關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房屋買賣

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• 146****3970

  你本村的沒事，你們是一個集體的，小產(chǎn)權(quán)只是不允許對非集體人員買賣
  一、小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)定概念
  小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的，是指沒有國家土地和建設(shè)部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證書，或只有房屋所有權(quán)證，沒有土地使用權(quán)證。是一種特殊權(quán)屬狀態(tài)下的房屋。根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模和形成原因，可以分為以下幾種類型：
  （一）通過房產(chǎn)開發(fā)商和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行組織，經(jīng)過其所在縣級政府批準(zhǔn)，在宅基地或農(nóng)村其它集體土地上建造，并向該集體成員以外的人員特別是非農(nóng)業(yè)戶口人員進(jìn)行銷售的房屋，通常情況下購房者還能得到由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作的“鄉(xiāng)產(chǎn)證”， 被民間稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)“房。具體分為以下幾種：
  1.自主開發(fā)的建設(shè)方式，這樣做又有兩種情況：第一種是由農(nóng)村集體組織供給建設(shè)用地，由農(nóng)村集體的企業(yè)開發(fā)建設(shè)，如北京鄭各莊[5]，前提是得有資金和建設(shè)能力；第二種是村民個人或者村集體雇請施工隊(duì)伍來建設(shè)，然后出租和出售，如深圳"城中村"和昆山富民合作社[6]這種狀況。
  2.合作開發(fā)式，房產(chǎn)開發(fā)商和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供建設(shè)用地的使用權(quán)，企業(yè)出資開發(fā)建設(shè)，然后出租和出售，一方面滿足村民的住房需求，另一方面滿足企業(yè)發(fā)展的用地需求。重慶九龍坡的陶家村采取這種模式。
  （二）房地產(chǎn)開發(fā)商和農(nóng)村集體組織未取得任何批準(zhǔn)手續(xù)，擅自在宅基地或農(nóng)村其它集體土地上建造的用于分配給村民，或向該集體成員以外的人員特別是非農(nóng)業(yè)戶口人員進(jìn)行銷售的房屋。
  （三）農(nóng)民將自己建在宅基地上的住宅轉(zhuǎn)讓給該集體成員以外的人員特別是非農(nóng)業(yè)戶口的城市居民。
  （四）“有限產(chǎn)權(quán)房”，指房屋所有人在購買公房中按照相關(guān)政策以“標(biāo)準(zhǔn)價”購買的住房或建房過程中得到了政府或單位的補(bǔ)貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。此類房屋的建設(shè)用地大多以國家劃撥的形式獲得，原產(chǎn)權(quán)單位沒有支付土地出讓金，個人在購買后，土地使用權(quán)證書還是劃撥的，如再轉(zhuǎn)讓，則必須繳納土地出讓金，交了土地出讓金，就等同于商品房的大產(chǎn)權(quán)了。[7]

  查看全文↓ 2014-04-29 09:43:00
• 154****3562

  建議不要購買小產(chǎn)權(quán)房，法律也不認(rèn)可這種交易，實(shí)屬個人交易行為，遇到法律糾紛和拆遷時也得不到法律保護(hù)，后期的相關(guān)事宜也很難辦。
  小產(chǎn)權(quán)房就是當(dāng)時單位為了給員工提供住房福利，花錢蓋房子，但由于所蓋房子的這塊地，單位沒有花錢向國家買斷，那么這塊地就叫劃撥地，在土地證了有體現(xiàn)，如果你要辦房產(chǎn)證首先問題就是要把屬于你分?jǐn)偟膭潛艿刭M(fèi)用交了，也叫做土地出讓金。
  那么費(fèi)用是多少呢？這個要根據(jù)你房子所處的位置來收費(fèi)，一般每個城市都有分幾級地段，不同的地段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，這個你可以打電話咨詢一下你當(dāng)?shù)氐姆抗芫?，他們會告訴你的。
  沒辦好土地使用證的話是辦不了房產(chǎn)證的。辦證是相當(dāng)?shù)碾y辦的。

  查看全文↓ 2014-04-29 09:10:36
• 158****0089

  那么麻煩干什么。。。有了房產(chǎn)證和土地使用證你還怕什么？不用跟老房主聯(lián)系，你請人家辦事不得給人家點(diǎn)錢？直接找中介就完事了，找中介的話注意找個口碑好的，做的比較大的中介，這樣看房的也多，買房的人看到是有口碑的中介做擔(dān)保的話買的也放心一點(diǎn)。找中介還有個好處，房屋買賣所需要的2%的中介費(fèi)是由購房者出的，樓主只需要到中介登記一下就完了。
  希望對你有幫助。

  查看全文↓ 2014-04-27 15:33:17
• 144****8627

  這個涉及的細(xì)節(jié)比較多，可以先到當(dāng)?shù)卣私庖幌隆?/span>

  查看全文↓ 2014-04-27 11:39:14
• 155****3559

  我是中原地產(chǎn)的 歡迎來電咨詢 小周

  查看全文↓ 2014-04-27 10:13:50
• 138****7350

  小產(chǎn)權(quán)房屋買賣協(xié)議的相關(guān)問題：原婚姻存續(xù)時買的小產(chǎn)權(quán)房，買賣合同上是妻子的名字。離婚協(xié)議明確二人各一半權(quán)益。我不知道房屋買賣合同范本?，F(xiàn)該房屋拆遷，因房屋買賣合同是妻子的名字，拆遷協(xié)議在一方不知情的情況下辦理 重慶小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同 - “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，學(xué)會房地產(chǎn)。
  它只是人們鄭州房屋買賣稅費(fèi)多少?鄭州房屋買賣流程怎么樣? 關(guān)于 鄭州購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 鄭州農(nóng)村如何辦理房產(chǎn)證 鄭州 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文樣本，小產(chǎn)權(quán)房還是能滿足購房者的要求的 如果你只考慮居住，不考慮房屋的增值保值，還是可以考慮的。
  但一定要把買賣協(xié)議簽好，要把今后拆遷的問題考慮進(jìn)去。建議** 我女朋友(沒有結(jié)婚)代我簽的居間協(xié)議，聽聽小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同。買賣合同是本人簽署(合同上沒有我女 小產(chǎn)權(quán)房房屋買賣糾紛 ：我的一套商品房(沒有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)房)05年賣給了 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范本-合同范本-小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同出賣人(甲方)：身份證號碼：買受人(乙方)：身份證號碼：甲、乙雙方就房屋買

  查看全文↓ 2014-04-26 19:28:08

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣
  答

  先說好，不太安全。因?yàn)槭谴箨?duì)產(chǎn)權(quán)（村里的集體房）沒有正規(guī)的法律途徑！而且還只接受一次性購房。風(fēng)險比較大！**好是能在國家房管局過戶。具體還是去當(dāng)?shù)胤抗芫謫栆幌?。不過跟我說的差距應(yīng)該不大。應(yīng)該不會受理小產(chǎn)權(quán)。（注：小產(chǎn)權(quán)跟公產(chǎn)房性質(zhì)不一樣；如果是公產(chǎn)房，可以過戶的，只不過每月交房費(fèi)吧了，幾十塊錢吧?。┘兪执?，希望采納！祝你能買到一個順心、放心、溫馨的房子！

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房屋買賣協(xié)議有效嗎?小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同效力如何認(rèn)定?
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。（三）政策風(fēng)險購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。（四）監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣糾紛有哪些？怎樣解決小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛？
  答

  **高院規(guī)定法院對于民事訴訟實(shí)行登記制度，即使是小產(chǎn)權(quán)房也需要登記立案，《**高人民法院關(guān)于人民法院登記立案若干問題的規(guī)定》第一條 人民法院對依法應(yīng)該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實(shí)行立案登記制。第二條 對起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)一律接收訴狀，出具書面憑證并注明收到日期。對符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以登記立案。對不符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)予以釋明。小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同無效，不受法律的保護(hù)，因此，要維權(quán)是很困難的事情。各地對小產(chǎn)權(quán)房的糾紛所持的態(tài)度也不盡相同，有的主張“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。”有的則主張“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！辫b于此，解決小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，**好是通過協(xié)商解決的方式來處理。首先，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對象。在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。其次，小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償”的規(guī)定。

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• 問 購買小產(chǎn)權(quán)房屋可以過戶嗎？無效小產(chǎn)權(quán)房屋買賣如何賠償？
  答

  有法律效力，法律規(guī)定：1、《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。2、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)（1999）39號）第二條規(guī)定：加強(qiáng)對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。3、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)（2007）71號）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，我國法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣，根據(jù)私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規(guī)并沒有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時意思表示真實(shí)，不違反法律或社會公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。

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• 問 關(guān)于房屋買賣糾紛
  答

  現(xiàn)在關(guān)于戶口的問題官司是打不贏的，所以只能按照合同走了，當(dāng)初知道里面有戶口遷不出您好買?現(xiàn)在沒有辦法解決了，只能找到上家叫他遷走咯

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