如何購買商品房？購買商品房注意事項是什么？

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  一、 如何購買商品房?
  1、確認開發(fā)商售樓是否有合法手續(xù)：房地產公司在房地產市場上銷售商品房，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定，應當具備五證和兩書。五證指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)證》。兩書即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
  2、謹慎簽訂認購書，簽了認購書不等于簽約：在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后。作為購房者您會到售樓處簽訂認購書，并交納定金。在簽訂認購書前，作為銷售方的開發(fā)商應將《簽約須知》及有關的宣傳資料和相關文件交給您，并應實事求是地向您介紹項目的進展情況。您一定要認真閱讀《簽約須知》及有關的宣傳資料和相關文件，對不明白、有疑問的地方，千萬不要嫌麻煩，要逐一問清楚，直到心知肚明為止。謹慎簽訂認購書，認購書不是一定簽的，簽訂時一定要謹慎。
  3、簽訂商品房買賣合同：購房者在售樓處簽定認購書后，應在規(guī)定的時間內到售樓處簽訂正式買賣合同。購房合同是銷售過程中**重要的一個環(huán)節(jié)，也是銷售中**重要的法律文件，它規(guī)定買賣雙方的權利和義務。每一個購房人花巨額資金購買房產，都要對合同的每一條逐句審查、詢問。
  二、 購買商品房需要注意哪些問題?
  1、 在簽訂合同之前要審查房地產公司和房產項目。
  (1)看五證。上面已經做具體介紹，這五證是針對期房而言要具備的，所謂期房，是指開發(fā)商沒有辦理房產所有權證的即大產權的房產項目，這里**重要的是土地使用證和商品房預售許可證。
  (2)國有土地使用權和房屋所有權如果抵押的，在國有土地使用證和房屋所有權證原件上會相應的進行標記，購買抵押房屋不能辦理過戶，開發(fā)商隱瞞抵押的事實，出售設定抵押權的房屋的，屬于欺詐行為，購房者可以要求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
  (3)如果是現房，只需看土地使用證和房屋所有權證，商品房現房沒有這兩項的，不得上市銷售，也不得辦理商品房過戶手續(xù)。
  (4)土地使用權證要注意的是使用年限這里區(qū)分出住宅與商業(yè)用房，住宅的土地使用年限是70年，商業(yè)用房土地使用年限是40年。如果不注意這一點，把商業(yè)用房按照住宅買下，開發(fā)商從立項時即開始計算土地使用年限，施工、交房再拖個幾年，等業(yè)主把房子買到手，土地使用年限就剩下三十幾年了，所以一定要注意。
  2、審查過后，決定購房時有一個問題要需要注意。把開發(fā)商口頭承諾的東西以書面的形式體現出來，并約定如果不能實現的話， 開發(fā)商應承擔的違約責任。如果開發(fā)商是認真準備履行這些承諾的，簽訂這樣的補充協議不會有問題。
  3、 在簽訂商品房購買合同簽一般開發(fā)商要求業(yè)主簽訂意向書并交付定金。簽訂意向書不是簽訂商品房買賣合同的必經程序，如果簽訂意向書一定要約定簽訂商品房買賣合同的期限，并約定開發(fā)商沒有如期與購房者簽訂合同的違約責任，可以約定逾期簽訂買賣合同的要求開發(fā)商按日支付定金一定比例的違約金。因為開發(fā)商與購房者簽訂意向書以后沒有責任限制可以無限期的拖下去，購房者要承擔利息損失和另行購買的違約風險。定金一般不超過總房款的20%。

  查看全文↓ 2013-05-24 15:57:18

相關問題

• 問 購買自住商品房有什么注意事項 如何正確購買自住商品房
  答

  自住型商品房即自住房，在購買中會遇到哪些問題呢？搜房網整理出這六大注意事項。 一、購買資格 按照限購政策規(guī)定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。不再受到區(qū)縣屬地限制，可以跨區(qū)買房。 二、優(yōu)先購買條件 符合下列條件的家庭可以優(yōu)先購買： （一）本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。 （二）經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。 三、套型面積和價格標準 自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，**大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。 四、銷售和登記管理 （一）房地產開發(fā)企業(yè)在申請辦理自住型商品住房預售許可或者現房銷售備案手續(xù)前，應在市住房城鄉(xiāng)建設委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息。公示期不少于15天。購房家庭應當在公示期內向房地產開發(fā)企業(yè)提出購房申請。對申請購房家庭的資格審核，按照本市住房限購相關規(guī)定執(zhí)行。 （二）自住型商品住房項目在取得商品房預售許可證或辦理現房銷售備案后，由房地產開發(fā)企業(yè)組織向符合購房資格的申請人銷售。選房順序，由房地產開發(fā)企業(yè)組織公開搖號確定。搖號應當進行全程公證，并接受所在區(qū)縣建設房管部門的監(jiān)督。 （三）自住型商品住房進行房屋權屬登記時，登記部門應將房屋性質登記為“自住型商品住房”。 五、轉讓管理 自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓。 購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓后，不得再次購買自住型商品住房。 六、處罰措施 對通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關證明等方式，弄虛作假，騙購自住型商品住房的家庭，一經查實，房地產開發(fā)企業(yè)應與其解除購房合同，購房家庭承擔相應經濟和法律責任，且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

• 問 購買商品房注意事項
  答

  購買商品房注意事項：1、檢查開發(fā)商是否擁有商品房預售許可證。通常情況下開發(fā)商獲得商品房預售許可證，也就意味著他們擁有了土地使用證、建設許可證等其余四證，這是購買房屋之后是否能夠辦理房產證的關鍵要素之一。2、簽合同的時候使用標準房屋買賣合同。在寫合同內容的時候，應當按照文本中所列的條款逐條逐項填寫。3、注意合同中的權利和義務是否對等。如果權利和義務不對等，那么一定要及時的提出意見，不能草率行事。4、面積確認以及面積差異處理。應當對于面積差異有詳細的約定，這樣才能避免上當的問題。5、使用規(guī)范的付款方式。在合同中對于付款的數額以及方式等多個方面作出約定。6、檢查交房日期是否確定。開發(fā)商資金不足，延期交房是比較常見的事情，應當規(guī)范性的寫清楚交房的具體年月日，并且要注明開發(fā)商不能按時交房，需要承擔的違約責任。7、審查合同。盡可能找律師或者是行家，對于合同文本進行審查，避免不必要的損失。

• 問 什么是商品房 購買商品房有哪些注意事項
  答

  雖說很多人老喊著要買房，但對房子的概念，其實絕大多數購房者并不能用比較清晰和專業(yè)的理解。今天小編就為大家普及一下什么是商品房，以及購買商品房需要注意哪些事項。 商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過出讓方式取得土地使用權后經營的房屋，均按市場價出售 。 其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。 商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發(fā)經營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房（寫字樓、商鋪、商住公寓）以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。 商品房既包括普通商品住宅,也包括了微利房、高級公寓、別墅等。其中,微利房也叫廉價房,是房地產開發(fā)商修建的利潤較低的一類商品房。與經濟適用住房不同,這類住房的開發(fā)建設并不帶有政府行為,只是房地產商對在城市遠郊或交通不便地段修建的住房實行低價銷售。這類住房價格低廉,適合于中等或中等偏上收入水平的家庭購買。高級公寓,指在城區(qū)內**修建的高層和多層電梯公寓,也包括各種組合復式或高層住房。 在購買商品房過程中，要注意加強風險意識和維權意識 1、不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應謹慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現的，**好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進合同條款中的事項發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護。 2、查驗商品房項目的建設手續(xù)。購買商品房現房的，購房人應注意驗看房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質證書，建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續(xù)等相關資料。開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產權登記手續(xù)。 3、查驗房地產開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預售許可證》所載的房屋幢號范圍內。 4、審慎購買“鄉(xiāng)產權”。所謂鄉(xiāng)產權房屋（又稱小產權房屋），是指在農民集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會單獨開發(fā)或聯合房地產開發(fā)企業(yè)聯合開發(fā)建設，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。 這類房產只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住，且不允許上市交易，下發(fā)的房產證是藍色的小本?，F在小產權房的買賣受到了很大的關注，已經有明文規(guī)定，城鎮(zhèn)戶口的人不能買小產權房，村民將自己的小產權房出售后，不得再獲批宅基地。所以買小產權房的風險很大。 5、購買商品房簽訂協議后，應積極督促開發(fā)企業(yè)到房地產行政管理部門辦理合同備案；2008年7月1日《房屋登記辦法》（建設部168號令）生效后，購房者可直接到房地產行政管理部門辦理預告登記。 注意購買商品房的七大圈套 一、“捂盤”惜售。新樓剛開盤時，有一些開發(fā)商是先把位置不好的房子拿出來銷售，好位置的房子反而被保留下來，然后每個月推出幾套，其目的是為了在后期的銷售中提高價格和便于銷售。 二、“樣板房”花招。樣板間是購房者了解樓盤**直觀的方式，是衡量房屋質量、結構的因素之一。但是，一些開發(fā)商有時會利用裝修中的視覺誤差來誘導消費者。建議購房者在看“樣板房”時多考察房屋的結構和裝修工藝、用料，把“樣板房”作為自己裝修的參考，而切莫原樣照抄。 三、不要輕易交付定金。要在**終確定購買并簽訂購房協議后再交定金，否則你一旦改變主意，開發(fā)商以消費者違約為由不返還你的定金。 四、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。中國法院在裁定商品房糾紛時，是以合同為依據，而并不以廣告宣傳的內容為依據。 五、注意“精裝房”究竟精不精。精裝修的房子，免去了消費者購房后裝修的麻煩，盡管房價不菲，還是受到了不少消費者的青睞。但是，一些開發(fā)商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價格不符。建議消費者購買“精裝房”時在合同中明確“精裝房”的裝修標準、所用材質、價格、質量標準、售后服務等內容，以免上當。 六、注意按揭貸款。一些開發(fā)商為了解決資金不足問題，在樓盤剛開始銷售的時候，假借自己公司員工的名義，向銀行辦理按揭貸款以套取資金，然后再將這些房屋出售給消費者，并且往往要求消費者一次性付款。這種房子在辦理產權證的時候，往往會有麻煩，甚至很長時間辦不下來。 七、注意房屋面積。消費者應當特別注意合同中對房屋面積的約定。房屋建筑面積的準確值需要實際測量，而并非是使用面積與開發(fā)商單方確定的系數相乘的簡單算法，這往往是很不準確的。一些開發(fā)商利用消費者難以測量出實際建筑面積的情況，往往單方面虛增系數值。對此，消費者要高度警惕，必要時，應請有法定資質的測量機構進行測量。

• 問 ??商品房購買流程是什么？有什么注意事項？
  答

  購買商品房需要辦理的手續(xù)：（1）確認開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產公司；（2）簽訂認購書；（3）簽訂合同；（4）辦理預售登記及轉讓；（5）辦理入住；（6）產權過戶、領取產權證。購買商品房要注意的事項：近年來，房地產項目不合法的投訴是一大熱點，核實開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時要特別關注的。這“五證”包括：（1）規(guī)劃部門的《建設工程規(guī)劃許可證》；（2）國土部門的《國有土地使用權證》；（3）《建設用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產權保障）；（4）建設部門的《建設工程許可證》；（5）國土部門的《商品房銷售（預售）許可證》。為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購房者應重點審查下列文件：（1）《國有土地使用權出讓合同》或《國有土地使用權轉讓合同》；（2）《國有土地使用權證》；（3）繳納地價款的有關憑證。需要明確的主要內容有：位置、面積，土地用途，出讓地價款（包括土地出讓金和市政基礎設施配套建設費）的數額及繳納情況，投資開發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。應特別注意的是：（1）正式的《國有土地使用權證》應同時加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；（2）土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款。（3）土地證不得擅自涂改。（4）土地證上載明的土地使用者應當和開發(fā)商的名稱相一致。

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• 問 商品房分類有哪些 購買商品房注意事項有什么
  答

  很多購房者一直在買房的途中，也很熟悉商品房這個名字，但是問道什么是商品房時，卻不甚了解。下面我們隊商品房的定義以及分類做了列舉。 一、商品房定義 在中國商品房興起于80年代，它的前提是指在市場經濟條件下具有經營資格的房地產開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓的方式取得土地使用權后所經營的住宅，出讓形式是均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來上來講，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由進行交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同可以分為外銷商品房和內銷商品房。 二、商品房主要分類 1、內銷商品房 指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門的審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物等。 復式商品房是內銷商品房的一種，是一種經濟型房屋在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房形式。 2、外銷商品房 指房地產開發(fā)企業(yè)單位按政府外資工作主管部門的規(guī)定要求，通過實行土地批租形式商品房，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物等。 為了進一步簡化交易手續(xù)、刺激住房消費，按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則，北京市政府1999年11月發(fā)文規(guī)定，除花園式住宅、部隊住房和按照市政府制定的租金標準出租的公有住房（廉租房）外，普通內銷商品房、僑匯房、經濟適用住房，職工已購公有住房、動遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統一歸并為內銷商品住房交易，銷售對象為中國境內的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。