剛需們選購商品房時，如何規(guī)避陷阱？

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• 153****1256

  在購房前多了解行業(yè)知識，別貪小便宜、

  查看全文↓ 2013-07-11 15:23:11
• 144****0257

  規(guī)避方法一，先收定金后要挾。以預(yù)售為名收取定金，而在正式簽訂合同時，又強(qiáng)迫消費者接受其顯失公平的條款，如果不能達(dá)到迫使消費者就范的目的，定金就會被開發(fā)商強(qiáng)行沒收扣押。
  規(guī)避方法二，隱瞞真相編賣點。有的開發(fā)商或銷售代理商為盡快回籠資金，故意隱瞞房產(chǎn)真相，或是做出虛假承諾、編造一些“賣點”欺騙消費者。開發(fā)商在交房時，房屋的實際情況和廣告宣傳不符，而在購房合同中又沒有寫明。
  規(guī)避方法三，改結(jié)構(gòu)擴(kuò)大公攤。任意改動房屋結(jié)構(gòu)，任意擴(kuò)大或縮小房屋面積，擅自改變公用場所用途。尤其是模糊公攤面積，讓消費者分?jǐn)偭瞬粦?yīng)當(dāng)公攤的面積。規(guī)避方法四，延期交房不辦證。有的開發(fā)商由于資金嚴(yán)重不足或是經(jīng)營不善，未能及時繳納土地轉(zhuǎn)讓金，導(dǎo)致消費者不能按時辦理產(chǎn)權(quán)證。有的開發(fā)商害怕承擔(dān)違約責(zé)任，在工程未經(jīng)驗收或是未達(dá)到入住條件就辦理交房手續(xù)，致使消費者拿到鑰匙卻長時間無法正常居住。
  　　此外，購房者在購買商品房時還應(yīng)該留意樓盤的“五證”（《國有土地使用證》《商品房預(yù)售（銷售）許可證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程開工證》）和“兩書”（《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》）是否齊全。

  查看全文↓ 2013-07-10 15:07:24

相關(guān)問題

• 問 剛需們購買商品房時，如何辦理房產(chǎn)證？
  答

  其實新房，只有開發(fā)商辦理出大產(chǎn)權(quán)證的時候，購房者才能辦小產(chǎn)權(quán)證（即房產(chǎn)證）。

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• 問 購買商品房注意的陷阱有哪些 如何規(guī)避這些陷阱
  答

  隨著房地產(chǎn)市場的活躍，房產(chǎn)交易量不斷攀升，隨之而來的房產(chǎn)糾紛也越來越多，特別是商品房是其中重災(zāi)區(qū)。購買商品房要注意哪些陷阱？看看以下內(nèi)容或許對你有所幫助，避免不必要的糾紛。 1、廣告陷阱。為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中（包括沙盤、售樓書等）對綠化、會館、**、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。 2、銷售陷阱。通?，F(xiàn)在樓盤推出，不少是以內(nèi)部認(rèn)購的形式來推廣，這其實加大了買房者的風(fēng)險。正當(dāng)買房人認(rèn)為自己得到了便宜之時，開發(fā)商其實也借此機(jī)會籌到了資金。更糟糕的是，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。 3、信息陷阱。開發(fā)商制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等推出和價格的制定上做文章。剛開始銷售（開盤）時，開發(fā)商往往會把價格定得低一些，以所謂的“**低價”（通常是該樓盤樓層、朝向**差的一間）來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“**低價”也就不翼而飛了。 現(xiàn)場設(shè)“托兒”，制造一種銷售興旺的假象。在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅（紅色標(biāo)識代表已售單元），讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。 4、合同陷阱。一般情況下，開發(fā)商（售樓人員）會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。

• 問 剛需們，如何理性購房？
  答

  4：家庭狀況有家庭的人在進(jìn)行消費時都會依據(jù)家庭狀況而作出相應(yīng)決定，同樣地，我們在買房時也需衡量自己家庭的狀況，包括家庭收支狀況、家庭成員健康狀況、家庭成員情感狀況、家庭成員事業(yè)狀況等。建議：惟有對家庭狀況作出理性分析，才能正確得出買房與否的結(jié)論。5：經(jīng)濟(jì)能力我們每個人在決定自己的消費或投資行為時都要衡量自己(或家庭)的經(jīng)濟(jì)能力。比如說，我們大多數(shù)人不會考慮開奔馳車、穿阿瑪尼、戴江詩丹頓，而是會根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行合理的消費規(guī)劃。同樣，我們在選擇房屋消費時也要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行合理規(guī)劃，切忌盲目攀比。建議：前期，有很多人根本不具備買房能力，可在盲目的心態(tài)驅(qū)使下投入購房行列，這種行為與普通人買奢侈產(chǎn)品無異。6：經(jīng)濟(jì)形勢我們每個人都生活在社會大家庭中，國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢對于我們的消費特別是大宗消費的影響是很大的。比如在目前國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下，我們的收入預(yù)期都不得不調(diào)低，這樣，我們在進(jìn)行大宗消費時就必須要冷靜、謹(jǐn)慎。建議：在國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下，購房慎重，不宜急于出手。7：國家政策由于目前商品房不能滿足民眾普遍的住房需求，政府會在不同時期都對商品房市場進(jìn)行調(diào)控和理性引導(dǎo)。中國房地產(chǎn)市場并非完全處于市場經(jīng)濟(jì)時期，因此，我們不可忽視國家政策對房地產(chǎn)市場的影響。 建議：在目前政府大力興建保障房、鼓勵開發(fā)商興建中低價商品房并降價銷售、限購的政策環(huán)境下，市場供大于求的局面必將長期存在。這樣，我們在決定買房之前，就從容許多。8：市場狀況任何一種商品，在賣方市場環(huán)境下都比較受熱捧，而在買方市場環(huán)境下則相反。在房地產(chǎn)火爆時期，商品房的價格就是在熱捧之下被盲目推高的。建議：消費者在目前的市場態(tài)勢下，應(yīng)以觀望心態(tài)去選擇房源。9：買房時機(jī)在決定買房前，必須分析一下市場狀況，看買房時機(jī)是否合適。對于自住需求者在房價處上升通道或平穩(wěn)發(fā)展時都可以考慮買房，而在房價處下跌態(tài)勢下切忌買房。現(xiàn)在有一些人鼓吹只要是自住需求，買房就不必猶豫，此說法顯然是在為既得利益集團(tuán)搖旗吶喊。因為，我們每個人賺錢都不是很容易的，在房價處下降通道時買房無異拱手送錢于人。至于說投資，那就更要謹(jǐn)慎了。

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• 問 剛需們買房時，如何才能避免購房定金被偷吃？
  答

  在購房時，購房者無論是簽訂認(rèn)購合同或者是房屋買賣合同，對于自己的相關(guān)利益，一定要在之前和開發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議，尤其是在購買期房的時候，因為看不到實體建筑，不免會在建成之后出現(xiàn)與開發(fā)商之前承諾的條件不符，因此，只要之前將相關(guān)承諾寫進(jìn)合同里，就會免去之后的很多糾紛問題。

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• 問 剛需族如何選購二手房時需要注意什么?
  答

  1.確定房屋轉(zhuǎn)讓的合法性“若買賣本身存在不合規(guī)，則購買二手房行為就很難得到法律保護(hù)?！睒I(yè)內(nèi)人士介紹，購買二手房必須確定房源產(chǎn)權(quán)、抵押等情況，避免產(chǎn)生糾紛。據(jù)了解，購房者應(yīng)該確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度，對于產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否相符；以及確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證的真實性。另外對于屬于單位的公房等，則需確認(rèn)原單位是否同意出讓。一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。此外，隨著6月31日全面啟動不動產(chǎn)登記，房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)不再分開發(fā)證，而是一并在不動產(chǎn)權(quán)證上體現(xiàn)，因此，二手房屋交易過程中土地年限也應(yīng)該予以明晰，避免不必要的糾紛。2.確認(rèn)房屋的面積和質(zhì)量不同于新房毛坯，市民購買的二手房在一定程度上，其面積和內(nèi)部結(jié)構(gòu)與新房相比很可能有所變化，確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積也就格外重要。在產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，**保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即套內(nèi)面積。另外，房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也是要重點考慮的因素，戶型合理、管線的走線合理、天花板無滲水痕跡、墻壁無裂紋或者脫皮，都是房屋質(zhì)量的基本要求。市民購買二手房還涉及到重新裝修問題，購房市民也有必要詳細(xì)了解原房屋裝修水平和程度，并拿到住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修時進(jìn)行安排。3.簽訂正式買賣合同雙方口頭商量好交易價格，但過去幾天之后，購房者突然被告知要增加幾萬塊錢，否則將取消交易。在當(dāng)前房價不斷上漲的市場下，類似的“返價”，乃至“反水”的事件并不少見。對于市民而言，找尋有資質(zhì)的第三方，買賣雙方簽訂正式的買賣合同，雙方約定好價格和出讓、支付形式，交付定金，然后進(jìn)入到后續(xù)的贖樓、過戶，以及辦理按揭貸款等程序中，避免違約事件出現(xiàn)。在委托第三方中介機(jī)構(gòu)的過程中，相應(yīng)的費用收取標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該在商定后簽訂代理合同，避免中介在辦理業(yè)務(wù)過程中私下加價行為出現(xiàn)。

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