深圳樓市如何?

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• 132****1078

  你好! 04年下半年以來,深圳樓價加速上揚。到今年春節(jié)后深圳樓價的漲速只可用“顛狂”來形容。進入8月份,深圳樓市從火爆逐漸轉涼、變冷。現(xiàn)在,各中介公司在冰期里苦苦挨著今年不同以往的“金九銀十”。 **近一年來,老侯一直堅持深圳樓市有泡沫在堆積,在今年深圳樓價瘋長的時候,老侯也曾預言:深圳樓市15個月之內“拐點”必現(xiàn),個別炒作過渡的片區(qū)或樓盤或將出現(xiàn)30%的跌幅,深圳樓市將進入調整期,樓價從單邊上揚轉為漲跌互現(xiàn)局面,而且豪宅等高端物業(yè)將率先“跳水”?，F(xiàn)在看看市場的情況,除了對于“拐點”到來時間上的預期太過保守之外,其他預言,比照現(xiàn)在深圳樓市大致相符。 老侯在去年就堅持以下兩個觀點:一是深圳樓市調控只能靠**;二是國有商業(yè)銀行在深圳房地產市場作了過渡的風險投資?！皯c父不死,魯難未已”,當著象深圳這樣的移民城市對于住房洶涌的剛性需求,如果**不改變住房供應模式和商品房產品結構、堅持樓市單一商品房市場自我調節(jié)的態(tài)度;如果各國有商業(yè)銀行依然對房地產市場執(zhí)行異常寬松的信貸政策,就好像在一口已經(jīng)滾開的鍋里不加冷水,反而不斷增加鍋底的火力,深圳樓市這口直徑本來就不大的鍋是遲早要燒干、要燒紅的。 今年的6月份之后,地方**對樓市的態(tài)度和政策變得堅定而且有力,加上央行一系列的貨幣緊縮政策的出臺,使得這兩個方面的問題都突如其來地改變了。深圳的房地產市場隨之急遽逆轉:市場成交異常清淡,出現(xiàn)了往年從未出現(xiàn)過的“冰期”的感覺。華僑城和香蜜湖的豪宅以及高端住宅的價格率先下跌(但豪宅市場上的炒家尚未拋盤),后海和景田等片區(qū)二手房成交價出現(xiàn)10——20%幅度的下跌;賣方市場轉變?yōu)橘I方市場。雖然,經(jīng)過近兩年的演變,深圳樓市已經(jīng)脫變?yōu)橥顿Y品市場。但在中國特色的市場經(jīng)濟下,依然如股市一樣,始終擺脫不了“政策市”的命。 這樣的政策市里,深圳樓市后市如何? 老侯依然認為,對于當前的深圳樓市無論是用家、投資客、炒家,還是中介公司也大不必過于悲觀。深圳樓市僅僅是在做一個它必須要做的調整而已。從中長期看,深圳樓市遠未走到要“崩盤”的境地。就像一個二、三十歲的年輕人長得太快,有些骨質疏松,摔了一跤給弄骨折了。還遠沒有到登頂之后要走下坡路的時候。 老侯這樣講,有網(wǎng)友可能會說:老侯你到底什么觀點和立場?摟價漲的時候你也喊長得太快、有泡沫!現(xiàn)在出現(xiàn)“拐點”,要跌了,你又看漲,確是為何? 立場實在很難講得清楚,觀點卻可以很明確:深圳樓市在此一輪的調整期內,**顯著的特點是漲跌互現(xiàn),市場觀望濃重而且持久。也不排除市場出現(xiàn)超跌的可能。但這恰恰是深圳樓市走向成熟健康必須要付的代價,之后深圳樓市依然向好。這一點不必比香港,看看今年下半年以來的上海樓市就知道。 很多人愿意用“租售比”來判斷樓市風險?！白馐郾取笔且粋€很有效的工具,用來衡量樓市泡沫的大小是非常客觀的。因為有銀行信貸的深度參與,房價很難反映城市居民的實際支付能力。而租金不同,租金必然真實反映城市里對居住有需要人群的收入水平。更深的原因在于“按揭還款”是可以作為儲蓄和投資的手段,具有資產保值增值的功能?！白饨稹眲t是絕對的消費性支出。所以,“租售比”是可以客觀反映樓市泡沫的指標。 但是,用“租售比”考量樓市泡沫的時候,既要結合國情市情;亦要作動態(tài)分析,不可生搬國外的數(shù)據(jù),來衡量深圳的樓價,草率給出一個“要崩盤”的預警。第一,國人對于擁有自有住房的需求大不同于外國人;這就是為什么現(xiàn)在深圳的房價會高過美國的原因之一。第二,既然是“比”,就先有分母與分子,后才有一個比值出來。只有當分母不斷增大,分子不增大,或者增大的速度遠遠落后于分母增大的速度的時候,泡沫才被快速吹大,當被吹大的過程持續(xù)進行,樓市才有“崩盤”之虞?，F(xiàn)在深圳樓市的調整,不僅分母在的增幅在大幅減小甚至出現(xiàn)較大幅度的負數(shù)增幅;而分子(租金)一路快速追漲。所以,深圳樓市的“租售比”正在快速增大,就是說,深圳樓市的泡沫也正在快速縮小。 這樣看,現(xiàn)在有什么理由擔心深圳樓市的這個“拐點”要導致“崩盤”呢? 結論:引而不發(fā)的“個稅”不會向人們想象得那么恐怖,政策性住房杯水車薪根本無法撼動市場需求,各商業(yè)銀行也絕對不會眼看著房貸這塊肥肉落到大舉進入的外資銀行口里。盡管如此,但深圳現(xiàn)在新推樓盤漲價沒有道理。二手房自住客或者投資客的**佳買點應該在11月份以后。

  查看全文↓ 2014-02-10 21:18:27
• 135****0920

  國家發(fā)展和改革委員會主任張平9日在全國發(fā)展和改革工作會議上說，明年我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。
  張平在談到明年進一步拓展消費空間的問題時表示，國家將促進消費需求持續(xù)較快增長，增強居民特別是低收入群體的消費能力，進一步拓展消費空間。發(fā)展改革委將會同有關部門，繼續(xù)完善鼓勵消費的財稅、金融政策，繼續(xù)實施鼓勵家電、汽車、農機、節(jié)能產品的優(yōu)惠政策，完善住房消費和調控政策。
  明年，“國家將加大政府投入力度，加快廉租房等保障性住房建設，支持城市棚戶區(qū)、工礦區(qū)棚戶區(qū)及國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造和農村危房改造，繼續(xù)實施游牧民定居工程?！睆埰秸f。
  據(jù)悉，我國在應對國際金融危機的過程中加大了對保障性住房建設的投入，中央政府用于安居工程的基建投資達415億元。截至10月底，建成廉租房27.7萬套，開工建設136萬套；建設國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)住房56.5萬套。

  查看全文↓ 2014-02-10 18:30:54
• 137****4064

  深圳樓市象冬天不會太冷，但會很長．

  查看全文↓ 2014-02-09 20:01:30
• 158****5862

  由于房地產行業(yè)受到國家政策的長期負面影響，打擊了炒房團游資的積極性，回歸了市場的本來需求，房價在上海，深圳，廣州已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的回落，而這種小幅度回落的趨勢可能會逐漸向全國市場擴散，但是大跌的可能性不是很大，國家不允許大起大落。 之前房價漲幅大的地區(qū)的房價回落速度可能會稍微大點，而漲幅小的地區(qū)房價可能維持穩(wěn)定狀態(tài)甚至上漲的態(tài)勢。而商業(yè)房產由于需求大于供己，在較長時間內還會有攀升的趨勢。
  國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的**新數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價比去年同期上漲10.7%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比(與去年同期比)上漲10.7%，同比漲幅比2月低0.2個百分點，漲幅開始放緩。
  就環(huán)比（與前一月相比）數(shù)據(jù)看，3月全國樓市環(huán)比上漲0.3%，環(huán)比漲幅比2月高0.1個百分點。房價環(huán)比下跌的城市增多，深圳、南京、哈爾濱等10個城市的房價環(huán)比明顯下跌，其中深圳降幅**大，達2.5個百分點。
  此前一直領漲全國樓市的深圳、北京、上海等中心城市，已讓位于西部城市和全國其他二、三線城市。烏魯木齊的房價同比上漲高達24.7%，位居全國之首。
  分地區(qū)看，烏魯木齊、寧波等城市的新建住房售價同比漲幅較大。北海、金華等城市環(huán)比漲幅較大。
  如果后市房價因為炒房團的原因再次抬高房價，沒有按政府的預期下降反而上升了可能引發(fā)政府更嚴厲的調控措施，如果是以投資未目的的人請謹慎介入。
  以上純屬個人觀點請謹慎采納，祝你好運。

  查看全文↓ 2014-02-09 14:14:16
• 151****9819

  你好！
  04年下半年以來，深圳樓價加速上揚。到今年春節(jié)后深圳樓價的漲速只可用“顛狂”來形容。進入8月份，深圳樓市從火爆逐漸轉涼、變冷?，F(xiàn)在，各中介公司在冰期里苦苦挨著今年不同以往的“金九銀十”。
  **近一年來，老侯一直堅持深圳樓市有泡沫在堆積，在今年深圳樓價瘋長的時候，老侯也曾預言：深圳樓市15個月之內“拐點”必現(xiàn)，個別炒作過渡的片區(qū)或樓盤或將出現(xiàn)30%的跌幅，深圳樓市將進入調整期，樓價從單邊上揚轉為漲跌互現(xiàn)局面，而且豪宅等高端物業(yè)將率先“跳水”?，F(xiàn)在看看市場的情況，除了對于“拐點”到來時間上的預期太過保守之外，其他預言，比照現(xiàn)在深圳樓市大致相符。
  老侯在去年就堅持以下兩個觀點：一是深圳樓市調控只能靠政府；二是國有商業(yè)銀行在深圳房地產市場作了過渡的風險投資?！皯c父不死，魯難未已”，當著象深圳這樣的移民城市對于住房洶涌的剛性需求，如果政府不改變住房供應模式和商品房產品結構、堅持樓市單一商品房市場自我調節(jié)的態(tài)度；如果各國有商業(yè)銀行依然對房地產市場執(zhí)行異常寬松的信貸政策，就好像在一口已經(jīng)滾開的鍋里不加冷水，反而不斷增加鍋底的火力，深圳樓市這口直徑本來就不大的鍋是遲早要燒干、要燒紅的。
  今年的6月份之后，地方政府對樓市的態(tài)度和政策變得堅定而且有力，加上央行一系列的貨幣緊縮政策的出臺，使得這兩個方面的問題都突如其來地改變了。深圳的房地產市場隨之急遽逆轉：市場成交異常清淡，出現(xiàn)了往年從未出現(xiàn)過的“冰期”的感覺。華僑城和香蜜湖的豪宅以及高端住宅的價格率先下跌（但豪宅市場上的炒家尚未拋盤），后海和景田等片區(qū)二手房成交價出現(xiàn)10——20%幅度的下跌；賣方市場轉變?yōu)橘I方市場。雖然，經(jīng)過近兩年的演變，深圳樓市已經(jīng)脫變?yōu)橥顿Y品市場。但在中國特色的市場經(jīng)濟下，依然如股市一樣，始終擺脫不了“政策市”的命。
  這樣的政策市里，深圳樓市后市如何？
  老侯依然認為，對于當前的深圳樓市無論是用家、投資客、炒家，還是中介公司也大不必過于悲觀。深圳樓市僅僅是在做一個它必須要做的調整而已。從中長期看，深圳樓市遠未走到要“崩盤”的境地。就像一個二、三十歲的年輕人長得太快，有些骨質疏松，摔了一跤給弄骨折了。還遠沒有到登頂之后要走下坡路的時候。
  老侯這樣講，有網(wǎng)友可能會說：老侯你到底什么觀點和立場？摟價漲的時候你也喊長得太快、有泡沫！現(xiàn)在出現(xiàn)“拐點”，要跌了，你又看漲，確是為何？
  立場實在很難講得清楚，觀點卻可以很明確：深圳樓市在此一輪的調整期內，**顯著的特點是漲跌互現(xiàn)，市場觀望濃重而且持久。也不排除市場出現(xiàn)超跌的可能。但這恰恰是深圳樓市走向成熟健康必須要付的代價，之后深圳樓市依然向好。這一點不必比香港，看看今年下半年以來的上海樓市就知道。
  很多人愿意用“租售比”來判斷樓市風險?！白馐郾取笔且粋€很有效的工具，用來衡量樓市泡沫的大小是非?？陀^的。因為有銀行信貸的深度參與，房價很難反映城市居民的實際支付能力。而租金不同，租金必然真實反映城市里對居住有需要人群的收入水平。更深的原因在于“按揭還款”是可以作為儲蓄和投資的手段，具有資產保值增值的功能。“租金”則是絕對的消費性支出。所以，“租售比”是可以客觀反映樓市泡沫的指標。
  但是，用“租售比”考量樓市泡沫的時候，既要結合國情市情；亦要作動態(tài)分析，不可生搬國外的數(shù)據(jù)，來衡量深圳的樓價，草率給出一個“要崩盤”的預警。第一，國人對于擁有自有住房的需求大不同于外國人；這就是為什么現(xiàn)在深圳的房價會高過美國的原因之一。第二，既然是“比”，就先有分母與分子，后才有一個比值出來。只有當分母不斷增大，分子不增大，或者增大的速度遠遠落后于分母增大的速度的時候，泡沫才被快速吹大，當被吹大的過程持續(xù)進行，樓市才有“崩盤”之虞?，F(xiàn)在深圳樓市的調整，不僅分母在的增幅在大幅減小甚至出現(xiàn)較大幅度的負數(shù)增幅；而分子（租金）一路快速追漲。所以，深圳樓市的“租售比”正在快速增大，就是說，深圳樓市的泡沫也正在快速縮小。
  這樣看，現(xiàn)在有什么理由擔心深圳樓市的這個“拐點”要導致“崩盤”呢？
  結論：引而不發(fā)的“個稅”不會向人們想象得那么恐怖，政策性住房杯水車薪根本無法撼動市場需求，各商業(yè)銀行也絕對不會眼看著房貸這塊肥肉落到大舉進入的外資銀行口里。盡管如此，但深圳現(xiàn)在新推樓盤漲價沒有道理。二手房自住客或者投資客的**佳買點應該在11月份以后。

  查看全文↓ 2014-02-09 09:32:11
• 146****7684

  首先你是要投資還是住家，如果投資那你是做長線還是短線，建議你如果看到自己喜歡的價格又在承受范圍之內的可以考慮出手，深圳的房價總體來說從長遠來看都在漲

  查看全文↓ 2014-02-08 10:00:17

相關問題

• 問 如何看待深圳現(xiàn)在的樓市?
  答

  就目前大的市場動態(tài)而言，三線城市的房價可能會漲。目前一線城市如北京、上海、深圳等地房價降幅頗大，二手房市場十分冷清，商品房交易量慘淡，大部分購房者持觀望態(tài)度。前段時間溫州地產大亨均撤出地產行業(yè)，全國房價出現(xiàn)一個大的拐點，但正是由于這種狀況，一些投資者和買房者看重三線城市，一方面三線城市房價較一線城市價錢低，一方面國家對于三線城市的限價令和購房政策較為寬松，這就導致三線城市房價未來一段時間的市場巨大，房價自然也就會隨勢見漲。

• 問 深圳樓市如何變化 房價漲了多少
  答

  2015年的深圳樓市可謂是速度和激情并存，從“3?30新政”開始，加之接連的政策組合拳出擊，深圳房價上漲進入快車道，其速度和漲幅一度領漲全國，成為焦點。 回顧即將過去的2015年，“漲、漲、漲”已成為深圳樓市的常態(tài)詞，成交量上升、房價“跳漲”、去化周期僅6個月……讓我們不得不冷靜下來，仔細梳理和回顧整個深圳樓市的狀況。市場格局不斷演變，2015年十大關鍵詞也許能一窺今年深圳樓市的全貌。 1天 日光頻出 深圳樓市上半年的持續(xù)火熱讓它在全國相對沉悶的市場狀況中顯得鶴立雞群，“日光”、“售罄”等熱詞頻見，樓市的熱度不斷發(fā)酵?！??30新政”以后，開發(fā)商推盤熱情極大。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月全市共有24個項目開盤或加推，尤其是4月**后一周，11個項目集中入市，使得新房市場氣氛迅速回暖，半數(shù)項目開盤銷售率都在九成以上，開盤即“日光”的項目更是達到6個。 4月過后，深圳樓市可謂一路紅火，“3小時售罄”、“幾千人搶房”、“通宵排隊買房”等現(xiàn)象時有發(fā)生，“日光盤”頻現(xiàn)，而沒有出現(xiàn)“日光”的樓盤，其銷售率也普遍都在八成以上。 樓市在經(jīng)過了上半年的瘋狂之后，下半年開始慢慢回歸理性，“日光盤”雖沒有上半年多，但是對于一些定價比較合理、項目整體情況比較好的樓盤，“日光”的現(xiàn)象也時有出現(xiàn)。業(yè)內人士表示，深圳新增建設用地少，整體市場供不應求，且去化周期一直都在6個月左右徘徊，加上政策利好，深圳多次出現(xiàn)“日光盤”也在情理之中。 2胎 全面二孩 隨著“全面二孩”的放開，關于其對房地產市場的影響的觀點鋪天蓋地而來：四房成剛需、五房成改善、大戶型春天即將來臨等聲音不絕于耳。 然而“全面二孩”的政策釋放，并沒有給樓市帶來立竿見影的效果。因為在深圳多買一房就意味著至少增加上百萬的成本。據(jù)深圳鏈家市場研究中心統(tǒng)計，目前深圳兩房戶型（套均70平方米）套均總價在270萬，三房戶型（套均100平方米）套均總價在400萬。若深圳人生二胎，因為家庭人口增加“兩房變三房”，買房的成本增加，高達130萬。 戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端認為，從2013年“單獨二孩”政策的放開，到如今的“全面二胎”，這是一個逐步放開的過程，“從需求面來說，這是一個利好，但是‘全面二胎’并不會對樓市產生立竿見影的效果，因為這還受到了房價以及置業(yè)者價格承受力等因素的影響?！? 3?30 3?30新政 3月30日，五部委三大招救樓市：二套房**降至四成，公積金貸款**低**款比例降至20%，營業(yè)稅五改二這幾個信號立馬就點燃了樓市，價格上漲、成交量暴增、坐地起價、連夜反價的消息不絕于耳。 數(shù)據(jù)顯示，部分熱點區(qū)域，如前海、龍華、寶中等片區(qū)在兩個月內房價飆升已近40%。許多置業(yè)者更是追漲入市，而投資客的比例也不斷升高。數(shù)據(jù)顯示，3月3日至4月28日的近一個月里，深圳二手房成交套數(shù)為9777套，同比大漲43.2%，成交均價漲至31865元/平，同比上漲4.2%。此外，深圳二手房業(yè)主反價現(xiàn)象普遍，捂盤惜售現(xiàn)象十分明顯，甚至有個別業(yè)主一夜反價20萬元。 40% 房價普漲40% 據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年10月份，70個大中小城市中，深圳樓市在同比增幅排行中位居首位，為40.5%。二手房方面，據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，從去年11月到今年11月，全市二手房均價已從29930元/平漲至45690元/平，漲幅高達53%。 國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀指出，10月份，一線城市新建商品住宅價格同比上漲且漲幅相對較大，漲幅比上月擴大2.4個百分點。關于一線城市房價為何上漲，原因絕對不止一個，但其中**顯而易見的原因是近幾年三四線庫存居高不下，而一線城市去化穩(wěn)定的現(xiàn)象被越來越多的房企印證，于是開發(fā)商們不約而同地紛紛選擇了“進城”或“回城”，一線土地也變得愈發(fā)搶手，房價隨之水漲船高也就成了意料中事。 5次 央行5次降準、降息 10月24日，央行宣布下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點，并且降準0.5個百分點。而這次的降準、降息，是2015年內第5次降準、第5次降息。 業(yè)內人士表示，今年以來，在貨幣政策方面，國家的政策利好不斷刺激，表明國家提振樓市的決心，這也會提升開發(fā)商及業(yè)主的信心。 6月 全市均價首次破“3” 6月的深圳樓市呈現(xiàn)量價齊升的局面。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，6月一手住宅成交7494套，環(huán)比增加22.7%。在二手房價格快速飆升的帶動下，新房均價也出現(xiàn)一輪快速的上漲，6月新房均價再漲8%，達30713元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。 據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳一二手房6月成交量達23224套，其中新房成交量7494套，同比增208.6%；二手房成交15730套，同比增292%。 改善型需求的持續(xù)釋放推高了深圳新房價格。6月成交新盤中均價3萬元/平方米以上的占比上升5個百分點，多達51個新盤，占比高達43%。3萬元/平方米以下的樓盤僅限于鹽田、龍崗、龍華的觀瀾、大浪及寶安的光明、福永幾個區(qū)域。 7月 房價瘋長后回歸 樓市在經(jīng)歷了上半年的火爆行情后，深圳樓市從7月開始行情“轉淡”。據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，7月全市一手住宅價格為34823元/平方米，環(huán)比上漲13.4%；成交套數(shù)6414套，環(huán)比下降14.4%。7月成交量也處于緩步下行狀態(tài)，周成交量從月初的1700套下降至月末的1500套。 從新盤銷售實際情況看，由于開發(fā)商定價依舊高企，導致樓盤去化率普遍降低，上半年幾千人購房、“日光”等現(xiàn)象大幅減少?！熬湍壳俺山粊砜矗钲谑袌霰憩F(xiàn)有所放緩，主要是源于大量需求上半年集中入市、價格漲速快過預期、利好效應減弱、基數(shù)已過高等原因，但整體成交水平處于高位，價格還在慣性上漲?！泵缆?lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹表示。 8成 中小戶型成交占總量約8成 自今年“3?30新政”以來，深圳房價一直高企，讓眾多置業(yè)者倍感壓力。居高不下的房價也使得許多置業(yè)者把焦點轉向了低總價的中小戶型物業(yè)。從市場的供應與成交結構上來看，中小戶型成為了今年深圳樓市的“主力軍”，不管是首次置業(yè)的剛需客還是投資客，都將觸角伸進了中小戶型的“戰(zhàn)場”。 據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年1-11月全市一手住宅共成交59168套，其中90平方米以下物業(yè)共成交44257套，占比約八成。 據(jù)了解，中小戶型物業(yè)因為總價低、還貸壓力小等優(yōu)勢，比起大戶型更受置業(yè)者關注。而這些中小戶型的房子，只要一開盤，銷售率都較為理想。自從下半年樓市進入調整期后，市場的觀望情緒濃，像今年二季度火爆的情形已不復存在，但據(jù)許多樓盤銷售人員表示，中小戶型銷售量還算不錯，咨詢量顯著高于大面積產品。 9月 新房成交跌至低谷 由于深圳樓市在上半年表現(xiàn)搶眼，即使在經(jīng)歷了7、8月短暫的調整期過后，傳統(tǒng)的營銷旺季“金九銀十”依舊備受業(yè)內關注和期待。而業(yè)界在“金九”到來之前預測的多個樓盤開盤、“金九”成色可期的預言并未得到驗證。相反，深圳樓市一進入9月就一直處于低迷狀態(tài)。 根據(jù)監(jiān)測，9月新房成交量為4060套，比8月減少1583套；成交面積為40.91萬平方米，環(huán)比減少29.1%。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，自“3?30新政”出臺至今年11月，9月的一手住宅成交量為**低值。業(yè)內人士表示，上半年成交過旺，使不少購房者購房前置，同時高企的價格也令市場觀望情緒較大，今年“金九”成交不及預期，成色略顯不足。 10年 漲幅247% 35年，深圳從一個邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展到了現(xiàn)代化國際大都市，在這場蝶變的背后，是這座城市的高速發(fā)展，外來人口的不斷涌入，催生了房價上漲的動力，十年間，深圳的房價上漲幅度驚人。 據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2006年，深圳一手住宅成交成交均價僅為9230元/平方米；截至今年11月，深圳一手住宅成交均價為32028元/平方米。近10年間，深圳一手住宅成交均價上漲了22798元/平方米，漲幅高達247%。 數(shù)據(jù)顯示，11月全市新房成交均價為44761元/平方米，而深圳在短短半年之內，新房均價邁入了“3”之后火速沖破了“4”，深圳今年的房價漲幅位居全國首位。 來源于《深圳特區(qū)報》

• 問 沙井是20年后深圳的戰(zhàn)略高地，和前海一樣，請問，現(xiàn)在買沙井的房，是不是時候？
  答

  沙井小產權反而不是時候，因為供應量太大，選擇太多，需要以時間換空間。應該尋找1#、4#地鐵附近的，小產權不那么多的片區(qū)。

• 問 大家看好深圳樓市的核心原因是哪些？各種物業(yè)類型中，**看好哪類，哪個片區(qū)？
  答

  看好都市豪宅和商圈街鋪。1.深圳的知識結構和更新能力國內第一，價值是由知識定義決定的；2.創(chuàng)業(yè)氣場很強，我們有幸生活在任正非、王石、馬化騰、王傳福等組成的強大商業(yè)戰(zhàn)場中，榜樣就是力量；3.深圳已順利走過了手腳階段，首腦經(jīng)濟形態(tài)明顯！

• 問 深圳樓市有什么值得注意的地方 深圳頂級豪宅成交量增長多少
  答

  近日有媒體報道，在剛剛過去的11月，上海單價10萬元以上的頂級豪宅成交490套，超過了過去3年的成交總和。2015年可謂是豪宅市場的“大年”。 事實上，這一現(xiàn)象只是今年北上廣深等特大城市“豪宅熱”的一個縮影。據(jù)統(tǒng)計，截至11月，在京滬深三個一線城市，“10萬+”的頂級豪宅成交量分別增長了54.1%、178.4%和166.5%，平均增幅是普通商品住房的2倍。 哪些人買走了這些豪宅呢？數(shù)據(jù)顯示，從年齡和身份上來看，30~50歲的客戶是主力，占比達57.6%，主要由企業(yè)主、明星或社會名流構成；20~30歲的新生代異軍突起，占比21.4%，主要由企業(yè)主的下一代構成。 豪宅之所以熱銷，主要是由于傳統(tǒng)經(jīng)濟“去產能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢，而新經(jīng)濟（互聯(lián)網(wǎng)、高科技等）在體量上、動力上還未成長到能填補增長空白的程度。于是，經(jīng)濟增速“下臺階”疊加轉型困境，部分企業(yè)主退出了實體經(jīng)濟。同時，“穩(wěn)增長”寬松政策釋放出的資金要尋求既能防止貶值風險，又能獲得平均收益率的投資品種。 盡管樓市已告別10年“黃金時代”，但其體量（開發(fā)投資、銷售規(guī)模）相比2008年仍增長了2~3倍，上下游60多個行業(yè)及國民經(jīng)濟無法容忍其快速下滑。在經(jīng)濟轉型和財稅改革到位之前，樓市“托底”經(jīng)濟、“緩沖”財政下滑的功能將會維持一段較長的時期。由此，在經(jīng)濟下行階段、轉型陣痛期，樓市也就成了防御性投資的**佳品種之一。 目前，我國城市2.7億外來人口中的50%集中在前50大城市，而包括北上廣深在內的十大城市又集中了這50%中的約80%。未來新型城鎮(zhèn)化著重于解決外來人口“市民化”問題，這意味著北上廣深等城市未來人口、資源和產業(yè)集聚的程度將進一步提升，住房需求的潛力和支付能力依然很強。因此，投資這些城市的房子，特別是具有稀缺屬性的豪宅無疑是一個好的選擇。 從區(qū)位來看，公共資源集中的中心城區(qū)、舊改升級區(qū)域、自貿區(qū)等現(xiàn)代服務業(yè)重點區(qū)域，都是各路資金“熱捧”、**趨勢長期被看好的豪宅投資區(qū)。 國際經(jīng)驗顯示，特大城市核心區(qū)域的豪宅不僅為本區(qū)域富人所青睞，也為國內外高凈值人群所青睞。特別是在經(jīng)濟下行時期，避險資金更是趨之若鶩地進入這些豪宅市場。而且，特大城市嚴控土地供應，意味著單位空間內的價值將進一步提高，具有低密度、獨特景觀、優(yōu)質公共配套、歷史文化價值和國際服務取向等稀缺屬性的房屋價格上漲更快。 目前，購房成本（利率、稅費）已降至歷史**低，意味著政策極其鼓勵大家去購房，而價值越高的房屋，享受到的政策利好就越多。與此同時，北上廣深同時進入了用地空間“負增長”時期，以舊改提升區(qū)域功能和釋放空間已付諸實踐。因此，城市單位空間的產值將在未來進一步提升，而核心區(qū)域占據(jù)稀缺資源、容積率更小的豪宅將以更大的空間享受更多的溢價。 正是基于以上考慮，近年來特大城市“地王”頻出，豪宅供應越來越多。可見，市場對于中心區(qū)稀缺地塊前景非常樂觀，這也給未來豪宅價格上漲增添了新的預期。