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難關一是缺少、物業(yè)支持;難關二是小區(qū)業(yè)主多，較難組織由于不提供業(yè)主住房面積數(shù)據(jù)，使選舉票權資料缺失，導致某小區(qū)在籌備成立業(yè)委會時遇到了障礙。事實上，該小區(qū)所遇到的問題具有普遍性，種種外來阻礙致使一些小區(qū)不能順利成立業(yè)委會，目前，有85%以上小區(qū)未成立業(yè)委會，業(yè)委會成立難的問題逐漸突出。85%以上小區(qū)未成立業(yè)委會11月7日，市建委有關負責人公開向媒體介紹，市共有3032個住宅小區(qū)，有2495個公司提供物業(yè)管理服務，但其中只有440個小區(qū)成立了業(yè)委會，占小區(qū)總數(shù)的14.5%，也就是還有超過85%的小區(qū)沒有成立業(yè)委會。對此，業(yè)內人士指出，如果小區(qū)沒有業(yè)委會，業(yè)主在遇到物業(yè)管理相關問題時可能會吃虧。比如申請大修基金，雖然沒有成立的小區(qū)也可以申請，但申請時間要長一些，手續(xù)也要復雜一些。其實，并非業(yè)主不想成立業(yè)委會，就如我們前面所講到海淀某小區(qū)遇到的問題一樣，導致一些小區(qū)成立業(yè)委會并不那么順利。根據(jù)相關規(guī)定，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，有權代表業(yè)主維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。同時按照現(xiàn)行法律法規(guī)，業(yè)主委員會的成立必須由物業(yè)公司或者開發(fā)商的參與才能籌備，而由于利益不同，一些物業(yè)公司和開發(fā)商對業(yè)委會的成立很難積極配合，導致許多小區(qū)的業(yè)主委員會面臨難產。近期，為解決這一難題，政府相關主管部正在制定相關規(guī)定以促進小區(qū)業(yè)委會的成立，其中就提出小區(qū)是否成立業(yè)主委員會將作為小區(qū)評優(yōu)標準，以激勵物業(yè)積極配合小區(qū)成立業(yè)委會。業(yè)委會籌建難據(jù)了解，目前小區(qū)成立業(yè)委會至少面臨兩個難關。第一關是名單難。5名以上的業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處書面提出申請，成立籌備小組后，要告知開發(fā)商或物業(yè)公司在15日內將全體業(yè)主名單、地址**等材料報街道辦事處，然后由街道在5日內將上述資料交予籌備小組。但實際上許多開發(fā)企業(yè)或物管公司以各種理由進行搪塞，不予配合。第二關是找人難。按照要求，籌備小組要自成立之日起30日內擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)內明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。還要組織發(fā)動業(yè)主自薦或推薦候選人，并將相關文件向業(yè)主張貼公布，其中《業(yè)主委員會選舉辦法》還必須書面送達全體業(yè)主。但實際上，很多業(yè)主購房是用來投資、出租，要把選舉辦法送到所有業(yè)主手里，一個月內難以辦到。
全部5個回答>有沒有哪一條法律規(guī)定，物業(yè)公司不能介入組織業(yè)主委員會？
151****5002 | 2014-04-19 17:21:54
已有5個回答
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137****4179
在一般的情況下是不可以的，如果業(yè)主委員會業(yè)參加的話有很多管理規(guī)則都會亂掉的。
查看全文↓ 2014-04-22 09:51:58 -
132****4367
有啊！
查看全文↓ 2014-04-22 09:35:49
國務院《物業(yè)管理條例》第十六條：業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。《物業(yè)管理條例實施細則》第十條第七項： 業(yè)主委員會：業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主，對于夫妻雙方共同擁有房屋的，如果合同或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業(yè)主委員會，但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域的房地產開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會，但不得成為業(yè)主委員會主任。
建設部《業(yè)主大會規(guī)程》第三條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。 業(yè)主大會應當設立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構。 第二十一條業(yè)主委員會委員應當符合下列條件： （一）本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（五）具有一定組織能力；（六）具備必要的工作時間。 -
151****4870
一、物業(yè)服務收費難的原因分析
查看全文↓ 2014-04-21 22:14:25
1、業(yè)主認識有誤區(qū)
《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。目前業(yè)主對物業(yè)公司的服務和管理范圍存在一定的誤區(qū)。將其它行業(yè)、部門的責任強加物業(yè)公司，總是以供暖不好、小區(qū)內丟自行車、聲控燈損壞、樓道墻面被裝修破壞等種種事由拒交物業(yè)費。事實上供暖不好，業(yè)主應該與供暖公司取得聯(lián)系，供暖是商品，而這種商品的銷售單位是供暖公司。小區(qū)內的安全事件要看物業(yè)公司與業(yè)主委員會所簽的《物業(yè)管理服務合同》中如何約定的，還要看是否屬于物業(yè)公司收費服務項目。如果是免費的，物業(yè)公司對丟自行車是沒有責任的。樓道中的聲控燈如在物業(yè)公司做成本核算時已記入成本，物業(yè)公司將負責壞燈泡的更換，否則應由業(yè)主承擔。物業(yè)費中沒有樓道刮大白這項支出，樓道屬于所有業(yè)主的共有財產，這部分費用應由業(yè)主負責。
2、業(yè)主的集體觀念比較差
許多業(yè)主沒有意識到交物業(yè)費不僅是維護自己的利益，也是維護整個小區(qū)的集體利益。現(xiàn)在的事實是如果有人不交物業(yè)費，馬上就會有人效仿，也不交物業(yè)費。這樣發(fā)展下去真正吃虧的還是廣大業(yè)主。
目前有的物業(yè)管理項目還存在“誰開發(fā)，誰管理”的模式，由開發(fā)商直接組建和領導物業(yè)公司，一旦確定則可以成為永久。在法規(guī)法令還不夠完善的今天，若開發(fā)商缺乏自律或自身經營發(fā)生困難的前提下，往往會損害業(yè)主的利益。例如開發(fā)商往往拖欠、挪用或不按規(guī)定繳納維修基金。雖說業(yè)主委員會是小區(qū)的主人，但成立了“實質”意義上的業(yè)主委員會的項目比例還相當小，即使是成立了業(yè)主委員會，這種松散的群眾自治組織也不能有效行使自主權。
3、物業(yè)管理不規(guī)范，質價不符
目前物業(yè)管理理論和實踐發(fā)展迅速，但立法相對滯后，使得一些新出現(xiàn)的情況無法可依。由于管理的不規(guī)范，一些現(xiàn)有的標準和規(guī)范也形同虛設。特別是收費方面，沈陽市各個小區(qū)的差異很大，大致分為高、中、低三個檔次：高檔的物業(yè)管理公司收費由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商以合同的形式確定。中檔的物業(yè)管理收費標準由政府制定，一般在每平方米每月0. 5—1.0元。低檔的物業(yè)管理公司，屬簡單服務收費，實行政府定價，一般按每戶每月9—12元收取。在實際運作過程中，物業(yè)公司為了贏利，往往在服務上大打折扣，與承諾的相差很遠，業(yè)主對物業(yè)的期望值高于實際，造成心理價位的不平衡，長期就形成了膩煩心理，就出現(xiàn)以不交費形式的抗爭。
4、業(yè)主對開發(fā)商的不滿情緒加在物業(yè)管理公司身上
（1）對開發(fā)商建筑質量有意見。建筑質量問題已成為社會高度關注的焦點，有些建筑質量問題，直接造成物業(yè)管理先天不足，物業(yè)服務不能到位。例如，保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質量不能投入使用，前期規(guī)劃的綠地不能達標，停車場不能正常使用等。
（2）對開發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)有意見。為迎合消費者和加快樓盤的銷售，開發(fā)商往往夸大宣傳，對物業(yè)管理做出不切實際的承諾。待業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)實現(xiàn)情況與承諾差距甚遠，而物業(yè)管理公司無力兌現(xiàn)承諾。
5、追繳欠費缺乏必要的法律依據(jù)
物業(yè)公司的性質是服務為主的服務性行業(yè)，只要是業(yè)主稍微對物業(yè)公司有一點不滿意都會用不交費用來威脅，物業(yè)公司與業(yè)主之間雖然有合約束縛，物業(yè)公司是企業(yè)性質，企業(yè)沒有執(zhí)法權，要想業(yè)主履行合約就必須得通過法律途徑。但如果物業(yè)公司事無巨細的都通過法律的話，將是一項龐大的工程。業(yè)主不交費用，物業(yè)公司入不敷出，是造成物業(yè)管理市場混亂的直接原因。因為物業(yè)公司的入不敷出，造成好多人不愿意選擇此項工作，以至于物業(yè)公司的工作人員專業(yè)素質不是很高，物業(yè)管理市場將處于惡性循環(huán)的狀態(tài)。
二、解決物業(yè)收費難的必由之路
筆者認為，要解決物業(yè)收費難的問題，不是物業(yè)公司自身能夠做到的，這必須借助政府的力量，讓政府干預，制定條例，改變游戲規(guī)則。先付物業(yè)管理費用，再享受服務，讓現(xiàn)在物業(yè)公司追著業(yè)主要錢，變成業(yè)主主動給物業(yè)公司交錢，這樣對物業(yè)公司和業(yè)主都有約束力。因為畢竟物業(yè)公司面對的是成千上百的業(yè)主，而業(yè)主只面對一個物業(yè)公司。這樣，物業(yè)公司不再因為業(yè)主不交費用處于被動狀態(tài)采取過激行為，業(yè)主也可以定時享受到優(yōu)質服務。
1、推行物業(yè)管理的先期介入。物業(yè)項目先天不足必將導致物業(yè)管理的混亂和收費的困難。當前，政府應盡快出臺物業(yè)管理的先期介入制度。在房地產開發(fā)的前期，就將物業(yè)委托給中標的物業(yè)管理公司，讓其參入物業(yè)的設計方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設備安裝的監(jiān)督和施工質量監(jiān)督的全過程，為日后的物業(yè)管理打下良好的基礎。先期介入的物業(yè)管理公司由開發(fā)商選聘，管理費用也由開發(fā)商支付。雖然開發(fā)商支付了一定的費用，增加了開發(fā)成本，但卻有效解決了人們購房**為關心的兩個問題：一是住宅質量，二是物業(yè)管理問題。待業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定續(xù)聘或解聘原由開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司。這樣，物業(yè)管理公司既有一定的利益，又有責任，同時還有被解聘的風險，物業(yè)管理公司就有了發(fā)展的動力。
2、物業(yè)管理的服務質量與物業(yè)管理收費與效益緊密相連。所謂一分價錢一分貨，每一個業(yè)主都期望也有權利在其繳納管理費的同時得到更高的回報和滿意的服務，而每一個物業(yè)管理服務過程中付出辛苦與熱情的物業(yè)管理公司也都將從汗水和笑容中收獲到應得的報償，所以作為業(yè)主、住戶有理由要求物業(yè)管理公司所提供的服務是質價相符?！渡蜿柺凶≌飿I(yè)管理規(guī)定》已明確，物業(yè)管理企業(yè)應當遵循合理、公開以及服務水平相適應的原則。也就是必須遵循物業(yè)管理質價相符的原則，才能夠在愈來愈激烈的物業(yè)管理競爭市場中站得住，走得穩(wěn)。物業(yè)管理公司應嚴格站在全體業(yè)主的立場上，向廣大業(yè)主、住戶提供優(yōu)質服務，不斷提高自身的服務意識，端正從業(yè)人員的服務態(tài)度，并牢固樹立“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨和理念，方能在物業(yè)管理市場的激烈競爭中取得優(yōu)勢并保持不敗。
物業(yè)管理服務收費是直接關系到業(yè)主、住戶，業(yè)主大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商、物業(yè)管理公司利益的敏感問題。物業(yè)管理公司要強化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務相符合。要加強收費的內外監(jiān)督，加強財務審計和成本核算，規(guī)范收費行為。公開服務項目，服務標準及收費標準，定期公布收支情況，接受業(yè)主、住戶，業(yè)主大會及業(yè)主委員會的質詢和監(jiān)督。
3、物業(yè)管理公司應該加強企業(yè)自身不斷提高服務質量的能力，明確崗位職責，規(guī)范物業(yè)管理服務的行為，建立并落實責權利相結合的質量責任制，實行有效的監(jiān)督和考核。物業(yè)管理工作難度較大，矛盾較多，面對這些物業(yè)管理公司決不能忽視物業(yè)管理的服務質量。物業(yè)管理公司在保證良好服務的同時，應在所管轄的物業(yè)管理區(qū)域內積極拓展其他有償服務，開展多種經營項目，努力增加收益，減輕自身負擔。做到收支平衡，維持企業(yè)的正常運行。
4、建立物業(yè)管理公共賬戶制度，讓業(yè)主放心?？山梃b國外物業(yè)管理企業(yè)所實行的提取固定傭金的辦法，即使用一個公共賬戶來管理物業(yè)管理費的收支。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)合同每月從物業(yè)管理費中提取一定的傭金，賬戶上資金是盈是虧與物業(yè)管理公司沒有直接關系，債權債務都屬于全體業(yè)主所有。實行公共賬戶制度，業(yè)主不僅明確各項開支的情況，也不會懷疑管理企業(yè)克扣管理費。實行公共賬戶，業(yè)主委員會不再僅僅是一種形式，他們可以真正行使參與管理的權利和義務，充分體現(xiàn)業(yè)主的主人翁地位。這樣，凡是公共賬戶的收支，均由業(yè)主委員會批準，如果住戶不繳管理費，受影響的是全體業(yè)主，而不是物業(yè)管理公司，以此避免欠費情況的發(fā)生，有效的提高物業(yè)管理費用收繳率，解決物業(yè)管理公司收費難的問題。
5、業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理新觀念。有個正確的認識、理解和尊重，不要把物業(yè)管理公司看成是傳統(tǒng)計劃經濟下房管所的翻版，而應看成是自主經營、自負盈虧，依靠提供物業(yè)管理服務和收取物業(yè)管理服務費生存與發(fā)展的物業(yè)管理市場主體。其次，應樹立收費與服務、繳費與消費的物業(yè)管理新觀念，收費與服務、繳費與消費要協(xié)調一致，物業(yè)管理公司作為收費者，收了業(yè)主的錢，就應該提供相應的物業(yè)管理服務，不能多收費少服務，或只收費不服務；業(yè)主也不能要求物業(yè)管理公司少收費多服務、低收費高質量服務等。同時，業(yè)主作為物業(yè)管理服務的消費者只有盡自己的義務交納物業(yè)管理服務費，才能享受物業(yè)管理服務：交納多少費用，享受多少服務；交納了哪項物業(yè)管理服務的費用，就只能享受該項物業(yè)管理的服務；不能認為自己只要交納了部分的費用，就可以享受所有的物業(yè)管理服務，或者就應該享受高質量的物業(yè)管理服務。第三，參與物業(yè)管理活動的各主體要有物業(yè)管理新觀念來認識自身角色。對政府部門，要認識政府部門不過是物業(yè)管理市場的管理者、服務者，而不是市場的參與者和主人；對物業(yè)管理公司，要認識物業(yè)管理公司是物業(yè)管理市場的競爭主體，供給主體和被選聘的對象，而不是物業(yè)管理市場的制造者、占有者和控制者；對業(yè)主、住戶、業(yè)主大會及業(yè)主委員會，要認識自己是物業(yè)管理市場的需求主體和選聘主體，要正確行使自己的權利，履行法定義務。積極發(fā)揮自治自律的作用，協(xié)助物業(yè)管理公司搞好管理。第四，參與物業(yè)管理活動的各主體要有依法行使權利和履行義務的物業(yè)管理新觀念。政府部門在看待和管理物業(yè)管理市場時，要用法治的眼光和態(tài)度處處以法律規(guī)定為行動的準繩，以法律規(guī)定為發(fā)展和管理物業(yè)管理市場的標準和規(guī)范，而非以前的人治觀念。
隨著《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的出臺，對尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務費的繳納進一步明確，對解決物業(yè)費收繳的難意義重大。同時解決好物業(yè)收費難題，有利于物業(yè)管理工作正常地開展；有利于改善城市居民的居住環(huán)境；有利于提高城市的文明程度，促進物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道。 -
156****8251
業(yè)主委員會委員是由全體業(yè)主投票選舉的，代替全體業(yè)主實施業(yè)主的權利，如果業(yè)主委員會委員成員未經過全體業(yè)主授權，是自行成立的組織，不能代替全體業(yè)主。
查看全文↓ 2014-04-20 14:48:06 -
148****0034
有啊!國務院《物業(yè)管理條例》第十六條:業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民**房地產行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生?！段飿I(yè)管理條例實施細則》第十條第七項: 業(yè)主委員會:業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主,對于夫妻雙方共同擁有房屋的,如果合同或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的,另外一方也可以加入業(yè)主委員會,但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域的房地產開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會,但不得成為業(yè)主委員會主任。 建設部《業(yè)主大會規(guī)程》第三條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。 業(yè)主大會應當設立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構。 第二十一條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件:
查看全文↓ 2014-04-20 09:12:37
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守國家有關法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務;
(四)熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;
(五)具有一定組織能力;
(六)具備必要的工作時間。
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業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。 在任期中，經業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要撤換業(yè)主委員會委員的，應當由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
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國務院的《物業(yè)管理條例》沒有規(guī)定任期，但有的省市制定的物業(yè)管理條例規(guī)定了任期，比如山東省物業(yè)管理條例，明確進行了規(guī)定：第三十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。
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業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權力基礎是其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。不屬于法人，沒有法人地位。
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你好。 1、當前法律并沒有明確約定業(yè)主委員會任期。 2、根據(jù)法律規(guī)定，召開首次業(yè)主大會時，必須就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主小組的設立、業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定，因此業(yè)主委員會任期將由業(yè)主協(xié)商確定。
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