論競爭機(jī)制對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的推動(dòng)作用

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  內(nèi)容提要：
  本書從物業(yè)管理市場拓展的基本概念入手，明確分析了物業(yè)管理市場**方面的基本原理。從實(shí)戰(zhàn)角度出發(fā)，在闡述理論的同時(shí)重注閱讀掌握相關(guān)方法和技巧，進(jìn)而提高工作能力。
  本書深入淺出地介紹了目前物業(yè)管理市場拓展的現(xiàn)狀、特點(diǎn)及各地市場的基本情況；提出了物業(yè)管理公司如何組建市場拓展機(jī)構(gòu)及實(shí)施相應(yīng)保障措施；點(diǎn)明了市場拓展人員應(yīng)具備的基本素質(zhì)及能力；在分析市場上不同的**類型、不同的客戶心理基礎(chǔ)上，確定了與客戶不同的合作模式，并闡述了物業(yè)管理公司市場拓展的一般流程、市場拓展的基本技巧。本書第8、9章詳細(xì)論述了標(biāo)書制作的基本原則、制作標(biāo)書的竅門及誤區(qū)，答辯的準(zhǔn)備、提綱的擬訂、現(xiàn)場答辯的技巧、策略。第11章主要介紹市場拓展人員應(yīng)掌握的使用文書。附錄部分收集了各地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)供讀者參考。作者簡介：王荷，物業(yè)管理資源、物業(yè)管理第三方組織、物業(yè)管理文化**、東方文化物業(yè)管理等概念與理論的創(chuàng)始人。公開發(fā)表企業(yè)文化、物業(yè)管理經(jīng)營等各類文章100余萬字編輯推薦：中國知名的物業(yè)管理品牌——開元國際物業(yè)管理畢其菁華傾情奉獻(xiàn)。
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  前言
  第一篇物業(yè)管理市場**基礎(chǔ)
  第1章物業(yè)管理市場拓展概論
  1.1物業(yè)管理市場拓展的基本知識(shí)
  1.1.1物業(yè)管理市場
  1.1.2物業(yè)管理市場拓展的發(fā)展階段
  1.1.3物業(yè)管理市場拓展的地位和作用
  1.2物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)在市場拓展上的比較
  1.2.1**內(nèi)容
  1.2.2**組合
  1.2.3**模式
  第2章物業(yè)管理市場拓展的保障措施
  2.1組建市場拓展機(jī)構(gòu)
  2.1.1市場拓展部門的形式
  2.1.2市場拓展人員的選擇
  2.2市場拓展人員的培訓(xùn)
  2.2.1培訓(xùn)計(jì)劃與內(nèi)容
  2.2.2培訓(xùn)方式與方法
  2.2.3培訓(xùn)考核
  2.3市場拓展的基礎(chǔ)要素
  2.3.1宣傳資料
  2.3.2服務(wù)模式
  2.3.3參觀基地
  2.3.4企業(yè)文化
  第3章物業(yè)管理市場拓展人員的基本素質(zhì)
  3.1基本常識(shí)與技能
  3.1.1掌握物業(yè)管理的基本常識(shí)
  3.1.2應(yīng)用禮節(jié)與禮儀
  3.1.3現(xiàn)代辦公工具的應(yīng)用
  3.2溝通與表達(dá)
  3.2.1溝能的原則與方法
  3.2.2表達(dá)的原則與方法
  3.2.3言語表達(dá)要求
  第二篇物業(yè)管理市場**策略
  第4章物業(yè)管理市場拓展的一般流程
  4.1市場信息的收集
  4.1.1信息的來源
  4.1.2信息的分析與甄別
  4.1.3建立信息庫
  4.2全面掌握與目標(biāo)**相關(guān)的情況
  4.2.1發(fā)展商的基本情況
  4.2.2**和客戶的基本情況
  4.2.3競爭對(duì)手的情況
  4.3營造適宜的氣氛
  4.3.1選擇合適的媒體做廣告
  4.3.2與客戶聯(lián)絡(luò)感情
  4.4標(biāo)書的制作與答辯
  4.4.1制作標(biāo)書
  4.4.2答辯
  4.5**考察與簽約
  4.5.1接待**考察工作
  4.5.2簽約的程序、內(nèi)容及原則
  第5章物業(yè)管理市場**類型分析
  5.1市場**的分類原則和基本類型
  5.1.1物業(yè)**分類的基本原則
  ……
  第6章物業(yè)管理客戶的心理分析
  第7章物業(yè)管理市場拓展的基本技巧
  第8章物業(yè)管理標(biāo)書的制作要素
  第9章物業(yè)管理招投標(biāo)的答辯
  第三篇物業(yè)管理市場**資料
  第10章各地物業(yè)管理市場的基本情況
  第11章文書和表格
  附錄
  參考文獻(xiàn)
  前言：市場經(jīng)濟(jì)中需要市場行為，眾所周知的招投標(biāo)方式就是典型的市場拓展行為之一。企業(yè)要想在市場中生存與發(fā)展，就必須熟悉和深刻把握市場拓展**策略。.物業(yè)管理企業(yè)如何在市場中獲得**，如何在逐漸規(guī)范的市場中利用成熟的市場拓展策略取得**，這是撰寫本書的目的。自物業(yè)管理在中國扎根以來，憑借其頑強(qiáng)的生命力茁壯地成長著，在此過程中，深圳模式、上海模式及外企模式都是豐碩的果實(shí)。隨著政府不斷實(shí)施產(chǎn)業(yè)分離的政策，物業(yè)管理將逐漸地從房地產(chǎn)業(yè)的庇護(hù)下脫離，這也迫使物業(yè)管理企業(yè)必須陸續(xù)地走向市場，在市場中尋找**，于是企業(yè)間出現(xiàn)了直接競爭的局面。與此同時(shí)，政府也在不斷地規(guī)范著行..序言：物業(yè)管理企業(yè)**及物業(yè)****(管理處主任、分公司**)，是物業(yè)管理職業(yè)**人的兩個(gè)層次：一個(gè)是企業(yè)的經(jīng)營管理者，另一個(gè)是直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)提供組織者；他們的業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營狀況以及物業(yè)管理服務(wù)的水平，直接關(guān)系到業(yè)主的共同利益和社會(huì)公眾利益。.不少發(fā)達(dá)國家和中國香港、臺(tái)灣等地區(qū)，通過對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格的認(rèn)證及繼續(xù)教育制度，來實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。我國也在積極建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度，其中就包括物業(yè)管理職業(yè)**人制度，以此造就一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的物業(yè)管理者隊(duì)伍。與行業(yè)的發(fā)展趨勢及內(nèi)部..書摘：書摘
  我國加入WTO之后，各行各業(yè)的競爭都進(jìn)一步加劇。就物業(yè)管理市場來
  說，物業(yè)管理公司突破地域性向全國擴(kuò)張，開始進(jìn)入圈地運(yùn)動(dòng)階段，這
  也反映出物業(yè)管理公司之間競爭的激烈程度。近年來，國際知名物業(yè)管理企
  業(yè)已悄然進(jìn)軍中國內(nèi)地，促使市場競爭更加激烈，其中已有不少外資公司在
  市場競爭中贏得了相當(dāng)可觀的份額。綜觀內(nèi)地物業(yè)管理市場，尚有很大的發(fā)
  展空間，隨著時(shí)代的發(fā)展，我國的物業(yè)管理行業(yè)會(huì)日漸成熟。
  1.1物業(yè)管理市場拓展的基本知識(shí)
  我國物業(yè)管理的市場拓展在風(fēng)風(fēng)雨雨中艱難地走過了萌芽成長階段和全
  面推進(jìn)階段，并于21世紀(jì)初進(jìn)入第三階段——市場規(guī)范階段。為了深刻理解
  市場拓展的發(fā)展歷史，本節(jié)將首先介紹物業(yè)管理市場的一些基本概念。
  1.1.1物業(yè)管理市場
  物業(yè)管理市場是客觀存在的，它是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行市場拓展行為的基
  礎(chǔ)。而了解、掌握并運(yùn)用科學(xué)的市場**理論，則是贏取市場**大份額的關(guān)
  鍵。
  1.物業(yè)管理市場的基本含義
  早在1995年，建設(shè)部就明確指出，要進(jìn)一步培育和發(fā)展物業(yè)管理市場，
  鼓勵(lì)競爭，以推進(jìn)和發(fā)展物業(yè)管理。所謂物業(yè)管理市場，是指圍繞出售、
  購買以物業(yè)為對(duì)象的管理服務(wù)而進(jìn)行的全部交易活動(dòng)的總和，它是物業(yè)管理
  服務(wù)交換活動(dòng)的載體，是權(quán)利轉(zhuǎn)移的‘場所’，也是物業(yè)管理交換關(guān)系的總
  和。從本質(zhì)上看，物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場這個(gè)大市場體系的重要組成
  部分，歸屬于房地產(chǎn)大市場中消費(fèi)環(huán)節(jié)的三級(jí)市場。物業(yè)管理市場供給方是
  物業(yè)管理公司，需求方是廣大的業(yè)主和發(fā)展商。
  2.物業(yè)管理的市場**
  著名的**專家菲利普·科特勒認(rèn)為：**是個(gè)人和集體通過創(chuàng)造同
  他人交換產(chǎn)品和價(jià)值，以獲得所需所欲之物的一種社會(huì)和管理過程。而對(duì)
  于物業(yè)管理公司來說，滿足廣大業(yè)主、發(fā)展商的各種欲望、需求并實(shí)現(xiàn)其價(jià)
  值是市場拓展的目的。物業(yè)管理公司的一切市場行為都應(yīng)圍繞如何滿足物業(yè)
  購置者、使用者的利益和客戶價(jià)值而進(jìn)行。
  產(chǎn)生于20世紀(jì)50年代初的以市場為導(dǎo)向、以客戶為中心的**理念
  ，比較適合物業(yè)管理市場拓展。如果將之運(yùn)用于開拓物業(yè)管理市場，可以通
  過調(diào)查、分析確定自己的目標(biāo)客戶，根據(jù)目標(biāo)客戶的需要，集中公司的一切
  資源，組織全面、整體的**活動(dòng)，盡量使目標(biāo)客戶滿意，從而實(shí)現(xiàn)公司的
  合理利潤。

  查看全文↓ 2014-02-14 10:53:00
• 133****9347

  物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化和房屋商品化的客觀需要和必然產(chǎn)物,它既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分(其直接經(jīng)營管理的物業(yè)資產(chǎn)比其它任何部門的固定資產(chǎn)都要多),又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán),事關(guān)千家萬戶,直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。因此,發(fā)展物業(yè)管理具有十分重要的意義,具體來說:
  一、發(fā)展物業(yè)管理能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長,產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理的開展能有力地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。物業(yè)管理的開展克服了傳統(tǒng)房屋管理簡單低效等弊端,促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)的配套和有機(jī)結(jié)合,順應(yīng)了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的大生產(chǎn)方式和房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,推動(dòng)了城市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善,為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展起了支撐與推動(dòng)作用,從而帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。具體到對(duì)發(fā)展商來說,良好的物業(yè)管理能塑造發(fā)展商在公眾中的良好形象,增強(qiáng)社會(huì)大眾和投資者的信心,提升其產(chǎn)品價(jià)格,促進(jìn)銷售,從而易于形成公司經(jīng)營的良性循環(huán)。對(duì)物業(yè)購、租(使用、經(jīng)營、投資)者來說,好的物業(yè)管理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài),保持正常運(yùn)行,給人以良好的居住、工作或經(jīng)營環(huán)境,并能改善物業(yè)的功能,增強(qiáng)物業(yè)的適應(yīng)性,延長物業(yè)的使用壽命,提高其市場價(jià)值,即能確保物盡其用,值其所值。
  據(jù)測算,在50年的住房使用期內(nèi),包括房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造和其他服務(wù)消費(fèi)的累計(jì)支出貼現(xiàn)后,與購房當(dāng)年住房價(jià)格的比例為1:1,磚混結(jié)構(gòu)住房為1.5:1。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,其本身也對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。2002年,北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值70億元,上海78.5億元,深圳50億元,分別占城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的2.23%、1.45%和2.23%,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會(huì)越來越多。
  反之,沒有良好的物業(yè)管理會(huì)加速物業(yè)的老化,造成物業(yè)的低效使用和社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi),阻滯房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,抑制相關(guān)的消費(fèi)增長,阻礙國民經(jīng)濟(jì)的良性協(xié)調(diào)發(fā)展,導(dǎo)致直接或間接的經(jīng)濟(jì)損失。
  二、發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾生活、工作質(zhì)量
  經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一步和第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),人民生活實(shí)現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越。2002年,我國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到37.7%,農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)下降到46.2%。居民消費(fèi)需求由追求基本生活資料的滿足,逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變,向更高生活水平邁進(jìn)。在住房方面,居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重,從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量,既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步,大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化,提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平,也要有良好的物業(yè)管理。好的物業(yè)管理改善了人居環(huán)境和工作環(huán)境,相應(yīng)地也改善了市容市貌,促使人們安居樂業(yè),改進(jìn)人們的精神面貌,促進(jìn)人際關(guān)系融洽、社會(huì)穩(wěn)定。眾多物業(yè)小環(huán)境的改善,也有力地促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)。
  三、發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)
  就業(yè)是民生之本。我國當(dāng)前和今后相當(dāng)長一段時(shí)間就業(yè)需求都會(huì)十分強(qiáng)烈,就業(yè)形勢會(huì)極為嚴(yán)峻和復(fù)雜。擴(kuò)大就業(yè)是我國當(dāng)前和今后長時(shí)期重大而艱巨的任務(wù)。物業(yè)管理就業(yè)容量大,對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前,物業(yè)管理吸納的勞動(dòng)力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等,對(duì)于緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。今后相當(dāng)長一段時(shí)期,隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴(kuò)大,物業(yè)管理將保持快速發(fā)展,對(duì)增加就業(yè)將起到積極的推動(dòng)作用。
  四、發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定
  維護(hù)社會(huì)安定是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障。大力發(fā)展社會(huì)主義文化,建設(shè)社會(huì)主義精神文明是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)是整個(gè)社會(huì)安定和全社會(huì)精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型,社區(qū)建設(shè)越來越受到社會(huì)各界的關(guān)注,成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織;業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)與社區(qū)建設(shè)和管理密切相關(guān);物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系,整合資源,可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力,既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。
  從多年的實(shí)踐看,物業(yè)管理在維護(hù)社區(qū)秩序,協(xié)助公安等有關(guān)部門防范刑事犯罪,防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務(wù)水平的同時(shí),配合有關(guān)部門和社區(qū)各類組織,積極開展社區(qū)文化活動(dòng),豐富了居民的業(yè)余生活,促進(jìn)了居民的身心健康,推動(dòng)形成了鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會(huì)風(fēng)尚,促進(jìn)了社區(qū)精神文明建設(shè)。
  五、促進(jìn)城市管理和環(huán)境的完善
  一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城市的基本單元,建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體,國際城市、花園城市的建設(shè),離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善,每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美,秩序井然,城市整體的的面貌和秩序才能得以提升?，F(xiàn)在,物業(yè)管理已逐步從對(duì)新區(qū)管理延伸到建成區(qū)的管理,從對(duì)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)的管理延伸到**、醫(yī)院、軍營、公園等各類公共建筑和特種物業(yè)及區(qū)域。這樣就為城市整體環(huán)境面貌的改善與提升提供了全方位的支持。從而為引進(jìn)人才、吸引投資、吸引旅游、防止SARS之類的疾病暴發(fā)與流行等發(fā)揮不可替代的作用。對(duì)照1996年世界衛(wèi)生組織提出的健康城市的標(biāo)準(zhǔn):
  (1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境;
  (2)為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng),具有有效的清理垃圾系統(tǒng);
  (3)通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟(jì)手段,保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求;
  (4)擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體,能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作;
  (5)能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ?特別是健康和福利的各項(xiàng)政策決定;
  (6)提供各種娛樂和閑暇活動(dòng)場所,以方便市民之間的溝通和聯(lián)系;
  (7)保護(hù)文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性;
  (8)把保護(hù)健康視為公眾決策的組成部分,賦予市民選擇健康行為的權(quán)利;
  (9)作出不懈努力,爭取改善健康服務(wù)質(zhì)量,并能使更多市民享受到健康服務(wù);
  (10)能使人們更健康長久地生活和少疾病。
  便很容易看出,以上這些要求與物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與目的基本吻合,進(jìn)一步說明,物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作。

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  物業(yè)管理步入法制化發(fā)展階段亟待解決的問題 國務(wù)院頒布并已實(shí)施一年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，為我國物業(yè)管理行業(yè)指明了發(fā)展的方向，同時(shí)又提出了許多現(xiàn)階段亟待研究解決的新課題。
  一、構(gòu)建適合我國國情的物業(yè)管理體制。行業(yè)的管理體制取決于國家的經(jīng)濟(jì)體制。改革開放后，我國已逐步建立社會(huì)主義的市場經(jīng)濟(jì)體制，隨著住房制度的進(jìn)一步深化改革，構(gòu)建適合我國國情的物業(yè)管理體制，是《條例》頒布實(shí)施后面臨的首要課題，也是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。
  1、轉(zhuǎn)變政府職能。政府的主要任務(wù)是為物業(yè)管理活動(dòng)提供和維護(hù)正常運(yùn)作所需的平等競爭的市場環(huán)境，培育和完善發(fā)達(dá)的物業(yè)管理市場制度體系，只有當(dāng)出現(xiàn)市場缺陷、不正當(dāng)競爭和危機(jī)時(shí)才進(jìn)行直接的干預(yù)。
  2、構(gòu)建完善的行業(yè)自律機(jī)制。首先是要理順行業(yè)協(xié)會(huì)與政府的關(guān)系。早期的行業(yè)協(xié)會(huì)基本由政府派生出來，具有“二政府”或“準(zhǔn)政府”的特征。現(xiàn)階段行業(yè)協(xié)會(huì)必須真正轉(zhuǎn)變角色，從對(duì)政府的完全“依賴”轉(zhuǎn)化到“依托”的地位，改變過去行政部門無事不理、無所不包的格局，切實(shí)使協(xié)會(huì)背靠企業(yè)、面向政府，成為真正的企業(yè)自律組織。在構(gòu)建完善的行業(yè)自律機(jī)制過程中，理順行業(yè)協(xié)會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是前提，強(qiáng)化行規(guī)行約是重點(diǎn)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的職能作用是關(guān)鍵。
  3、構(gòu)建完善的業(yè)主自律機(jī)制。業(yè)主公約顯然是業(yè)主自治自律**重要的合約性文件，因此，完善業(yè)主自律機(jī)制的重點(diǎn)，在于規(guī)范業(yè)主公約的制定、實(shí)施、以及違反公約的處理等問題。其一，在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)制定業(yè)主臨時(shí)公約，雖然《條例》明確規(guī)定業(yè)主臨時(shí)公約不能損害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，但是，業(yè)主臨時(shí)公約畢竟由建設(shè)單位一方制訂，是否需要審查？由誰審查？其二，目前我國法律、法規(guī)并沒有賦予任何機(jī)構(gòu)對(duì)違反業(yè)主公約的業(yè)主或物業(yè)使用人予以追究其責(zé)任的權(quán)利。其三，要解決物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人“不對(duì)稱”的問題。簽約的業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立的法律人格，而具獨(dú)立的法律人格的業(yè)主并不簽約。這就產(chǎn)生了合同當(dāng)事人“不對(duì)稱”矛盾，若物業(yè)管理企業(yè)違約，要承擔(dān)民事責(zé)任很容易，而業(yè)主違約，卻不能認(rèn)定為業(yè)主委員會(huì)違約，也不能認(rèn)定為業(yè)主大會(huì)違約，只能追究違約的業(yè)主個(gè)人，實(shí)際上物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)的是眾多的業(yè)主個(gè)體，這里的權(quán)利義務(wù)存在著明顯的不對(duì)等。
  二、進(jìn)一步完善物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)制。深入貫徹《條例》，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，必須進(jìn)一步完善物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)制，主要是市場準(zhǔn)入機(jī)制、競爭機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制。
  1、完善市場準(zhǔn)入機(jī)制?！稐l例》第32條對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)設(shè)置了兩道門檻：第一道門檻是要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須具有獨(dú)立法人資格，這是市場準(zhǔn)入**基本的要求。第二道門檻是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，不同資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，只能在相應(yīng)的地域范圍和相應(yīng)的物業(yè)規(guī)模內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。優(yōu)勝劣汰，進(jìn)退自如是一個(gè)行業(yè)成熟的重要標(biāo)志，因此完整的市場準(zhǔn)入機(jī)制應(yīng)包括市場準(zhǔn)入和市場退出兩方面的制度。目前物業(yè)管理行業(yè)重點(diǎn)是加強(qiáng)市場退出制度的建設(shè)。第一，要切實(shí)貫徹《條例》第32條的規(guī)定，對(duì)尚不具備獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理組織進(jìn)行清理，限期完成公司化改組，這對(duì)于徹底解決“建管不分”的老大難問題也具有重要的意義；第二，完善業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作，落實(shí)業(yè)主大會(huì)依法選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利；第三，繼續(xù)完善物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理，每年進(jìn)行資質(zhì)年審，每兩年進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)審核，資質(zhì)等級(jí)該升則升、該降則降；第四，建立完整的監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮行政監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督、司法監(jiān)督、業(yè)主監(jiān)督職能，出現(xiàn)法定降級(jí)條件或清退條件的及時(shí)降級(jí)或清退。
  2、完善物業(yè)管理市場競爭機(jī)制競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征，競爭的**大優(yōu)點(diǎn)是可以**大限度地實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的優(yōu)化配置。引入市場競爭機(jī)制**重要的是完善和落實(shí)物業(yè)管理招投標(biāo)，從物業(yè)管理市場招投標(biāo)的現(xiàn)狀看，我國的物業(yè)管理招投標(biāo)制度仍需繼續(xù)深化和完善。首先，目前大多數(shù)住宅小區(qū)均由開發(fā)建設(shè)單位下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理，成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的寥寥無幾，如何貫徹落實(shí)《條例》第24條尚有大量的工作可做；其次，對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)要納入行業(yè)管理，并對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的每個(gè)環(huán)節(jié)，如信息公布公正、公平、公開的市場競爭環(huán)境，大力整頓物業(yè)管理招投標(biāo)中的“黑箱作業(yè)”和其他方物業(yè)管理協(xié)會(huì)，在政府主管部門的指導(dǎo)下，完全有能力承擔(dān)起物業(yè)管理招投標(biāo)代理的職能，所建立的專家評(píng)委庫的專家，也能承擔(dān)起專業(yè)技術(shù)評(píng)定的工作；**后，要切實(shí)發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)和招投標(biāo)專家評(píng)委的作用。
  3、完善物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制。我國目前正處在社會(huì)主義社會(huì)的初級(jí)階段，已經(jīng)建立起來的廣義的法律監(jiān)督體制，是一個(gè)多系統(tǒng)、多層次、多結(jié)構(gòu)的監(jiān)督體系。它由法律監(jiān)督、紀(jì)律監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督三個(gè)子系統(tǒng)組成，從結(jié)構(gòu)上可分為三大類九個(gè)要素，即政黨的監(jiān)督、國家監(jiān)督（包括各級(jí)人大及其常委會(huì)的監(jiān)督）、行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督、檢察機(jī)關(guān)的監(jiān)督、審判機(jī)關(guān)的監(jiān)督、民主黨派的監(jiān)督、社會(huì)團(tuán)體的監(jiān)督、社會(huì)輿論的監(jiān)督和人民群眾的監(jiān)督。物業(yè)管理法律監(jiān)督體制的結(jié)構(gòu)也應(yīng)該包括上述三大類九個(gè)要素，只是在社會(huì)團(tuán)體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會(huì)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)和消費(fèi)者協(xié)會(huì)的監(jiān)督作用；在人民群眾的監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用；在行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督中明確了政府房地產(chǎn)行政主管部門的歸口管理和監(jiān)督作用。
  三、亟待理順物業(yè)管理的各種接口問題。物業(yè)管理活動(dòng)涉及的法律關(guān)系較其他民事活動(dòng)更為復(fù)雜，理順這些關(guān)系是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，也是保證物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的必由之路。
  1、理順商品房銷售與物業(yè)管理的銜接。首先，要采取有效措施避免建設(shè)單位制訂《業(yè)主臨時(shí)公約》時(shí)侵犯物業(yè)買受人的合法權(quán)益；其次，要明確《前期物業(yè)服務(wù)合同》的備案制度；再次，要制定切實(shí)可行的措施，確保物業(yè)買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。《條例》第21條并未強(qiáng)制性地要求建設(shè)單位在物業(yè)銷售前必須選聘物業(yè)管理企業(yè)，如果沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，物業(yè)買賣合同則無法包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，這將不利于保護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益；**后，要具體明確建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將《業(yè)主臨時(shí)公約》向物業(yè)買受人明示的方式以及物業(yè)買受人對(duì)《業(yè)主臨時(shí)公約》予以承諾的方式，如果把《業(yè)主臨時(shí)公約》納入到物業(yè)買賣合同中的話，則必須修改物業(yè)買賣合同范本。
  2、理順公共事業(yè)單位與物業(yè)管理的銜接。物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公共事業(yè)單位關(guān)系密切，理順和解決物業(yè)管理與這些公共事業(yè)單位的關(guān)系，是擺在我們面前很現(xiàn)實(shí)的課題。通常情況下，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)為全體業(yè)主共有，但物業(yè)內(nèi)也有部分共用設(shè)施（主要是市政設(shè)施）為國家所有。區(qū)分共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)有著重要的意義，不僅可以劃分國有資產(chǎn)的界限，同時(shí)也能劃清管理職責(zé)。目前我國法律對(duì)供電設(shè)施、煤氣管道、自來水管道、電信管線、供暖管線等的界定不清，這就使操作上碰到困難，不僅容易引起糾紛，也加重了物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
  3、理順物業(yè)管理行業(yè)自身的法律規(guī)范體系。在《條例》頒行以前，各地的物業(yè)管理立法很不一致，甚至互相矛盾。《條例》頒行以后，各地應(yīng)該以《條例》為準(zhǔn)則，對(duì)不適應(yīng)或與《條例》規(guī)定相矛盾的部門規(guī)章、地方法規(guī)和地方規(guī)章進(jìn)行全面的修改，并對(duì)《條例》授權(quán)的事項(xiàng)予以明確，形成以我國民事法律和《條例》為中心的物業(yè)管理法律規(guī)范體系。
  4、開展物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的研究。對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，向來眾說紛紜，尤以“委托合同”為主流。但是，如果適用《合同法》關(guān)于委托合同的規(guī)定，將不難發(fā)現(xiàn)，受托人（物業(yè)管理企業(yè)）需以委托人的名義從事委托事務(wù)，受托人在委托范圍內(nèi)的所有行為的后果將由委托人自己來承受，同時(shí)，委托人可以就相同的事項(xiàng)再委托其他人處理。這些都不符合物業(yè)管理行業(yè)的實(shí)際情況。很明顯，物業(yè)服務(wù)合同不是委托性質(zhì)，不能適用《合同法》關(guān)于委托合同的規(guī)定。因此，物業(yè)服務(wù)合同如何適用我國《合同法》，值得深入研究。
  5、開展業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)及法律地位的研究。這個(gè)問題在行業(yè)內(nèi)曾經(jīng)和正在進(jìn)行深入的討論，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位的不清晰，將直接影響到業(yè)主自治自律機(jī)制的建立和物業(yè)管理活動(dòng)的正常進(jìn)行。
  6、理順共用場地、設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題是物權(quán)法討論中的難點(diǎn)問題和由此派生的關(guān)于專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和監(jiān)管的主體應(yīng)如何明確的問題都屬于物權(quán)法要解決的問題，在物權(quán)法還未出臺(tái)之前，物業(yè)管理行業(yè)如何處理，確實(shí)值得我們?nèi)ド钊胙芯俊?/span>

  查看全文↓ 2014-02-14 10:52:12
• 155****2800

  **簡單就是讓小區(qū)正常運(yùn)作。從大門的把關(guān),不讓閑雜人進(jìn)出,到小區(qū)的各種維修,花草的護(hù)理,衛(wèi)生打理 ,停車管理等。

  查看全文↓ 2014-01-22 09:06:51
• 138****6615

  你是說保安也租房賣房吧，和中介搶生意！

  查看全文↓ 2014-01-21 20:16:04
• 133****9042

  一、管理的含義：控制并運(yùn)用資源，使之發(fā)揮應(yīng)有的功效。
  二、管理的范疇：既管人，也管物，還管看不見摸不著的資源，如聲譽(yù)、信譽(yù)等。
  三、物業(yè)：單元房地產(chǎn)，小到一間房，大到一個(gè)社區(qū)。
  四、物業(yè)管理：突出單元房地產(chǎn)的管理，包括保護(hù)、維修、協(xié)調(diào)、處理等。
  五、物業(yè)管理的意義：受業(yè)主委托，代為管理物業(yè)，為業(yè)主分憂解難，減輕業(yè)主家務(wù)事的負(fù)擔(dān)，使業(yè)主能騰出更多的時(shí)間和精力用于生活、工作和休閑。
  六、物業(yè)管理的突出理念：及時(shí)回應(yīng)，熱情協(xié)助，增殖保值，互利互惠。
  七、物業(yè)管理的重點(diǎn)：安全、舒適、美觀、和諧、共存。

  查看全文↓ 2014-01-21 09:24:25
• 158****1617

  這個(gè)具體的百度下就可以搜索出來了。

  查看全文↓ 2014-01-20 22:55:55
• 152****1741

  所謂業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。根據(jù)政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50％以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）。業(yè)主管理委員會(huì)的產(chǎn)生，一般是以業(yè)主代表大會(huì)的方式選舉產(chǎn)生，并定期換屆選舉，委員可連選連任。
  
  1997年之后，我國住房建設(shè)、分配、管理制度改革不斷深化，大中城市的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，正是在這種情況下，同時(shí)也是適應(yīng)房屋管理社會(huì)化要求的需要，物業(yè)管理制度得到了較為迅速的發(fā)展，這種新的管理方式也開始深入人心和被大家所接受。物業(yè)管理作為一種新型管理服務(wù)體制與過去傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，其**基本的特點(diǎn)就是業(yè)主自治自律。業(yè)主委員會(huì)的誕生充分體現(xiàn)了這一思想，改變了過去人們依靠政府部門對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行管理的舊觀念，代表業(yè)主利益，充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，進(jìn)行自治管理。同時(shí)國家建設(shè)部33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第一次正式要求我國的住宅小區(qū)要成立“管理委員會(huì)”，即：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡稱管委會(huì)）。管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益?！?
  
  業(yè)主委員會(huì)是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護(hù)著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。它在相關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)制定業(yè)主委員會(huì)章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作?？梢哉f，業(yè)主委員會(huì)是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場競爭機(jī)制，在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著重大作用。并且，隨著國內(nèi)物業(yè)管理法律法規(guī)體系的完善，業(yè)主委員會(huì)的法律地位將會(huì)得到更加明確的保障

  查看全文↓ 2014-01-20 15:40:25

相關(guān)問題

• 問 物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方式
  答

  物流公司不是一般人開得好的啊!這要絕對(duì)專業(yè)的水平%7E!

  全部6個(gè)回答>
• 問 什么是物業(yè)管理 物業(yè)管理行業(yè)起源于什么
  答

  很多人會(huì)問，物業(yè)服務(wù)究竟是什么？是門口站個(gè)保安？是保潔打掃衛(wèi)生？還是攙扶蹣跚的老奶奶？都是，似乎又都不是。那到底什么是物業(yè)管理? 物業(yè)管理行業(yè)又起源于什么？ 物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。而物業(yè)管理是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 物業(yè)管理行業(yè)起源 物業(yè)管理在我國首先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步晚，市場化程度較低，行業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)過不少問題。在行業(yè)初創(chuàng)的很長一段時(shí)間里，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平良莠不齊，管理價(jià)質(zhì)不符、違規(guī)、侵權(quán)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，投訴率居高不下。 歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)正努力擺脫市場發(fā)展無序、缺乏配套性法規(guī)和規(guī)范性文件輔助行業(yè)發(fā)展的局面。不少地區(qū)都相繼出臺(tái)相應(yīng)的法律規(guī)范，協(xié)助行業(yè)往良性發(fā)展的道路上走。在市場進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展的道路上，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。

• 問 我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀以及物業(yè)管理中經(jīng)常出現(xiàn)的法律問題
  答

  自1981年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員突破200萬人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有1200余家，從業(yè)人員達(dá)15萬，年創(chuàng)產(chǎn)值45億元。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、**、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時(shí)，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。 與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國家相比，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年底，全國實(shí)有房屋建筑面積735459萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有98861.88萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積417331萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有82485.65萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為20%. 詳細(xì)數(shù)據(jù)及各地情況見下表： 地 實(shí)有房屋（萬平方米） 實(shí)有住宅（萬平方米） 區(qū) 面積 物管面積 物管率（%） 面積 物管面積 物管率（%） 全國 735459 98861.88 13 417331 82485.65 20 甘肅 9647 39.05 0.4 5151 34.27 0.67 陜西 14328 301.08 2.1 7624 253.88 3.3 北京 27430 5930.99 21.6 14211 4630.85 32.58 深圳 7119 3387 48 3768 2540 67 上海 31802 20744 65 19310 16661 86 從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。

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• 問 小區(qū)物業(yè)是管理行業(yè)還是服務(wù)行業(yè)？
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  我的QQ 741682046

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• 問 不要物業(yè)管理行嗎
  答

  你可以不需要。。但物業(yè)費(fèi)還是要交。除非你能說服業(yè)主委員會(huì)解聘物業(yè)公司。

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