深圳市政府出讓土地面積大的單價高還是面積小的單價高

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• 145****7642

  土地價格是指在正常市場條件下,一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益(地租)的多少,而預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中,就某一具體宗地而言,上述因素都已經(jīng)不會改變,唯一決定土地價格的是用途。 由于土地用途具有多樣性,不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量,且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益,并在規(guī)劃許可的情況下,以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此,在現(xiàn)代城市中,建筑物不僅多層、高層化,而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化:地下一至二層為停車場、設(shè)備用房,地面一至二層為商店,往上是寫字樓,再往上是居民住宅。 用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用,然而卻給國土部門出讓土地使用權(quán)帶來了一些問題。 一方面,根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。目前,我國出讓土地使用權(quán)一般都為**高年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說,如果整宗地按綜合用地對待,居住用地也只能使用50年,開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費,銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低;對于購房者來說,無論是否以較低的價格購得房產(chǎn),都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地,將使許多人難以接受。 另一方面,全國各城市制定基準(zhǔn)地價的時候,由于綜合用地的地價內(nèi)涵難以界定,除北京等個別城市外,絕大多數(shù)地方都回避了這個問題,基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價。并且,北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛(wèi)生等用地,并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣,國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時,沒有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價可供參考。筆者認(rèn)為,綜合用地土地價格的評估,根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。 分算法 分算法適用于宗地地塊面積較大,用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。 具體方法是:按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價格,并在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時,注明各個用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。 例1:政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán),有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件,該宗地用途為R
  2、C2(二類居住和二類商業(yè)用地),容積率≤1.5,建筑層數(shù)≤12,建筑高度≤36,綠地率≥35%。其中,商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為900元/平方米,居住用地基準(zhǔn)地價600元/平方米。計算過程如下: 計算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e 根據(jù)**有效使用原則,估價設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.
  5. 總建筑面積=20000×1.5=30000(平方米) 商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e=(4500/30000)×20000=3000(平方米) 居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米) 計算商業(yè)用地和居住用地的地價 假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1,商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年,—年期修正系數(shù)也為
  1.當(dāng)容積率為1.5時,商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3,居住用地容積率修正系數(shù)為1.
  1. 商業(yè)用地總價=900×1.3×3000=351(萬元) 居住用地總價=600×1.1×17000=1122(萬元)估價結(jié)果 商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e:3000平方米;土地單價:900元/平方米;土地總價:351萬元,大寫:人民幣叁佰伍拾壹萬元整 居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e:17000平方米;土地單價:600元/平方米;土地總價:1122萬元,大寫:人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(注:商業(yè)用地使用年限40年,居住用地使用年限70年) 或者可以采取另一種表示方法:先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價格,再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時,同樣要注明各個用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。字串1 同上例,先計算出商業(yè)用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之后,可得該宗土地總地價為1473萬元,總用地面積20000平方米,然后計算出綜合地價為14730000/20000=736.5(元/平方米),估價結(jié)果為: 土地有效面積:20000平方米;土地單價:736.5元/平方米;土地總價:1473萬元,大寫:人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整(注:商業(yè)用地使用年限40年,分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米;居住用地使用年限70年,分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米) 合算法 合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓,由于所占土地面積小,各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下,土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割,可以把整宗土地視為一宗綜合用地,出讓年限統(tǒng)一定為50年。 例2:政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán),有效面積2000平方米,規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟,地下一層為倉庫,建筑面積1000平方米;地上三層為商場,建筑面積3000平方米;四至十層為住宅,建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為900元平方米,居住用地基準(zhǔn)地價為600元/平方米,倉儲用地基準(zhǔn)地價參照工業(yè)用地,為400元/平方米。計算過程如下: 計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例 總建筑面積=1000 3000 7000=11000(平方米);容積率=11000/2000=5.5;字串9 R倉儲=1000/11000=0.091;R商業(yè)=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636 計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù) 假設(shè)倉儲、居住用地的土地還原利率為8%,商業(yè)用地土地還原利率為10%。 K倉儲=1字串3 K商業(yè)={1-[1/(1 10%)50]}/{1-[1/(1 10%)40]}=1.014 K居住={1-[1/(1 8%)50]}/{1-[1/(1 8%)70]}=0.983 計算綜合用地的地價 假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1,當(dāng)容積率大于3時,倉儲用地不考慮容積率修正;商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2;居住用地容積率修正系數(shù)為1.
  6. 綜合地價=400×1×1×0.091 900×1.01388312×2×0.273 600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)字串8 估價結(jié)果 土地有效面積:2000平方米;土地單價:1134.91元/平方米;土地總價:226.98萬元,大寫:人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(注:綜合用地使用年限50年) 綜上所述,分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國土部門出讓底價的評估,也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比,只是剩余使用年限有所不同。 需要說明的是,由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密,當(dāng)一宗土地被立體化、多層次利用以后,其效用大大增加,有可能超過各單獨用途的土地價值之和。因此,在使用分算法與合算法評估綜合用地價格時,一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實際價值,參考市場上其他類似宗地。

  查看全文↓ 2014-04-17 11:02:10
• 133****9451

  這個的話差不多的,也就這樣的

  查看全文↓ 2014-04-17 09:14:00
• 134****0745

  土地價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益（地租）的多少，而預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經(jīng)不會改變，唯一決定土地價格的是用途。
  
  由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī)劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化：地下一至二層為停車場、設(shè)備用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。
  
  用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權(quán)帶來了一些問題。
  
  一方面，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權(quán)一般都為**高年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費，銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低；對于購房者來說，無論是否以較低的價格購得房產(chǎn)，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。
  
  另一方面，全國各城市制定基準(zhǔn)地價的時候，由于綜合用地的地價內(nèi)涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個問題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價可供參考。筆者認(rèn)為，綜合用地土地價格的評估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。
  
  分算法
  
  分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。
  
  具體方法是：按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，并在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，注明各個用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
  
  例1：政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類商業(yè)用地），容積率≤1.5，建筑層數(shù)≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為900元／平方米，居住用地基準(zhǔn)地價600元／平方米。計算過程如下：
  
  計算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e
  
  根據(jù)**有效使用原則，估價設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5.
  
  總建筑面積＝20000×1.5＝30000（平方米）
  
  商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）
  
  居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）
  
  計算商業(yè)用地和居住用地的地價
  
  假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數(shù)也為1.當(dāng)容積率為1.5時，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系數(shù)為1.1.
  
  商業(yè)用地總價＝900×1.3×3000＝351（萬元）
  
  居住用地總價＝600×1.1×17000＝1122（萬元）估價結(jié)果
  
  商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米；土地單價：900元／平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整
  
  居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e：17000平方米；土地單價：600元／平方米；土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整（注：商業(yè)用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）
  
  或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，同樣要注明各個用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。字串1
  
  同上例，先計算出商業(yè)用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之后，可得該宗土地總地價為1473萬元，總用地面積20000平方米，然后計算出綜合地價為14730000／20000＝736.5（元／平方米），估價結(jié)果為：
  
  土地有效面積：20000平方米；土地單價：736.5元／平方米；土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整（注：商業(yè)用地使用年限40年，分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米；居住用地使用年限70年，分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米）
  
  合算法
  
  合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定為50年。
  
  例2：政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積2000平方米，規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建筑面積1000平方米；地上三層為商場，建筑面積3000平方米；四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為900元平方米，居住用地基準(zhǔn)地價為600元／平方米，倉儲用地基準(zhǔn)地價參照工業(yè)用地，為400元／平方米。計算過程如下：
  
  計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例
  
  總建筑面積＝1000＋3000＋7000＝11000（平方米）；容積率＝11000／2000＝5.5；字串9
  
  R倉儲＝1000／11000＝0.091；R商業(yè)＝3000／11000＝0.273；R居?。?000／11000＝0.636
  
  計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)
  
  假設(shè)倉儲、居住用地的土地還原利率為8％，商業(yè)用地土地還原利率為10％。
  
  K倉儲＝1字串3
  
  K商業(yè)＝{1－[1／（1＋10％）50]}／{1－[1／（1＋10％）40]}＝1.014
  
  K居?。絳1－[1／（1＋8％）50]}／{1－[1／（1＋8％）70]}＝0.983
  
  計算綜合用地的地價
  
  假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，當(dāng)容積率大于3時，倉儲用地不考慮容積率修正；商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2；居住用地容積率修正系數(shù)為1.6.
  
  綜合地價＝400×1×1×0.091＋900×1.01388312×2×0.273＋600×0.98317624×1.6×0.636＝1134.91（元／平方米）字串8
  
  估價結(jié)果
  
  土地有效面積：2000平方米；土地單價：1134.91元／平方米；土地總價：226.98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整（注：綜合用地使用年限50年）
  
  綜上所述，分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國土部門出讓底價的評估，也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比，只是剩余使用年限有所不同。
  
  需要說明的是，由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密，當(dāng)一宗土地被立體化、多層次利用以后，其效用大大增加，有可能超過各單獨用途的土地價值之和。因此，在使用分算法與合算法評估綜合用地價格時，一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實際價值，參考市場上其他類似宗地。

  查看全文↓ 2014-04-16 17:16:05
• 156****3632

  這要看土地的用途、交通情況、規(guī)劃定位、地塊形狀、地質(zhì)條件和房地產(chǎn)市場環(huán)境、招拍掛的競爭策略都密切相關(guān)，不好單純的說面積大的單價高 還是面積小的單價高。

  查看全文↓ 2014-04-16 09:51:33
• 133****2705

  看來你是無法得到答案了，從多方面可以看出來。
  1.這個答案非ZF的人是無法查到的。
  2.即便是ZF內(nèi)部，恐怕也得拖點關(guān)系才能查詢到這么詳細(xì)的資料。涉及的恐怕不是那么簡單的出讓面積，用途之類的，還得人家?guī)湍阏{(diào)查。
  3.你的懸賞分只有5分。如何能辦事呀%7E 呵呵%7E
  我的意思不是覺得你分少，如果你真要查，我還是建議你去找ZF部門找熟人，給幾條中華煙可能會有人幫你查詢。但是都不一定可以查詢到那么詳細(xì)。
  我的意見僅供參考%7E

  查看全文↓ 2014-04-16 09:17:20
• 136****4458

  建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及土地使用權(quán)出讓合同上的面積不相等是很正常的。
  《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。其面積是規(guī)劃部門放線測量的，可能包含有代征道路等的面積。該圖即是通常所說的規(guī)劃紅線圖，標(biāo)有建設(shè)用地具體界限。
  《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》也是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。其面積是建筑面積。而且需要注明用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；計容積率面積及各分類面積；附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。
  《土地使用權(quán)出讓合同》上的面積是由國土資源管理部門認(rèn)定，勘測的面積是宗地的凈用地面積，通常稱為用地圖，其面積為使用權(quán)人繳納土地出讓金取得土地使用權(quán)的面積。通常比起《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》上的宗地圖面積要少一些。

  查看全文↓ 2014-04-15 11:40:05

相關(guān)問題

• 問 相同地段小戶型單價高還是大戶型單價高
  答

  由于這兩年房地產(chǎn)的泡沫發(fā)展，房子總價攀高，一般人很難承受，因此，小戶型雖然單位平米價位較高，由于房屋總價相對較少，，這適合于經(jīng)濟(jì)不太寬裕及人數(shù)較少的家庭投資和居住。但隨著國家限制大戶型的開發(fā)以及今后地產(chǎn)行業(yè)的不斷完善、購房者的資金積累和需求增大，大戶型在一定范圍內(nèi)應(yīng)更加被人青睞。所以，不論投資還是居住，我認(rèn)為只要有一定的實力，還是買大戶型為好，尤其是復(fù)試樓和別墅，5年以后保你穩(wěn)賺！

  全部8個回答>
• 問 國樾華府單價高不高
  答

  國樾華府單價10900元/㎡起，作為洋房，在咸水沽的確算是比較合適的，是改善置業(yè)很好的時機(jī)，區(qū)域資源豐富，一口價房源89萬起，純剛需也可以入手了

• 問 土地使用稅的土地面積如何確定？應(yīng)稅土地面積怎么計算?
  答

  土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條　土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。第四條　土地使用稅每平方米年稅額如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

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• 問 ??土地使用稅的土地面積如何確定？應(yīng)稅土地面積如何計算?
  答

  1、土地使用權(quán)共有的，應(yīng)按各方實際使用的土地面積，分別計算繳納土地使用稅。如綜合樓分屬幾個單位使用，按各自占用的建筑面積計算占用土地面積繳納土地使用稅。其計算辦法是：應(yīng)交土地使用稅土地面積 = 該單位使用的建筑面積×綜合樓使用土地面積（平方米）÷綜合樓全部建筑面積（平方米）2、關(guān)于多層建筑房屋的應(yīng)稅土地面積確認(rèn)問題多層建筑房屋應(yīng)按房屋建筑面積占大樓總建筑面積的比例分?jǐn)倯?yīng)稅土地面積，即：多層房屋應(yīng)稅土地面積＝大樓總應(yīng)稅土地面積×（房屋建筑面積/大樓總建筑面積）

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• 問 土地面積怎么算？
  答

  土地面積單位是畝。一畝等于666.66666平米

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