求一小區(qū)物業(yè)管理方案

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• 135****0565

  小區(qū)物業(yè)管理方案
  為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
  
  一、指導(dǎo)思想
  
  以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
  
  二、目標(biāo)和范圍
  
  （一）目標(biāo)：
  
  1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達(dá)到90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90%。
  
  2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；2005年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
  
  3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
  
  4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
  
  5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。
  
  6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
  
  （二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
  
  三、工作內(nèi)容
  
  （一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
  
  （二）全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。
  
  （三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
  
  一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷(xiāo)售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
  
  二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
  
  三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。
  
  四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確各部門(mén)職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
  
  （四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，爭(zhēng)取年底前物業(yè)化率達(dá)到100%；對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
  
  （五）采取多種形式，加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會(huì)樹(shù)立正確的消費(fèi)觀(guān)念，促進(jìn)社會(huì)的和諧。
  
  三、組織領(lǐng)導(dǎo)
  
  為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
  
  組 長(zhǎng)：邢 凱
  
  副組長(zhǎng)：王 鐵
  
  成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
  
  領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。
  
  四、職責(zé)分工
  
  規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門(mén)按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門(mén)要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
  
  市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
  
  市建委、規(guī)劃局為開(kāi)發(fā)、建設(shè)單位的管理部門(mén)。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。
  
  市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
  
  各區(qū)政府為
  
  物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門(mén)，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。
  
  五、實(shí)施步驟
  
  依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
  
  （一）排查階段（2005年5月10日至5月31日）
  
  由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊(cè)，建立管理檔案。
  
  （二）整改完善階段（2005年6月1日至10月31日）
  
  各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。
  
  （三）驗(yàn)收階段（2005年11月1日至11月15日）
  
  領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。
  
  六、保障措施
  
  （一）提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門(mén)要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。
  
  （二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門(mén)和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門(mén)要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。
  
  （三）加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。要結(jié)合開(kāi)展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀(guān)念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
  
  （四）強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門(mén)和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類(lèi)似問(wèn)題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:29:30
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  小區(qū)物業(yè)管理方案 為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,努力提高物業(yè)管理水平,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī), 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,特制定本方案:
  一、指導(dǎo)思想 以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
  二、目標(biāo)和范圍
  (一)目標(biāo):
  1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題,年底前整改率達(dá)到90%;對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修,維修及時(shí)率達(dá)到90%。
  2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%;2005年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán),在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
  3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
  4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
  5、大力推行物業(yè)管理,年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。
  6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
  (二)范圍:對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,進(jìn)行清理整頓,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
  三、工作內(nèi)容
  (一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況,通過(guò)調(diào)研,同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
  (二)全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任,按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén),按照各部門(mén)職責(zé),落實(shí)到責(zé)任單位,做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū),逐個(gè)建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修,年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人,維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí),有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。
  (三)加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度,規(guī)范物業(yè)管理行為。 一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo),全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度,建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的(含5萬(wàn)平方米)的新建住宅區(qū),必須采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí),鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,及時(shí)簽訂《(前期)物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主(臨時(shí))公約》,對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷(xiāo)售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。 二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè),要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》,并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí),承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí),加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定,出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。 三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理,實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度,扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù),年終進(jìn)行綜合考評(píng),考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件,報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén),并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),提高管理服務(wù)水平。同時(shí),加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合,繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)進(jìn)行培訓(xùn),在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎(chǔ)上,市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度,經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn),考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》,不合格的取消其上崗資格。 四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件,結(jié)合我市實(shí)際,爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》,明確各部門(mén)職責(zé),充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性,依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì),在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為,促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
  (四)建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū),要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理,爭(zhēng)取年底前物業(yè)化率達(dá)到100%;對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū),要確定管理單位,實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)服務(wù),待具備條件后,推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的責(zé)任,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
  (五)采取多種形式,加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件,引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),引導(dǎo)全社會(huì)樹(shù)立正確的消費(fèi)觀(guān)念,促進(jìn)社會(huì)的和諧。
  三、組織領(lǐng)導(dǎo) 為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處,市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。 組 長(zhǎng):邢 凱 副組長(zhǎng):王 鐵 成員單位:市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。 領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局,負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),抓好具體的組織實(shí)施。
  四、職責(zé)分工 規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則,市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo);市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施;各相關(guān)部門(mén)按照職責(zé)分工,密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門(mén)要明確分工,落實(shí)責(zé)任,相互配合,加強(qiáng)檢查驗(yàn)收,切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。 市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén),具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督,并會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作,如:物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。 市建委、規(guī)劃局為開(kāi)發(fā)、建設(shè)單位的管理部門(mén)。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí),要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,以方便后期的物業(yè)管理工作;二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收,不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū),不能予以驗(yàn)收,并限期整改;三是對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題,要制定整改工作方案,積極組織整改,達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。 市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范,促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。 各區(qū)政府為 物業(yè)管理工作的責(zé)任主體,要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題,制定具體的整改工作方案,積極配合市政府相關(guān)部門(mén),加大管理力度,認(rèn)真組織整改,使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。
  五、實(shí)施步驟 依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作,為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容,今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
  (一)排查階段(2005年5月10日至5月31日) 由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)配合,各區(qū)政府組織實(shí)施,對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)

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• 142****7848

  找專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司

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• 136****2658

  這基本取決于物業(yè)管理提供的服務(wù)內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn),通俗講,即在相同面積范圍內(nèi),你提供物業(yè)服務(wù)是屬于三星級(jí)還是五星級(jí),服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高,成本越高,相應(yīng)物業(yè)收費(fèi)也越高。
  在確定了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容后,據(jù)此推算物業(yè)服務(wù)的全部?jī)?nèi)容成本,以一年為周期計(jì)算物業(yè)服務(wù)的總成本,還要考慮成本支出是以哪年物價(jià)為基準(zhǔn),因?yàn)槌杀局С鰰?huì)逐年上漲,確定了總成本,結(jié)合折舊費(fèi)用消耗,平攤到總管理面積,基本就確定了物業(yè)的收費(fèi)底線(xiàn),但這僅是保本要求,并不代表經(jīng)營(yíng)有利潤(rùn),加上你的物業(yè)管理利潤(rùn)預(yù)期空間后,才是**終你要收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
  所以,你要編制物業(yè)費(fèi)用預(yù)算表。但這僅是物業(yè)財(cái)務(wù)方面內(nèi)容,完整的物業(yè)管理方案還包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)的管理目標(biāo)。

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• 156****0025

  這基本取決于物業(yè)管理提供的服務(wù)內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)，通俗講，即在相同面積范圍內(nèi)，你提供物業(yè)服務(wù)是屬于三星級(jí)還是五星級(jí)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高，成本越高，相應(yīng)物業(yè)收費(fèi)也越高。
  在確定了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容后，據(jù)此推算物業(yè)服務(wù)的全部?jī)?nèi)容成本，以一年為周期計(jì)算物業(yè)服務(wù)的總成本，還要考慮成本支出是以哪年物價(jià)為基準(zhǔn)，因?yàn)槌杀局С鰰?huì)逐年上漲，確定了總成本，結(jié)合折舊費(fèi)用消耗，平攤到總管理面積，基本就確定了物業(yè)的收費(fèi)底線(xiàn)，但這僅是保本要求，并不代表經(jīng)營(yíng)有利潤(rùn)，加上你的物業(yè)管理利潤(rùn)預(yù)期空間后，才是**終你要收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
  所以，你要編制物業(yè)費(fèi)用預(yù)算表。但這僅是物業(yè)財(cái)務(wù)方面內(nèi)容，完整的物業(yè)管理方案還包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)的管理目標(biāo)。

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• 145****5374

  小區(qū)全套物業(yè)管理方案
  第一部分前言（省略）
  第二部分物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
  XXXX住宅社區(qū)作為建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司東方城市系列的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀(guān)。以人為本不僅僅是一句口號(hào)，在東方明珠城的每一個(gè)細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)
  出建筑對(duì)人的關(guān)心，以她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點(diǎn)點(diǎn)滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價(jià)值。
  針對(duì)東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。
  一、管理思想
  公司將憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個(gè)溫馨家園。
  二、管理組織
  公司將建立一支年輕化、專(zhuān)業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，對(duì)東方明珠城社區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。
  1、多層次、多角度的激勵(lì)員工，滿(mǎn)足員工的物質(zhì)和精神需求。
  2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。
  3、關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進(jìn)步。
  4、為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)能者上、相形見(jiàn)拙者下。
  5、建立培訓(xùn)體制，使每一個(gè)員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱(chēng)職的物業(yè)服務(wù)人員。
  三、管理特色及創(chuàng)新點(diǎn)
  公司堅(jiān)持業(yè)主至上、服務(wù)第一的宗旨，全方位管理、多功能服務(wù)的管理手段。
  1、推行首問(wèn)負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢(xún)問(wèn)的公司員工，不受部門(mén)的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問(wèn)，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。
  2、傾聽(tīng)業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置心連心信箱，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問(wèn)題。
  3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)以業(yè)主為圓心的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時(shí)安保服務(wù)，24小時(shí)接待服務(wù)，16小時(shí)保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。
  四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
  （一）、近期工作目標(biāo)
  第一年內(nèi)，業(yè)主開(kāi)心入住，裝修無(wú)違規(guī)現(xiàn)象；
  第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
  第三年……保市優(yōu)、創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
  （二）、實(shí)施方案
  1、在公司總**領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)下，專(zhuān)門(mén)成立由公司職能部門(mén)人員、管理處主任和其他部門(mén)負(fù)責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長(zhǎng)，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。
  2、完善各部門(mén)、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。
  3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評(píng)、資料的歸檔及達(dá)標(biāo)申報(bào)等工作。
  4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
  5、建立服務(wù)明星評(píng)比制度，明確獎(jiǎng)懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。
  第三部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理人員
  的配備、管理及物資的配備
  一、管理機(jī)構(gòu)模式
  東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負(fù)責(zé)，管理處下設(shè)綜服科、安?？?、維修部、環(huán)境科。
  組織結(jié)構(gòu)圖
  二、管理人員的配備
  管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門(mén)負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到東方明珠城住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。
  接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪(fǎng)和投訴并及時(shí)處理。
  文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。
  財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。
  衛(wèi)生清潔工：21人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
  綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。
  治安員：54人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車(chē)輛管理工作，配合派出所、車(chē)管、消防等部門(mén)維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車(chē)場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車(chē)輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；
  維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
  三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃
  （一）、管理人員的錄用要求
  分類(lèi)崗位職責(zé)條件備注
  管理處主任全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作大專(zhuān)以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)公司選派
  綜服科科長(zhǎng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、接待業(yè)主來(lái)訪(fǎng)以及社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理大專(zhuān)以上文化，具有管理經(jīng)營(yíng)能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派
  保安科科長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)安全管理和車(chē)輛管理

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 保稅區(qū)物業(yè)管理方案
  答

  小區(qū)全套物業(yè)管理方案第一部分前言（省略）第二部分物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃住宅社區(qū)作為建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀(guān)?！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號(hào)，在東方明珠城的每一個(gè)細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)出建筑對(duì)人的關(guān)心，以她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點(diǎn)點(diǎn)滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價(jià)值。針對(duì)東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。一、管理思想公司將憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個(gè)溫馨家園。二、管理組織公司將建立一支年輕化、專(zhuān)業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，對(duì)東方明珠城社區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。1、多層次、多角度的激勵(lì)員工，滿(mǎn)足員工的物質(zhì)和精神需求。2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。3、關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進(jìn)步。4、為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上、相形見(jiàn)拙者下”。5、建立培訓(xùn)體制，使每一個(gè)員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱(chēng)職的物業(yè)服務(wù)人員。三、管理特色及創(chuàng)新點(diǎn)公司堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。1、推行首問(wèn)負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢(xún)問(wèn)的公司員工，不受部門(mén)的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問(wèn)，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。2、傾聽(tīng)業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問(wèn)題。3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時(shí)安保服務(wù)，24小時(shí)接待服務(wù)，16小時(shí)保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃（一）、近期工作目標(biāo)第一年內(nèi)，業(yè)主開(kāi)心入住，裝修無(wú)違規(guī)現(xiàn)象；第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；第三年…… 保市優(yōu)、創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；（二）、實(shí)施方案1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)下，專(zhuān)門(mén)成立由公司職能部門(mén)人員、管理處主任和其他部門(mén)負(fù)責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長(zhǎng)，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。2、完善各部門(mén)、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評(píng)、資料的歸檔及達(dá)標(biāo)申報(bào)等工作。4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。5、建立“服務(wù)明星”評(píng)比制度，明確獎(jiǎng)懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。第三部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理人員的配備、管理及物資的配備一、管理機(jī)構(gòu)模式東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負(fù)責(zé)，管理處下設(shè)綜服科、安?？?、維修部、環(huán)境科。組織結(jié)構(gòu)圖二、管理人員的配備管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門(mén)負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到東方明珠城住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪(fǎng)和投訴并及時(shí)處理。文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。衛(wèi)生清潔工：21人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。治安員：54人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車(chē)輛管理工作，配合派出所、車(chē)管、消防等部門(mén)維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車(chē)場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車(chē)輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃（一）、管理人員的錄用要求分類(lèi)崗位職責(zé)條件備注管理處主任全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作大專(zhuān)以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)公司選派綜服科科 長(zhǎng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、接待業(yè)主來(lái)訪(fǎng)以及社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理大專(zhuān)以上文化，具有管理經(jīng)營(yíng)能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派保安科科 長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)安全管理和車(chē)輛管理希望對(duì)你有用。好運(yùn)。

• 問(wèn) 物業(yè)管理方案
  答

  物業(yè)管理合同范本 委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：_________業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：_________物業(yè)管理公司根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)_________(物業(yè)名稱(chēng))實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。第一條物業(yè)基本情況座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號(hào);占地面積：_________平方米;建筑面積：_________平方米;其中住宅_________平方米;物業(yè)類(lèi)型：_________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫(xiě)字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低層、高層、超高層或混合)。第二條委托管理事項(xiàng)1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問(wèn)、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房、)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線(xiàn)、中央空調(diào)、暖氣干線(xiàn)、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。3.本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房棚、停車(chē)場(chǎng))的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。4.本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。5.公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。6.交通、車(chē)輛行駛及停泊。7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。8.社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料;10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。第三條合同期限本合同期限為_(kāi)________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門(mén)認(rèn)定，有權(quán)終止合同;3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳、交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電等催繳催改措施;4.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng)，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。5.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米，其它用房_________平方米)，由乙方按下列第_________項(xiàng)使用：(1)無(wú)償使用。(2)按每月每平方米建筑面積_________元的標(biāo)準(zhǔn)租用。6.甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用戶(hù)資料)，并在乙方管理期滿(mǎn)時(shí)予以收回;7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng); 10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。第五條乙方的權(quán)利和義務(wù)1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶(hù))的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;5.有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人;6.接受物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督;7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬民主;8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施;9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;10.開(kāi)展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;11.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類(lèi)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu);12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有，專(zhuān)門(mén)合同規(guī)定除外)。第六條管理目標(biāo)乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn))，與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后_________年內(nèi)達(dá)到_________的管理標(biāo)準(zhǔn);_________年內(nèi)達(dá)到_________管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門(mén)頒發(fā)的證書(shū)。第七條管理服務(wù)費(fèi)用1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶(hù))收取，即每月每平方米建筑面積_________元;(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶(hù))收取，即每月每平方米建筑面積_________元;(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積_________元;支付期限：_________;支付方式：_________;2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;(2)按每年_________%的幅度上調(diào);(3)按每年_________%的幅度下調(diào);(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整_________;3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收;但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。5.本物業(yè)的公用設(shè)施專(zhuān)用基金共計(jì)_________元，由甲方負(fù)責(zé)在_________時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_________元，按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：(1)由甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方支付;(2)由乙方承擔(dān);(3)在_________費(fèi)用中支付;7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月_________元;(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的_________%;第八條獎(jiǎng)懲措施1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)：_________;2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行處罰：_________;3.合同期滿(mǎn)后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門(mén)規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。 第九條違約責(zé)任1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。第十條其他事項(xiàng)1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。2.合同規(guī)定的管理期滿(mǎn)，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿(mǎn)六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。3.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解，調(diào)解不成的，提交_________仲裁委員會(huì)依法裁決。5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。6.本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(mén)(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。7.本合同自簽訂之日起生效。甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：__________________年____月____日_________年____月____日

• 問(wèn) 前期物業(yè)管理方案是什么 前期物業(yè)管理方案詳細(xì)內(nèi)容包括什么
  答

  物業(yè)管理在一般人眼中無(wú)異于“商品的售后服務(wù)”。其工作的開(kāi)展往往是業(yè)主入住以后，其實(shí)不然，物業(yè)公司在前期物業(yè)管理中也發(fā)揮著重要的作用，下面就來(lái)介紹一下前期物業(yè)管理方案中的內(nèi)容。 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 （一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂(yōu)。 （二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。 （三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責(zé)」，以及員工的規(guī)章制度。 （四）制定詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，「水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃」，「公共照明維修計(jì)劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃」等。 （五）規(guī)范各部門(mén)的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)期限一個(gè)月。并對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。 二、接管后的日常管理服務(wù)工作 （一）設(shè)接待處，白天有專(zhuān)職人員接待客戶(hù)，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴。服務(wù)做到禮貌、熱情、友善、樂(lè)觀(guān)、主動(dòng)、平等。 （二）安防工作： 1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。 2、保安倒班制，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)值班和巡視。 3、門(mén)衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開(kāi)具證明 4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器誡 6、建立消防安全制度，開(kāi)展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。 7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟動(dòng)。 8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)，各棟、單元、戶(hù)有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。 9、加強(qiáng)與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。 10、車(chē)輛進(jìn)出憑卡，外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)。 （三）為保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和財(cái)產(chǎn)安全，依據(jù)「中華人民共和國(guó)治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。

• 問(wèn) 你知道小區(qū)的 物業(yè)管理具體方案嗎？
  答

  主要工作就是哪里電路出現(xiàn)問(wèn)題了或者電話(huà)來(lái)反映了要立刻去處理

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• 問(wèn) ?? 如何編寫(xiě)物業(yè)管理方案
  答

  ★關(guān)鍵性?xún)?nèi)容1、項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；2、組織構(gòu)件與人員配置；3、費(fèi)用測(cè)算與成本控制；4、管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容1、管理制度的制訂；2、檔案的建立與管理；3、人員的培訓(xùn)與管理；4、早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；5、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；6、管理指標(biāo)；7、物資裝備；8、工作計(jì)劃等。★1、組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂；2、對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料；3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作；4、確定組織構(gòu)架和人員配置；5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案；7、測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)）；8、對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整；9、排版、印制、裝幀。

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