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我男朋友于2008年在深圳按揭了一套房子,但是是以他哥哥的名字按揭的,還款由我男朋友還,現(xiàn)在我們要結(jié)婚

146****8933 | 2014-04-20 19:03:05

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  • 141****5259

    “按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語(yǔ)音譯,**初起源于西方國(guó)家,本意屬于英美平衡法體系中的一種法律關(guān)系,后于20世紀(jì)90年代從香港引入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng),先由深圳建設(shè)銀行在當(dāng)?shù)卦囆?,之后逐漸在內(nèi)地流行起來,因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域頻頻出現(xiàn)并正式運(yùn)用于文本,其含義逐漸演化成了“抵押貸款”,目前在國(guó)內(nèi)已經(jīng)被正式稱為“個(gè)人購(gòu)置商品房抵押貸款”?!鞍唇摇笔且环N新興起的詞匯。有的詞語(yǔ)因事物的消失而“消失”了,如:“諸侯”“太監(jiān)”“紅衛(wèi)兵”“糧票”等,只存在于過去的著作或使用于談到過去相關(guān)情況的時(shí)候。有的詞語(yǔ)隨舊事物的復(fù)活而“復(fù)活”了,如“老板”“典當(dāng)”“販毒”“股市”等。許多詞語(yǔ)隨新事物的產(chǎn)生而產(chǎn)生了,如“電視”“上網(wǎng)”“博士后”“掃黃打非”等。吸收了新的外來語(yǔ),如“托福”“按揭”“放送”“卡拉OK”等。吸收了新的方言詞語(yǔ),如“大款”“大腕”“買單”“打的”等。語(yǔ)言是社會(huì)現(xiàn)象,是約定俗成的,社會(huì)上已經(jīng)認(rèn)可的、通用的詞語(yǔ),我們?cè)趹?yīng)用文中也可以用。社會(huì)生活的變革和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步推動(dòng)語(yǔ)言的發(fā)展變化,我們使用發(fā)展變化了的語(yǔ)言才能更好地反映新的社會(huì)生活和新的科學(xué)技術(shù)。(以上內(nèi)容節(jié)選自《應(yīng)用寫作》雜志1999年第11期《應(yīng)用文語(yǔ)言二題》) [編輯本段]定義 指以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押,獲得銀行貸款并依合同分期付清本息,貸款還清后銀行歸還抵押物。
    對(duì)于中國(guó)大陸目前的工薪按揭購(gòu)房者(即房奴)而言,應(yīng)解釋為:按住你,再一層一層地揭你的皮。
    按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭,受益人作為還款保證按揭人在還清貸款后,受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人,過程中按揭人享有使用權(quán)。 [編輯本段]劃分 香港回歸祖國(guó)前,香港對(duì)按揭的規(guī)定分為廣義和狹義兩種。
    廣義的按揭是指任何形式的質(zhì)押(質(zhì)押是動(dòng)產(chǎn)的抵押)和抵押;
    狹義的按揭是指將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人名下,等還清貸款后,再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人(抵押人)名下。 [編輯本段]住房按揭貸款 住房按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種,是指購(gòu)房者以所購(gòu)住房作抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸“按揭”的通俗意義是指用預(yù)購(gòu)的商品房進(jìn)行貸款抵押。它是指按揭人將預(yù)購(gòu)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證,還款后,按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人。具體地說,按揭貸款是指購(gòu)房者以所預(yù)購(gòu)的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款,購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行;銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約,銀行有權(quán)收走房屋。
    購(gòu)房按揭貸款可分為狹義的和廣義的按揭。
    狹義的購(gòu)房按揭可以從兩個(gè)方面分類,一種是僅僅指一系列合同中的按揭貸款合同所包含的內(nèi)容;另一種是指購(gòu)房者通過按揭購(gòu)房比不通過按揭購(gòu)房多出來的合同內(nèi)容。按照這種概念,前面提到的合同中,除去購(gòu)房人同開發(fā)商簽定的購(gòu)房合同之外的所有合同,都是屬于狹義的購(gòu)房按揭。
    狹義的購(gòu)房按揭包括購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款的手續(xù)、房屋價(jià)格估價(jià)、抵押手續(xù)、按揭擔(dān)保、住房保險(xiǎn)手續(xù)、**款比例、貸款利率、貸款期限、貸款償還方式、違約處理?xiàng)l款等具體內(nèi)容,在不規(guī)范的購(gòu)房按揭機(jī)制下,還有購(gòu)房人的貸款信用擔(dān)保。狹義的購(gòu)房按揭的核心內(nèi)容是房屋抵押手續(xù)、**款比例、貸款利率、貸款期限及貸款償還條件。狹義購(gòu)房按揭直接影響交易雙方或者三方(包括房地產(chǎn)公司)、多方(包括保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu))的直接利益。一個(gè)良好的購(gòu)房按揭機(jī)制,應(yīng)當(dāng)使狹義的購(gòu)房按揭實(shí)施起來效率**高,包括手續(xù)多少、時(shí)間長(zhǎng)短、風(fēng)險(xiǎn)大小、公平性等方面的內(nèi)容。
    廣義的購(gòu)房按揭不僅須包括狹義的購(gòu)房按揭的全部?jī)?nèi)容,還包括實(shí)現(xiàn)狹義的購(gòu)房按揭的直接環(huán)境機(jī)制、房地產(chǎn)交易價(jià)格機(jī)制,具體地講,包括房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制、房地產(chǎn)交易價(jià)格機(jī)制(主要指交易稅費(fèi)和交易手續(xù))、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)制、政府對(duì)狹義購(gòu)房按貸款的支持政策(如政府貼息)、狹義購(gòu)房按揭、銀行購(gòu)房按揭流動(dòng)資金的保險(xiǎn)機(jī)制、違約處理機(jī)制(包括違約處理?xiàng)l款)、二手房地產(chǎn)交易市場(chǎng)(也稱房地產(chǎn)三級(jí)交易市場(chǎng))、法律機(jī)制、居住福利保險(xiǎn)機(jī)制。廣義的購(gòu)房機(jī)制的核心思想是為狹義的購(gòu)房按揭創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)條件。各國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情和對(duì)購(gòu)房廣義按揭機(jī)制的實(shí)際理解程度,推行自己的廣義購(gòu)房按揭模式。這些模式的差別,將直接影響這些國(guó)家的居住發(fā)展水平,還會(huì)對(duì)相關(guān)的一些國(guó)家財(cái)政、法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化機(jī)制產(chǎn)生重大影響。
    狹義的購(gòu)房按揭與廣義的購(gòu)房按揭的關(guān)系是:狹義的購(gòu)房按揭是廣義的購(gòu)房按揭的必要條件,廣義的購(gòu)房按揭是狹義的購(gòu)房按揭得以實(shí)現(xiàn)的環(huán)境機(jī)制。沒有狹義的購(gòu)房按揭運(yùn)行機(jī)制的存在,就不能稱為是廣義的購(gòu)房按揭機(jī)制。沒有廣義的購(gòu)房按揭機(jī)制保障,狹義的購(gòu)房按揭是不可能實(shí)現(xiàn)的。廣義購(gòu)房按揭機(jī)制的差異,直接影響?yīng)M義購(gòu)房按揭機(jī)制的內(nèi)容和運(yùn)作效果,影響?yīng)M義購(gòu)房按揭交易雙方的經(jīng)濟(jì)利益。 [編輯本段]抵押與按揭的區(qū)別 《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別,即這兩個(gè)法律對(duì)抵押的界定都以不轉(zhuǎn)移占有為條件。
    由于房屋價(jià)值量大,即使在人均收較高的國(guó)家或地區(qū),購(gòu)房者一次籌足購(gòu)房的款項(xiàng)是有一定困難的。如果所有的購(gòu)房者都要等到購(gòu)房款齊備后再買房,少則要十多年,多則要數(shù)十年,而且在這漫長(zhǎng)的等待時(shí)間里還要交付因租用房屋而承擔(dān)的費(fèi)用。
    近幾年來,由于金融機(jī)構(gòu)的參與,銀行向購(gòu)房者發(fā)放貸款,使購(gòu)房者得以提前獲得住房。
    對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司來說,銀行向購(gòu)房者發(fā)放貸款。使購(gòu)房者提前買房,有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司回憶資金的周轉(zhuǎn),以獲得更多的利潤(rùn)。
    對(duì)銀行來說,如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款,開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去,這勢(shì)必影響開發(fā)公司的還貸能力。如果直接向購(gòu)房者發(fā)放貸款,購(gòu)房者將所得的貸款全部用于購(gòu)房,由于給予購(gòu)房者的貸款額要低于房?jī)r(jià),購(gòu)房者自己還要投入一筆資金用以購(gòu)買房屋,又由于購(gòu)房者在獲取貸款時(shí)以購(gòu)得的房屋作抵押,所以還貸的可靠性得到充分的保證。
    這種抵押貸款,對(duì)于購(gòu)房者、房地產(chǎn)開發(fā)公司和銀行都是有利的,而且促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。因此,近幾年來比較流行。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司便開始將這種抵押貸款稱為“按揭”,有的售房廣告標(biāo)明“提供×成按揭”,即是銀行可以提供給購(gòu)房者的貸款比例,如“六成”就是可以提供房?jī)r(jià)60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見,一般**高只能提供房?jī)r(jià)70%的貸款。 在流動(dòng)性過剩,國(guó)家有意收縮流動(dòng)性的時(shí)期,銀行可能會(huì)將**的比例提高,比如2007年9月下旬,中國(guó)建設(shè)銀行等一些商業(yè)性銀行,為了解決流動(dòng)性緊張的問題,將按揭的**比例提高到了4成。
    按揭與抵押貸款不完全相同,對(duì)按揭較為貼切的解釋是向購(gòu)房者提供的購(gòu)房抵押貸款,其貸款的目的是為了購(gòu)買房屋(主要是住宅),并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。 [編輯本段]提前還貸能不能節(jié)約利息支出 提前還貸能不能節(jié)約利息支出,就得看是提前幾天。因?yàn)殂y行的年利率是按360天計(jì)算的,而一年卻有365天。因此,對(duì)于是1年期的貸款,你若提前還貸,使貸款的實(shí)際天數(shù)少了360天,你就能節(jié)約利息支出;但若使貸款的實(shí)際天數(shù)大于360天,你就會(huì)很冤枉地多支付利息了。
    比如,2006年,江小姐用房產(chǎn)抵押向銀行借了一筆50萬元的1年期個(gè)人消費(fèi)貸款,利率為7.254%(在一年期基本利率5.58%的基礎(chǔ)上上浮了30%),貸款于2007年3月29日到期。為了節(jié)約利息支出,她于今年3月28日提前歸還了50萬元的貸款。還款后,江小姐回家仔細(xì)一算,發(fā)現(xiàn)有問題,似乎銀行多收了利息。就算到期還款,利息也才36270元,可提前一天還款少占用銀行資金一天,卻還要多支付利息?后來江小姐電話訊問銀行,才知道自己提前還貸,還吃了虧。原來銀行有規(guī)定:1年期的貸款,實(shí)行“一次性還清貸款本息”的還貸做法:貸款到期還款,利息按“貸款本金×年利率”計(jì)算;貸款提前還款,按“貸款本金×貸款日利率×貸款實(shí)際天數(shù)”計(jì)算利息。銀行對(duì)于日利率的計(jì)算公式為:年利率÷360天。根據(jù)銀行的規(guī)定,江小姐若于3月29日貸款到期時(shí)歸還貸款,則銀行就按到期還款計(jì)算利息,計(jì)算公式如下:貸款本金500000元×年利率7.254%×1年=36270元。 而江小姐3月28日還款,銀行則按實(shí)際貸款天數(shù)364天計(jì)算利息,計(jì)算公式如下:貸款本金500000元×(年利率7.254%÷360)×實(shí)際貸款天數(shù)364×1年=36673元。 其中,日利率=年利率7.254%÷360 如此一計(jì)算,江小姐提前還款顯然還要多支付利息312元(36673元-36270元),真是吃大虧了。江小姐的吃虧經(jīng)歷,給我們一個(gè)教訓(xùn):對(duì)于是1年期的貸款,提前還貸并不一定就節(jié)約利息支出。提前還貸能不能節(jié)約利息支出,就得看是提前幾天。因?yàn)殂y行的年利率是360天計(jì)算的,而一年卻有365天,這之間差了5天的時(shí)間;借款的實(shí)際天數(shù)360天,就是提前還貸與到期還貸利息支出相同的平衡點(diǎn)。因此,你若提前還貸,使貸款的實(shí)際天數(shù)少于360天,你就能節(jié)約利息支出;相反的,若提前還貸,使貸款的實(shí)際天數(shù)大于360天,你就會(huì)很冤枉地多支付利息了。 因此,看似很簡(jiǎn)單的貸款歸還之事,其實(shí)隱藏著很大的學(xué)問,小視不得,也想當(dāng)然不得。弄清還貸的“真諦”,會(huì)讓你節(jié)約一大筆開支,使你的銀行借款成本**低化。
    這個(gè)只是對(duì)于1年期限的計(jì)算,對(duì)于高于1年期限的貸款,一般常規(guī)的房屋按揭是10年,20年,提前還貸無疑是能夠節(jié)約利息的,而且還的越多,能夠省的利息也越高。這個(gè)道理應(yīng)該誰(shuí)都能夠明白。但是要注意的一點(diǎn)的是,現(xiàn)在的銀行對(duì)于提前還貸,是有限制的,而且還要收取違約金。違約金的多少以及計(jì)算方式,是2個(gè)重要的方面,每個(gè)銀行的規(guī)定不同,可以在百度知道里面搜索一下,當(dāng)然,當(dāng)面去銀行詢問是**好的。 [編輯本段]按揭的風(fēng)險(xiǎn) 按揭作為一種抵押貸款,對(duì)銀行來說,本身就存在著風(fēng)險(xiǎn)。以2007年一季度時(shí)美國(guó)次級(jí)按揭的蝴蝶效應(yīng)引發(fā)的全球金融風(fēng)險(xiǎn)來說,由于按揭這種融資方式,部分決定于房市的市場(chǎng)狀況,當(dāng)市場(chǎng)利率上升,房市低迷時(shí),貸款人的還款能力就有可能受到影響,銀行也就相應(yīng)面臨著巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)積聚到一定的程度時(shí),就有可能有朝一日,暴發(fā)出巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。9月份部分商業(yè)銀行提高按揭**比例的做法在一定程度上也是出于防范這一風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。

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