢，再則可能通過“市國土資源和房產(chǎn)管理局”網(wǎng)進行網(wǎng)絡(luò)查訊，只要輸入正確的銷售許可證的號碼，就能得知房管局對這個證件的許可、銷售范圍以及銷售的方式等等。

  查看全文↓ 2013-04-22 17:56:05
• 142****1834

  可以通過查驗開發(fā)商的“五證”，也是**重要的證明材料，它們分別是《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
  其中**重要的是《國有土地使用證》與《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。???《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。???《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。
  房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。???我們在查驗以上證明文件時，盡可能要求開發(fā)商提供文件的原件，并要檢查用地單位、建設(shè)單位以及銷售單位是否與售樓單位一致。
  ?

  查看全文↓ 2013-04-22 17:55:32

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商資質(zhì)如何審查?
  答

  1、 第一審核：查詢開發(fā)商所售房屋是否"五證"俱全? 所謂“五證”就是：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房銷售許可證》，只有“五證”齊全的開發(fā)商才具有出售商品房的資格。2、第二審核：開發(fā)商的經(jīng)營資格：A. 目前，開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)主要采取兩種形式：一種是由若干個投資者(即股東)新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)開發(fā)項目公司);另一種是采用合作方式聯(lián)建或合建，而不新設(shè)立開發(fā)公司。 買方需要了解開發(fā)商的股東情況、公司形式或合建方式、注冊資本、經(jīng)營范圍等。為此需要審查開發(fā)商的下列情況或文件：(1)、開發(fā)商的股東情況。 如果開發(fā)商的股東或合建方有法人股東(大多數(shù)開發(fā)商由或主要由法人股東構(gòu)成)，則應(yīng)審查每一股東的營業(yè)執(zhí)照，以便了解其基本情況。包括中外合資或中外合作企業(yè)各方的注冊登記文件，中方為“企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照”(下稱“營業(yè)執(zhí)照”)，外方為“Certificate of Incorporation”;(2)、開發(fā)商本身的**新“營業(yè)執(zhí)照”。 有效的營業(yè)執(zhí)照應(yīng)通過工商行政主管部門進行的企業(yè)年檢，買方應(yīng)注意營業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時間以及是否蓋有工商部門“年檢通過”的印章;(3)、開發(fā)商設(shè)立時由注冊會計師出具的驗資報告，以便知悉其實收資本的數(shù)量和繳納情況等;(4)、開發(fā)商的公司章程;(5)、如果開發(fā)商是中外合資或合作房地產(chǎn)開發(fā)公司，買方還應(yīng)審查下列文件合資合同或合作合同; 外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準文件; 外商投資企業(yè)批準證書;(6)、如果是聯(lián)建或合建，各方之間的聯(lián)建或合建合同、協(xié)議。B. 開發(fā)商依法取得國有土地使用權(quán)的方式。根據(jù)我國有關(guān)土地法律、法規(guī)，開發(fā)商依法取得國有土地使用權(quán)，是其從事商品房開發(fā)**根本的條件。對于國有土地來說，取得的方式有兩種，其一是通過政府劃撥方式取得國有土地使用權(quán);其二是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國有土地使用權(quán)(出讓土地才可以依法轉(zhuǎn)讓);簡單說前者是無償用地，后者是有償用地。 用于商品房開發(fā)的用地，都必須是有償用地，即必須是來源于政府出讓的土地。無償劃撥用地以及農(nóng)村集體所有的土地不得用于商品房的開發(fā)?？疾橥暌陨系牟牧?，相信對開發(fā)商的資格已經(jīng)有了比較清楚的了解。當然除了這些“硬性”的條件，開發(fā)商的實力、信譽等情況也很重要，考查開發(fā)商以往的開發(fā)業(yè)績以及社會信譽也可以避免買爛尾樓，減少購房風險。

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• 問 開發(fā)商資質(zhì)如何查詢
  答

  購房者想要查詢開發(fā)商的資質(zhì)，可以直接和房產(chǎn)開發(fā)商進行索要相關(guān)材料，也可以通過網(wǎng)絡(luò)來進行查詢，比如開發(fā)商的各種資質(zhì)會在官網(wǎng)上進行公示，可以直接去官網(wǎng)來進行查詢，還可以去政府網(wǎng)站查詢，也可以去住建委等官方網(wǎng)站查詢。購買房屋的時候，除了需要了解開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)，對于開發(fā)商資質(zhì)等級也需要有所了解：1.一級資質(zhì)：注冊的資本不能低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營要5年以上；近３年的房屋建筑的面積累計竣工達到30萬平方米以上，或者是累計完成了與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)的額等。2.二級資質(zhì)：注冊資本不低于2000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)額；3.三級資質(zhì)：注冊資本不低于800萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；4.四級資質(zhì)：注冊資本不低于100萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營１年以上。

• 問 如何考察開發(fā)商資質(zhì)，怎樣選擇合適的開發(fā)商？
  答

  房地產(chǎn)網(wǎng)都可以

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• 問 怎樣查開發(fā)商的資質(zhì)?開發(fā)商資質(zhì)有幾個等級?
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。第八條 申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案；（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（二）企業(yè)章程；（三）企業(yè)法定代表人的身份證明；（四）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同；（五）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度。對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或者注銷資質(zhì)證書。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門或者其委托的機構(gòu)負責。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。

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• 問 ??怎樣查開發(fā)商的資質(zhì)?在哪里可以查到開發(fā)商的資質(zhì)?
  答

  主要有三種方式：方法一，到當?shù)胤康鼐秩ゲ樽C。方法二，到當?shù)胤康鼐志W(wǎng)站上找。注意有的資質(zhì)沒有通過哦，房地局網(wǎng)站一般年檢都有匯報。方法三，去那家公司去看營業(yè)執(zhí)照副本！

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