如何賣期房?

已有11個(gè)回答

• 141****7885

  一般是不能正常買賣的 要賣就按二手房流程進(jìn)行操作 等產(chǎn)證過戶

  查看全文↓ 2014-03-23 21:09:10
• 131****0986

  貸款未還清，房子如何賣？
  
  
  問：本人以按揭形式購買了一套房子，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)讓出去，但產(chǎn)權(quán)證在銀行，因此想咨詢一下，我的房子能否轉(zhuǎn)讓，需要辦理什么手續(xù)？
  
  答：按揭購房后再轉(zhuǎn)讓，從理論上是可以的，但在操作中有幾個(gè)問題需要注意，而且需辦理相應(yīng)的手續(xù)。
  
  一、按揭所購房產(chǎn)是否辦理抵押登記？
  
  根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押必須辦理抵押登記，而購房人一般購買的都是期房，在辦理購房和按揭時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證，無法辦理抵押登記，因此目前個(gè)人購房貸款一般都采取“階段性擔(dān)保加抵押貸款”的形式，即在抵押的房產(chǎn)辦理抵押登記前，由開發(fā)商為貸款人（購房人）提供擔(dān)保，待抵押登記辦理完畢后，開發(fā)商擔(dān)保終止，購房人以所購房產(chǎn)作為抵押物。
  
  具體到陳先生的問題，如果房產(chǎn)抵押尚未辦理，陳先生則首先要與開發(fā)商（擔(dān)保人）進(jìn)行協(xié)商，由開發(fā)商為受讓方提供新的擔(dān)保，同時(shí)要與貸款銀行協(xié)商，否則開發(fā)商將免除擔(dān)保責(zé)任，而貸款銀行也會(huì)因此而拒絕提前終止貸款合同，除非陳先生先行償還全部貸款。
  
  二、手續(xù)是繁是簡(jiǎn)？
  
  受讓方的受讓價(jià)格和付款方式?jīng)Q定了手續(xù)的繁簡(jiǎn)程度。如果所購房產(chǎn)已經(jīng)辦理了抵押登記，陳先生則無需與開發(fā)商協(xié)商，但必須取得貸款銀行的同意，并且要告知受讓人該房產(chǎn)已經(jīng)抵押，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。
  
  從貸款銀行來說，同意陳先生轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的前提是，陳先生要提前終止貸款合同，收回全部貸款和相應(yīng)利息。
  
  首先，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人（貸款銀行）可以要求抵押人（購房人）提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物，即如果陳先生轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的價(jià)格低于原房產(chǎn)價(jià)值，而陳先生又不能先行償還全部貸款或向銀行提供相應(yīng)擔(dān)保的，那么貸款銀行將不會(huì)同意該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。
  
  其次，受讓方的支付方式也很重要，如果受讓方同意一次性支付陳先生轉(zhuǎn)讓價(jià)款，則陳先生可以用此轉(zhuǎn)讓款先行償還銀行的貸款和利息，在解除抵押登記后，再與受讓方辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。如果受讓方也要以按揭形式受讓該房產(chǎn)，那么貸款銀行首先要審查受讓方的資格，如果受讓方符合銀行的貸款條件，貸款銀行才會(huì)先終止與陳先生的貸款合同，與陳先生結(jié)清此前的貸款本息，同時(shí)就剩余尚未償清的貸款，與受讓方簽訂新的貸款合同。此后，在買賣雙方辦理完房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，還要到房地產(chǎn)主管部門辦理抵押登記的變更手續(xù)。
  
  在實(shí)際操作中，由于上述操作程序比較復(fù)雜，并不是所有的商業(yè)銀行都會(huì)同意這種轉(zhuǎn)讓，一些商業(yè)銀行會(huì)將此作為二手房買賣貸款處理。因此，陳先生**簡(jiǎn)化的辦法是，先行償清全部貸款本息，解除抵押登記，再與受讓方辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，因?yàn)榇藭r(shí)則完全是陳先生和受讓方兩個(gè)人之間的事了。
  
  
  
  
  參考文獻(xiàn)：《北京晚報(bào)》

  查看全文↓ 2014-03-23 11:12:13
• 135****6596

  如果銀行有貸款，需要把貸款還清了才能買賣；還沒有交房的房子是沒有產(chǎn)權(quán)證的，只能更名（買家需要付全款），更名直接找開發(fā)商就行了。（成都這邊是這樣的，上海就不是很清楚，你可以找一個(gè)二手房經(jīng)紀(jì)公司問一下）

  查看全文↓ 2014-03-23 10:30:05
• 141****8391

  跟正常房子差不多，主要看你這個(gè)房子的開發(fā)商是否正常在動(dòng)工建設(shè)，如果是銀行貸款的可以簽合同然后等房子交付后再去房管局備案和過戶，當(dāng)然會(huì)有一部分房款會(huì)在房主過戶好所有手續(xù)后才會(huì)給你，

  查看全文↓ 2014-03-23 09:24:05
• 138****2883

  答：按揭購房后再轉(zhuǎn)讓，從理論上是可以的，但在操作中有幾個(gè)問題需要注意，而且需辦理相應(yīng)的手續(xù)。
  根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押必須辦理抵押登記，而購房人一般購買的都是期房，在辦理購房和按揭時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證，無法辦理抵押登記，因此目前個(gè)人購房貸款一般都采取“階段性擔(dān)保加抵押貸款”的形式，即在抵押的房產(chǎn)辦理抵押登記前，由開發(fā)商為貸款人（購房人）提供擔(dān)保，待抵押登記辦理完畢后，開發(fā)商擔(dān)保終止，購房人以所購房產(chǎn)作為抵押物。
  具體到陳先生的問題，如果房產(chǎn)抵押尚未辦理，陳先生則首先要與開發(fā)商（擔(dān)保人）進(jìn)行協(xié)商，由開發(fā)商為受讓方提供新的擔(dān)保，同時(shí)要與貸款銀行協(xié)商，否則開發(fā)商將免除擔(dān)保責(zé)任，而貸款銀行也會(huì)因此而拒絕提前終止貸款合同，除非陳先生先行償還全部貸款。
  受讓方的受讓價(jià)格和付款方式?jīng)Q定了手續(xù)的繁簡(jiǎn)程度。如果所購房產(chǎn)已經(jīng)辦理了抵押登記，陳先生則無需與開發(fā)商協(xié)商，但必須取得貸款銀行的同意，并且要告知受讓人該房產(chǎn)已經(jīng)抵押，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。
  從貸款銀行來說，同意陳先生轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的前提是，陳先生要提前終止貸款合同，收回全部貸款和相應(yīng)利息。
  首先，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人（貸款銀行）可以要求抵押人（購房人）提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物，即如果陳先生轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的價(jià)格低于原房產(chǎn)價(jià)值，而陳先生又不能先行償還全部貸款或向銀行提供相應(yīng)擔(dān)保的，那么貸款銀行將不會(huì)同意該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。
  其次，受讓方的支付方式也很重要，如果受讓方同意一次性支付陳先生轉(zhuǎn)讓價(jià)款，則陳先生可以用此轉(zhuǎn)讓款先行償還銀行的貸款和利息，在解除抵押登記后，再與受讓方辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。如果受讓方也要以按揭形式受讓該房產(chǎn)，那么貸款銀行首先要審查受讓方的資格，如果受讓方符合銀行的貸款條件，貸款銀行才會(huì)先終止與陳先生的貸款合同，與陳先生結(jié)清此前的貸款本息，同時(shí)就剩余尚未償清的貸款，與受讓方簽訂新的貸款合同。此后，在買賣雙方辦理完房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，還要到房地產(chǎn)主管部門辦理抵押登記的變更手續(xù)。
  在實(shí)際操作中，由于上述操作程序比較復(fù)雜，并不是所有的商業(yè)銀行都會(huì)同意這種轉(zhuǎn)讓，一些商業(yè)銀行會(huì)將此作為二手房買賣貸款處理。

  查看全文↓ 2014-03-22 21:54:29
• 137****7000

  你好，期房不可買賣，只可轉(zhuǎn)讓的。

  查看全文↓ 2014-03-22 21:40:17
• 152****3030

  您好，您的問題我的回答如下： 按揭中的期房，由于沒有房產(chǎn)證，所以不能辦理過戶。（我國目前房屋的權(quán)屬，是以登記為準(zhǔn)的，所以沒有房本的情況是無法過戶到您名下的） --------------- 話說回來，這到也不是不能操作。 目前，您這個(gè)問題的房產(chǎn)，也是可以操作的，即：
  1、業(yè)主提供購房合同，發(fā)票等一切證明材料
  2、客戶簽的合同跟普通的沒有什么區(qū)別，但是要在補(bǔ)充協(xié)議中簽一些約定的條款，并且簽備忘錄。（目前北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，大概就是這么操作的） ----------------------我是分切線------------------------- 一般是拿不到全部房款的，一般都是由客戶押一部分尾款，比例由雙方協(xié)調(diào)。 --------------- 在法律層面，您大可以放心，在2010年的時(shí)候，就出過一條關(guān)于沒有辦理房本的房屋買賣的司法解釋。 具體內(nèi)容記不清了，大概內(nèi)容就是這種沒房本的房屋買賣，同有房本的存量房買賣一樣有效。 （但是這里還是會(huì)涉及到一些問題，比如，您按揭的房本辦下來后，尾款您是否能自己償還。還不上就要找錢墊資了） ---------------------------------- 希望我的回答對(duì)您有所幫助，如有問題請(qǐng)繼續(xù)提問。

  查看全文↓ 2014-03-21 22:35:22
• 133****8535

  預(yù)售證都沒有，怎么穩(wěn)妥

  查看全文↓ 2014-03-21 16:16:26
• 147****3956

  現(xiàn)在買一手房子基本上都是期房,**定金,與開發(fā)商簽訂合同,開發(fā)商會(huì)告訴買房者什么時(shí)候交房,雙方會(huì)簽訂合同,到期交房就行,如到期不交房,開放商會(huì)有一定的違約賠償。重點(diǎn)提示:買房一定要看好合同的約定事項(xiàng)

  查看全文↓ 2014-03-21 10:07:36
• 136****4275

  國家**新規(guī)定，期房不能投入二手房市場(chǎng)。

  查看全文↓ 2014-03-21 09:56:13
• 141****1637

  要么找開發(fā)商做更名手續(xù)，轉(zhuǎn)給需要購買的其它人，要么就先辦出產(chǎn)證，以二手房流程出售

  查看全文↓ 2014-03-20 22:49:24

相關(guān)問題

• 問 如何賣期房？
  答

  沒有房產(chǎn)證的房子是不允許買賣的。有房產(chǎn)證，按揭沒有結(jié)束，也不能買賣。有的銀行有所謂的“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)，其實(shí)那只是個(gè)噱頭，實(shí)際上服務(wù)人員會(huì)竭力推薦你不使用次服務(wù)，也就是壓根兒不辦理轉(zhuǎn)按揭。不管有沒有房產(chǎn)證，想賣房子，先得把按揭還清，清楚房產(chǎn)的銀行抵押記錄，否則就是有房產(chǎn)證，房地局也根本不予受理。還清按揭（可以由買方出錢，從購房款中扣除就行了），如果沒有房產(chǎn)證，則通過開發(fā)商，看能不能更改購房合同，把購房人更改為買房。但如果你已經(jīng)交了辦理房產(chǎn)證的錢，那就說明房地局已經(jīng)將房產(chǎn)情況備案了，只能等房產(chǎn)證下來以后再過戶。

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• 問 期房如何賣?賣期房流程具體是怎樣的?
  答

  購買的期房可以轉(zhuǎn)讓嗎？應(yīng)該如何轉(zhuǎn)讓呢？今天為您分享相關(guān)知識(shí)。什么是“樓花”？“樓花”一詞早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工階段（完工25% 以上）就推向市場(chǎng)銷售。預(yù)售商品房也稱樓花、期樓?！皹腔ā鞭D(zhuǎn)讓是一個(gè)較為通俗的說法，一般是指商品房竣工交付使用前的商品房買賣，是現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)上常見的行為。根據(jù)規(guī)定，預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二）已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。預(yù)購房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是預(yù)購合同的轉(zhuǎn)讓，那么，期房轉(zhuǎn)讓有哪些程序呢？一、具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件根據(jù)規(guī)定，預(yù)購房轉(zhuǎn)讓必須有預(yù)購人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售登記后就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在此，雖未對(duì)預(yù)售認(rèn)購協(xié)議簽訂后的轉(zhuǎn)讓作出禁止性規(guī)定，但實(shí)際上排除了簽訂認(rèn)購協(xié)議就轉(zhuǎn)讓“樓花”的合法性。二、征得開發(fā)商同意 預(yù)購人未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定總價(jià)款的，預(yù)購人無須征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同意，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這一規(guī)定符合《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。三、轉(zhuǎn)讓合同與登記轉(zhuǎn)讓與售房的應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)進(jìn)行預(yù)售變更登記。四、權(quán)益轉(zhuǎn)讓的法律后果合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人取得合同當(dāng)事人的權(quán)利。預(yù)購房轉(zhuǎn)讓后，受讓人取得原商品房預(yù)售合同約定的預(yù)購人（房屋買受人）的一切權(quán)力。五、轉(zhuǎn)讓價(jià)格相關(guān)法律以及管理辦法等沒有對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格作出規(guī)定，所以，樓花的轉(zhuǎn)讓也未必是原價(jià)。

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• 問 ??期房能賣嗎?期房如何轉(zhuǎn)賣他人?
  答

  根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋是不能進(jìn)行出售的，但其實(shí)這里所講的未取得權(quán)屬證書指的是已經(jīng)交付竣工使用的房屋，并未直接涉及到期房。所以，只要購房者與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行了預(yù)售登記后就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。期房該如何轉(zhuǎn)讓呢？1、簽訂預(yù)售合同期房轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓人必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售登記后才可以轉(zhuǎn)讓，所以第一步必須是簽訂預(yù)售合同。2、書面通知開發(fā)商轉(zhuǎn)讓人未付清商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；已付清總價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人只要把其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。3、轉(zhuǎn)讓合同與登記轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)進(jìn)行預(yù)售變更登記。合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人就取得了原商品房預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓人應(yīng)享有的一切權(quán)力。期房轉(zhuǎn)讓實(shí)際操作這樣：1、訂購單轉(zhuǎn)讓一般是上家用少量資金將房子先訂購，然后把房子放在房產(chǎn)中介掛牌出售，表明要將其訂購該房屋的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。如果有人要購買，買賣雙方先簽訂協(xié)議書，然后再一起前往開發(fā)商處將訂購單的購買方名字變換為下家，待開發(fā)商與下家簽訂了預(yù)售合同后，中介公司便會(huì)將轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付給上家。2、辦理進(jìn)退戶手續(xù)上家先支付一筆**款，與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，將房屋在中介公司掛牌。雙方簽訂轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議書后，由上家與開發(fā)商簽訂解除合同的退戶同意書，并前往交易中心辦理退戶手續(xù)。然后，下家與開發(fā)商簽訂新的預(yù)售合同，并送往交易中心備案登記，**后下家將轉(zhuǎn)讓價(jià)款交付給上家。3、產(chǎn)權(quán)證辦好再交易上家與下家簽訂出售協(xié)議書，要是可以交房則先行交房，但不辦理相關(guān)的手續(xù)，等上家的產(chǎn)權(quán)證辦出以后雙方再進(jìn)行交易。雙方的協(xié)議書需經(jīng)公證處公證，上家的相關(guān)資料可暫留在中介公司。

  全部3個(gè)回答>
• 問 怎樣賣期房，期房可以賣嗎？
  答

  如果是期房轉(zhuǎn)讓，那么可以給你一些參考意見的；先了解是否能轉(zhuǎn)讓！根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋是不能進(jìn)行出售的，但其實(shí)這里所講的未取得權(quán)屬證書指的是已經(jīng)交付竣工使用的房屋，并未直接涉及到期房。所以，只要購房者與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行了預(yù)售登記后就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。期房該如何轉(zhuǎn)讓呢？1、簽訂預(yù)售合同期房轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓人必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售登記后才可以轉(zhuǎn)讓，所以第一步必須是簽訂預(yù)售合同。2、書面通知開發(fā)商轉(zhuǎn)讓人未付清商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；已付清總價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人只要把其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。3、轉(zhuǎn)讓合同與登記轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)進(jìn)行預(yù)售變更登記。合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人就取得了原商品房預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓人應(yīng)享有的一切權(quán)力。期房轉(zhuǎn)讓實(shí)際操作這樣：1、訂購單轉(zhuǎn)讓一般是上家用少量資金將房子先訂購，然后把房子放在房產(chǎn)中介掛牌出售，表明要將其訂購該房屋的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。如果有人要購買，買賣雙方先簽訂協(xié)議書，然后再一起前往開發(fā)商處將訂購單的購買方名字變換為下家，待開發(fā)商與下家簽訂了預(yù)售合同后，中介公司便會(huì)將轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付給上家。2、辦理進(jìn)退戶手續(xù)上家先支付一筆**款，與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，將房屋在中介公司掛牌。雙方簽訂轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議書后，由上家與開發(fā)商簽訂解除合同的退戶同意書，并前往交易中心辦理退戶手續(xù)。然后，下家與開發(fā)商簽訂新的預(yù)售合同，并送往交易中心備案登記，**后下家將轉(zhuǎn)讓價(jià)款交付給上家。3、產(chǎn)權(quán)證辦好再交易上家與下家簽訂出售協(xié)議書，要是可以交房則先行交房，但不辦理相關(guān)的手續(xù)，等上家的產(chǎn)權(quán)證辦出以后雙方再進(jìn)行交易。雙方的協(xié)議書需經(jīng)公證處公證，上家的相關(guān)資料可暫留在中介公司。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ?? 已貸款期房如何賣？該怎么交易呢？
  答

  可以賣。具體買賣流程如下：1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）；2、買方支付賣方定金；3、賣方去銀行辦理解押手續(xù)；4、雙方共同去做房屋過戶；5、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費(fèi)，原房主戶口必須遷出）；6、買方全款付清給賣方。

  全部4個(gè)回答>