物業(yè)管理的案例分析

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• 135****2709

  這是同一個(gè)問題啊

  查看全文↓ 2014-02-17 10:02:31
• 133****3303

  個(gè)人認(rèn)為:業(yè)主購樓時(shí)與開發(fā)商的契約中已訂明的條款:“同意開發(fā)商委托的管理公司管理”,這個(gè)是無效的,違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,無效的條款自開始之日起無效,所以,業(yè)主委員會(huì)可以很順利的主張自己的權(quán)利,更換物業(yè)公司。

  查看全文↓ 2014-02-17 09:55:54
• 157****2982

  寫字樓物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容
  早期介入的工作內(nèi)容：
  （一） 在設(shè)計(jì)階段的工作要點(diǎn)：
  1、 檢查配套設(shè)施是否完善，如郵局、商務(wù)中心、保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車場(chǎng)、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)、員工餐廳及浴室等服務(wù)設(shè)施；另外如：物管管理用房、庫房、員工通道、更衣室、工程部工作間、值班室、崗?fù)さ群笄谠O(shè)施；
  2、 檢查水電供應(yīng)容量及能源費(fèi)計(jì)量的設(shè)計(jì)。根據(jù)寫字樓的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。對(duì)功能多樣的樓宇，一定要考慮機(jī)電設(shè)備的配置和能源費(fèi)（水、電、氣）的分區(qū)域計(jì)量問題。
  3、 檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實(shí)用，是否留有死角。
  4、 檢查建筑材料的選用是否合理。設(shè)計(jì)單位和發(fā)展商從外型美觀和采購成本上考慮的較多，物管公司應(yīng)從其后期維養(yǎng)的難易程度及費(fèi)用提出選擇建議。
  5、 檢查機(jī)電設(shè)備的配置是否合理。物管公司應(yīng)主要從不同功能和不同業(yè)主的使用要求、節(jié)能要求、安全要求、設(shè)備維養(yǎng)的難易程度及費(fèi)用等幾方面對(duì)各機(jī)電系統(tǒng)（電梯、通訊、采暖、空調(diào)、監(jiān)控及消防主機(jī)、污水處理系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等）提出選擇建議。
  （二）在建安工程階段的工作要點(diǎn)：
  1、 協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計(jì)劃；
  2、 協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量、工程承包合同；
  3、 協(xié)助控制工程進(jìn)度：物管公司通過對(duì)施工計(jì)劃和現(xiàn)場(chǎng)情況的分析對(duì)比，協(xié)助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承擔(dān)者，并督促其實(shí)現(xiàn)；
  4、 協(xié)助控制工程質(zhì)量：物管公司要參與制定重大項(xiàng)目和設(shè)備的招投標(biāo)條件和合同條款；協(xié)助督促承建單位設(shè)置質(zhì)量保證體系（質(zhì)量管理目標(biāo)、程序和辦法），設(shè)立質(zhì)量檢查負(fù)責(zé)人；特別是在機(jī)電設(shè)備方面，物管公司要對(duì)訂貨、采購、包裝、運(yùn)輸、儲(chǔ)存、安裝、調(diào)試及成品保護(hù)進(jìn)行全過程的檢查和驗(yàn)收，做好質(zhì)量記錄和分析，提出意見協(xié)助處理質(zhì)量問題；
  5、 檢查安全消防措施和保險(xiǎn)合同條款；
  6、 收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。
  （三）在開業(yè)運(yùn)營前籌備階段的工作要點(diǎn)：
  1、“凡事預(yù)則立”，物管公司應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)展和大廈的租售情況與發(fā)展商 ，協(xié)商制定一份詳細(xì)（落實(shí)到每周）的工作計(jì)劃和進(jìn)度控制表；
  2、起草大廈的物管委托合同并與發(fā)展商簽署；
  3、與發(fā)展商協(xié)商制定大廈的管理維修公約并報(bào)市房地局核準(zhǔn)備案；
  4、開立項(xiàng)目銀行結(jié)算帳戶、管理基金帳戶并建帳；
  5、與發(fā)展商一起制定租售價(jià)格和營銷方案；了解已簽約的業(yè)主和租戶及發(fā)展商對(duì)他們?cè)谖锕芊矫嫠龅某兄Z，以制定相應(yīng)的服務(wù)和解決方案；
  6、制定大廈運(yùn)營期的保險(xiǎn)方案，簽署保險(xiǎn)合同，注意其與大廈的工程一切險(xiǎn)的銜接；
  7、制定大廈物業(yè)管理的崗位設(shè)置和人員編制，列出人員到位時(shí)間表；
  8、制定外包項(xiàng)目，簽署外包合同；制定匯總各部門采購清單（辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及材料、保潔機(jī)器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、大廈指示牌等等）；
  9、根據(jù)開業(yè)前人員到位計(jì)劃、人員工資福利及辦公費(fèi)用、外包合同費(fèi)用以及采購清單編制開辦費(fèi)預(yù)算報(bào)發(fā)展商審批執(zhí)行；
  10、根據(jù)大廈的樓宇設(shè)備情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測(cè)編制物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費(fèi)金額；根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費(fèi)計(jì)量及分?jǐn)偡桨讣霸瓌t；確定服務(wù)項(xiàng)目及各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
  11、通郵地址和通郵手續(xù)；
  12、工程方面：繼續(xù)協(xié)助發(fā)展商對(duì)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)理；對(duì)所有工程部員工進(jìn)行培訓(xùn)以讓他們熟悉樓宇建筑及各系統(tǒng)設(shè)備；參與樓宇、文件圖紙 資料、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試及驗(yàn)收交接工作；接受機(jī)電供貨商的培訓(xùn)；記錄所有缺陷和問題，督促承建商和供貨商整改；建立圖紙資料檔案、設(shè)備檔案、承建商和供貨商以及市政相關(guān)部門的聯(lián)系檔案；協(xié)助發(fā)展商簽署各項(xiàng)工程和設(shè)備的保修合同；與發(fā)展商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責(zé)任的交接）；
  交接內(nèi)容要點(diǎn)：
  ● 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編
  ● 圖紙資料及設(shè)備使用*作手冊(cè)
  ● 供貨商/承建商的培訓(xùn)
  ● 政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照
  ● 鑰匙
  ● 專用工具和備品備件
  ● 遺留問題的確認(rèn)和解決時(shí)限
  ● 保駕/保修安排（電話聯(lián)絡(luò)單）
  ● 電、水、氣表的抄讀確認(rèn)
  ● 政府機(jī)構(gòu)、市政等關(guān)系
  ● 須繼續(xù)執(zhí)行的合同及待收待支的款項(xiàng)（與業(yè)主租戶的、與分包商或其它單位的）
  ● 資產(chǎn)/材料/工具
  ● 財(cái)務(wù)工作聯(lián)系行文方式：
  ● 問題
  ● 問題的原因
  ● 已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?br/>● 解決方案建議（時(shí)間、費(fèi)用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、管理措施彌補(bǔ)）
  ● 時(shí)間限制要求
  13、人員培訓(xùn)：銷售人員的物管知識(shí)培訓(xùn)；工程人員的專業(yè)培訓(xùn)；所有人員的入職導(dǎo)向培訓(xùn)、安全消防培訓(xùn)、管理維修公約培訓(xùn)、保險(xiǎn)合同及理陪程序的培訓(xùn)、主要工作制度及程序的培訓(xùn)；
  14、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責(zé)、人事制度、財(cái)務(wù)制度及重要對(duì)客服務(wù)程序等；
  15、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計(jì)、印刷和使用；
  16、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。

  查看全文↓ 2014-02-17 09:49:58
• 146****2043

  1、（1）測(cè)算不對(duì)。共用設(shè)備設(shè)施的大修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從維修基金里出。
  （2）應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：人工費(fèi)，包括管理及服務(wù)人員的工資和福利費(fèi)用、勞保、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金等，也可以按工作崗位核算（如行政管理、保養(yǎng)、維護(hù)、清潔綠化、安防等）。公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，包括各種維修與保養(yǎng)費(fèi)用以及消防費(fèi)用（比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等）；室內(nèi)裝修費(fèi)（辦公、設(shè)備等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、電、氣、油等），康樂設(shè)施費(fèi)、其他雜項(xiàng)（比如劃車位線、做指示牌等）綠化管理費(fèi)（考慮辦公室的植物擺放）。清潔衛(wèi)生費(fèi)（考慮垃圾清運(yùn)、處理費(fèi)，包括有害垃圾分類處理）。保安費(fèi)用。行政辦公費(fèi)用（考慮低值易耗品采購、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣費(fèi)用、法律費(fèi)用等）。固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 。不可預(yù)見費(fèi)（考慮物價(jià)上漲，突發(fā)事件等）。法定稅費(fèi) 。企業(yè)管理費(fèi)及利潤 。保險(xiǎn)費(fèi)（各種保險(xiǎn)，火險(xiǎn)，鍋爐保險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)損毀保險(xiǎn)、業(yè)主和租客責(zé)任保險(xiǎn)等）。房產(chǎn)稅
  2、積極聯(lián)系開發(fā)商，協(xié)調(diào)開發(fā)商處理此事?；蛘邥?huì)同業(yè)主委員會(huì)一起，對(duì)聘請(qǐng)專業(yè)外墻防水公司所需費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，然后向所在地的縣級(jí)房管局申請(qǐng)撥付維修基金，聘請(qǐng)專業(yè)外墻防水公司進(jìn)行維修。
  3、（1）《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：物業(yè)管理公司對(duì)于接管的小區(qū)，可以將該小區(qū)的部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給具有資質(zhì)的專業(yè)公司，但不得將小區(qū)的所有業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)包出去。工程人員想把設(shè)備的所有維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)，符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。
  （2）包括特種設(shè)備的名稱、合格證明、使用說明、驗(yàn)收記錄、維保記錄等

  查看全文↓ 2014-02-14 21:00:23
• 136****3946

  首先我是中介公司的不是物業(yè)的，所以我只能根據(jù)我的了解簡(jiǎn)單的回答一下：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例
  》第十一條第四小條，由業(yè)主共同決定的包括選聘和解騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第六小條，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
  因?yàn)檎J(rèn)為應(yīng)該是可以改變的。但程序就不知道了。

  查看全文↓ 2014-02-14 13:09:46
• 159****5683

  找出問題的緣由

  查看全文↓ 2014-02-14 12:19:09

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  什么意思呀？你要知道什么呢回答題嗎？

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  聯(lián)名的力量是很強(qiáng)大的,所以我支持業(yè)主委員會(huì),聯(lián)合起來抵抗原物業(yè)的不合理的管理,和完善管理

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  1、（1）測(cè)算不對(duì)。共用設(shè)備設(shè)施的大修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從維修基金里出。（2）應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：人工費(fèi)，包括管理及服務(wù)人員的工資和福利費(fèi)用、勞保、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金等，也可以按工作崗位核算（如行政管理、保養(yǎng)、維護(hù)、清潔綠化、安防等）。公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，包括各種維修與保養(yǎng)費(fèi)用以及消防費(fèi)用（比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等）；室內(nèi)裝修費(fèi)（辦公、設(shè)備等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、電、氣、油等），康樂設(shè)施費(fèi)、其他雜項(xiàng)（比如劃車位線、做指示牌等）綠化管理費(fèi)（考慮辦公室的植物擺放）。清潔衛(wèi)生費(fèi)（考慮垃圾清運(yùn)、處理費(fèi)，包括有害垃圾分類處理）。保安費(fèi)用。行政辦公費(fèi)用（考慮低值易耗品采購、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣費(fèi)用、法律費(fèi)用等）。固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 。不可預(yù)見費(fèi)（考慮物價(jià)上漲，突發(fā)事件等）。法定稅費(fèi) 。企業(yè)管理費(fèi)及利潤 。保險(xiǎn)費(fèi)（各種保險(xiǎn)，火險(xiǎn)，鍋爐保險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)損毀保險(xiǎn)、業(yè)主和租客責(zé)任保險(xiǎn)等）。房產(chǎn)稅2、積極聯(lián)系開發(fā)商，協(xié)調(diào)開發(fā)商處理此事?；蛘邥?huì)同業(yè)主委員會(huì)一起，對(duì)聘請(qǐng)專業(yè)外墻防水公司所需費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，然后向所在地的縣級(jí)房管局申請(qǐng)撥付維修基金，聘請(qǐng)專業(yè)外墻防水公司進(jìn)行維修。3、（1）《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：物業(yè)管理公司對(duì)于接管的小區(qū)，可以將該小區(qū)的部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給具有資質(zhì)的專業(yè)公司，但不得將小區(qū)的所有業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)包出去。工程人員想把設(shè)備的所有維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)，符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。（2）包括特種設(shè)備的名稱、合格證明、使用說明、驗(yàn)收記錄、維保記錄等

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• 問 物業(yè)管理案例分析題
  答

  1、馬某與物業(yè)公司屬于合同雙方關(guān)系，自馬某入住小區(qū)后關(guān)系正式成立2、馬某的行為已經(jīng)違反物業(yè)管理法規(guī)，因?yàn)椋飿I(yè)管理企業(yè)是無差別服務(wù)，服務(wù)對(duì)象是整個(gè)物業(yè)區(qū)域，不因個(gè)人而改變；3、人民法院應(yīng)以民事訴訟受理此案。馬某已經(jīng)以個(gè)人行為影響到他人利益，屬于侵權(quán)行為。

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  答

  1、（1）測(cè)算不對(duì)。共用設(shè)備設(shè)施的大修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從維修基金里出。（2）應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：人工費(fèi)，包括管理及服務(wù)人員的工資和福利費(fèi)用、勞保、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金等，也可以按工作崗位核算（如行政管理、保養(yǎng)、維護(hù)、清潔綠化、安防等）。公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，包括各種維修與保養(yǎng)費(fèi)用以及消防費(fèi)用（比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等）；室內(nèi)裝修費(fèi)（辦公、設(shè)備等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、電、氣、油等），康樂設(shè)施費(fèi)、其他雜項(xiàng)（比如劃車位線、做指示牌等）綠化管理費(fèi)（考慮辦公室的植物擺放）。清潔衛(wèi)生費(fèi)（考慮垃圾清運(yùn)、處理費(fèi)，包括有害垃圾分類處理）。保安費(fèi)用。行政辦公費(fèi)用（考慮低值易耗品采購、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣費(fèi)用、法律費(fèi)用等）。固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 。不可預(yù)見費(fèi)（考慮物價(jià)上漲，突發(fā)事件等）。法定稅費(fèi) 。企業(yè)管理費(fèi)及利潤 。保險(xiǎn)費(fèi)（各種保險(xiǎn)，火險(xiǎn)，鍋爐保險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)損毀保險(xiǎn)、業(yè)主和租客責(zé)任保險(xiǎn)等）。房產(chǎn)稅2、積極聯(lián)系開發(fā)商，協(xié)調(diào)開發(fā)商處理此事?；蛘邥?huì)同業(yè)主委員會(huì)一起，對(duì)聘請(qǐng)專業(yè)外墻防水公司所需費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，然后向所在地的縣級(jí)房管局申請(qǐng)撥付維修基金，聘請(qǐng)專業(yè)外墻防水公司進(jìn)行維修。3、（1）《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：物業(yè)管理公司對(duì)于接管的小區(qū)，可以將該小區(qū)的部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給具有資質(zhì)的專業(yè)公司，但不得將小區(qū)的所有業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)包出去。工程人員想把設(shè)備的所有維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)，符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。（2）包括特種設(shè)備的名稱、合格證明、使用說明、驗(yàn)收記錄、維保記錄等

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