二手房交易在什么情況下需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)？

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• 153****3864

  貸款時(shí)會(huì)進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估

  查看全文↓ 2014-06-21 18:38:35
• 147****0114

  貸款時(shí)會(huì)進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估

  查看全文↓ 2014-04-07 16:11:12
• 146****3778

  交易劃算。(但你可以自己對(duì)照一下,自己認(rèn)為那種劃算)贈(zèng) 與:
  1、稅(評(píng)估價(jià)格4%)
  2、公證書(房屋價(jià)值的2%)
  3、手續(xù)費(fèi)3元M2 150元
  4、沒人個(gè)人所得稅
  5、其他一樣。買賣交易:
  1、稅(評(píng)估價(jià)格2%)
  2、不用公證書,只需簽定買賣雙方購房合同(當(dāng)工作人員的面簽無費(fèi),有的收取合同工本費(fèi)15元左右)
  3、手續(xù)費(fèi)6元M2 150元
  4、個(gè)人所得稅1%。
  5、其他一樣。我個(gè)人認(rèn)為:我一般不建議做贈(zèng)予過戶,如果產(chǎn)權(quán)人夫婦雙方都能到產(chǎn)權(quán)交易中心去辦理手續(xù),我認(rèn)為辦理買賣為好。
  1、因?yàn)槭×艘粋€(gè)公證書的錢,稅錢也少了一半,雖說贈(zèng)予不交個(gè)人所得稅,但比交房屋價(jià)值的4%點(diǎn)好,又不用出公證費(fèi)。同時(shí)又減少了手續(xù)。
  2、贈(zèng)予人如果說那天自己無法生存,老無所依的情況下,他還可以收回曾所贈(zèng)予他人之物,而買賣就不同了,他無法收回他所出售的房屋。
  3、如果房子已經(jīng)五年以上,肯定不用交營業(yè)稅,如果交也只交差額部份。(如果說是未超過五年的房屋,那就根據(jù)當(dāng)事人的具體情況辦理。交易的本身宗旨:根據(jù)具體情況與當(dāng)事人的真實(shí)意愿辦理轉(zhuǎn)移。)

  查看全文↓ 2014-04-06 10:35:46
• 132****5237

  房地產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)（土地或房屋或二者形成的房地產(chǎn)）的價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和測算，以估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和計(jì)算得出房地產(chǎn)的市場價(jià)值 ，并撰寫出符合規(guī)范的估價(jià)報(bào)告。為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估呢？以下經(jīng)濟(jì)行為需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：
  
  ◆房地產(chǎn)買賣交易
  
  交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值的不了解，與期望值相差太遠(yuǎn)造成的不良影響 。
  
  ◆繳納房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)
  
  房地產(chǎn)當(dāng)事人或相關(guān)人向稅務(wù)部門申報(bào)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)時(shí)，需要委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
  
  ◆房地產(chǎn)價(jià)值咨詢
  
  房地產(chǎn)所有者或關(guān)系人出于咨詢目的希望了解房地產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值時(shí)，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并由估價(jià)人提出估價(jià)結(jié)果為委托方服務(wù)。
  
  ◆銀行貸款
  
  向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。借款者為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
  
  ◆土地掛牌、拍賣交易
  
  進(jìn)行土地掛牌、拍賣交易時(shí)，依照相關(guān)規(guī)定需要由評(píng)估資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)交易的土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以確定價(jià)值為掛牌或拍賣提供參考依據(jù)。
  
  ◆房地產(chǎn)拆遷
  
  依照城市規(guī)劃，政府或企業(yè)對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行土地拆遷時(shí)需要按照拆遷程序?qū)Ρ徊疬w的房屋及土地進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并以此為參考依據(jù)對(duì)被拆遷人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。拆遷評(píng)估具備較強(qiáng)的政策性和程序性，必須依照相應(yīng)的規(guī)則進(jìn)行。
  
  ◆房產(chǎn)保險(xiǎn)
  
  房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，是評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價(jià)值。
  
  ◆土地出讓
  
  政府作為土地所有者將土地的使用權(quán)按照一定的程序出讓給企業(yè)或個(gè)人時(shí)，需要對(duì)有限年期的土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，確定土地出讓金的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，作為土地出讓時(shí)交納土地出讓金的參考依據(jù)。
  
  ◆解決房地產(chǎn)糾紛
  
  當(dāng)事人雙方發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、租金、賠償金額等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供 價(jià)值參考依據(jù)。
  
  另外房地產(chǎn)分割、投資入股、公司重組改制、司法處置、價(jià)值擔(dān)保等等行為也需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。需要注意的是：1、進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)必須是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員——房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師進(jìn)行作業(yè)，并以所注冊的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)；2、評(píng)估人員評(píng)估后得出的價(jià)值或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)人員的的工作經(jīng)驗(yàn)及市場標(biāo)準(zhǔn)出具的相對(duì)公正價(jià)值，不具備絕對(duì)性，因此它在很多情況下是為關(guān)系雙方提供參考意見的。

  查看全文↓ 2014-04-06 09:30:45
• 134****2748

  如果是貸款，就是業(yè)主等著放尾款就可以了

  查看全文↓ 2014-04-05 22:21:04
• 131****3061

  過戶---（20天）---領(lǐng)新產(chǎn)證---（7天）---銀行抵押登記放款----款清交房

  查看全文↓ 2014-04-05 18:12:50
• 146****0736

  魏國鵬律師解答：您好，在二手房交易時(shí)，需要做二手房評(píng)估的情況有以下五種：
  1、二手房價(jià)格明顯過低時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。二手房交易價(jià)格的多少與所繳納的稅費(fèi)是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費(fèi)往往向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
  2、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)需要評(píng)估。交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒有概念，如境外人士或外地人，對(duì)國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。
  3、申請抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付**款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利的貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請公積金貸款的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。
  4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要進(jìn)行評(píng)估。

  查看全文↓ 2014-04-05 14:59:08
• 142****2212

  **好不要選擇用贈(zèng)與的方式過戶,那樣以后如要在賣的話會(huì)叫高額的稅收切記切記!!!!!! 因?yàn)橘?zèng)與和轉(zhuǎn)讓方式取得的房產(chǎn)是屬于零成本取得的,您以后要在賣掉的話就要征收評(píng)估價(jià)值的20%的個(gè)人所得稅,(100萬的話要被收掉20萬)以后還可能出臺(tái)別的稅費(fèi)。
  現(xiàn)在贈(zèng)與的費(fèi)用也不比買賣的多不了多少的。不要因小失大。

  查看全文↓ 2014-04-04 21:09:44

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  合同法是必須的%7E再就是當(dāng)?shù)貙?duì)這個(gè)房屋買賣產(chǎn)生的一些稅費(fèi)什么的.買房有全款有貸款,貸款有公貸有商貸,全面談這不是一句兩句能談完的.中介有租賃有買賣,具體您想了解哪塊啊?業(yè)務(wù)流程還是辦事流程啊?就像我們網(wǎng)絡(luò)端口的使用可以講上一整天,入職培訓(xùn)要四天整```幾句話寫完實(shí)在是不太容易哦

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  這個(gè)真的不是很懂你可以百度一下！

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  一般二手房交易程序如下，在稅費(fèi)繳納和貸款兩個(gè)環(huán)節(jié)是必須要評(píng)估報(bào)告的，因此二手房買賣必須先進(jìn)行評(píng)估。1買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

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• 問 房地產(chǎn)估價(jià)的作用有哪些，為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)？
  答

  房地產(chǎn)估價(jià)特點(diǎn)或本質(zhì)概括起來有五個(gè)方面：　　1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格　　中國在20世紀(jì)80年代開始恢復(fù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)時(shí)，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值內(nèi)涵——“勞動(dòng)價(jià)值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時(shí)人們對(duì)本質(zhì)上不是勞動(dòng)產(chǎn)物的土地，否認(rèn)它有價(jià)值或者對(duì)它是否有價(jià)值存在很大的分歧，從而采用了“價(jià)格評(píng)估”的稱謂而未采用“價(jià)值評(píng)估”的稱謂?！　r(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時(shí)高時(shí)低?，F(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無知等原因，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國際上通行的估價(jià)理念、理論相一致，便于對(duì)外交流溝通，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。　　2、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)　　估價(jià)與定價(jià)（pricing）有本質(zhì)不同。估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，如賣方要價(jià)、買方出價(jià)或者買賣雙方的成交價(jià)等。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價(jià)、出價(jià)或者成交價(jià)低于或高于房地產(chǎn)的價(jià)值。　　例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時(shí)可以給予價(jià)格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對(duì)其實(shí)行高地價(jià)政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了?！　?、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證　　估價(jià)行業(yè)外的人通常認(rèn)為，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師提供的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)是在市場上可以實(shí)現(xiàn)的。否則，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失。實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師以“房地產(chǎn)價(jià)格專家”的身份發(fā)表自己對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的見解、看法或觀點(diǎn)，即估價(jià)結(jié)果是一種專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證?！　‰m然估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，但并不意味著估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以不負(fù)任何責(zé)任?？梢园压纼r(jià)專業(yè)意見的作用分為性質(zhì)不同的兩類：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據(jù)性的。為估價(jià)委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用，例如評(píng)估投資價(jià)值為委托人確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考，估價(jià)報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品”，這種估價(jià)通常是屬于咨詢性或參考性的。　　為估價(jià)委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評(píng)估市場價(jià)值為上市公司的關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)，估價(jià)報(bào)告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，這種估價(jià)通常是屬于鑒證性或證據(jù)性的。在這兩類起著不同作用的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。其中在起著鑒證性或證據(jù)性作用的估價(jià)中承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于在起著咨詢性或參考性作用的估價(jià)中承擔(dān)的法律責(zé)任?！　?、房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)　　從估價(jià)行業(yè)外的人來看，合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值應(yīng)是相同的；對(duì)于為交易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)，評(píng)估價(jià)值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實(shí)際成交價(jià)格來檢驗(yàn)。但在實(shí)際中，評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，不同的估價(jià)師得出的評(píng)估價(jià)值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問題。　　5、房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)也是藝術(shù)　　正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測算和判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是地區(qū)性市場，各地的房地產(chǎn)市場行情和價(jià)格影響因素可能各不相同，而且影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，其中許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以準(zhǔn)確把握和量化，從而房地產(chǎn)價(jià)值不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型就能夠測算出來的，數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，有時(shí)也要依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作出判斷?！　〈送猓糠N估價(jià)方法都是從某個(gè)角度或者某個(gè)方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價(jià)實(shí)務(wù)中要求采用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是出于對(duì)不同估價(jià)方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮。針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象，如何選用合適的估價(jià)方法，如何對(duì)不同估價(jià)方法測算出的結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整得出**終的估價(jià)結(jié)果，這個(gè)過程是房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)市場規(guī)律的把握，對(duì)估價(jià)理論和方法的掌握以及其實(shí)務(wù)操作能力的綜合體現(xiàn)。**終的估價(jià)結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師綜合判斷藝術(shù)水平的高低。因此，可以說房地產(chǎn)估價(jià)不僅是科學(xué)，也是藝術(shù)。　　房地產(chǎn)估價(jià)需要專業(yè)人員按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦驅(qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)值進(jìn)行綜合分析評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)不是簡單的價(jià)格判定，它有不同于普通物品估價(jià)特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)仍應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，科學(xué)量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從而不斷增加房地產(chǎn)估價(jià)的科學(xué)成分，減少其“藝術(shù)”成分，提高估價(jià)的客觀性。

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