關(guān)于物業(yè)管理的物業(yè)糾紛問(wèn)題

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• 153****3122

  要交納物業(yè)費(fèi),是兩回事,你要起訴物業(yè)服務(wù)不到位

  查看全文↓ 2014-04-11 10:22:54
• 151****9113

  客戶財(cái)產(chǎn)當(dāng)然要以國(guó)家頒發(fā)的房屋所有權(quán)登記證書為準(zhǔn)。客戶檔案就是有關(guān)客戶的一切,比如姓名,年齡,愛好,性格都可以,但不包括客戶個(gè)人隱私?？蛻魴n案包括:
  1.業(yè)戶資料
  2.入戶通知單
  3.單元驗(yàn)收單
  4.遺漏工程跟進(jìn)表
  5.入住手續(xù)辦理單
  6.業(yè)主公約
  7.入戶資料簽收單
  8.業(yè)主入戶所交費(fèi)用一覽表
  9.領(lǐng)取鑰匙單
  10.住宅裝修申請(qǐng)表
  11.裝修管理規(guī)定
  12.裝修施工人員登記表
  13.其它
  1.商品房出售合同
  2.業(yè)主身份證復(fù)印件
  3.商品房認(rèn)購(gòu)書
  4.商品房出售會(huì)簽單
  5.商品房用地面積表
  6.公證書
  7.產(chǎn)權(quán)證
  8.房屋價(jià)目表
  9.租賃合同
  10.租戶身份證復(fù)印件
  11.業(yè)主委托協(xié)議書
  12.房屋調(diào)整協(xié)議書
  13.降租、續(xù)租、退租協(xié)議
  14.欠租、催交租金來(lái)往公函
  15.法院審理判決材料
  16.其它

  查看全文↓ 2014-04-10 21:08:28
• 155****0696

  （一）開發(fā)商遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。多數(shù)小區(qū)由于開發(fā)商將商品房屋向業(yè)主交付之前，缺乏政府對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目共同驗(yàn)收的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致缺乏必要的配套共用設(shè)施，引起業(yè)主入住后的不滿。如慈溪法院在審理一起物業(yè)管理企業(yè)與一小區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)糾紛一案中，業(yè)主提出，所在小區(qū)各業(yè)主門口的路燈不亮，為此業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒有按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的管理服務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)專業(yè)人員檢查后認(rèn)為，是開發(fā)商在電線設(shè)計(jì)上的問(wèn)題，因電線設(shè)計(jì)是暗線，無(wú)法修復(fù)，要么重新進(jìn)行電線布置，而產(chǎn)生的費(fèi)用要由業(yè)主負(fù)擔(dān)。
  （二）老舊小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施陳舊，不能適應(yīng)居民新需求。由于慈溪市尚待翻新的老舊小區(qū)比較多，這些小區(qū)以前是村集體內(nèi)的村民自建房，由于建成時(shí)間比較早，受當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件發(fā)展制約，在公建配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、管理模式、運(yùn)作機(jī)制方面都無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)的要求。
  （三）部分業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力差，現(xiàn)代小區(qū)居住理念尚未形成，保護(hù)自己權(quán)利的方式簡(jiǎn)單化，致使物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)難。一是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。在慈溪市，不少購(gòu)房者還屬于中低收入家庭，他們或是因?yàn)槭姓ㄔO(shè)、舊城改造搬遷或回遷，住進(jìn)了樓房，改善了居住條件，但超過(guò)他們支付能力的物業(yè)費(fèi)，使他們對(duì)物業(yè)收費(fèi)產(chǎn)生抵觸情緒。二是業(yè)主消費(fèi)意識(shí)尚未成熟。隨著住房制度改革的深化，大部分職工變成了房屋所有權(quán)人。
  （四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難，與社區(qū)建設(shè)脫節(jié)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的處理渠道不暢。
  物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序:（一）完善物業(yè)管理的立法工作
  我國(guó)雖然出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但它畢竟僅僅是國(guó)務(wù)院頒布的一個(gè)行政法規(guī)，要盡快改變立法層次低、自相矛盾的現(xiàn)狀，加快全國(guó)性立法，完善地方性立法，廢止過(guò)時(shí)的規(guī)章和條例，明確確立物業(yè)管理的主體、權(quán)利、義務(wù)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)及法律救濟(jì)手段，從而為解決物業(yè)管理糾紛提供法律標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。
  （二）理清開發(fā)商和物業(yè)管理公司的“父子”關(guān)系
  建議對(duì)當(dāng)前這類“父子”關(guān)系的物業(yè)公司進(jìn)行改制，使其真正成為“產(chǎn)權(quán)明確、責(zé)權(quán)明晰、政企分開、管理科學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)，以企業(yè)法人的模式運(yùn)作，走向市場(chǎng)，向市場(chǎng)要效益，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存，求發(fā)展，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。
  （三）行業(yè)管理規(guī)范化首先，要對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，提高物業(yè)管理公司的素質(zhì):其次，要督促開發(fā)商成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)開發(fā)商不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的，要給予懲罰措施；第三、要打破物業(yè)管理公司的壟斷地位，采用公開招標(biāo)的方式，由業(yè)主自主選擇合適的物業(yè)管理公司；
  （ 四）培育和完善物業(yè)管理市場(chǎng)
  首先，對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)管理公司要逐步做到與房地產(chǎn)行政部門及房地產(chǎn)開發(fā)商分離；其次，推廣和完善物業(yè)管理公司聘用和招投標(biāo)的辦法，要實(shí)行市場(chǎng)的準(zhǔn)入機(jī)制、準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)物業(yè)管理公司的資質(zhì)認(rèn)證，防止不合格的企業(yè)在市場(chǎng)上充數(shù)，保證業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選擇自己滿意的物業(yè)管理公司；第三，應(yīng)當(dāng)確立物業(yè)管理的商業(yè)模式、標(biāo)準(zhǔn)模式，根據(jù)不同的消費(fèi)層次確立不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)率。
  （五）明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位
  業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其對(duì)公共物業(yè)財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)利，來(lái)自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的方式所做的委托，雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)也是所有權(quán)人行使公寓化建筑物所有權(quán)的一種新的法律形式。
  （六）簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同
  無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)把簽訂內(nèi)容權(quán)利義務(wù)、詳盡明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)切實(shí)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。
  （七） 設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì),完善物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制
  應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中增加物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)規(guī)定,明確其性質(zhì)、設(shè)立、職責(zé),要把提高業(yè)內(nèi)管理水平；制定自律規(guī)定及監(jiān)管委員；受理投訴,維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主的合法權(quán)益；向政府提供專業(yè)意見;為公眾咨詢服務(wù)；對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)審查,作為其主要職責(zé)
  
  一）加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。要加強(qiáng)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了廣大業(yè)主的利益。
  （八）嚴(yán)把物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理。設(shè)立物業(yè)管理公司必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，專業(yè)化服務(wù)能力，擁有一定的專業(yè)技術(shù)人員。建立對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理約束機(jī)制，對(duì)于服務(wù)能力差，業(yè)主投訴多的物業(yè)管理企業(yè)，可責(zé)令其停業(yè)整頓。通過(guò)多種形式、多種渠道督促物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。

  查看全文↓ 2014-04-09 16:42:32
• 137****5551

  1、《中國(guó)人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十五條規(guī)定合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。
  2、第三十八條規(guī)定人民法院受理案件后，當(dāng)事人對(duì)管轄權(quán)有異議的，應(yīng)當(dāng)在提交答辯狀期間提出。人民法院對(duì)當(dāng)事人提出的異議，應(yīng)當(dāng)審查。異議成立的，裁定將案件移送有管轄權(quán)的人民法院；異議不成立的，裁定駁回。
  3、法院是駁回了你的管轄權(quán)異議，依法你可以上訴，不過(guò)意義不大。既然法院是依據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十五條規(guī)定，估計(jì)你們?cè)诤贤屑s定了管轄權(quán)。
  4、上訴狀按照你的訴狀的寫法就可以，交到法院就啟動(dòng)了上訴程序。
  
  謝謝對(duì)我們團(tuán)隊(duì)的信任！
  如有幫助，請(qǐng)采納！

  查看全文↓ 2014-04-09 15:53:30
• 133****5596

  我是在外地實(shí)習(xí)，沒時(shí)間寫論文，現(xiàn)在工作難找，搞論文的話工作就會(huì)丟，我這個(gè)公司還不錯(cuò)，所以我實(shí)習(xí)完想留在這里，但老師天天催論文的事，沒辦法找網(wǎng)上代寫的，不過(guò)我運(yùn)氣還不錯(cuò)，找了家信譽(yù)不錯(cuò)的網(wǎng)站，知源論文網(wǎng)，我的修改了一次現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)關(guān)了，哎，終于可以好好的工作了，如果你也沒時(shí)間寫的話，你可以去問(wèn)問(wèn)，祝你能通過(guò)。
  。他們的網(wǎng)址你直接百度一下知源論文就可以了。

  查看全文↓ 2014-04-09 10:37:27

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• 問(wèn) 關(guān)于物業(yè)管理的"物業(yè)糾紛"問(wèn)題
  答

  1、《中國(guó)人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十五條規(guī)定合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。2、第三十八條規(guī)定人民法院受理案件后，當(dāng)事人對(duì)管轄權(quán)有異議的，應(yīng)當(dāng)在提交答辯狀期間提出。人民法院對(duì)當(dāng)事人提出的異議，應(yīng)當(dāng)審查。異議成立的，裁定將案件移送有管轄權(quán)的人民法院；異議不成立的，裁定駁回。3、法院是駁回了你的管轄權(quán)異議，依法你可以上訴，不過(guò)意義不大。既然法院是依據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十五條規(guī)定，估計(jì)你們?cè)诤贤屑s定了管轄權(quán)。4、上訴狀按照你的訴狀的寫法就可以，交到法院就啟動(dòng)了上訴程序。謝謝對(duì)我們團(tuán)隊(duì)的信任！如有幫助，請(qǐng)采納！

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 關(guān)于物業(yè)管理的問(wèn)題
  答

  分包是需要資質(zhì)的，而且要得到小區(qū)業(yè)委會(huì)的同意?？尚械霓k法是作為物業(yè)公司的分公司，簽訂物業(yè)服務(wù)合同

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) 關(guān)于物業(yè)管理方面，小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的的問(wèn)題
  答

  根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》,住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目: (1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi); (2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi); (3)綠化管理費(fèi); (4)清潔衛(wèi)生費(fèi); (5)保安費(fèi); (6)辦公費(fèi); (7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi); (8)法定稅費(fèi)。 此外,物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理,成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。 與我國(guó)基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng),按照定價(jià)主體和形成途徑不同,物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、**指導(dǎo)價(jià)、**定價(jià)三種定價(jià)方式。 第二個(gè)問(wèn)題:物業(yè)公司不允許頂樓用戶安太陽(yáng)能熱水器不合理!雖然屋面和屋頂所以這棟房屋全體業(yè)主的共用部位,任何人都不能擅自使用,但是經(jīng)過(guò)個(gè)人申請(qǐng),在不影響其他業(yè)主利益,不損害房屋屋頂?shù)那闆r下,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該予以批準(zhǔn),并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主合理使用屋頂。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 關(guān)于物業(yè)管理分包的問(wèn)題
  答

  物業(yè)是每三年換一次換的時(shí)候是有小區(qū)所有人提出的

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題
  答

  物業(yè)費(fèi)用是指物業(yè)公司對(duì)你已經(jīng)拿到鑰匙的房屋進(jìn)行管理的費(fèi)用。所以說(shuō)在沒有拿到鑰匙以前房屋還不歸你使用，自然物業(yè)管理費(fèi)也就不可以向你收取。如果他向你收取的話，你可以找當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)管理局（房管局），他們有個(gè)叫物業(yè)管理科的?？梢匀ツ峭对V。物業(yè)管理科是專門管理物業(yè)公司的。

  全部5個(gè)回答>