海外房產(chǎn)投資如何規(guī)避風(fēng)險？

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• 136****1764

  海外投資對中國人來說是一個新鮮事物，所以一定要花時間去了解當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)的相關(guān)政策和信息，避免投資風(fēng)險。投資風(fēng)險這塊需要注意的幾個問題：第
  一、防止利用海外置業(yè)騙取購房者錢財；第
  二、和國內(nèi)不一樣，海外置業(yè)投資需要交納各種稅費，尤其是物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，這些稅費因素不一定會使投資客有比較高的投資回報收益；第
  三、對于海外置業(yè) 宣傳中 移民、就業(yè)、上學(xué)等方面的承諾要仔細(xì)甄別。第
  四、中國人投資海外房產(chǎn)面臨的風(fēng)險包括當(dāng)?shù)氐亩愂照?、房價下跌和匯率變動等。第
  五、政治風(fēng)險也需要海外置業(yè)者充分注意。

  查看全文↓ 2013-05-03 16:05:35

相關(guān)問題

• 問 ??怎么投資海外房產(chǎn)？投資海外房產(chǎn)的風(fēng)險是什么？
  答

  中國人喜歡在什么地方購房呢？美國：絕大部分州不限制外國人（公司）購買一般的居住和商業(yè)性房地產(chǎn)；交易成本占總房款1%左右；每月支付物業(yè)管理費、財產(chǎn)保險費以及房地產(chǎn)稅總計為房價的2%-3%；美國已成為中國人投資海外房地產(chǎn)的首選之地。加拿大：加拿大政府鼓勵境外人投資房產(chǎn)，唯一區(qū)別就是在房貸**比例上，加拿大本地人為25%，對于境外人士，**款必須達(dá)到全部款項的35%，申請貸款需要提供收入的納稅憑證。土地交易稅約為1%左右，根據(jù)不同地區(qū)有所不同；業(yè)主有必要以物業(yè)估價每年向市政府交稅，例如多倫多現(xiàn)行稅率約為房屋價值1%-1.2%。澳洲：欲在澳洲購房的非澳洲永久居民，在購房前必須獲得澳洲投資委員會的批準(zhǔn)（FIRB）； 目前海外人士僅可以購買全新住宅；交易成本費用約房價或者土地價值的3%-4%左右；購買的是公寓，日常需要支付的有：物業(yè)管理費（季度繳付）、市政費（季度繳付）、排污費（季度繳付）占購房價的1%-2%左右；澳洲投資購房的**大優(yōu)勢在于可以提供房屋的按揭抵押貸款，通常為房價的70%；同時，銀行的貸款可以允許**長15年的只還息不還本的周期；購買的是獨棟別墅，日常需要支付的有：市政費和排污費（季度繳付），占購買房價的0.5%左右。英國：英國政府在2015年后對海外買家轉(zhuǎn)售英國房產(chǎn)開始征收額外資本利得稅。中介費用通常為總價的1%，房屋評估及勘測鑒定需耗時2-3周，通常收費在300英鎊左右。律師費為總價的0.5-1%范圍內(nèi)；在英國買房，印花稅是**為重要的稅費，也是數(shù)額**大的費用支出。通常，必須在房產(chǎn)交易完成的30天內(nèi)繳納。印花稅由英國稅務(wù)部門征收，根據(jù)房屋的產(chǎn)權(quán)、用途不同，征收標(biāo)準(zhǔn)也有所區(qū)別。新加坡：新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以購買，外國人去新加坡只能購買商品房；購房中介費為成交價格的1%；政府印花稅為房價的3%減去5400新幣的基礎(chǔ)上額外征收10%；每年物業(yè)稅為年評估租金的4%（自?。?；如果用于投資用途，物業(yè)稅為評估租金的10%，同時業(yè)主還需要繳納租金的個人所得稅。對于國內(nèi)的房產(chǎn)投資者而言，為什么購房呢？一、投資型購房：在海外購置房產(chǎn)大多數(shù)投資者是為了**而購買原因有二：一是國內(nèi)投資渠道十分有限，二是越來越多的國內(nèi)投資者走出國門了解到更多的投資機(jī)會，而且在加上投資的實物類型，投資者更易于接受。在購置投資型海外房產(chǎn)時要對投資收益做一個清晰的核算包括：購房成本多少，裝修、修繕的費用需要多少，涉及的稅費有多少，一次性繳納和每年繳納的款項是多少；投資收益如租金收入如何，是以何種方式租賃，對房屋及內(nèi)部設(shè)施的損耗有多少，包括房產(chǎn)本身的價值、該房產(chǎn)所處地區(qū)的不動產(chǎn)價格趨勢、該地區(qū)受到的法律法規(guī)的限制等，都必須考慮到。而且偏重投資型的海外房產(chǎn)投資者，也需要清晰了解該房產(chǎn)所得收益的相關(guān)稅收計算，房產(chǎn)出售涉及的稅費以及對投資者的要求等。二、教育型購房：投資教育型房產(chǎn)是中國人的傳統(tǒng)，也是**近幾年熱門的投資項目，國外一些好的**周邊的房產(chǎn)價格也是很高，而且近年來上漲幅度相對較大。因為多以孩子就讀的**相關(guān)，交通和生活的便利度是考慮的首要因素，另外，針對不同年齡的孩子，對社區(qū)和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所謂的學(xué)區(qū)房投資，投資于學(xué)區(qū)房和在學(xué)區(qū)內(nèi)上學(xué)有著本質(zhì)的區(qū)別。三、養(yǎng)老型購房：隨著生活品質(zhì)的不斷提升，這也催生出了對退休后生活享受的房產(chǎn)投資的需求。這類投資就會對環(huán)境要求較高，除了自認(rèn)風(fēng)光和人文關(guān)懷外，還應(yīng)考察當(dāng)?shù)蒯t(yī)療條件和生活便利度，以及房屋設(shè)計等是否適合中老年人使用，以及因人而異的語言、文化、飲食等配套服務(wù)等是否適宜。四、度假型購房：這類房產(chǎn)和養(yǎng)老型海外房產(chǎn)相差不大，對環(huán)境要求較高，更偏好于氣候溫和和人口低密度的地區(qū)，不同的一點是度假型房產(chǎn)居住的時間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂，而且投資人會將自己生活的喜好帶入到這類房產(chǎn)中要求，比如是靠山或靠海，有無其他配套運動設(shè)施如高爾夫、騎馬、游艇等。五、移民型購房：移民型的海外房產(chǎn)通常受該國的投資移民政策影響，關(guān)鍵在于該國對于房產(chǎn)移民政策的匹配和完善程度，對房產(chǎn)類型限定、對給予簽證的類型的要求條件等等相對應(yīng)；這些都需要投資人做好提前的了解和對比。來自中國外國專家局、國內(nèi)房產(chǎn)投資的專家說：“切勿為了移民而移民，也不要為了圖省事而僅僅靠花錢或者購房來實現(xiàn)移民；而要切實和自己的移民規(guī)劃、企業(yè)拓展、財富安置和傳承方案向匹配。六、綜合型投資人有多項購買需求動因，此類投資型房產(chǎn)需有復(fù)合型的考量，綜合前五種海外投資房產(chǎn)的特點，結(jié)合個人實際情況加成考慮。同時國信美投也會依據(jù)客戶的具體情況、目的和要求等，做出整合型的項目推薦和規(guī)劃指導(dǎo)，按個性化的需求明晰各步驟方法。

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• 問 簽訂認(rèn)購書如何規(guī)避風(fēng)險？
  答

  ①購房者不可意氣用事，務(wù)必確定好自己真的有需求買房，且事前做好調(diào)查自己預(yù)定的住房就是自己想要的。同時，購房者要了解開發(fā)商的實力和信譽，從而得知開發(fā)商是否能夠按期完成樓房建造，小區(qū)的配套設(shè)施是否完善等。②若在開發(fā)商處看中了自己想要的房屋，需要和開發(fā)商開始溝通，若是可以的話，盡量不要簽訂認(rèn)購書，畢竟認(rèn)購書對購房者而言并沒有多大的益處，還有可能會帶來很大的風(fēng)險。如果無法避免的話，只能交付定金簽認(rèn)購書。

• 問 房貸可以轉(zhuǎn)按揭嗎 如何規(guī)避風(fēng)險
  答

  2015年是房地產(chǎn)政策頻出的一年，房貸**額度和利率都有所下降，這樣一來，每月的還貸金額也有了明顯的差距。在這樣的情況下，有些人將主意打到了“轉(zhuǎn)按揭”上面。目前在沈陽，有很多金融機(jī)構(gòu)抓住了這些貸款者的心理，開始承辦“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。但是房貸轉(zhuǎn)按揭承擔(dān)的風(fēng)險較大，需要謹(jǐn)慎選擇。那么房貸轉(zhuǎn)按揭有哪些風(fēng)險呢？ 一房主轉(zhuǎn)按揭前后差1200多元 沈陽一位購房者，花70萬購買了100平米的房子，當(dāng)時的房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮10%。這樣一來，即使利率下降，依舊要按上浮10%還貸。于是該購房者辦理了房貸轉(zhuǎn)按揭，找了另外一家銀行，將房子轉(zhuǎn)到新銀行下，這樣就可以享受當(dāng)時的折扣利率，還可以延長還貸年限。這樣一來，這位購房者每月的月供相差了1200多元。 有銀行可操作“轉(zhuǎn)按揭” 據(jù)了解，房貸轉(zhuǎn)按揭是指，已在甲銀行辦理了住房按揭貸款的借款人，直接將在甲銀行辦理的按揭轉(zhuǎn)到乙銀行，以便享受到更優(yōu)惠的利率。 沈陽一家銀行的個貸部負(fù)責(zé)人說，近期沈陽的房貸轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)開始抬頭，咨詢業(yè)務(wù)量明顯增多，其主要原因是當(dāng)下房貸利率較低，已經(jīng)比肩2008年，并且利率折扣較低，很多銀行可以打9折，而2008年當(dāng)時利率確實多處于上浮，很多銀行發(fā)放的利率上浮5%~10%，也有的因個人信用問題上浮。 沈陽某股份制銀行個貸部門內(nèi)部人士透露，該行目前可以辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，也就是說市民在其他銀行辦理了貸款業(yè)務(wù)，萬一覺得利率高或者其他原因，可以轉(zhuǎn)到該行。不過，由于貸款的抵押在原來銀行，需要該行將原來的房貸結(jié)清，而此時原來的抵押尚未解除，對于該行來說存在風(fēng)險，因此需要購房者交一定額度的抵押金。 該人士表示，轉(zhuǎn)到該行后，可按現(xiàn)行房貸利率享受優(yōu)惠，并且可以延長房貸年限，這相當(dāng)于減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。 轉(zhuǎn)按揭一旦被禁止 辦理中的購房者將兩難 銀行人士表示，雖然貸款平轉(zhuǎn)是監(jiān)管層明令禁止的，但是不排除一些公司對外宣稱房貸“平轉(zhuǎn)”，而實際操作則是將房貸“平轉(zhuǎn)”成純抵押貸款。有擔(dān)保公司表示，可以操作這種難度較大的業(yè)務(wù)，費用高達(dá)5000元。 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前轉(zhuǎn)按揭需要通過“過橋”的方式辦理，按揭者首先須還清前一銀行貸款，再到下一家銀行按揭貸款。但由于兩家銀行房貸過程無法無縫對接，中間存在一段不確定的時間差，事實上央行早已明確禁止辦理轉(zhuǎn)按揭和加按揭。 業(yè)內(nèi)專家表示，轉(zhuǎn)按揭存在一定政策風(fēng)險。雖然近幾年放松該管制，但并未命令放開，部分銀行在偷偷地辦，處于打擦邊球狀態(tài)，一旦被禁止，正在辦理中的購房者將處于兩難狀態(tài)。同時，辦理轉(zhuǎn)按揭會發(fā)生一定費用。如果按揭的轉(zhuǎn)出銀行事先有提前還款違約金的條款，則借款人需支付一定比例的違約金。此外，可能還要收取房產(chǎn)評估費、公證費、房屋抵押登記費等。 ■算賬 買百萬房產(chǎn)比3年前 **多少付30萬利息 以郭先生為例，按照他2012年購房的貸款計算，70萬元貸20年，按等額本息計算，當(dāng)時上浮10%，每月需還5754元，20年還1380852元。而如果按照現(xiàn)在銀行房貸利率，九折后4.635%，每月還4480元，還款總額1075132元。這樣，月還款相差1274元，20年總利息相差305720元。 轉(zhuǎn)按揭 **多少花近10萬利息 由于等額本息貸款郭先生近幾年還款部分主要是利息，不考慮已還貸款的情況下，轉(zhuǎn)貸前郭先生每月還款額按照現(xiàn)行利率上浮10%，每月還款4881元，20年還款本息1171363元。如果轉(zhuǎn)按揭后按9折計算，每月還4480元，還款本息1075132元。這樣，月還款額少了401元，總還款利息少了96231元。

• 問 ??準(zhǔn)備買二手房，房主有抵押，要求我?guī)头恐鹘庋?，如何?guī)避風(fēng)險?
  答

  得先把房子打委托就是公證，或先簽訂購房合同，可以把錢做為房款先預(yù)付給他，得打收條。

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• 問 ??如何能阻止房產(chǎn)過戶？買不能過戶的房子如何規(guī)避風(fēng)險？
  答

  以前咨詢過中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有聊到過，買房不過戶有什么風(fēng)險以下幾點可以看看：風(fēng)險一：房屋遭惡意出售當(dāng)房屋價格波動比較大的時候，有些房屋買賣合同無效，然后要求房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行合同。如果第三人不存在與原房主惡意串通行為，僅基于對房屋登記公示公信原則的信賴，并支付了房屋合理的價格，合法取得了房屋的所有權(quán)，那么，買方只能要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。風(fēng)險二：房屋遇法院查封在二手房的買賣過程中，有不少房屋所有權(quán)人因為有其他債務(wù)糾紛，所以擔(dān)心房屋被國家機(jī)關(guān)查封而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓的情形。如果在簽訂房屋買賣合同的時候，房屋所有權(quán)人明知出售的房屋已被國家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施，合同一般認(rèn)定為無效。因此給買方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果房屋被查封的情形出現(xiàn)在辦理房屋過戶手續(xù)的過程中，并在合同履行期屆滿仍未能辦理房屋查封解除手續(xù)的，買方可以請求解除合同并要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。風(fēng)險三：房屋無權(quán)處分在房屋買賣的實際操作中，房屋所有權(quán)人基于節(jié)約時間成本和便于交易的考慮，往往會委托代理人辦理相關(guān)手續(xù)。買方在簽訂房屋買賣合同時，一定要審查代理人的權(quán)限是否包括房屋的處分權(quán)。

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