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管理處辦公人員、門衛(wèi)，機動人員。。
全部12個回答>物業(yè)管理主要涉及哪些方面(需要注意)?
143****6501 | 2014-03-18 13:21:34
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132****0417
物業(yè)治安與安全管理在整個社會中具有重要的地位和意義,是社會活動中的基礎和保障。在物業(yè)管理活動中,不僅關系著業(yè)主和用戶的生命財產不受損害,而且保障物業(yè)公司正常運作。然而,當前復雜的社會環(huán)境和治安狀況,對物業(yè)管理的安全工作提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。加強安全防范的作用日趨突出,已成為物業(yè)活動中的首要問題。 安全是一個企業(yè)的效益源、生命線,而物業(yè)安全管理主要指在物業(yè)轄區(qū)內做好防火、防盜、防破壞、防自然災害等安全措施,防止給業(yè)主及用戶造成損失及傷害。物業(yè)安全管理內容多而范圍廣,具有專業(yè)性強,管理與服務并存性、受制性等特點;稍不注意,就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。案例:“2004年,東?；▓@一位業(yè)主在家中被兇犯殺害,后查明兇犯使用過期《裝修出入證》混入小區(qū),受害人家屬提出高達600萬元的賠償要求,法院一審判決物業(yè)公司承擔受害人損失的補充責任,賠償l 7萬余元?！?對于物業(yè)管理這個微利行業(yè)來講,動則幾十萬的賠償,損失很大。所以,建立起一支高效、專業(yè)的安全管理隊伍,是物業(yè)管理活動中的重中之重,作為安全主管除了要具有良好的職業(yè)道德和業(yè)務素質、專業(yè)知識,還必須有高度的責任心、使命感。要做到管理與服務并存,我認為根據目前公司安全管理狀況,安全管理工作還須進一步做好以下幾方面的內容:
查看全文↓ 2014-03-21 12:15:51
一、建全安全管理制度和完善崗位責任制 制度是企業(yè)利益的保障,“沒有規(guī)矩不成方圓”,制定完善詳細的規(guī)章制度,不僅對今后的工作有指導意義,更重要的是通過制度,檢驗工作中存在的問題及漏洞,及時更改和完善。比如,在深圳x x物業(yè)公司,在ISO9000文件體系中,關于消防中心電話接聽他們是這樣規(guī)定的:消防中心值班員必須在24小時嚴守崗位,電話鈴聲必須在三聲內接聽,否則視脫崗處理。這種詳細的操作規(guī)程,把工作細化、量化,顯示出物業(yè)管理公司高超的管理水平。 在文件體系中,通過對公司、崗位的實際操作情況,不斷及時調整、修改,進行總結,**后制定**符合實際操作的崗位制度。另外,物業(yè)安全管理的各項工作要有詳細的記錄和完整的保存,這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn),也是日后追溯責任留下的重要依據。例如:安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度、中控值班記錄等等,一旦發(fā)生糾紛,在判斷物業(yè)公司有沒有履行安全保障義務的時候,就成為認定事實的重要依據。 在建立、健全安全管理制度的基礎上更要落實制度。安全管理各崗位人員需嚴格要求、嚴格管理,來促進安全管理制度的落實。例如:每月進行一次安全專題研討活動,討論安全隱患,制定防范措施,對出現(xiàn)差錯的個人給予安全處罰,對出現(xiàn)的問題要認真分析發(fā)生的原因,總結改進。
二、加強培訓和思想教育,提高安全管理專業(yè)知識和技能 物業(yè)管理公司的管理、服務好壞,歸根到底取決于員工隊伍素質的高低,雖然我們在選擇安全人員時,都是精挑細選,考慮了他們對職業(yè)的適應能力和崗位的需要,但由于員工在接受能力、思想方面上的不同等諸多的個體差異因素;要想保證適應服務工作的需要,提高人員素質,作為安全主管必須花大力氣對他們開展培訓與思想教育,只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識和服務技巧,才能減少工作中的失誤,提高工作效率、保持積極的工作心態(tài),由被動服從轉為主動服務、優(yōu)質服務。例如:加強職業(yè)道德的培訓,讓其樹立正確的人生觀、價值觀,培養(yǎng)敬業(yè)精神;加強禮儀知識培訓,增強員工的服務意識,樹立公司良好形象,建立起文明的服務“窗口”;加強物業(yè)知識、消防知識的培訓,提高業(yè)務知識和業(yè)務技能;加強法律知識的培訓,使其知法、守法、懂法,能正確地維護好業(yè)主和公司利益的同時,也能保護好自己。
三、建立“群防群治”的機制,維護片區(qū)治安 任何物業(yè),無論其封閉性多大,也只是一個城市的建筑點,其治安工作必須有賴于社會力量和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。所以,物業(yè)公司(作為安全主管)應與當?shù)剌爡^(qū)治安人員保持密切聯(lián)系,及時了解當?shù)刂伟睬闆r,掌握犯罪分子動向,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。根據“群防群治”的原則,維護好社區(qū)的公共關系,從根本上擴大小區(qū)安全性范圍。在深圳XX物業(yè)公司舉行,由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防上,就取得了較好的效果,通過定期驗收轄區(qū)治安狀況,通報治安情況,形成“一方有難,八方支援”的氛圍,建立良好的社區(qū)關系,擴大治安力量,從而降低案發(fā)率,保證大廈安全。
四、加強突發(fā)事件的預防與處理 應急突發(fā)事件:可分為突發(fā)事件、自然災害、消防事故等,對于這此事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害,作為安全主管首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境,熟悉當?shù)貧夂?、地質等狀況。比如暴雨,季節(jié)性臺風等,對物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時采取預防及應對措施;對于突發(fā)事件,要本著及時、高效,大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理;對于消防管理,須要建立一支快速、靈活的消防隊,平時加強訓練及消防培訓,季度性地進行消防演習。 定期進行消防演習,不僅能檢驗小區(qū)內的消防設施設備,而且可以進一步鍛煉義務消防員的業(yè)務技能,還可進行消防宣傳,從用戶做到“要我安全,我要安全”的觀念,使業(yè)主和用戶增強消防觀念,樹立消防的意識,減少消防事故發(fā)生概率。
五、對停車場、車輛的管理 加強停車場的管理,有利于維護交通秩序,保障用戶人身、財產安全。避免車輛亂停亂放,保證良好的交通秩序,是物業(yè)管理活動中的重要環(huán)節(jié)和組成部分,同時也市場競爭的重要手段,增加客流量,提高收入。目前,停車場管理難度大,停車時碰車、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生,產生糾紛多,解決困難,加上車輛價值昂貴,極易形成安全隱患。所以,我們需要通過建立一支高素質的安全管理隊伍來預防這些情況的發(fā)生,通過嚴格的訓練,加強專業(yè)培訓,建全技術防范設備,適當配備先進的技術器具設施,比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統(tǒng)等,才能有效的確保車場安全運行。
六、安全管理隊伍的人力資源合理配置 有效的管理組織結構應當有利于資源的合理配置,對于各管理處的安全管理隊伍我應該做到熟悉每個崗位的工作職責,根據物業(yè)管理規(guī)模確定人數(shù),根據物業(yè)管理類型選擇適合的特質的人員,根據管理的服務承諾等因素來進行人員的合理的排班等安排,對安全管理關鍵崗位配置具有責任心、有管理能力、敬業(yè)愛崗的高素質人員,為公司安全管理隊伍合理配置人力資源提出實質性的參考建議。 我國在2004年5月1日生效的《**高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定:從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織,未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害,人民法院應給予支持。法條中雖然沒有明確是物業(yè)管理,但從條款中看,物業(yè)管理應當屬于“經營活動”,物業(yè)管理公司要對他的業(yè)主和用戶承擔安全保障義務是毫無疑問的,作為物業(yè)管理者,更應該加強責任,樹立良好的安全防范意識,確保物業(yè)經營活動正常運行。 目前,安全管理隊伍的實際情況是:人員年輕化、流動性強,素質參差不齊,這都給我們的安全管理帶來難度。我覺得平時應該多組織一些業(yè)余文化活動,培養(yǎng)良好的團隊精神,加強引導,堅持對安全管理員的定期培訓,硬件與軟件一起抓,建立起一支優(yōu)秀的團隊,把安全工作做好,把服務工作做到位。 -
135****2231
主要簽訂好兩個文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時公約。購房時與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務費用、物業(yè)服務內容和質量要求等內容；買房人同時要承諾遵守業(yè)主臨時公約。
查看全文↓ 2014-03-21 10:35:59 -
144****7893
由于各類小區(qū)和大廈有著各自不同的特點，因此物業(yè)管理企業(yè)可能產生的風險也有所不同，根據管理服務的具體義務內容劃分，主要有以下幾個方面：
查看全文↓ 2014-03-21 10:05:29
人身、財產安全風險，
停車場責任風險，
消防事故及隱患風險，
物業(yè)主體及公共設施設備造成的風險，
公共環(huán)境不安全因素造成的風險。 -
155****9889
跟定一個好的樓盤，綁住一個有名的開發(fā)商，用心為業(yè)主服務，你就全有了。如果是辦公室管理方面的話建議你采用一套完整較好比較適合物業(yè)公司使用的辦公自動化系統(tǒng)，如果需要可以和我聯(lián)系zgwy@16
查看全文↓ 2014-03-19 21:19:44
3.com,會解決你辦公中的許多頭痛問題。 -
148****4248
第一大陷阱：“只準結婚，不準離婚”。落不落訂，主動權在購房者手中，落了訂，你就不能不交購房款。應對絕招是，一定要看到現(xiàn)樓或商品房預售許可證。按照現(xiàn)行規(guī)定，發(fā)展商必須先把房子做到一定程度，再和銀行簽好協(xié)議，他的售房資金受到政府的控制，這樣他才能領到商品房預售許可證。這就基本保證了你買的房子不會“爛尾”。
查看全文↓ 2014-03-19 14:08:45
第二大陷阱：“天上掉下大陷餅”。比如“購房返租，以租金抵購房款”、“購房送全屋家具”、“購房送豪華裝修”等。應對絕招是，要明白你買的是什么，有沒有支付能力，根據這兩條來決定你應不應該買房，應該買什么樣的房。
第三大陷阱：“夾帶走私”。發(fā)展商在與你簽商品房預售契約時，同時塞給一個“補充協(xié)議”。這個“補充協(xié)議”只對發(fā)展商一方有好處。應對絕招是，要堅持只簽格式契約，簽補充協(xié)議一定要對自己有利。
第四大陷阱：“門外風光不見了”。發(fā)展商常常吹噓自己的樓盤環(huán)境如何優(yōu)美、配套設施如何完善，但是這些又都沒有寫在合同上。到了交樓的時候，根本不是那么回事。應對絕招是，在落訂之前先到規(guī)劃部門去查詢一下，那才真是眼見為實。
第五大陷阱：“夾生飯煮了喂你吃”。發(fā)展商的房子看上去做好了，他就給你發(fā)出收樓通知書。其實，這房子可能還沒建完。但是根據契約自由、自治的原則，你收了樓，就視為對樓宇質量的認可。應對絕招是，收樓前先要開發(fā)商出示該項目經驗收合格的文件，如《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》、《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格》等。
第六大陷阱：“趁黑推你入洞房”。發(fā)展商往往先讓你在收樓的文件上簽好字，再叫你到物業(yè)管理處去拿鑰匙。你進得房去，才發(fā)現(xiàn)房玻璃被打破了，電線被盜走了。對付這一缺陷的絕招就是，簽訂收樓文件之前，先去自己購買的單元查看，回頭再簽收樓文件，或者在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚 -
156****1607
細節(jié)問題,比如針對不同的業(yè)主,采用不同的應對方案,其實中國的物業(yè)管理主要還是人與人之間的問題,沒辦法中國國內缺少相應的法律(不是法規(guī))
查看全文↓ 2014-03-19 10:48:05 -
144****5021
您好，其實這個我也不太清楚，不過不管中國還是外國都是按照要求辦事的
查看全文↓ 2014-03-19 09:40:25 -
151****8284
首先,要把2/3的業(yè)主服務好了,不然就會把你炒了.
查看全文↓ 2014-03-19 09:08:14
第二,收費標準要公開,按章收費.
第三,業(yè)主已公攤的物業(yè)開展經營活動,要留個心眼,因這些收入應歸業(yè)主而不是你的,你只能收部分代理費,包括露天車位收費也是業(yè)主的.所以你**好與業(yè)主簽一個協(xié)議,將這些收入歸你,理由是用于彌補物業(yè)管理費不足. -
132****8677
您好，很正常的，按合同辦事。
查看全文↓ 2014-03-18 13:30:41
相關問題
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答
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答
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的權利主要有：①根據有關法律法規(guī)，結合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；②依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；③依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；④有權制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；⑥有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業(yè)務；⑦可以實行多種經營，以其收益補充小區(qū)管理經費。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的義務主要有：①履行物業(yè)管理合同，依法經營；②接受業(yè)主委員會和全體業(yè)主的監(jiān)督；③重大的管理措施應當提交業(yè)主委員會審議，并經業(yè)主委員會認可；④接受房地產主管部門、有關主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。物業(yè)管理公司資質等級劃分資質三級企業(yè)：1.注冊資金50萬以上；2.具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，企業(yè)經理取得建設部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書，50%以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；3.委托的物業(yè)管理項目；4.具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；5.建立了維修基金管理與使用制度。資質二級企業(yè)：1.注冊資本300萬以上；2.具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理人員取得從業(yè)人員崗位證書；3.管理兩種類型以上的物業(yè)；4.管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計算基數(shù)是：（1）多層住宅80萬平方米；（2）高層住宅40萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）6萬平方米；（4）樓、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。5.10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；6.具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；7.建立了維修基金管理與使用制度。至于一級資質的企業(yè)要求更高，建議先申請三級資質，隨著公司逐步發(fā)展在一步步升級
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答
物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并具有相應資質條件，經營物業(yè)管理業(yè)務的企業(yè)型經濟實體，是獨立的企業(yè)法人。它屬于服務性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關系，它接受業(yè)主的委托，依照有關法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對特定區(qū)域內的物業(yè)實行專業(yè)化管理并獲得相應報酬。 那么物業(yè)管理公司的經營范圍都包括哪些方面的內容呢？物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的權利主要有：①根據有關法律法規(guī)，結合實際情況，制定小區(qū)管理辦法;②依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理;③依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用;④有權制止違反規(guī)章制度的行為;⑤有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理;⑥有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業(yè)務;⑦可以實行多種經營，以其收益補充小區(qū)管理經費。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的義務主要有：①履行物業(yè)管理合同，依法經營;②接受業(yè)主委員會和全體業(yè)主的監(jiān)督;③重大的管理措施應當提交業(yè)主委員會審議，并經業(yè)主委員會認可;④接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。物業(yè)管理公司資質等級劃分資質三級企業(yè)：1.注冊資金50萬以上；2.具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，企業(yè)經理取得建設部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書，50%以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；3.委托的物業(yè)管理項目；4.具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；5.建立了維修基金管理與使用制度。資質二級企業(yè)：1.注冊資本300萬以上；2.具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理人員取得從業(yè)人員崗位證書；3.管理兩種類型以上的物業(yè)；4.管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計算基數(shù)是：（1）多層住宅80萬平方米；（2）高層住宅40萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）6萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。5.10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；6.具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；
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答
基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。委托性服務：物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是**基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。針對性服務：是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。公共服務：是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的**基本的管理和服務。
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答
從全國范圍來看，物管對小區(qū)停車提供的服務主要分為以下三類。第一類是管理服務。即提供停車場清潔、燈光、消防設施等管理服務，不提供車輛保管服務，對車輛安全不負責任，收費相對較低。第二類是保管服務。對車輛具有保管義務，車輛發(fā)生安全責任，有賠償義務，收費高。第三類是管理和保管兼顧服務。即兼顧一定的保管義務，車輛失竊、損壞有一定的賠償責任。
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