上海買二手房規(guī)范流程怎樣？

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• 133****4914

  二手房買賣基本流程
  
  一、 買方無(wú)須貸款的
  
  1、 賣方到中介掛牌。(一般賣方會(huì)在好多個(gè)中介掛牌，在沒(méi)有買方成交意向前，只要知道房屋的大致情況即可)
  
  2、 買方有初步意向，中介帶其看房。
  
  3、 買方?jīng)Q定購(gòu)買，向中介公司交意向金，并簽意向金協(xié)議書。(中介公司應(yīng)先詢問(wèn)賣方此房屋是否尚未賣出)(買方應(yīng)注意意向金何時(shí)轉(zhuǎn)化為定金)
  
  4、 中介公司聯(lián)系賣方，將產(chǎn)證原件即賣方身份證復(fù)印件留下。
  
  5、 中介公司憑產(chǎn)證復(fù)印件去房屋所在地房地產(chǎn)交易中心拉“確權(quán)單”(確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人基本信息、房屋是否設(shè)定抵押或租賃等)
  
  6、 中介公司盡快將意向金交至賣方(**好約上買方一起)，此時(shí)意向金在性質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為定金。對(duì)雙方都具有了約束力。
  
  7、 中介公司約買賣雙方，一起就買賣合同的各項(xiàng)條款進(jìn)行協(xié)商。(成交價(jià)幾何、房屋內(nèi)固定設(shè)施如何處置、何時(shí)付**及**多少、過(guò)戶期間、交房時(shí)間、戶口遷移問(wèn)題、尾款何時(shí)付、物業(yè)維修基金及過(guò)戶等);(中介公司一般先打印兩份合同草案，以便雙方協(xié)商修改)
  
  8、 雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，各自設(shè)置合同密碼，然后草案文本就轉(zhuǎn)化為正式文本了。然后打印(一般至少需要五本)，雙方親筆簽署，合同即時(shí)生效。
  
  9、 中介公司約買賣雙方一起去交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。領(lǐng)取《上海市XX區(qū)房地產(chǎn)交易中心收件收據(jù)》。然后付尾款，交中介費(fèi)(買賣雙方各交房?jī)r(jià)的1%)，去物業(yè)辦理過(guò)戶手續(xù)等。如果一方無(wú)法親自到場(chǎng)，需要辦理委托公證手續(xù)。
  
  10、 20個(gè)工作日后買方新的《房地產(chǎn)權(quán)證》辦出。憑《收件收據(jù)領(lǐng)取》。
  
  注：涉外人士，包括港澳臺(tái)，買賣合同、借款合同須辦理公證。
  
  買方需要貸款的
  
  前面1-7項(xiàng)與無(wú)貸款的基本相同。
  
  8、中介公司會(huì)初步判斷買方是否符合貸款條件(將買方及房屋基本信息告知合作的貸款公司，做初步評(píng)審，評(píng)審貸款人及評(píng)估房屋價(jià)格)，防止其無(wú)法貸款或不能貸足而引發(fā)定金糾紛。
  
  房產(chǎn)中介針對(duì)不同的貸款人會(huì)選擇不同的步驟：
  
  A、 主貸人資信很好(年齡、學(xué)歷、工作、收入、現(xiàn)有資產(chǎn)以及配偶情況、有無(wú)子女等綜合考慮)，一定能夠貸全額，那么中介公司會(huì)先進(jìn)行第8項(xiàng)，然后憑此買賣合同，約買方即銀行工作人員一同辦理貸款手續(xù)(若賣方有時(shí)間也愿意配合更好)。
  
  B、 主貸人資信很一般，是否能貸款還不能確定。為了避免雙方簽署正式合同后買方無(wú)法貸款而引發(fā)糾紛，中介公司會(huì)到第7項(xiàng)后，直接約買方即銀行工作人員辦理貸款手續(xù)。等貸款審批下來(lái)后再約雙方簽署正式合同。
  
  9、貸款審批下來(lái)后。買方付足約定的**款給賣方。
  
  10、中介公司拿銀行抵押登記材料，約買賣雙方去交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。
  
  11、20個(gè)工作日后，憑《收件收據(jù)》領(lǐng)《房地產(chǎn)權(quán)證》，以及《他項(xiàng)權(quán)利證明》(銀行抵押權(quán)設(shè)定憑證)。
  
  房產(chǎn)證買方自己保管，同時(shí)將《他項(xiàng)權(quán)利證明》、及契稅單復(fù)印件盡快送至貸款銀行。
  
  12、 銀行放款至賣方指定帳戶。
  
  二、 賣方尚有貸款未還清的
  
  (一) 買方無(wú)須貸款的
  
  首先須買賣雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，簽署正式的買賣合同。(約定時(shí)，**款盡量大于或等于賣方剩余的貸款并約定用買方的**款先行還清賣方的貸款，賣方去辦理抵押注銷登記。)一周以后才能辦理買賣過(guò)戶登記手續(xù)。
  
  其他方面與無(wú)貸款一致。
  
  (二) 買方也需要貸款的，這種買賣方式稱之為“轉(zhuǎn)按揭”
  
  前面1-8項(xiàng)與無(wú)貸款相同。
  
  9、買方辦理貸款手續(xù)，此時(shí)買賣雙方必須同時(shí)到場(chǎng)，而且除貸款之外的**款必須全部付清給賣方(銀行需要此**款收據(jù))。
  
  10、買方、賣方、中介公司聯(lián)系擔(dān)保公司，或由銀行指定擔(dān)保公司。(因?yàn)榇耸掷m(xù)比較特殊，銀行需要在未辦理自己的抵押登記之前放款，存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以必須找擔(dān)保公司)
  
  11、銀行貸款審批下來(lái)后，直接放款給擔(dān)保公司。
  
  12、擔(dān)保公司約賣方一同到房地產(chǎn)交易中心去辦理抵押注銷登記手續(xù)。(若銀行放款50萬(wàn)，還貸只需30萬(wàn)，剩余的20萬(wàn)需等產(chǎn)證出來(lái)后再由擔(dān)保公司給賣方)
  
  13、買賣雙方和中介公司一同去辦理交易過(guò)戶手續(xù)。
  
  希望可以幫到你！

  查看全文↓ 2014-03-19 10:57:36
• 132****0041

  你買的應(yīng)該是酒店式公寓了，一般買酒店式公寓都是拿來(lái)投資的

  查看全文↓ 2014-03-18 19:08:03
• 157****5209

  產(chǎn)權(quán)商住房分割實(shí)屬不規(guī)范不合法，要規(guī)范合法那么就分兩本產(chǎn)證具體還是要去相關(guān)部門咨詢下該房是否可以，采用鋼筋混泥土。

  查看全文↓ 2014-03-18 13:35:04
• 141****5840

  如果你自己沒(méi)有把握而且害怕上當(dāng)?shù)脑?，則建議**好委托律師賠同參與房屋買賣流程中，直至交付房屋。

  查看全文↓ 2014-03-17 21:40:02
• 157****1588

  咨詢 ↓看房 ↓意向 ↓雙方達(dá)成一直(簽訂買賣合同)↓繳稅↓物業(yè)交割

  查看全文↓ 2014-03-17 20:01:01
• 152****7115

  付定金（不付直接簽合同也可以），然后申請(qǐng)貸款，審稅，過(guò)戶，那房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2014-03-16 13:57:38

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 上海買二手房的規(guī)范流程怎樣？
  答

  看房。付定。合同。貸款。過(guò)戶。交房。。。公積金一個(gè)星期就出來(lái)了。

  全部8個(gè)回答>
• 問(wèn) 上海買二手房繳稅流程
  答

  流程是:看房->下定金->簽約付** ->辦貸款->審批通過(guò) -> ->審稅 -> 房產(chǎn)稅和名下房產(chǎn)->交易過(guò)戶。審稅就是審房產(chǎn)稅和審限購(gòu),名下房產(chǎn)結(jié)果出來(lái)就可以交營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅,交完稅就可以過(guò)戶。時(shí)間一般是付定金到簽約約7天左右,審稅10 5個(gè)工作日,其中可以同時(shí)辦貸款,交易過(guò)戶后約20個(gè)工作日出產(chǎn)證,

  全部8個(gè)回答>
• 問(wèn) 上海二手房交易流程
  答

  上海二手房在交易時(shí)需要買賣雙方建立溝通，首先對(duì)房屋的狀況進(jìn)行全面的了解，買方可以要求賣方提供個(gè)人身份證明以及房屋產(chǎn)權(quán)等有效證明，并且到當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)的具體狀況，是否存在有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，或者是房屋是否存在有抵押凍結(jié)的情況，明確房屋可以進(jìn)行買賣后，雙方按照協(xié)商好的房屋價(jià)格簽訂購(gòu)房合同。并且在合同當(dāng)中約定支付房款的方式以及時(shí)間，由賣方支付購(gòu)房定金之后簽訂正式的買賣合同。由買方付30%左右的**款之后，雙方去房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)過(guò)戶。符合要求后建立契約手續(xù)，買賣雙方再繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)變更。買方可以憑借房屋所有權(quán)通知單，去領(lǐng)取新的房產(chǎn)證。買方領(lǐng)到新的房產(chǎn)證之后，應(yīng)及時(shí)向賣方付清房款余額，完成全部的交易過(guò)程。

• 問(wèn) 上海二手房交易流程
  答

  上海二手房交易流程：①首先需要商議一下房子的價(jià)格，并且要支付定金。在二手房交易的時(shí)候，買家需要和賣家約定一個(gè)時(shí)間去看一下房子，若對(duì)房子滿意，那么再去討論一下房?jī)r(jià)，刪訂好了之后，買家可以支付定金給賣家，同時(shí)簽訂定金合同。②接下來(lái)買賣雙方需要簽訂正式的房屋買賣合同，這里面包含的內(nèi)容很多，比如說(shuō)屋面積，戶型缺點(diǎn)，裝修狀況，物業(yè)管理等等。③簽訂合同之后，買家需要支付房款給賣家，可以選擇去銀行辦理按揭貸款，也可以選擇一次性支付。④支付房款之后需要去申請(qǐng)過(guò)戶并且辦理過(guò)戶手續(xù)，一般是先進(jìn)行登記，然后要去調(diào)檔，接著要進(jìn)行驗(yàn)證，最后雙方可以進(jìn)行簽約和過(guò)戶。⑤過(guò)戶手續(xù)辦理好了之后，房屋需要進(jìn)行交付，并且要交割物業(yè)管理費(fèi)，還有水電費(fèi)等等。

• 問(wèn) [購(gòu)房流程]#二手房#買二手房的流程是怎樣的?
  答

  1、根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)選擇。在選擇購(gòu)買什么樣的二手房時(shí)，要量力而行，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行選擇，只選合適的，不選貴的。 總的原則是你的積蓄付過(guò)首期款后，還小有余款。2、要了解樓盤的使用年限、開發(fā)商及物業(yè)管理的情況。有的樓盤批地時(shí)間早，而建成入伙時(shí)間較晚;有的物業(yè)管理不到位，服務(wù)差，安全狀況不好;有的開發(fā)商建設(shè)樓盤時(shí)使用的建材質(zhì)量較差，這些情況是在選擇二手房時(shí)要重點(diǎn)考慮的。3、選擇合適的地理位置。所購(gòu)買的樓盤能不能保值或者增值，在很大程度上取決于二手房的地理位置。要盡可能多的了解物業(yè)所在地的市政規(guī)劃，將來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r。4、不要盲目高額貸款。一般原則是每個(gè)月的月供金額不要超過(guò)月收入的一半，超過(guò)這個(gè)界限，經(jīng)濟(jì)壓力將很大，如果自己的收入不穩(wěn)定，壓力將更大。5、要多次實(shí)地看樓。除了要選擇信譽(yù)好的品牌中介公司和選擇專業(yè)素質(zhì)好、負(fù)責(zé)任的經(jīng)紀(jì)人外，選擇購(gòu)房時(shí)，一定多次、實(shí)地看房。6、要了解產(chǎn)權(quán)狀況，避免卷入不必要的糾紛。有的樓盤可能會(huì)因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題而變買，一旦沒(méi)有了解清楚，就可能造成房產(chǎn)被查封，還帶來(lái)?yè)p失。有的是因?yàn)榉蚱薷星閱?wèn)題或男女朋友分手而處置房產(chǎn)，有的是因?yàn)檫z產(chǎn)繼承問(wèn)題而轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，這些情況如果不了解清楚，就會(huì)卷入到不必要的糾紛中。7、不要被裝修迷住眼睛。有的樓盤因?yàn)橘|(zhì)量缺陷、結(jié)構(gòu)不好等情況，而用裝修去掩蓋。做工好的裝潢都會(huì)讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時(shí)候，購(gòu)房者必須要注意房屋的做工，尤其是廚房、洗手間、墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。