沒有房產(chǎn)證的房屋買賣要注意些什么？

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• 141****0753

  **好是別買這樣的房子 這樣的房子麻煩相當多
  
  沒有房產(chǎn)證的房子也分很多種情況 一種情況是房產(chǎn)證沒有拿到 一種情況是根本就沒有房產(chǎn)證
  
  第一種情況也分為幾種 一種房子是開發(fā)商的 一種情況是房子是單位的
  
  如果房子是開發(fā)商的 還要看你是從開發(fā)商那里買還是從個人手里買 從開發(fā)商那里買你需要注意開發(fā)商的資質是否健全 要看開發(fā)商的五證 如果是從個人手里買 就是合同更名 那要看開發(fā)商認不認可合同更名 一半的開發(fā)商是認可合同更名的 但是如果你想買這樣**好還是到開發(fā)商那里核實一下
  
  如果房子是單位的 如果你是本單位的 從單位手里買 你**好先確定你們單位建的房子手續(xù)齊不齊全 以后能不能拿到產(chǎn)權證 如果手續(xù)不齊全**好別買 可能是違章建筑 如果你不是從單位買而是從個人手里買 也就是合同更名 那你還是別買了 單位一般不認可合同更名 以后糾紛很多
  
  現(xiàn)在說根本就沒有產(chǎn)權證的情況 這種情況一般是房子建的時候本來就沒有合法手續(xù) 比如利用農(nóng)村集體所有的土地建的房子 這種房子絕對不要買 是違章建筑 說拆就拆了 還不補償

  查看全文↓ 2014-04-10 13:40:23

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• 問 沒有房產(chǎn)證的房屋買賣糾紛
  答

  相鄰權的糾紛是基于行使不動產(chǎn)所有權或用益物權而產(chǎn)生的糾紛。

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• 問 未辦房產(chǎn)證的房屋買賣需要注意什么？
  答

  二手房交易十項注意（1.）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。（2.）房屋產(chǎn)權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5.）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。（9）.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。（10.）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

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• 問 沒辦房產(chǎn)證房屋買賣需要注意什么？
  答

  1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風險比較大，買方和賣方都應謹慎!如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應對該房產(chǎn)進行詳細了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到，并約定適當?shù)倪`約金標準，同時也要有心理準備。2、對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。3、房價會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約。

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• 問 買沒有房產(chǎn)證的房子時要注意些什么？
  答

  這種房子也就是我們俗稱的小產(chǎn)權房，一般是不會受到法律的保護，也不能將其進行抵押貸款，所以這種房子一般會比較便宜，但購買的風險比較大；你如果真的要買的話，建議和賣方簽訂補充協(xié)議，就是說明賣方放棄該房產(chǎn)的產(chǎn)權，該房產(chǎn)今后產(chǎn)生的任何收益都和賣方無關等等之類的，并將所有購買該房產(chǎn)的收據(jù)、證明等憑證都收好；實際上這種做法的法律效應也是不強的，頂多也就是約束下雙方了買這種物業(yè)需要慎重考慮

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• 問 ??沒有房產(chǎn)證房屋買賣能進行嗎？
  答

  可以合同協(xié)議買賣，但是不能過戶，不可辦理產(chǎn)權轉讓?！吨腥A人民共和國物權法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。

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