前期物業(yè)就不和業(yè)主簽訂服務合同嗎？

已有4個回答

• 134****5801

  可以聯(lián)合起訴

  查看全文↓ 2014-03-31 18:37:53
• 144****0897

  鑒于目前的情況和即將實施的《物業(yè)管理條例》,業(yè)主委員會在和物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》時應注意以下幾點:
  一、明確委托物業(yè)服務的內容、范圍和期限。由于現(xiàn)在專業(yè)分工的細化,出現(xiàn)了專提供某一項服務的物業(yè)公司,所以在服務合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作,還是只負責某一項服務內容。如果約定不明,會帶來很多不必要的麻煩。例如某小區(qū)業(yè)主委員會通過招標聘用了一家物業(yè)公司,委托其管理小區(qū)的全部物業(yè)內容。而該公司在接手以后,除了物業(yè)費是自己收取外,其余的物業(yè)服務內容全部以低價委托給其他沒有業(yè)務的物業(yè)企業(yè),來賺取其中的差價。而受委托的物業(yè)企業(yè)以低價承接該業(yè)務后,由于成本的原因,只能是降低服務的內容和標準。如果業(yè)主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標準,也沒有約定該物業(yè)公司不得將服務內容轉委托給第三方的話,由于該物業(yè)公司這種做法沒有違反法律規(guī)定和合同約定,業(yè)主只能是白受損失。所以如果業(yè)主委員會是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服務質量,那就要在服務合同中約定詳細服務內容和具體的服務標準,并且約定該公司不得將服務內容轉委托給第三方,否則承擔相應的違約責任。這樣才能避免業(yè)主花高價買低質服務的情況。
  二、除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會擁有的權利外,其它一些權利,也應在服務合同里更具體地約定。例如,由業(yè)主委員會收取物業(yè)費后轉交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應為業(yè)主委員會提供相應的辦公場所、業(yè)主委員會的主要領導人可以從物業(yè)費中提取補貼、業(yè)主委員會對物業(yè)公司服務質量有權提出意見并可要求其限期整改等內容。同時,業(yè)主委員會應承擔相應的義務,督促業(yè)主按時交納物業(yè)費,積極配合物業(yè)公司工作,尊重物業(yè)公司專業(yè)化的管理方式和措施等。
  三、明確物業(yè)公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則,在賦予物業(yè)公司管理整個小區(qū)日常事務權利的同時,也要明確物業(yè)公司所承擔的義務,并且盡可能地明確責任,例如保安失職導致業(yè)主物品被盜,物業(yè)公司應承擔賠償責任;物業(yè)公司在使用物業(yè)費時,必須有明確的記錄并向業(yè)主委員會公開賬目等。
  四、對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業(yè)公司違反約定應承擔的違約責任,約定的責任要具有實用性和可操作性,不要約定成一些大而空的法規(guī)內容。特別是對提前解聘的物業(yè)公司不及時退出的情況,雖然新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定了國家行政機關對其處罰的內容,但是它彌補不了給業(yè)主帶來的實際損失,所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況,物業(yè)公司每拖一天就要承擔一天的違約金,這樣才能有效保護全體業(yè)主的利益。更多房產(chǎn)問題請關注:易達房產(chǎn)網(wǎng) www.yidaw.com

  查看全文↓ 2014-03-31 16:04:26
• 138****3040

  1、律師的說法是有一定得道理的。這只能說明開發(fā)商、前期物業(yè)服務公司的工作有重大疏漏。
  2、但是，作為業(yè)主身份，律師更應該明白物業(yè)公司已經(jīng)為全體業(yè)主實施了物業(yè)事實的服務了，公共區(qū)域的物業(yè)服務是不可分割的。大多數(shù)業(yè)主的認可是可以取得法律支持的。
  業(yè)主與物業(yè)公司間應該還是互相體諒的合作態(tài)度。這就需要物業(yè)的客服與業(yè)主多做溝通了。

  查看全文↓ 2014-03-30 18:27:50
• 158****1666

  前期物業(yè)是由開發(fā)商與物業(yè)公司簽署服務合同，你們小區(qū)現(xiàn)已成立業(yè)主委員會了，那就不屬于前期物業(yè)了，現(xiàn)在你們小區(qū)的B物業(yè)公司進入小區(qū)應與業(yè)主委員會訂立服務合同，不是他想收多少物業(yè)費都可以的，業(yè)主不滿意，可以解除物業(yè)服務合同。
  你們的業(yè)主委員會太窩囊了

  查看全文↓ 2014-03-29 20:05:23

相關問題

• 問 什么是前期物業(yè)合同 簽訂前期物業(yè)合同有什么好處
  答

  選定房子簽合同的時候你會發(fā)現(xiàn)有一堆要簽字的，其中包括前期物業(yè)合同和臨時規(guī)約，那么，究竟前期物業(yè)合同有什么用處，小編現(xiàn)在就為大家?guī)碓敿毥榻B。 一、前期物業(yè)服務合同的概念 通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)開展工作，物業(yè)服務合同在業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂。但是，在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會成立之前，就需要進行物業(yè)管理活動，由于此時業(yè)主大會尚未成立，不可能由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。因此，為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務的責任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理條例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)。這種情況下，物業(yè)服務合同在建設單位和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂，稱為前期物業(yè)服務合同。 《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！钡诙鍡l：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容?！鼻捌谖飿I(yè)服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業(yè)服務企業(yè)，也涉及到業(yè)主。 二、前期物業(yè)服務合同的特征 前期物業(yè)服務合同在物業(yè)從建設到管理關鍵環(huán)節(jié)的順利銜接中發(fā)揮著重要的作用，具有以下特征： 1．前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂 這是因為在前期物業(yè)管理階段，首次業(yè)主大會尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來決定如何選聘物業(yè)服務企業(yè)，而此時已有實施物業(yè)管理的現(xiàn)實必要。為了維護正常的物業(yè)秩序，保護全體業(yè)主的合法權益，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。通常情況下，在房屋買受人簽署的臨時管理規(guī)約中，明確了建設單位代為簽訂前期物業(yè)服務合同的內容，而且由于建設單位作為物業(yè)的初始業(yè)主，自然享有首次選聘物業(yè)服務企業(yè)的優(yōu)先權，臨時管理規(guī)約的授權和建設單位的初始物權，構成了簽訂前期物業(yè)服務合同的法理依據(jù)。 前期物業(yè)的期限，是指從首戶業(yè)主入住起，至全體業(yè)主與開發(fā)商完成物業(yè)公用部分交接為止。 2.前期物業(yè)服務合同具有過渡性 《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了前期物業(yè)服務合同的期限，僅存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前的過渡期間內。物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是持續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議時間的不確定性，決定了業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)時間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務的期限也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會成立并選聘了物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效，前期物業(yè)服務合同即終止，意味著前期物業(yè)管理階段結束，進入了通常情況下的物業(yè)管理階段。 3．前期物業(yè)服務合同是要式合同 要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，為了防止建設單位侵占或者不了解未來業(yè)主的利益需求，《物業(yè)管理條例》要求前期物業(yè)服務合同以書面的形式簽訂。對合同形式作書面要求，便于明確合同主體的責權利，防止建設單位和物業(yè)服務企業(yè)侵害業(yè)主權益的情況發(fā)生，發(fā)生糾紛時也有據(jù)可查。 4．前期物業(yè)服務合同主要通過招投標方式簽訂 雖然建設單位有權選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，但由于前期物業(yè)管理階段業(yè)主共同代表者的缺位，而且前期物業(yè)服務合同的內容與廣大業(yè)主的切身利益密切相關，應當將公開、公平、公正的競爭機制引入前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘過程，而招投標方式體現(xiàn)了機會均等的市場原則，既有利于遏制建設單位利用優(yōu)勢地位損害業(yè)主的權益，也有利于物業(yè)服務企業(yè)平等參與市場競爭。因此，《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于３個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)?！? 三、前期物業(yè)服務合同與一般物業(yè)服務合同的區(qū)別與銜接 物業(yè)服務合同中關于服務內容的條款與前期物業(yè)服務合同基本相同，二者主要差別在于： 1.訂立合同的當事人不同。前期物業(yè)服務合同的當事人是物業(yè)開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務合同的當事人是業(yè)主（或業(yè)主大會）與物業(yè)管理企業(yè)。 2.合同期限不同。一般的物業(yè)服務合同期限由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。而《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止?！贝藯l規(guī)定不僅說明了前期物業(yè)服務合同的期限，也為兩份合同的銜接作了規(guī)定。 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)服務企業(yè)條件下的權宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)服務企業(yè)條件具備后，必須賦予業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)的自主權。  

• 問 什么是前期物業(yè)服務合同
  答

  第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前，由建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行的物業(yè)服務活動，叫前期物業(yè)；　　第二：沒有“后期物業(yè)”這個詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之后，進行的物業(yè)管理活動　　第三：下面說說兩者的區(qū)別：　?。ㄒ唬┖贤p方簽訂的主體不同：　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)；但合同對全體業(yè)主同樣有效；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)；　?。ǘ┪飿I(yè)費的定價原則不同　　前期物業(yè)管理活動的物業(yè)費定價實行政府指導價，接受政府行政主管部門的監(jiān)督；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務活動，物業(yè)費定價實行市場調節(jié)價，雙方自愿合同約定?！　。ㄈ﹥热莶煌　∏捌谖飿I(yè)管理活動，包涵早期介入、物業(yè)服務企業(yè)和建設單位的承接查驗、對建設單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務活動，主要服務內容是對全體業(yè)主的物業(yè)服務；如果物業(yè)服務企業(yè)進入和撤出，需要和業(yè)主委員會做好承接查驗或交接。

  全部4個回答>
• 問 ??什么是前期物業(yè)服務合同？
  答

  一般不超過5年。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，對于前期物業(yè)服務合同沒有規(guī)定合同期限，也就是說可以簽訂有期限和無期限的前期物業(yè)服務合同，只是規(guī)定在業(yè)主大會成立后業(yè)主大會決定與物業(yè)公司或其他物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務合同或業(yè)主大會的執(zhí)行機構業(yè)委會通知物業(yè)公司撤離進行自治管理，前期物業(yè)服務合同失效。我國物權法規(guī)定，業(yè)主大會對物業(yè)管理區(qū)域可以進行自治管理，聘請物業(yè)管理專業(yè)人員進行物業(yè)管理區(qū)域日常管理服務也可以選聘物業(yè)公司進行管理區(qū)域的管理服務。前期物業(yè)服務合同的期限不是合同的重要指標，如果業(yè)主大會在合同到期后仍沒有成立，前期物業(yè)服務合同繼續(xù)有效。

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• 問 ??急：物業(yè)公司可否依據(jù)《前期物業(yè)管理服務合同》起訴業(yè)主
  答

  這是服務合同，一定你簽訂了，是有法律效力的。這是物業(yè)公司設置的格式合同，如果雙方對合同條款有異議的，可以按有利于業(yè)主來解釋

  全部4個回答>
• 問 前期的物業(yè)服務合同是和誰簽訂的，主要包含哪些內容?
  答

  樓主，前期物業(yè)管理協(xié)議的內容是按照物業(yè)公司介入時機不同而不同的：1、在建設期物業(yè)公司介入時，客戶是開發(fā)商或者建筑公司，前期管理的內容以安全服務為主；2、在竣工但未交付業(yè)主使用前，前期物業(yè)管理的對象是開發(fā)商，主要管理工作是安全和園林維護；3、開始交付業(yè)主使用時，部分業(yè)主未能及時入住，此時的前期管理對象則是業(yè)主，管理內容與日常物業(yè)管理一致。

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