農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本村村民，可以轉(zhuǎn)讓嗎？

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• 132****3548

  農(nóng)村宅基地是指建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地等類(lèi)型。宅基地使用權(quán)是指自然人依法取得的在國(guó)家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利，它包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來(lái)不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場(chǎng)地。宅基地的使用權(quán)也應(yīng)及于地下。
  
  一、有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定及特征
  
  我國(guó)1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。
  
  《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
  
  農(nóng)村宅基地一般具有以下特征。一是使用主體特定，即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓。二是法律規(guī)定取得方式的單一性和取得方式多樣性沖突。三是一戶一宅。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！彼氖遣豢闪鬓D(zhuǎn)。即特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊豢梢缘盅骸?br/>
  二、農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀及熱門(mén)話題
  
  物權(quán)法頒布后關(guān)于農(nóng)村宅基地仍存在一些有待解決的問(wèn)題。比如，在宅基地的審批過(guò)程中，農(nóng)民集體沒(méi)有對(duì)宅基地的處分權(quán)，這與農(nóng)民集體的所有者地位極不相稱(chēng)；另外，也沒(méi)有賦予農(nóng)民集體對(duì)宅基地使用的監(jiān)督、管理權(quán)。立法沒(méi)有完善農(nóng)民的宅基地使用權(quán);再如宅基地的使用權(quán)只能歸本村居民所有，這就意味著通過(guò)其他途徑獲得本村宅基地使用權(quán)的外村人只能將它轉(zhuǎn)讓給本村居民。對(duì)此，圍繞農(nóng)村宅基地使用的熱門(mén)話題主要有：
  
  1、宅基地能否繼承。按照法律規(guī)定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。
  
  2、宅基地私自買(mǎi)賣(mài)是否有效。宅基地未經(jīng)變更登記自行轉(zhuǎn)讓無(wú)效。宅基地未經(jīng)變更登記自行轉(zhuǎn)讓無(wú)效。我國(guó)《土地管理法》第二條規(guī)定：……土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定：依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地應(yīng)符合法律對(duì)其“轉(zhuǎn)讓”的嚴(yán)格限制條件，必須依法到縣級(jí)以上土地行政主管部門(mén)辦理有關(guān)的變更登記手續(xù)，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。
  
  3、城里人是否可以購(gòu)買(mǎi)宅基地。宅基地不得賣(mài)給城里人。1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  
  三、我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的弊端
  
  我國(guó)目前的農(nóng)村住宅法律制度以及農(nóng)村宅基地制度，已不太符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求。一不適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制；二不適應(yīng)農(nóng)村人口消長(zhǎng)變更之勢(shì)；三不適應(yīng)以家庭為經(jīng)濟(jì)單位的傳統(tǒng)習(xí)慣；四不適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革的客觀要求；五不適應(yīng)改善農(nóng)民生活，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而**大的弊端是阻礙了我國(guó)城市化進(jìn)程。
  
  1、宅基地的審批劃撥權(quán)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))及村干部所操縱，越權(quán)劃撥，以權(quán)謀私的現(xiàn)象嚴(yán)重。
  
  2、 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)秩序混亂，背離了《土地管理法》的立法目的。
  
  3、一戶多宅、亂占地建房、多占地建房的現(xiàn)象盛行，“空心村”現(xiàn)象明顯。
  
  4、法律規(guī)定的單一性和取得方式多樣性沖突。
  
  5、在有一戶多宅的情況下，還有許多農(nóng)民沒(méi)有宅基地一家?guī)状司幼≡谝黄穑@就是幾戶有一處住宅。甚至不經(jīng)申請(qǐng)就搶占耕地建房，當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)也無(wú)可奈何。
  
  6、舊宅基地的收回及其具體規(guī)范沒(méi)有法律明確規(guī)定。
  
  四、規(guī)范宅基地的管理和制度建設(shè)之建議
  
  《物權(quán)法》頒布后，有關(guān)農(nóng)村宅基地仍存在的一些問(wèn)題依然存在。為此，筆者認(rèn)為，有必要進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的制度建設(shè)。
  
  1、完善補(bǔ)充法律法規(guī)，出臺(tái)新的補(bǔ)充規(guī)定或者對(duì)已有的阻礙正確引導(dǎo)，管理，著重參股理好農(nóng)村宅基地的福利性和財(cái)產(chǎn)性的關(guān)系，全面反映農(nóng)村宅基地的屬性。處理好國(guó)家和農(nóng)民集體的關(guān)系，在宅基地的審批過(guò)程中，農(nóng)民集體沒(méi)有對(duì)宅基地的處分權(quán)，這與農(nóng)民集體的所有者地位極不相稱(chēng)；賦予農(nóng)民集體對(duì)宅基地使用的監(jiān)督、管理權(quán)，改變法律對(duì)宅基地所有者的漠視，發(fā)揮農(nóng)民集體所有者應(yīng)有的作用，處理好國(guó)家干預(yù)和市場(chǎng)機(jī)制的關(guān)系。
  
  2、逐步完善農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，允許其依法買(mǎi)賣(mài)、抵押等并且要給這些行為一定的限制。如果宅基地的使用權(quán)只能歸本村居民所有，那就意味著通過(guò)其他途徑獲得本村宅基地使用權(quán)的外村人只能將它轉(zhuǎn)讓給本村居民，為此要遵循等價(jià)有償原者則，不得強(qiáng)制將其收回。
  
  3、完善制度建設(shè)，既然城市由房管局，農(nóng)村也應(yīng)建立相應(yīng)的管理機(jī)關(guān)，主管農(nóng)村的建房，宅基地的申請(qǐng)，使用和轉(zhuǎn)讓和收回?，F(xiàn)在雖然鄉(xiāng)鎮(zhèn)有土地辦，但發(fā)揮的作用不大。我們應(yīng)該像對(duì)待城市市民買(mǎi)房一樣設(shè)立登記機(jī)關(guān)，記載該戶農(nóng)民的宅基地的實(shí)際面積和大體位置，發(fā)給農(nóng)民房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書(shū)。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地必須登記，否則，不受法律保護(hù)。也就是做到城鎮(zhèn)農(nóng)村一體化，不應(yīng)區(qū)別對(duì)待。
  
  4、在新的制度下，應(yīng)該突破一戶一宅的原則，建立以一戶一宅為原則，特出情況可以擁有兩塊以上的宅基地，并給以法律的明確規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)中有不少一戶多宅的情況，對(duì)此應(yīng)特別對(duì)待，使其合法化，同時(shí)應(yīng)該每年對(duì)此收取一定的稅收，督促其將多余的宅基地的轉(zhuǎn)讓給北村其他缺乏宅基地的用戶，加強(qiáng)自動(dòng)調(diào)節(jié)功能。
  
  5、對(duì)人均宅基地面積全省統(tǒng)一規(guī)定一定的范圍，再由各地按照實(shí)際情況確定標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省人大備案。各地都應(yīng)該按照規(guī)定執(zhí)行，對(duì)于超越宅基地規(guī)定的，每年收取一定的費(fèi)用。收取的費(fèi)用，由縣級(jí)市的主管機(jī)關(guān)保存，作為該村的基建基金，專(zhuān)款專(zhuān)用，不得隨便提取。
  
  6、是否可以考慮允許城鎮(zhèn)戶口的人購(gòu)買(mǎi)宅基地。即在實(shí)際操作中，本村外人員通過(guò)合法渠道取得宅基地使用權(quán)的應(yīng)給以合法保護(hù)。
  
  7、對(duì)于申請(qǐng)取得宅基的用戶以后要收取一定的費(fèi)用，要有償使用。盡量使其購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村的閑置宅基地，荒地等。并且要根據(jù)需要宅基地的多少，適當(dāng)調(diào)高擁有多處宅基地的用戶的使用費(fèi)用（超過(guò)的收取），使供求關(guān)系達(dá)到一個(gè)適度的平衡。
  
  8、對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行整理規(guī)劃。農(nóng)村宅基地整理必須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的原則。農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃指的是村莊整理規(guī)劃，即對(duì)某一村莊宅基地的利用進(jìn)行重新安排，包括原有宅基地利用的調(diào)整，騰出宅基地的利用，規(guī)劃擴(kuò)大宅基地的定位等。做到編制好村莊規(guī)劃設(shè)計(jì)，嚴(yán)格規(guī)范建設(shè)行為，采取措施確保每家每戶都嚴(yán)格按照村莊規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施建設(shè)，有條件的村要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一建設(shè)。做到村莊基礎(chǔ)設(shè)施以及公益設(shè)施由村集體統(tǒng)一建設(shè)。

  查看全文↓ 2014-04-18 09:09:23
• 156****0027

  你這個(gè)問(wèn)題太復(fù)雜了。王律師的說(shuō)法理論上是對(duì)的,但是在實(shí)際操作中往往還有一種可能,就是實(shí)際上賠償包括了集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地的補(bǔ)償款,但是在分配的時(shí)候這部分補(bǔ)償款和地上附著物的補(bǔ)償放在一起發(fā)放了。
  這樣,如果,你前妻妹妹戶口沒(méi)有遷走,是可以參加分配的。當(dāng)然,只是一部分。

  查看全文↓ 2014-04-15 19:26:35

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• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本村村民，可以轉(zhuǎn)讓嗎？
  答

  您好！很高興回答您的問(wèn)題一般情況下申請(qǐng)不了，但是如果您找本村的村長(zhǎng)、領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)商好了也是有可能申請(qǐng)到的，賣(mài)只能賣(mài)給本村的村民。希望我的回答對(duì)您能還有所幫助

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• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地使用權(quán)證可以轉(zhuǎn)讓嗎？
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  **好不要私下買(mǎi)賣(mài)，農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)是要符合國(guó)家相關(guān)法律的才能買(mǎi)的，不然是不受法律保護(hù)的！屬于變相買(mǎi)賣(mài)土地的行為，合同無(wú)效。一旦發(fā)生糾紛，土地使用權(quán)屬于您的，但你需要償還對(duì)方的出資。法律依據(jù) 1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效： 　　（1）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)； 　?。?）法人或其他組織購(gòu)買(mǎi)； 　?。?）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)； 　?。?）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)?　?。?）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。如果雙方都是本村村民，則宅基地過(guò)戶到買(mǎi)方后受法律保護(hù)。

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• 問(wèn) 宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
  答

  對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)能不能轉(zhuǎn)讓這個(gè)問(wèn)題,我們先來(lái)看下相關(guān)的法律法規(guī):憲法關(guān)于宅基地的規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。 一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。根據(jù)憲法規(guī)定的精神,憲法關(guān)于宅基地的規(guī)定是局限在所有權(quán)的限制層面,不僅規(guī)定了所有權(quán)的歸屬,也規(guī)定了所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓的限制,但是對(duì)于宅基地的使用,卻沒(méi)有更好的規(guī)定,只是做出合理使用的要求。《土地管理法》的規(guī)定該法第八條規(guī)定:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。第六十二條規(guī)定:農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》第一百六十九條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,‌建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的,宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓”;以及國(guó)務(wù)院1999年和2004年的先后發(fā)布的兩個(gè)文件禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地和農(nóng)村的住宅。從上述規(guī)定可以看出,目前為止,我國(guó)的法律雖然并沒(méi)有禁止或者限制隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,但卻禁止宅基地使用權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的。因此,在土地管理法修改或者新規(guī)定出臺(tái)之前,宅基地使用權(quán)原則上是不能轉(zhuǎn)讓的,但有條件的轉(zhuǎn)讓仍然是允許的,即必須同時(shí)符合以下兩個(gè)條件:一、宅基地使用權(quán)隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;二、受讓人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。我國(guó)物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定法。

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• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)哭r(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是？
  答

   1、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。因購(gòu)買(mǎi)者是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地使用權(quán)可以在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰D(zhuǎn)讓雙方所訂立的轉(zhuǎn)讓合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。2、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)珜?duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，也應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。3、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》和國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》均有明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。因此，對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)本村村民買(mǎi)本村的宅基地可以嗎?
  答

  宅基地買(mǎi)賣(mài)只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，而且還要滿足幾個(gè)條件。具體見(jiàn)下文。農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)可以分為三大類(lèi)：一類(lèi)是城市居民與農(nóng)村居民之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài);一類(lèi)是農(nóng)村居民與本集體經(jīng)濟(jì)成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài);一類(lèi)是農(nóng)村居民與非本集體經(jīng)濟(jì)成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)。一、對(duì)于城市居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的效力，在司法實(shí)踐中已沒(méi)有任何爭(zhēng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》等相關(guān)法律法規(guī)以及政策的規(guī)定，城市居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)房屋的合同屬于無(wú)效合同。二、對(duì)于非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村的土地屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織所有，也就是說(shuō)只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才享有本集體土地的使用權(quán)，所以《物權(quán)法》第一百五十三條作出如下規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。因此，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也屬于無(wú)效合同，因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定是不能辦理宅基地過(guò)戶登記的。農(nóng)村的土地只是屬于本集體所有，如果隨意將房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體成員，那么無(wú)疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權(quán)益，該合同屬于無(wú)效合同。三、對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋買(mǎi)賣(mài)行為法律沒(méi)有禁止，只是規(guī)定，一旦村民將房屋轉(zhuǎn)讓他人后，不能再申請(qǐng)宅基地。不過(guò)即使是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)也要符合以下幾個(gè)條件：(1)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員;(2)轉(zhuǎn)讓行為須征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意;(3)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毰c合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。(4)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件?！∫罁?jù)如下：《土地管理法》(2004年修訂)第八條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》(國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào))規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！蛾P(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào) )規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào))第二點(diǎn)規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！段餀?quán)法》(2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò))第一百六十二條規(guī)定， 宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地。

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