拆遷安置房交易話有什么需要注意？

已有8個回答

• 142****4328

  關(guān)于這類房屋買賣從法律角度來說是不太合法的！所以國家在此類房屋買賣中并無詳細(xì)的規(guī)定！
  但要買賣需注意幾點，
  第一.此類房屋買賣**大的風(fēng)險是買賣關(guān)系中的出售房可以隨時隨地收回該房屋（付出多少代價的問題,但一定可以拿回！?。。?，所以，出售房必須是土地使用者（原始房東），如果有可能的話要去做份協(xié)議公證處公證！一般違約責(zé)任定在300%左右！還有就是戶口必須遷出?。ê苤匾驗槌水a(chǎn)權(quán)歸屬意外，國家也很重視物權(quán)這方面的東西，實際居住人是誰很重要），如果你能把自己的戶口遷過來就基本上沒問題了

  查看全文↓ 2014-04-20 16:17:06
• 157****4356

  認(rèn)準(zhǔn)開發(fā)商資格，和簽的合同比較重要！

  查看全文↓ 2014-04-20 12:29:35
• 134****4674

  沒有什么注意的,如果沒有房產(chǎn)證就直接找開發(fā)商更名,交更名費一般3000元,如果有房產(chǎn)證就直接過戶,沒有營業(yè)稅,只有契稅1.5%,交易服務(wù)費6元每平米,登記費80,過戶費600,就好了,做按揭只要有房產(chǎn)證就正常辦理!呵呵,個人意見,僅供參考

  查看全文↓ 2014-04-20 10:50:39
• 144****3443

  沒有什么注意的，如果沒有房產(chǎn)證就直接找開發(fā)商更名，交更名費一般3000元，如果有房產(chǎn)證就直接過戶，沒有營業(yè)稅，只有契稅1.5%，交易服務(wù)費6元每平米，登記費80，過戶費600，就好了，做按揭只要有房產(chǎn)證就正常辦理！呵呵，個人意見，僅供參考

  查看全文↓ 2014-04-19 17:07:24
• 145****7961

  上述兩個讀者的問題都涉及到了拆遷安置房的買賣。因為拆遷安置房的安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束，所以和一般的商品房交易存在很大的不同。
  按其土地使用權(quán)性質(zhì)的不同，拆遷安置房可以分為農(nóng)村集體土地上的拆遷安置房和城市拆遷安置房。一般來說農(nóng)村拆遷安置房屬于征地拆遷中的安置房，其土地屬于農(nóng)村集體所有，不能隨便買賣?！冻Ｖ菔姓鞯胤课莶疬w安置及地上附著物補償管理辦法》第15條也明確規(guī)定了：拆遷住宅房，采用統(tǒng)一安置、統(tǒng)一復(fù)建、自拆自建等形式，有條件的地區(qū)可以試行貨幣安置方式。統(tǒng)一安置房、統(tǒng)一復(fù)建房建設(shè)應(yīng)依法向市、轄市(區(qū))人民政府有關(guān)主管部門提出申請，依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。
  而在城市中的拆遷安置房，根據(jù)政策的不同又可以分為兩種：一種是因重大市政工程動遷居民，而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。所以，在進(jìn)行拆遷安置房交易時，首先要明確拆遷安置房的性質(zhì)。
  其次，拆遷安置房在交易時一般尚未取得房屋權(quán)屬證明，這種情況下是否可以進(jìn)行交易?本律師認(rèn)為是可以的，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條的規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。拆遷安置房的出賣人，完全可以通過《拆遷安置補償協(xié)議》等相關(guān)材料證明自己對拆遷安置房的權(quán)屬，雙方在自愿的基礎(chǔ)上訂立房屋買賣合同是合法有效的。
  綜上，部分拆遷安置房是可以交易的，但在交易中存在較大風(fēng)險。由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙，辦理過戶手續(xù)時間也沒有保障。因此，在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋費用的支付方式，遲延交房，產(chǎn)權(quán)證如何辦理過戶等都作出明確的約定。

  查看全文↓ 2014-04-18 11:38:24
• 148****5670

  可以買,買方契稅1%,個人所的稅是業(yè)主的費用(滿五年并且只要一套物業(yè))則免。

  查看全文↓ 2014-04-18 10:19:33
• 155****1715

  如果該房子還沒有拿到產(chǎn)權(quán)，購買還是有一定風(fēng)險的。 1.5年之后產(chǎn)權(quán)下來還是原房東的名字，到時候他不配合辦理怎么辦？ 2.就算辦理了公證委托，萬一第一時間產(chǎn)權(quán)原件被原房東拿走了怎么辦 3萬一公證書有錯誤，原房東出國或者到外地了你找不到怎么辦？ 建議再等等，產(chǎn)權(quán)下了再說。如果你足夠信任對方還是可以購買的。

  查看全文↓ 2014-04-18 10:03:06
• 141****1101

  1.對拆遷動員大會的有關(guān)政策和補償具體計算方法要仔細(xì)了解.
  2.上戶評估時要親自到場,對相關(guān)面積的測量,房屋的樓層朝向以及門窗和裝潢的補償都要一一看清記錄并核實.
  3.對合同內(nèi)容要十分重視,不清楚的在明白以后才能簽字.
  4.交房時一定要認(rèn)真填寫驗收單.

  查看全文↓ 2014-04-17 18:33:47

相關(guān)問題

• 問 拆遷安置房更名需要注意什么？
  答

  風(fēng)險很大，至少在政策上沒有保障。 主要是： 1、房屋性質(zhì)不同 2、出讓年限不同 3、轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)不同。 關(guān)鍵原房主的產(chǎn)權(quán)證如沒有辦下來，幾乎不可能依法交易，即使私下交易，后患極多，**終可能還是過不了戶。

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• 問 動遷安置房交易需要注意什么？
  答

  調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名（過戶）服務(wù)，適當(dāng)收一些費用是一種比較好的解決辦法。所以說，弄清這套拆遷安置房的性質(zhì)對于您的購買至關(guān)重要。您可以考慮對拆遷協(xié)議進(jìn)行更名，更名時，要進(jìn)行公證。拆遷安置房一般需五年才能進(jìn)行上市交易。房屋能不能上市交易，簡單的可以根據(jù)土地性質(zhì)判斷，集體土地，是歸集體。所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)多半是這樣的土地性質(zhì)。如果是國有土地，即可辦理到房產(chǎn)證，就可以上市交易，有些是永遠(yuǎn)拿不到房產(chǎn)證的，比如集體土地，除非他進(jìn)行地性質(zhì)變更。有些是拿到了短時間內(nèi)不能交易的，比如一些拆遷安置房。

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• 問 ??拆遷安置房如何交易？？買時有哪些需要注意？
  答

  拆遷安置房可以買，但安置房不同于商品房，購買有一定風(fēng)險，有些事情還需注意。拆遷房主要分為兩大類：一類是因市政工程拆遷而配置的房屋,這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有,但是在獲得產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不能上市交易。另外一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷的房子,這類房屋與普通商品房無異,屬于被安置人的私有財產(chǎn),可以自由上市交易。拆遷房因其安置對象是特定的拆遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。購買拆遷安置房需注意以下幾點：1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因為此類土地上的房屋，集體組織成員的權(quán)益才會受到保護(hù)。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會得到任何賠償。2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。3、房屋的權(quán)利人確定房屋是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，且均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書。4、相關(guān)費用的繳納這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補繳。

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• 問 ??拆遷安置房如何交易？？買時要注意些什么？
  答

  拆遷安置房可以買，但安置房不同于商品房，購買有一定風(fēng)險，有些事情還需注意。拆遷房主要分為兩大類：一類是因市政工程拆遷而配置的房屋,這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有,但是在獲得產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不能上市交易。另外一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷的房子,這類房屋與普通商品房無異,屬于被安置人的私有財產(chǎn),可以自由上市交易。拆遷房因其安置對象是特定的拆遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。購買拆遷安置房需注意以下幾點：1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因為此類土地上的房屋，集體組織成員的權(quán)益才會受到保護(hù)。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會得到任何賠償。2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。3、房屋的權(quán)利人確定房屋是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，且均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書。

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• 問 ??動遷安置房交易需要注意哪些？
  答

  　第一，要查看安置房的房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人是誰，如果是多人的話，需要多人一致同意賣房?！　〉诙绻麤]有房產(chǎn)證，一定要看拆遷協(xié)議以及其他手續(xù)，并在合同里約定協(xié)助辦理房產(chǎn)證，否則承擔(dān)違約責(zé)任?！　〉谌炗嗁I賣合同的時候，除了一般條款外，還要明確支付方式以及延遲交房等事項，**好找律師或者專業(yè)人士把把關(guān)?！　〉谒?，**好將買賣協(xié)議進(jìn)行公證，降低風(fēng)險。

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