商品房買賣糾紛

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• 137****9548

  像這樣的商品房買賣合同糾紛的處理應(yīng)該是這樣的:賣方不只是要返還原價(jià)款還應(yīng)該返還購(gòu)房款的利息以及所造成的損失。如果對(duì)方不愿意支付這些款款,你可以通過訴訟的方式來維護(hù)自己的權(quán)利。 具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:
  (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
  (二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

  查看全文↓ 2014-04-16 09:10:54
• 136****4927

  帶你看放的時(shí)候應(yīng)該填寫看房單之類的東西吧。上面應(yīng)該有價(jià)格的。

  查看全文↓ 2014-04-15 09:14:20
• 147****8522

  一、無錫商品房買賣合同糾紛相關(guān)概念及糾紛產(chǎn)生原因
  （一）商品房買賣合同糾紛相關(guān)概念
  商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
  其中，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同（2001年4月4日由中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)）。
  商品房買賣合同關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為商品房買賣合同法律關(guān)系。商品房買賣合同關(guān)系是法律調(diào)整的對(duì)象，而商品房買賣合同法律關(guān)系是法律調(diào)整的結(jié)果。同任何法律關(guān)系一樣，商品房買賣合同法律關(guān)系也包含三個(gè)要素：
  1、商品房買賣合同法律關(guān)系的主體
  商品房買賣合同法律關(guān)系的主體，即簽訂商品房買賣合同的當(dāng)事人，一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人。
  （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營(yíng)利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。也即通常商品房買賣合同的出賣人。
  （2）買受人是指簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買商品房并支付相應(yīng)價(jià)款取得商品房產(chǎn)權(quán)的合同相對(duì)方當(dāng)事人。
  2、商品房買賣合同法律關(guān)系的客體
  商品房買賣合同法律關(guān)系的客體，即商品房買賣合同法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。一般來說，客體為商品房。如果再深入分析，商品房買賣合同法律關(guān)系的客體還應(yīng)包括商品房的權(quán)屬確認(rèn)、變更、終止及其登記發(fā)證行為。
  3、商品房買賣合同法律關(guān)系的內(nèi)容
  無錫商品房買賣合同法律關(guān)系的內(nèi)容，即商品房買賣合同法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是商品房買賣合同法律關(guān)系的**基本的要素，也可以說是主體雙方關(guān)系的落腳點(diǎn)。
  商品房買賣合同糾紛，是指當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同后因合同權(quán)利義務(wù)而引起的爭(zhēng)議。
  （二）商品房買賣合同糾紛的產(chǎn)生原因
  商品房作為基本的生活資料和生產(chǎn)資料，對(duì)單位、對(duì)個(gè)人事關(guān)重大。一方面，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增長(zhǎng)以及人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)愿望的提高，使得土地、房屋的供應(yīng)跟不上需求，供需失調(diào)容易引起利益矛盾；另一方面，某些客觀情況的變化，如價(jià)格波動(dòng)、質(zhì)量問題、因特殊原因不能按時(shí)交付房屋等，也會(huì)引起利益矛盾；第三，商品房買賣合同本身不規(guī)范、不具體、不明確，或者在合同履行過程中，當(dāng)事人一方甚至雙方發(fā)生違約現(xiàn)象，同樣會(huì)引發(fā)利益矛盾；第四，商品房買賣合同當(dāng)事人一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)，侵犯他人的合法權(quán)益，也是造成商品房買賣合同糾紛的一個(gè)主要原因。
  二、解決商品房買賣合同糾紛的主要方式和法律依據(jù)
  （一）解決商品房買賣合同糾紛的主要方式
  商品房買賣合同糾紛可以通過協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。
  （二）解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)
  解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要有：
  1、法律文件：包括有關(guān)房地產(chǎn)的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章。
  2、司法解釋：**高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件的解答、批復(fù)等，可作為立法的一種補(bǔ)充而運(yùn)用于司法審判中，例如，2003年3月24日**高人民法院發(fā)布，自2003年6月1日起施行的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，就是一個(gè)很有針對(duì)性的司法文件。
  三、對(duì)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)
  自2003年6月1日起施行的**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“司法解釋”），對(duì)商品房買賣合同糾紛案件的審理如何適用現(xiàn)有法律法規(guī)做出了更加明確、具體的規(guī)定。從司法解釋施行后的司法實(shí)踐來看，這些規(guī)定既有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（買受人）有利的地方，也有明顯不利之處，而一些尚待進(jìn)一步明確的模糊性表述，既給法官留下了自由裁量的空間，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（買受人）通過完善商品房買賣合同及其補(bǔ)充條款，在經(jīng)營(yíng)（購(gòu)房）中趨利避害提供了可能。
  （一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)有利、對(duì)買受人相對(duì)不利的規(guī)定
  1、規(guī)定了開發(fā)商在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。
  司法解釋第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?br/>在國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中，已明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。”即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)取得并出示預(yù)售許可證明，這是行政法規(guī)中的一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定。我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的“合同無效”。因此，出賣人在與買受人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，只要未取得商品房預(yù)售許可證明，就應(yīng)視為無效。
  而此次司法解釋在本條中又通過書面形式，給開發(fā)商開了一個(gè)口子，形成開發(fā)商在預(yù)售時(shí)是否取得預(yù)售許可證明無所謂，只要在發(fā)生糾紛、且一方起訴前取得預(yù)售許可證明，即可認(rèn)定合同有效；如果買受人發(fā)生糾紛后始終未提起訴訟，那么，均可以追認(rèn)合同有效。這一條，本質(zhì)上造成了司法解釋與行政法規(guī)之間的沖突，但客觀上有利于開發(fā)商事后亡羊補(bǔ)牢。同時(shí)，對(duì)買受人造成的弊端也是顯而易見的。
  2、規(guī)定了對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。
  司法解釋第十一條規(guī)定，“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?br/>此條規(guī)定實(shí)際是確認(rèn)“交鑰匙”即為交房，并以此作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，即不以房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)作為交房和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成立條件，從而解決了長(zhǎng)期以來，在理論和實(shí)踐上一直存在爭(zhēng)議的關(guān)于商品房的交付和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志問題，使風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間大大提前，因而有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益的維護(hù)。
  客觀地說，由于在目前大量商品房入住的民事糾紛中，時(shí)常出現(xiàn)出賣人尚未通過竣工驗(yàn)收（就洛陽而言，即未取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證書》），便先行向買受人發(fā)出入住通知，致使買受人在沒有竣工驗(yàn)收手續(xù)的情況下接收房屋，由此產(chǎn)生了后續(xù)的許多工程質(zhì)量糾紛和產(chǎn)權(quán)辦理糾紛。因此，由于此條款在強(qiáng)調(diào)對(duì)“房屋的轉(zhuǎn)移占有”的同時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房交付買受人，即未強(qiáng)調(diào)交房的合法性，因此，該條款對(duì)于買受人而言，其公平性尚需探討。

  查看全文↓ 2014-04-15 09:12:35
• 132****8979

  超出約定時(shí)間,甲方可以另行出售,并不予退還定金

  查看全文↓ 2014-04-14 18:25:43
• 152****7772

  不要在新的合同上簽字，如果開發(fā)商不交房，直接到法院起訴，要求履行合同并承擔(dān)逾期交房的違約金。

  查看全文↓ 2014-04-13 12:04:49

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣糾紛
  答

  對(duì)于交定金的時(shí)候，開發(fā)商的售樓員的那些說辭有書面證據(jù)嗎？可以要求給你退定金。你可以搜索我名字中的網(wǎng)站，那里有很多律師提供免費(fèi)的在線咨詢，希望能夠幫到您。

  全部6個(gè)回答>
• 問 商品房買賣合同糾紛
  答

  最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對(duì)此做出了規(guī)定：開發(fā)商遲延交付房屋的，經(jīng)購(gòu)房人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行交房義務(wù)的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同，沒有催告的解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使解除權(quán)消滅。購(gòu)房人不要求解除合同的，商品房買賣合同中又沒有約定違約金或者損失賠償數(shù)額的，可以要求開發(fā)商按照逾期交付使用房屋期間有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償購(gòu)房人的損失。

• 問 商品房買賣合同糾紛
  答

  關(guān)鍵是面積 樓層 以及供暖方式

  全部9個(gè)回答>
• 問 商品房買賣合同有哪些糾紛案 商品房買賣合同糾紛有什么特點(diǎn)
  答

  隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展、房地產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善、廣大消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，通過對(duì)2005、2006年西安仲裁委員會(huì)受理商品房買賣合同糾紛的梳理，2006年西安市商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1、消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)在不斷增強(qiáng)。2005、2006年西安市仲裁委員會(huì)共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費(fèi)者針對(duì)開發(fā)商提起的維權(quán)申請(qǐng)。 2、消費(fèi)者維權(quán)成功的比例不斷提高。廣大消費(fèi)者依據(jù)合同及相關(guān)法律維權(quán)成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會(huì)處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調(diào)解結(jié)案，消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會(huì)和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費(fèi)者與開發(fā)商之間的矛盾;經(jīng)仲裁庭裁決結(jié)案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費(fèi)者的仲裁請(qǐng)求。 3、形成了新的消費(fèi)者維權(quán)熱點(diǎn)問題。2005、2006年，西安仲裁委員會(huì)處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到三成左右，對(duì)房屋是否達(dá)到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。 4、消費(fèi)者集體維權(quán)的意識(shí)有待不斷引導(dǎo)。2006年西安仲裁委員會(huì)受理的167件案件中，僅有3件消費(fèi)者集體維權(quán)案件，**多的一件70戶，**少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費(fèi)者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費(fèi)者案件處理結(jié)果，不愿直接實(shí)施維權(quán)行為。在具體維權(quán)過程中，部分消費(fèi)者缺少集體維權(quán)意識(shí)的特點(diǎn)十分明顯。 ★ 陜西永嘉信律師事務(wù)所消費(fèi)提示： 陜西永嘉信律師事務(wù)所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務(wù)屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會(huì)基本一致。陜西永嘉信律師事務(wù)所接受西安仲裁委員會(huì)的委托，結(jié)合承辦案件的具體特點(diǎn)，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對(duì)廣大購(gòu)房消費(fèi)者有所幫助。 a、開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例： 案例1、2004年7月間，吳先生購(gòu)買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，合同繼續(xù)履行;開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商退還購(gòu)房款、承擔(dān)違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時(shí)間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，請(qǐng)求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購(gòu)房款、承擔(dān)違約金，并賠償相應(yīng)的損失。西安仲裁委員會(huì)認(rèn)定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔(dān)違約金的請(qǐng)求，部分支持了吳先生賠償損失的請(qǐng)求。

• 問 商品房買賣合同糾紛案件如何審理 如何避免商品房買賣合同糾紛
  答

  廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知 (粵高法發(fā)[2003]24號(hào)) 全省各級(jí)人民法院： 現(xiàn)將《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請(qǐng)組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請(qǐng)及時(shí)報(bào)告省法院民一庭。 二○○三年十月二十四日 廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見 為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見。 1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時(shí)，對(duì)于當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，均應(yīng)適用**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對(duì)方當(dāng)事人確實(shí)已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。 前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長(zhǎng)的情形。對(duì)方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。 2、根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時(shí)間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。 3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購(gòu)等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。 5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。 商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。 6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因?yàn)閾?dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請(qǐng)人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。 7、出賣人或買受人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項(xiàng)支付給買受人。 若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購(gòu)房款(包括買受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和向擔(dān)保權(quán)人所借款項(xiàng))本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達(dá)成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。 8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購(gòu)條款為由請(qǐng)求出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。 9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對(duì)借款合同行使撤銷權(quán)。 借款合同被撤銷后，由買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對(duì)抗第三人。 11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時(shí)和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請(qǐng)求時(shí)可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對(duì)方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。 12、對(duì)于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項(xiàng)時(shí)，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時(shí)是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對(duì)買受人的主張一并審理;如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。 13、對(duì)于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。 14、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。 如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時(shí)，未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，買受人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果買受人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。 15、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時(shí)，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對(duì)于原買受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯(cuò)大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。 如果原來未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對(duì)抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔(dān)賠償責(zé)任。