如何破解買房“潛規(guī)則”？？

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• 143****0744

  約定面積具體詳細小區(qū)規(guī)劃應兌現(xiàn)交房質量要核實違約條款要詳細

  查看全文↓ 2013-07-09 10:05:33

相關問題

• 問 如何買到放心房 買房潛規(guī)則有哪些
  答

  買房也有“潛規(guī)則”，如果你一不小心的話可能就要被“潛”了。小編在這里教大家4招買上放心房，既能防止被“潛”，還能“抱大腿”！ 第一招：路燈明亮原則 所謂路燈原則，就是買房盡量選在夜晚街燈明亮的樓盤，地段第一。一般來說燈光越明亮的地方交通越方便，四通八達哪兒都能去，即便是晚上也有公交車穿行。更重要的是，一般交通發(fā)達的地方，生活配套相對齊全，即便是現(xiàn)在不齊全，將來也會規(guī)劃建好。 第二招：選品牌開發(fā)商 選房盡量選擇大品牌開發(fā)商，也就是要“抱大腿”。大開發(fā)商的實力不容小覷，他們的產品多是經過檢驗的拳頭產品，值得信賴。其次，大開發(fā)商一般都有自己的物業(yè)管理公司，后期管理一條龍服務，物業(yè)品質和服務質量也相對好一點，如果后期遇到問題更容易解決。 第三招：切勿迷信專家 現(xiàn)在各個領域的專家都在“研究”房地產。但每一個所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。只要我們認真看一下這些專家所處的環(huán)境，就知道他在為誰說話。其實所謂的專家，很多連自己買房的過程都沒經歷過，根本不知道第一線的真實現(xiàn)狀，可能住的是國家分的或者房地產商贈送的房子，試問，這樣的專家能了解普通老百姓的艱難嘛？ 第四招：買成熟的社區(qū) 雖然新樓盤一期二期開盤價較低，但是低開高走，往后肯定越來越貴。但是一旦買了一期二期，除了生活配套不全之外，無形中肯定會忍受不少麻煩。比如：如果你買了一期的房子，這就意味著你至少2-3年住在施工現(xiàn)場，平日揚塵較大，周末還要忍受施工、裝修的噪音。這都是一些“低開”需要付出的隱形“代價”。 看了以上買房四招對你有所啟發(fā)嗎？不管是剛需還是自住，買房都是大事，做一個精明的購房人 ！

• 問 貸款買房有什么潛規(guī)則 如何防止陷阱
  答

  大多數(shù)的購房者購房時都要申請銀行貸款，但在申請的過程中卻常會生出這樣的疑惑：為什么**優(yōu)惠的房貸利率別人申請得到自己卻申請不到？自己明明先申請的貸款，為何后來者反而先拿到銀行貸款？是什么在左右房貸利率？**近，有網友曝光了關于房貸的4大潛規(guī)則，要買房的朋友們不妨了解一下。 潛規(guī)則1：價高者得 然而，即便銀行承諾了按照約定予以折扣利率放貸，很多貸款人仍然在“無期限”等待。在貸款額度變稀缺時，若仍按原有優(yōu)惠折扣發(fā)放則利潤空間大幅壓縮，銀行只能選擇上浮利率。同時，在貸款發(fā)放時，有限的額度往往優(yōu)先保證貸款利率高的項目，也就是價高者得，其他的只能排隊等待。 潛規(guī)則2：捆綁銷售 在銀根緊縮背景下，各家銀行吸存和中間業(yè)務壓力增加，為多拉客戶應付利潤考核的壓力，部分銀行在房貸銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)收費承諾優(yōu)惠、捆綁銷售其他產品或者攬存等違規(guī)行為。想要8.5折優(yōu)惠？可以，但是必須購買銀行推出的理財產品或者基金產品等，少則幾萬，多則十幾萬。這類捆綁銷售和收費“潛規(guī)則”在各家商業(yè)銀行中并不少見。 對于這類情況，銀監(jiān)會近期提出要求：嚴厲查處銀行個人按揭貸款業(yè)務中出現(xiàn)的捆綁銷售、亂收費、虛假承諾等違規(guī)行為。如果遭遇房貸搭售的潛規(guī)則，不妨先簽下合同，等放了貸款，拿上證據(jù)去銀監(jiān)會投訴，揭露銀行“惡行”并要求返還金額。 潛規(guī)則3：不同樓盤利率差別化 貸款買房利率打幾折，不僅要看您買的是第幾套房，還要看您是買的哪個開發(fā)商的房子。一國有銀行房貸經理曝房貸利率定價“潛規(guī)則”：同是貸款買第一套房，選擇不同樓盤，利率也可能相差15%。 潛規(guī)則4：“空白合同” 空白合同已經是銀行近年來形成的行業(yè)“潛規(guī)則”。銀行客戶經理向貸款人口頭承諾折扣利率放款，并且與貸款人簽訂空白的“同貸書”，上面只標明銀行同意向貸款人放款，但并沒有標明具體的利率和放款時間，政策變化下，這些此前約定好的折扣瞬間成為泡影。 畢竟一旦銀行政策發(fā)生變化，這種空白合同沒有法律效力，貸款人也無從追溯。即便目前銀監(jiān)會和各地銀監(jiān)局嚴厲要求銀行按照約定承諾放貸，但是對于這類空白合同，接近監(jiān)管部門的人士透露，沒有證據(jù)情況下，也只能要求銀行出于對聲譽的考慮，道德履行承諾。 律師提醒各位消費者，在簽貸款合同的時候，如果是空白的，要讓銀行方面寫下貸款利率的承諾，保留證據(jù)。

• 問 買房有哪些"潛規(guī)則" 如何買到好房子
  答

  你們知道嗎？買房也有“潛規(guī)則”，如果你一不小心的話可能就要被“潛”了。今日，小編亮出4招教大家，如何在買房過程中既能防止被“潛”，還能“抱大腿”！ 第一招：路燈原則 所謂路燈原則，打一個比方，就是買房盡量選在夜晚街燈明亮的樓盤，地段第一。一般來說燈光越明亮的地方交通越方便，四通八達哪兒都能去，即便是晚上也有公交車穿行。更重要的是，一般交通發(fā)達的地方，生活配套相對齊全，即便是現(xiàn)在不齊全，將來也會規(guī)劃建好。 第二招：買房盡量“抱大腿” 我們常說的“抱大腿”，是指借助其他人的優(yōu)勢來獲得收益的行為，常常帶有貶義的以為，但買房“抱大腿”則是說盡量選擇大品牌開發(fā)商。 首先，大開發(fā)商的實力不容小覷，他們的產品多是經過檢驗的拳頭產品，值得信賴。其次，大開發(fā)商一般都有自己的物業(yè)管理公司，后期管理一條龍服務，物業(yè)品質和服務質量也相對好一點，如果后期遇到問題更容易解決。一般品牌房企對小區(qū)的建設質量上要求比較嚴格，后期出質量問題的幾率也要小一些。 第三招：切勿迷信專家 現(xiàn)在所謂的專家學者滿天飛，各個領域的專家都在“研究”房地產。但每一個所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。只要我們認真看一下這些專家所處的環(huán)境，就知道他在為誰說話。其實所謂的專家，很多連自己買房的過程都沒經歷過，根本不知道第一線的真實現(xiàn)狀，可能住的是國家分的或者房地產商贈送的房子，試問，這樣的專家能了解普通老百姓的艱難嘛？ 第四招：買成熟的社區(qū) 雖然新樓盤一期二期開盤價較低，但是低開高走，往后肯定越來越貴。但是一旦買了一期二期，除了生活配套不全之外，無形中肯定會忍受不少麻煩。比如：如果你買了一期的房子，這就意味著你至少2-3年住在施工現(xiàn)場，平日揚塵較大，周末還要忍受施工、裝修的噪音。這都是一些“低開”需要付出的隱形“代價”。

• 問 買房有什么潛規(guī)則 買房有什么攻略
  答

  買房過程猶如三軍作戰(zhàn)，誰技高一籌誰就贏了。購房者和開發(fā)商你來我往，購房者不夠精明，隨時可能被開發(fā)商忽悠。開發(fā)商絕對不想讓你知道的買房9大潛規(guī)則，看看你就賺了！ 1、售樓處的人不一定是開發(fā)商的人。 現(xiàn)在越來越多的房地產公司主張“輕資產”，把銷售團隊外包給代理公司。代理公司通過售房來獲取傭金，多賣多得，因此具有更強的銷售力。這不會影響你買房子，但如果它們曾經對你有若干個承諾，可能就有影響了。 “有些代理公司的銷售為了賣出房屋，欺騙消費者說這個地段交通十分便捷，新開的地鐵就在附近，但其實地鐵通過的路線與這里八竿子打不著，步行十分鐘可能是驅車十分鐘。甚至曾經有售樓處直接在小區(qū)附近自己模仿建了一塊地鐵路標的牌子?！币晃辉浫温氂诙嗉曳慨a公司的銷售人員說。 如果購房者遇到房價暴跌或房屋質量問題跑到售樓處去鬧事，很可能無功而返，因為這些都是開發(fā)商負責的事。 2、買房送“學位”不一定能實現(xiàn)。 不少買房者都是沖著開發(fā)商稀缺學位而來，“打包票”保證入讀?？少浰蛯W位卻真正捆綁了隱性門檻，實際到了報名時突然門檻攀升，**終因為學位的指標、年限、戶籍等限制，公校學位兌現(xiàn)時要交贊助費，導致子女上學不成。 開發(fā)商“送學位”的措辭有時候也用得巧妙，一方面樓盤的確有按照學區(qū)統(tǒng)一劃分、符合學區(qū)內**的入讀條件便可入讀，此為學區(qū)房的“學位”之一。開發(fā)商出資“教育基金”，與意向的優(yōu)質教育資源的**“買學位”，但是有指標、年限的限制，卻沒有如實告知買房者，**終出現(xiàn)“僧多粥少”的情況時自然無法兌現(xiàn)當初的承諾，抽簽方式更存在暗箱操作的可能，無法讓急切需要學位的家長業(yè)主們信服。關于學位甚少有開發(fā)商愿意寫入合同內，消費者也無法合法維權。 3、贈送面積是不受法律保護的。 “買一層送一層”，“贈送超大花園”，不少免費贈送的東西通常讓買房人很是受落。實際上，這種買一贈一的房間單價會比無贈送的同類戶型要高出不少。因為規(guī)避政策限制，用小戶型配以贈送面積，達到更大空間效果。實際上贈送面積也會計入房價內，這點上銷售人員只會告訴你，以實際使用到的面積計算，折算下來房價很便宜。但絕不會說，房產證上面贈送面積不會加入，這是意味著沒有產權的面積空間。 尤其是1樓或頂樓的花園或天臺贈送面積，實際上在物權法中是歸所有業(yè)主共有，開發(fā)商通常不會寫入合同，一旦產生糾紛，恐怕高位接盤的業(yè)主“賠了夫人又折兵”。 4、沙盤掩蓋“不利因素”。 如果售樓處的銷售拿出沙盤為購房者介紹樓盤的綠化率達到30%或是更高，你可別輕易相信他。你在沙盤上看到的一大片綠色也許只是停車場。一位有多年銷售經驗的售樓經理說：“由于地下的停車位面積不夠，開發(fā)商勢必要將停車的地方轉移到地面。這些地面往往是長草的空心磚鋪成，實際的停車場就這樣被偷偷變成了沙盤上的綠化帶。當然計算綠化率的時候也會包括這些‘長草的空心磚’?！? 沙盤中常會看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體，它們可能是小區(qū)內的公共設施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物和居住樓棟。這些不明建筑物和空地，極有可能在未來某一天變成現(xiàn)實的時候，給居住生活帶來負面的影響，比如在自家買的樓面前就有另一棟樓拔地而起，比如承諾是帶規(guī)劃的綠地實際成為了一座高樓。 5、你注意過房屋的“產權”嗎？ 購買商品房時，你會看價格、看地段、看戶型……但是你注意到樓盤所處地塊的土地使用期限這個問題了嗎?也許你說你注意了，銷售人員告訴你房屋產權是70年或者50年等，但是通常意義上所說的“商品房”真正的居住時間到底是多少呢，按說每個樓的使用年限都是70年，但這個70年指的是哪個時間段? 商品房實際的使用年限，按照正常的流程，產權是按開發(fā)商拿到地開始計算，一共70年。一般情況下，拿地到開工到**后交房，時間有兩三年。那么，正常情況下，購房者拿到房子之后，實際的產權只有六十七八年。但是如果開發(fā)商捂地或者捂盤呢，如果樓盤的地塊從拿地到交房花了五年以上的時間呢? 6、樣板間里有很多小手腳，如家具尺寸更小。 　有時候你當初在售樓處看到的樣板間到交房的時候就被拆掉了，那很可能是因為樣板間作為開發(fā)商的展示空間，一定會“揚長避短”，充分體現(xiàn)樓盤戶型的優(yōu)勢，而到了交房的時候為了避免那些過于“較真”的戶主發(fā)現(xiàn)自己的房子與樣板間之間存在差距而引起的紛爭，開發(fā)商“毀掉”證據(jù)。 一位某房產公司的前營銷總監(jiān)說：“其實樣板間很多都被"做了手腳"。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的徑深也比較淺，還會大量使用鏡子，巧妙布置燈光，讓客戶感覺到更為廣闊的空間。” 而那些搭建在樓盤中的實體樣板間**后會連同里面的軟裝一起被賣掉。它們通常都建在二樓或是三樓這樣比較低的樓層，便于客戶看房?！耙话銟影宸?*后會出售給“關系戶”，但是由于里面的家具尺寸有問題，其實買樣板房并不明智。” 7、戶型圖會故意制造錯覺。 從單套房的戶型圖上看到，為體現(xiàn)功能分區(qū)，設計戶型圖的單位會特意用餐桌椅、沙發(fā)、床、廚具、衛(wèi)浴等來分別體現(xiàn)各功能空間，但是要注意，設計師在制作戶型圖的時候，可能會隨意縮放家具的大小。記者就曾經見過一個戶型圖，餐廳開間可能僅有1.5米寬，但是卻“擺放”了一張6人座的超大餐桌，形成了餐廳非常寬敞的錯覺。 一座樓宇的平層關系圖，能清晰體現(xiàn)一樓層所有單元的分布，是兩梯兩戶還是一梯四戶，一目了然。該圖紙也能夠讓你清晰辨識，單位中電梯、樓道的設置等，以及你所關注的單位的位置房屋大門離電梯或者樓道口有多遠，房屋或客廳采光會不會被相鄰的單位所遮擋；自家的洗手間會否正對鄰居家的觀景陽臺，那就太大煞風景了。 8、精裝修費用做貸款利息驚人。 在精裝修房子的銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商會告訴你“裝修款也能做貸款”?？雌饋硭坪鯇傎I房、手頭拮據(jù)的買房人來說，這筆裝修支出也可慢慢支付。可精裝修費用產生的利息非常驚人。 以100平方米房子毛坯價為每平米10000元，裝修標準為每平方米1500元計算。按5年以上貸款基準利率（2012年7月6日后），為6.55%，如果還能獲得8.5折優(yōu)惠的話，年利率即為5.5675%。以毛坯房和裝修款剝離計算，若買家選擇三成**，那么即毛坯房貸款70萬元，選用20年期等額本息的還款方式，總利息產生約46萬元。裝修費總額為15萬元，同樣的方式做貸款，其中會產生接近10萬元的利息款。光是10萬元利息款，實際對于100平方米的毛坯房普通硬裝修也綽綽有余。 9、你的個人資料可能被賣出。 買完房子，你是不是會突然接到各種讓你去裝修、買保險、買家具的推銷電話?不幸地告訴你：你的個人信息已經被出售了! 一位房產銷售經理解釋：“由于買房置業(yè)這個過程涉及到諸多環(huán)節(jié)，客戶的資料究竟是在哪個環(huán)節(jié)被賣了，我們也不得而知。銀行貸款會登記個人信息，所有的業(yè)主信息在物業(yè)公司也有備案。 當然也有可能是銷售人員私下把信息賣給了別人?！百彿渴且粋€很長的利益鏈，賣給裝修公司、電器公司都有可能，但是出售**多的對象還是中介公司?！痹浘统霈F(xiàn)過在開盤的紅火階段有中介的人堵在售樓處外面要買客戶資料的情況。據(jù)說一份高檔別墅住宅的客戶資料的交易價格甚至達到了4000至5000元一份。”

• 問 買房選樓層如何規(guī)避“潛規(guī)則” 有哪些注意事項
  答

  如何選擇樓層？首先要明確自己的需求，其次不能被售樓員的一面之詞所迷惑，稀里糊涂地把房買了，事后再后悔，那黃花菜都涼了，這就需要我們充分了解房地產知識了，明白選擇樓層要注意的因素。 面對越來越多，甚至越來越高的樓盤，要想住得舒服、住得健康大有講究。如何在眾多樓盤中挑選出適合自己居住的房屋，這成為當今購房者**關心的問題。除戶型、物業(yè)服務、社區(qū)環(huán)境等因素要考慮外，樓層選擇同樣也是十分重要的。在這個高層當?shù)赖某鞘欣铮绾芜x擇樓層給許多購房者帶來困惑。有人說高的空氣好、日照多、風景佳;有人說低的接地氣、出行快、更安全；仁者見仁，智者見智。那么怎樣才能選擇**好的樓層呢？這里面也是有很多門道的，且看小編細細到來！ 先科普一下住宅建筑小知識： 下面我們就言歸正傳，說說如何選擇樓層？首先要明確自己的需求，其次不能被售樓員的一面之詞所迷惑，稀里糊涂的把房買了，事后再后悔，那黃花菜都涼了，這就需要我們充分了解房地產知識了，明白選擇樓層要注意的因素。小編不才，愿敬獻幾點，供諸君參考。 一、光線 一般開發(fā)商在房屋設計時都會重點考慮居室的采光問題，但無法做到面面俱到，因此在選擇樓層時，光線的好壞是非常重要的。一般情況下，樓層自然不適宜于太低，低層的陽光會被周圍的建筑物遮擋。但樓層過高，角度不對，也會影響陽光的照射。 二、噪聲 城市的噪音源很多，噪音會影響人體的健康，讓人吃不香、睡不著、學習效率降低等。樓層低吸收的噪音就多。但如果低層周圍有樹木、隔音板之類吸收聲波的物體，就會好一些。而聲音就會向上傳，高層也不能幸免。一般來說，20層以上的噪音影響較小。 三、灰塵 一般認為8-10層是揚灰層，灰塵都會懸浮在這個高度，不上不下。10層以上的基本不會受到灰塵的困擾。 四、視野 所謂視野，簡單的說就是住戶從主臥和陽臺，在開窗或不開窗的情況下，向外望所能看到窗外東西的范圍。一般情況下，樓層越高，視野就更開闊，但也不是絕對的，這還要根據(jù)附近樓棟的遮擋情況作為參考。 五、風水 中國傳統(tǒng)的文化里是很注重風水的，風水好則生活好，風水不好則家宅不安寧。同樣的人與建筑的關系也可通過陰陽五行來進行分析。一般來說，樓層的陰陽五行是這樣劃分的：奇數(shù)的樓層屬陽，偶數(shù)的樓層屬陰。一樓和六樓屬水，二樓和七樓屬火，三樓和八樓屬木，四樓和九樓屬金，五樓和十樓屬土。十樓以上依次類推。樓層的五行與屋主的五行相同或相生者為適合，相克為不適合。 六、民俗 在數(shù)字上來說，8、13、14、18，都說“七上八下”，特別是對于當官的可能會比較介懷，而13、14在西方人看來是不太好的數(shù)字，至于18呢，嘿嘿，大家應該也能猜到，18層地獄嘛，怎么想都覺得瘆的慌，其實，這些也都是因人而異的，就看你怎么理解了。當然啦，信則有，不信則無嘛！