怎樣審查一個樓盤開發(fā)商的開發(fā)商資質(zhì)？符合開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商要具備什么條件？

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• 131****9848

  (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房銷售的出賣人，應當是獨立的企業(yè)法人，并且符合法律的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備下列條件：1、有自己的名稱和組織機構(gòu);2、有固定的經(jīng)營場所3、有符合國務院規(guī)定的注冊資本;4、有足夠的專業(yè)技術人員;5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)。銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)，要證明這一點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備一定的證件。《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房銷售，應當取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件。使用土地的批準文件包括劃撥土地的批準文件和已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金的證明文件。沒有這些文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不能進行商品房銷售的。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當經(jīng)過資質(zhì)等級核定?！?a target="_blank" href="http://www.intimaescorts.com/baike/13553.html">房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第三條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。因此，持有《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書》也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的必備條件之一。(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有《建設工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。進行商品房銷售，應當保證商品房是辦理了各種手續(xù)而建設開發(fā)的合法建筑。建筑開工前，施工單位應當領取《施工許可證》，建設項目在申請開工之前，應當取得《建設工程規(guī)劃許可證》。如果沒有這兩種證件，那么其商品房就是違反法律規(guī)定進行開發(fā)建設的，當然不能向社會公眾進行銷售。

  查看全文↓ 2013-04-23 14:54:09
• 154****3174

  購房者購買商品房時，一方面要注意出賣人是否是合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是不是企業(yè)法人，有沒有足夠的注冊資金和專業(yè)技術人員，另一方面要看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的證件是否齊全，以免上當受騙。

  查看全文↓ 2013-04-23 14:53:45

相關問題

• 問 開發(fā)商資質(zhì)如何審查?
  答

  1、 第一審核：查詢開發(fā)商所售房屋是否"五證"俱全? 所謂“五證”就是：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房銷售許可證》，只有“五證”齊全的開發(fā)商才具有出售商品房的資格。2、第二審核：開發(fā)商的經(jīng)營資格：A. 目前，開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)主要采取兩種形式：一種是由若干個投資者(即股東)新設立房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)開發(fā)項目公司);另一種是采用合作方式聯(lián)建或合建，而不新設立開發(fā)公司。 買方需要了解開發(fā)商的股東情況、公司形式或合建方式、注冊資本、經(jīng)營范圍等。為此需要審查開發(fā)商的下列情況或文件：(1)、開發(fā)商的股東情況。 如果開發(fā)商的股東或合建方有法人股東(大多數(shù)開發(fā)商由或主要由法人股東構(gòu)成)，則應審查每一股東的營業(yè)執(zhí)照，以便了解其基本情況。包括中外合資或中外合作企業(yè)各方的注冊登記文件，中方為“企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照”(下稱“營業(yè)執(zhí)照”)，外方為“Certificate of Incorporation”;(2)、開發(fā)商本身的**新“營業(yè)執(zhí)照”。 有效的營業(yè)執(zhí)照應通過工商行政主管部門進行的企業(yè)年檢，買方應注意營業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時間以及是否蓋有工商部門“年檢通過”的印章;(3)、開發(fā)商設立時由注冊會計師出具的驗資報告，以便知悉其實收資本的數(shù)量和繳納情況等;(4)、開發(fā)商的公司章程;(5)、如果開發(fā)商是中外合資或合作房地產(chǎn)開發(fā)公司，買方還應審查下列文件合資合同或合作合同; 外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準文件; 外商投資企業(yè)批準證書;(6)、如果是聯(lián)建或合建，各方之間的聯(lián)建或合建合同、協(xié)議。B. 開發(fā)商依法取得國有土地使用權(quán)的方式。根據(jù)我國有關土地法律、法規(guī)，開發(fā)商依法取得國有土地使用權(quán)，是其從事商品房開發(fā)**根本的條件。對于國有土地來說，取得的方式有兩種，其一是通過政府劃撥方式取得國有土地使用權(quán);其二是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國有土地使用權(quán)(出讓土地才可以依法轉(zhuǎn)讓);簡單說前者是無償用地，后者是有償用地。 用于商品房開發(fā)的用地，都必須是有償用地，即必須是來源于政府出讓的土地。無償劃撥用地以及農(nóng)村集體所有的土地不得用于商品房的開發(fā)。考查完以上的材料，相信對開發(fā)商的資格已經(jīng)有了比較清楚的了解。當然除了這些“硬性”的條件，開發(fā)商的實力、信譽等情況也很重要，考查開發(fā)商以往的開發(fā)業(yè)績以及社會信譽也可以避免買爛尾樓，減少購房風險。

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• 問 怎樣查開發(fā)商的資質(zhì)?開發(fā)商資質(zhì)有幾個等級?
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應的資質(zhì)等級。第八條 申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業(yè)管理、技術人員總數(shù)新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案；（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；（二）企業(yè)章程；（三）企業(yè)法定代表人的身份證明；（四）專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同；（五）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度。對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或者注銷資質(zhì)證書。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構(gòu)負責。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門制定辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。

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• 問 ??開發(fā)商資質(zhì)有幾個等級?怎樣查開發(fā)商資質(zhì)?
  答

  根據(jù)建設部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：一、四級開發(fā)商資質(zhì)：1.注冊資本不低于100萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；3.已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%;4.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；5.工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；6.商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；7.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。二、三級資質(zhì)：1.注冊資本不低于800萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；6.工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；7.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。三、二級開發(fā)商資質(zhì)：1.注冊資本不低于2000萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；7.工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

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• 問 ??怎么審查開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)？有沒有什么影響嗎？
  答

  購房者在購房時應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“兩照”、“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。　“兩照”是指《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。 “五證”是指國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工證、商品房銷售（預售）證。　 “兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！稜I業(yè)執(zhí)照》是登記機關依法核準給企業(yè)并準許其從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的合法憑證?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》是房地產(chǎn)企業(yè)從事開發(fā)經(jīng)營活動的重要依據(jù)和必備憑證，房地產(chǎn)企業(yè)在辦理項目規(guī)劃報批、投資計劃、拆遷許可、工程建設、預（銷）售許可、綜合驗收備案、項目轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，以及訂立商品房銷售合同時，必須出示經(jīng)年檢合格的資質(zhì)證書和有關證明文件。凡不能出示或經(jīng)驗核不合格的，有關部門不予辦理有關手續(xù)，購房者有權(quán)不簽訂銷售合同，并可向房地產(chǎn)開發(fā)管理部門投訴。國有土地使用證 國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。太原市房屋土地管理局對直接添發(fā)的《國有土地使用證》根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《太原房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《太原市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《太原市房屋土地管理局交納使用費土地使用專用章》、《太原市房屋土地管理局臨時土地使用證專用章》。

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• 問 ??怎樣查開發(fā)商的資質(zhì)?在哪里可以查到開發(fā)商的資質(zhì)?
  答

  主要有三種方式：方法一，到當?shù)胤康鼐秩ゲ樽C。方法二，到當?shù)胤康鼐志W(wǎng)站上找。注意有的資質(zhì)沒有通過哦，房地局網(wǎng)站一般年檢都有匯報。方法三，去那家公司去看營業(yè)執(zhí)照副本！

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