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克而瑞（中國(guó)）房產(chǎn)信息集團(tuán)長(zhǎng)春分公司公布了長(zhǎng)春市1月份商品住宅相關(guān)數(shù)據(jù)。1月商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為19.81萬㎡，環(huán)比下降78.7%，供應(yīng)套數(shù)為1646套，環(huán)比下降81.7%；成交量為58.64萬㎡，環(huán)比上升7%，成交套數(shù)為5899套，環(huán)比上升5.8%。凈月區(qū)供應(yīng)量**大，供應(yīng)量為6.33萬㎡，高新南區(qū)供應(yīng)套數(shù)**多，供應(yīng)套數(shù)為510套。商品住宅成交單價(jià)段多集中在5000元-6000元/㎡。成交均價(jià)為6080元/㎡，環(huán)比下降7.3%，同比下降3.5%。而長(zhǎng)春市去年12月份商品房成交均價(jià)為6560元/㎡。 供應(yīng)量和套數(shù)創(chuàng)一年來新低 1月商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為19.81萬㎡，環(huán)比下降78.7%，供應(yīng)套數(shù)為1646套，環(huán)比下降81.7%；成交量為58.64萬㎡，環(huán)比上升7%，成交套數(shù)為5899套，環(huán)比上升5.8%。 其中，商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量（取得預(yù)售許可證）為19.81萬㎡，環(huán)比下降78.7%，同比下降1.8%；成交量為58.64萬㎡，環(huán)比上升7%，同比上升278.1%。本月新增供應(yīng)套數(shù)為1646套，環(huán)比下降81.7%，同比下降23.3%；成交套數(shù)為5899套，環(huán)比上升5.8%，同比上升270.5%。 從供應(yīng)方面看，處于傳統(tǒng)冬歇期的1月份，供應(yīng)量和供應(yīng)套數(shù)均創(chuàng)一年來（2012.1-2013.1）新低，1月僅有8個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，分布在南關(guān)、寬城、高新南區(qū)和凈月區(qū)。 從成交方面看，1月商品住宅成交量和成交套數(shù)與2012年12月相比均出現(xiàn)上升趨勢(shì)。 對(duì)此，該機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師趙新宇表示，進(jìn)入年底，各項(xiàng)目基本以消化庫(kù)存為主，盡管在淡季購(gòu)房者需求有所減弱，但一些開發(fā)商為緩解資金壓力和快速回款，多以現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房打折扣；每日特價(jià)房等直接優(yōu)惠的方式吸引購(gòu)房者眼球，使得本月低單價(jià)段商品住宅成交良好，拉升了成交量的走勢(shì)。 凈月區(qū)供應(yīng)量**大 1月凈月區(qū)供應(yīng)量**大，供應(yīng)量為6.33萬㎡，高新南區(qū)供應(yīng)套數(shù)**多，供應(yīng)套數(shù)為510套；南關(guān)區(qū)成交量和成交套數(shù)**高，成交量達(dá)到11.96萬㎡，成交套數(shù)為1022套。僅有高新南區(qū)、凈月、寬城和南關(guān)區(qū)有新增供應(yīng)，其中凈月區(qū)供應(yīng)量**大，為6.33萬㎡（供應(yīng)套數(shù)418套）；供應(yīng)套數(shù)**多的區(qū)域?yàn)楦咝履蠀^(qū)，供應(yīng)套數(shù)為510套（供應(yīng)量為5.46萬㎡）。 1月取得預(yù)售許可證的8個(gè)項(xiàng)目分別為：高新南區(qū)的大禹褐石公園、恒大名都、文庭雅苑二期；凈月區(qū)的富奧國(guó)際、國(guó)信美邑三期；寬城區(qū)的郡望安石、龍?zhí)┨聪阍?；南關(guān)區(qū)的恒大御景。 可以看到，隨著長(zhǎng)春城市化擴(kuò)城腳步的加快，傳統(tǒng)老城區(qū)由于土地資源的稀缺，拆遷成本過高，導(dǎo)致所開發(fā)面積越來越少。 5000元-6000元/㎡成交套數(shù)**多 1月商品住宅市場(chǎng)總成交套數(shù)為5899套，5000元-6000元/㎡成交套數(shù)**多，達(dá)到1728套，占比29.3%，其次是6000元-7000元/㎡的成交套數(shù)，為1334套，占比22.6%，這2個(gè)價(jià)格區(qū)間為市場(chǎng)主流成交價(jià)格段，其它價(jià)格段成交較少；本月4000元/㎡以下單價(jià)段成交套數(shù)達(dá)到1154套，在售項(xiàng)目多集中于繞城高速環(huán)線以外和城郊接合地帶，以企事業(yè)單位內(nèi)部團(tuán)購(gòu)和集資為主。 整體看商品住宅市場(chǎng)成交單價(jià)段主要集中在5000元-7000元/㎡，目前長(zhǎng)春市房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格也主要集中在此區(qū)間內(nèi)。 供應(yīng)面積多為90㎡-150㎡ 1月，商品住宅供應(yīng)主要集中在90㎡-150㎡面積段，供應(yīng)1331套，占比80.7%；其次是60㎡-90㎡，供應(yīng)212套；60㎡以下面積段為新增供應(yīng)，150㎡以上面積段供應(yīng)量較少。 市場(chǎng)上90㎡-120㎡和60㎡-90㎡面積段的成交套數(shù)比較接近，分別為2136套和1829套，分別占比36.2%和31%；120㎡-150㎡面積段和60㎡以下面積段分別成交1020套和575套，分別占比17.3%和9.7%。 趙新宇分析，從1月商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)和成交的面積段可以看出，60㎡-90㎡和90㎡-120㎡的成交套數(shù)**大，這2個(gè)面積段保證了舒適二房和緊湊小三房的面積區(qū)間，市場(chǎng)的客戶以剛需和部分改善為主，主要對(duì)應(yīng)此兩個(gè)面積段，進(jìn)而成交量較大。本月120㎡-150㎡面積段供應(yīng)量較多主要是供應(yīng)量集中于南關(guān)、凈月和高新南區(qū)，這3個(gè)區(qū)域商品住宅多以中大戶型改善為主，使得該面積段供應(yīng)套數(shù)較多。 新增供應(yīng)和成交主要為二房 1月，長(zhǎng)春市商品住宅供應(yīng)房型以三房為主，共供應(yīng)1078套，占全市商品住宅供應(yīng)套數(shù)的65.5%；其次為二房，供應(yīng)492套，占比29.9%；一房、四房、五房及以上房型供應(yīng)較少，基本可以忽略不計(jì)；本月別墅產(chǎn)品供應(yīng)為28套，均為國(guó)信美邑三期疊加產(chǎn)品。 其中，長(zhǎng)春市商品住宅成交房型套數(shù)仍集中在二房，成交3404套，占本月商品住宅總成交套數(shù)的57.7%；其次是三房，成交1619套，成交套數(shù)占比27.4%；一房成交679套，占1月商品住宅總成交套數(shù)的11.5%；四房本月成交112套，占比1.9%；五房及以上的普通住宅成交為47套，別墅類產(chǎn)品1月成交38套。 從成交和供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，二房仍是市場(chǎng)**為暢銷的產(chǎn)品，這也與剛需型市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)，三房的成交逐漸增加，市場(chǎng)中改善類需求增多，一方面由于中高端改善型產(chǎn)品供應(yīng)的加大，另一方面也與城市經(jīng)濟(jì)水平與居民的收入提高相關(guān)。 商品房成交均價(jià)同比下降3.5% 1月長(zhǎng)春市商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為6080元/㎡，環(huán)比下降7.3%，同比下降3.5%；本月商品住宅市場(chǎng)整體成交均價(jià)創(chuàng)一年內(nèi)新低。除去別墅和精裝產(chǎn)品，毛坯普通住宅單價(jià)區(qū)間為5000-6000元/㎡。 趙新宇分析，進(jìn)入1月份，成交量有所上升，整體價(jià)格有所下降，本月實(shí)際推出產(chǎn)品較少，處于房地產(chǎn)銷售淡季，基本以消化庫(kù)存為主，其中一些開發(fā)商年底沖刺銷售任務(wù)，采取一些價(jià)格優(yōu)惠、特價(jià)房等折扣吸引購(gòu)房者，使得整體成交均價(jià)走勢(shì)向下波動(dòng)，加之高新北區(qū)作為獨(dú)立的一個(gè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤在售單價(jià)在4000元/㎡以內(nèi)，使得成交均價(jià)走勢(shì)走低，屬于市場(chǎng)正常走勢(shì)。 朝陽(yáng)區(qū)成交均價(jià)**高 1月10個(gè)區(qū)域成交均價(jià)波動(dòng)較大，其中高新北區(qū)在售項(xiàng)目多以團(tuán)購(gòu)和企事業(yè)單位集資房為主，使得成交均價(jià)較低，該區(qū)域作為2013年重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，隨著交通路網(wǎng)配套的逐步完善，產(chǎn)品單價(jià)水平會(huì)逐步走高，該區(qū)域目前已有眾多現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房即將開盤對(duì)外銷售，報(bào)價(jià)區(qū)間在5000元/㎡以內(nèi)。 相比2012年12月，其它9個(gè)區(qū)域價(jià)格均有不同程度的變化。朝陽(yáng)區(qū)作為城市主城區(qū)，區(qū)域成交均價(jià)一直處于較高位置區(qū)域均價(jià)一直處于10000元/㎡之間；其它區(qū)域均有眾多在售項(xiàng)目，前期多以低價(jià)入市進(jìn)行銷售和推廣，使得各區(qū)域商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)均有所下滑，導(dǎo)致1月商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)有所下滑。 區(qū)域成交均價(jià)排在前三位的依舊是朝陽(yáng)、凈月和南關(guān)區(qū)，成交均價(jià)分別為10240元/㎡、7820元/㎡和7310元/㎡。 商品住宅套均總價(jià)59.38萬元 1月商品住宅成交套均面積為97.64㎡，環(huán)比下降0.7%，同比上升3.3%；商品住宅成交套均總價(jià)為59.38萬元，環(huán)比下降1.3%，同比下降0.3%。 環(huán)比2012年12月來看，套均面積和套均總價(jià)均出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，與近期一些中低單價(jià)段樓盤入市有關(guān)，加之這些產(chǎn)品主打剛需中小戶型使得套均面積和套均總價(jià)有所下滑，從5月到11月套均面積一直在100㎡之上，同比去年也是有所上升。從以上數(shù)據(jù)可以分析出，100㎡左右房源受認(rèn)可程度高。進(jìn)入房地產(chǎn)銷售淡季，項(xiàng)目停工、可選擇房源匱乏、營(yíng)銷推廣宣傳較少等原因促使一些開發(fā)商紛紛推出特價(jià)房源和價(jià)格優(yōu)惠刺激剛需客戶，這也印證了1月商品住宅市場(chǎng)整體成交均價(jià)走勢(shì)創(chuàng)一年來新低，使得同時(shí)套均面積和套均總價(jià)二個(gè)指標(biāo)有所下降。 毛坯房成交均價(jià)為5740元/㎡ 1月長(zhǎng)春市商品住宅市場(chǎng)所成交的各種物業(yè)類型產(chǎn)品中，高層產(chǎn)品成交均價(jià)為5960元/㎡，小高層為5460元/㎡，多層為6710元/㎡，多種物業(yè)形態(tài)逐漸拉開價(jià)格檔次，多層單價(jià)高于高層和小高層產(chǎn)品，幅度將近1000元/㎡甚至更高。主要原因是多層的舒適度及其產(chǎn)品的稀缺性等優(yōu)勢(shì)使得多層價(jià)格高于高層和小高層。 1月精裝修產(chǎn)品整體均價(jià)為7580元/㎡，目前精裝修產(chǎn)品已經(jīng)不僅僅局限于傳統(tǒng)老城區(qū)的小戶型公寓產(chǎn)品，隨著萬科、恒大精裝修全系產(chǎn)品的逐步推廣加上各大區(qū)域均有精裝修產(chǎn)品問世，使得精裝修產(chǎn)品均價(jià)有所下降，市場(chǎng)大部分精裝修產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500元/㎡左右。 2月預(yù)計(jì)新開樓盤項(xiàng)目7個(gè) 據(jù)趙新宇介紹，長(zhǎng)春市2月份預(yù)計(jì)新開樓盤項(xiàng)目有7個(gè)，分布在6個(gè)區(qū)域，進(jìn)入冬歇期房地產(chǎn)銷售淡季，朝陽(yáng)、南關(guān)、高新北區(qū)和汽貿(mào)區(qū)無預(yù)計(jì)新開盤項(xiàng)目。其中寬城區(qū)預(yù)計(jì)2個(gè)項(xiàng)目；二道、經(jīng)開、綠園、高新南和凈月區(qū)各1個(gè)項(xiàng)目。產(chǎn)品類型涵蓋多層、小高層和獨(dú)棟別墅，小高層市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，多層產(chǎn)品則越來越稀缺。凈月區(qū)的源山墅預(yù)計(jì)推出獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。
請(qǐng)大家預(yù)測(cè)明年的商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì),向上或向下?
141****9994 | 2014-05-27 10:29:08
已有7個(gè)回答
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151****2296
從更為宏觀的角度來看，印度市場(chǎng)也出現(xiàn)下跌。美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、日本盡管已經(jīng)出現(xiàn)下跌，我們的市場(chǎng)也是屬于嚴(yán)重被低估的狀態(tài)，但問題是低估并不意味著上漲。
查看全文↓ 2014-06-29 09:43:07
就像第一位嘉賓講的，美國(guó)國(guó)際市場(chǎng)上所有的金融產(chǎn)品折價(jià)率非常高，為什么呢？因?yàn)闆]有信心，雖然低估了，未來存在高收益的可能性，但是因?yàn)榈凸懒藳]信心。
我們國(guó)家2009年有哪些變化因素、有哪些跟2008年不一樣的因素。 -
158****1000
從更為宏觀的角度來看，印度市場(chǎng)也出現(xiàn)下跌。美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、日本盡管已經(jīng)出現(xiàn)下跌，我們的市場(chǎng)也是屬于嚴(yán)重被低估的狀態(tài)，但問題是低估并不意味著上漲。就像第一位嘉賓講的，美國(guó)國(guó)際市場(chǎng)上所有的金融產(chǎn)品折價(jià)率非常高，為什么呢？因?yàn)闆]有信心，雖然低估了，未來存在高收益的可能性，但是因?yàn)榈凸懒藳]信心。我們國(guó)家2009年有哪些變化因素、有哪些跟2008年不一樣的因素。
查看全文↓ 2014-05-29 10:26:11
我這里有一張圖，我覺得很有意思，我們分析了全球股市的下跌后發(fā)現(xiàn)，在美國(guó)是由于業(yè)績(jī)下跌帶來股市下跌，也就是說美國(guó)股市是在跌業(yè)績(jī)。再**，包括印度。我們上市公司的利潤(rùn)是在增長(zhǎng)的，我們跌的是市盈率，跌的是預(yù)期，我們下跌的是信心。實(shí)際上我們股市的下跌更多表現(xiàn)是在對(duì)未來預(yù)期上，所以中國(guó)股市下跌是在跌信心。
看一看未來我們的信心、市場(chǎng)環(huán)境會(huì)不會(huì)發(fā)生變化，2009年與2008年比有三個(gè)不同點(diǎn)，第一個(gè)不同點(diǎn)，國(guó)家一系列反周期的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃刺激，近期市場(chǎng)表現(xiàn)也說明大家覺得這種政策刺激可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來一些激勵(lì)作用，市場(chǎng)信心開始平復(fù)，恐慌心態(tài)正在消除。
另外還有一個(gè)變化，這個(gè)變化要尤其重視。2007年我們?cè)诮忉尡据喆笈Ｊ袝r(shí)經(jīng)常用的一個(gè)詞是流動(dòng)性過剩。2008年面臨的是另外一個(gè)局面，流動(dòng)性不足。是由于央行的緊縮型貨幣政策導(dǎo)致流動(dòng)性出現(xiàn)緊張的狀況，但是2009年情況可能會(huì)發(fā)生新的變化，也是因?yàn)檠胄幸獙?shí)施一系列寬松政策可能會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性的回歸，這是跟2008年相比一個(gè)顯著的變化。
實(shí)際上根據(jù)宏觀分析師的預(yù)測(cè)我們做了一些分析，存款準(zhǔn)備金率可能會(huì)下降，有的人預(yù)測(cè)下降13％，有的人認(rèn)為是10％，就意味著09年要釋放1.3到1.6萬億的基礎(chǔ)貨幣。如果說貨幣政策保持在3.8的水平，如果在釋放的基礎(chǔ)貨幣中50％或者是70％能夠通過貸款形式釋放出來的話，就會(huì)給金融系統(tǒng)帶來3到4萬億的流動(dòng)性?？赡芤蝗f多億、兩萬億來自于國(guó)家通過發(fā)債形式投入的，另外兩萬億來源于新增的金融貸款，這種金融貸款又可以帶來多大的流動(dòng)性呢？預(yù)計(jì)在2009年和2010年都潛在存在著三到四萬億新增貨幣流動(dòng)性。
由于前期利率提高，企業(yè)存款利率發(fā)生很大的變化，從這張圖非常清楚地看到，2007年利率連續(xù)提高，企業(yè)存款占整個(gè)存款比重迅速上升，到2008年9月存款比率又上升40％。利率下調(diào)，存款定期化趨勢(shì)會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這又會(huì)給市場(chǎng)增加新的流動(dòng)性。明年存款收益率幾乎為零，甚至可能會(huì)為負(fù)。一年期存款利率可能低于2.52％，CPI估計(jì)是2.6％，這樣存款肯定是服的。目前的趨勢(shì)不是流向大規(guī)模實(shí)業(yè)領(lǐng)域。第三房地產(chǎn)從在建規(guī)模來看，需要44個(gè)月的時(shí)間來消化，這就意味著放假下跌壓力非常大，房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)的是風(fēng)險(xiǎn)而不是收益。再看一看大宗商品，有人說商品便宜了，可以買大宗商品囤積起來，雖然說大宗商品價(jià)格出現(xiàn)大幅度下跌，像油價(jià)已經(jīng)跌破50％，鋼鐵業(yè)出現(xiàn)大幅度下跌，大多數(shù)有色品種已經(jīng)跌到成本以下，但是并不意味著商品價(jià)格可以上漲。因?yàn)橛袕?qiáng)勁的需求。所以未來在商品市場(chǎng)面臨著忽上忽下的劇烈波動(dòng)。商品投資的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，在明年很難出現(xiàn)趨勢(shì)性的價(jià)格上漲或者是下跌的過程，如果是這樣的話，市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種程度上會(huì)加大投資者投資商品的風(fēng)險(xiǎn)。
第五項(xiàng)證券，明年市場(chǎng)規(guī)?？赡軙?huì)非常大，我們測(cè)算一下，再加上短期債券，大概是在兩萬三千億左右，目前證券市場(chǎng)反映了未來的預(yù)期。實(shí)際上證券市場(chǎng)的收益率是非常有限的，而風(fēng)險(xiǎn)增加。這可能跟美國(guó)市場(chǎng)是不一樣的。**后是實(shí)在不行發(fā)新股，由于股市下跌，整個(gè)市場(chǎng)融資功能基本上已經(jīng)喪失。2009年新股發(fā)行規(guī)?？赡苤挥?00個(gè)左右。這樣新股收益率只有2％到3％的水平，還不如存款。A股市場(chǎng)處于完全低估的狀態(tài)，A股市場(chǎng)下跌的風(fēng)險(xiǎn)不大，但是潛在收益是很大的。這種困境會(huì)逼迫資金逐步流向這個(gè)市場(chǎng)。所以我的標(biāo)題起的是“是不是會(huì)再造A股泡沫”，明年年底會(huì)不會(huì)這樣的呢？
除了國(guó)內(nèi)情況外還有一個(gè)情況，我這里提到的是國(guó)際資本流動(dòng)“新興化”。這可能跟有關(guān)專家的觀點(diǎn)不太一樣，金融是獨(dú)立的，在整個(gè)國(guó)際金融體系為了流動(dòng)性擔(dān)憂消除后，存在著資金重新選擇的問題，往哪里去。美國(guó)和歐洲要長(zhǎng)期衰退，日本也不可能，新興市場(chǎng)稍微好一點(diǎn)。**值得關(guān)注的是香港，如果真的流向香港的話，就會(huì)反推。昨天花旗做了一個(gè)調(diào)查，讓全球基金經(jīng)理投票選什么股票、選哪個(gè)國(guó)家的，都選中國(guó)。我們認(rèn)為明年A股市場(chǎng)總體是收益大于風(fēng)險(xiǎn)的，我們預(yù)計(jì)明年收益率占36％左右。 -
144****0361
這么分析也有道里，摩擦力總是阻礙相對(duì)運(yùn)動(dòng)。此外，從受力分析也能得出這個(gè)結(jié)論。
查看全文↓ 2014-05-29 10:26:08 -
157****3928
運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)向下
查看全文↓ 2014-05-29 10:25:47
注意:
運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和所受合力的方向一致！
摩擦力在上升階段也是向下的，因?yàn)樾∏蛟诳朔諝庾枇?摩擦力)做功
靜止的一瞬間（**高點(diǎn)）摩擦力為0
下落過程中摩擦力向上 -
154****3377
您好，這個(gè)是說不定的，房?jī)r(jià)差不多就現(xiàn)在這樣。
查看全文↓ 2014-05-29 10:25:38 -
152****7161
平均將近三千吧。濱河3000多點(diǎn) 平均將近3000吧。濱河5000多. 平均3600，濱河大概4500---5500 水分比較多，一般3600，濱河大概4000---5000 .
查看全文↓ 2014-05-28 16:55:18 -
133****3154
市場(chǎng)才能決定房?jī)r(jià)的走勢(shì)，政策只是導(dǎo)向?，F(xiàn)在對(duì)房?jī)r(jià)的期望大家都比較悲觀，應(yīng)有一定的下降期，但長(zhǎng)期還是向上的走勢(shì)。
查看全文↓ 2014-05-28 09:08:47
新政只是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向，并不是政府要抬高房?jī)r(jià)，是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)不大起大落，而是健康穩(wěn)定的發(fā)展，從目前的情況來看，大多的消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)是比較悲觀的，對(duì)后市大多看跌，所以，要說房?jī)r(jià)很快會(huì)上漲是不現(xiàn)實(shí)的，可能從長(zhǎng)期來看是會(huì)漲，但也不會(huì)向前一、二年那樣不理智的瘋漲了
其實(shí)不是政府希望房子漲或跌，政府是希望房子平穩(wěn)不暴漲不暴跌。現(xiàn)在的情況，時(shí)值全球性的金融危機(jī)，如果樓市再進(jìn)一步大幅下跌，政府也無法控制，是會(huì)產(chǎn)生更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，一旦那樣，影響的不僅是一部份人，而是全體公民，也不僅僅無房可住的問題，將是所有人生活困難了?，F(xiàn)在政府救市，主要是為拉動(dòng)內(nèi)需，防止經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步惡化。
09年的房?jī)r(jià)會(huì)先跌后穩(wěn)。
相關(guān)問題
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通常情況下，房屋按照其用途可以劃分成不同種類，對(duì)于住宅而言，房屋可以劃分成商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、保障房等種類。那么究竟什么是商品房，沈陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)又如何呢？ 什么是商品房？ 從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。 沈陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì) 據(jù)9月份公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份沈陽(yáng)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅與9月份相比，收窄0.8%。 從同比數(shù)據(jù)來看，70個(gè)大中城市中，僅溫州1個(gè)城市出現(xiàn)下降，同比下降1.5%。同比上漲的城市有69個(gè)，**高漲幅為21.4%，其中上海同比上漲21.4%、北京同比上漲21.2%、廣州同比上漲20.7%、深圳同比上漲20.6%、廈門同比上漲16.9%、南京同比上漲15.3%、福州同比上漲12.8%、杭州同比上漲11%、成都同比上漲9.6%、三亞同比上漲4.7%。 而就沈陽(yáng)來看，10月份沈陽(yáng)新建商品住宅價(jià)格同比上漲13.3%，同比漲幅較9月份上漲0.6%。
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對(duì)于商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成，購(gòu)房者需要有個(gè)明確認(rèn)識(shí)，在商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成不斷上漲的同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格也在上漲，因此很多購(gòu)房者想了解商品房商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成。 （一）土地使用權(quán)取得費(fèi) 商品住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和；商品住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過行政劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。 （二）住宅開發(fā)成本 1．前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。 2．建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等。 3．附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報(bào)箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車 庫(kù)(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 4．開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 5．其他符合國(guó)家規(guī)定并與項(xiàng)目開發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。 (三)住宅開發(fā)期間費(fèi)用 指開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出。住宅開發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂? 1．管理費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2．財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 3．銷售費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 (四)利潤(rùn) 以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由政府價(jià)格主管部門確定；屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷售價(jià)格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。 (六)住宅差價(jià) 包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門確認(rèn)。 （七）下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本 (一)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自用的辦公用房、營(yíng)業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用 (二)企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的費(fèi)用 (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款 (四)國(guó)家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。
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住宅的聲音向上向下的都有，但因?yàn)楝F(xiàn)在的住宅大多數(shù)都是高層住宅，所以向上傳導(dǎo)的聲音會(huì)更加明顯一些，我們?cè)谫?gòu)房時(shí)挑選樓層，如果想追求比較安靜的環(huán)境，可以選擇較高的樓層，除此之外也要遠(yuǎn)離電梯設(shè)備，盡可能的選擇5層以上的住房，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的電梯間都是在底層，也有一些設(shè)備間是被安排在比較低一些的樓層，難免會(huì)存在有噪音，影響到正常的生活。在整個(gè)高層住宅當(dāng)中，樓層越高通風(fēng)也就越好，相對(duì)來說也就越安靜，遠(yuǎn)離電梯間設(shè)備間，而且在裝修的時(shí)候也可以安裝隔音海綿，并且在門窗安裝的時(shí)候選擇雙層玻璃或者是隔音門，都能夠很好的隔絕噪音，此外所選擇的房屋最好是遠(yuǎn)離街道，選擇在小區(qū)靠里一些的位置以及偏高一些的樓層，隔音的效果會(huì)更加的理想。
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近期，二胎政策、中央號(hào)召去庫(kù)存、加快戶籍制度改革，這一系列政策暖風(fēng)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士指出：2016年一二線城市房?jī)r(jià)將大漲，地區(qū)分化日益嚴(yán)重。同時(shí)也有不少聲音認(rèn)為，樓市“救市”政策頻出，說明目前樓市形勢(shì)嚴(yán)峻，回暖之路任重道遠(yuǎn)。 對(duì)此，不知道購(gòu)房者朋友作何感想。對(duì)于2016年樓市回暖，房?jī)r(jià)將上漲這一命題，究竟是真命題還是偽命題。 不妨我們先來看看國(guó)內(nèi)專家怎么說。 真命題：看漲 中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 巴曙松 明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，一線城市沒有什么好擔(dān)心 從宏觀來看，經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)太大的波動(dòng)，但微觀出現(xiàn)了非常大的變化。以房地產(chǎn)為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢的時(shí)代已過。如果項(xiàng)目在一線城市沒有什么好擔(dān)心的，但如果在三四線城市庫(kù)存壓力下就比較危險(xiǎn)。明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，房地產(chǎn)業(yè)投資增速下行趨勢(shì)止住，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拖累作用會(huì)明顯改善。預(yù)測(cè)明年新房市場(chǎng)仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求；三四線城市面臨高庫(kù)存、低需求的局面。 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn) 房?jī)r(jià)上漲難以動(dòng)搖，2016年持續(xù)上漲 從市場(chǎng)預(yù)期看，目前對(duì)于一二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的認(rèn)識(shí)基本是一致的，而對(duì)于三四線城市則有分化的看法。實(shí)際情況是，三四線城市的房?jī)r(jià)難以大漲，但下跌的空間也不存在，即一個(gè)相對(duì)不漲不跌的態(tài)勢(shì)，**大的原因不是因?yàn)閹?kù)存而導(dǎo)致的，**主要是人口背后的需求還沒有被挖掘出來。無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場(chǎng)預(yù)期看，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)難以動(dòng)搖的市場(chǎng)特征。當(dāng)然，漲幅有大有小，會(huì)和市場(chǎng)周期波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。對(duì)于2016年的房?jī)r(jià)判斷是，持續(xù)上漲，同時(shí)要警惕部分城市相對(duì)力度大的漲幅。 偽命題：看空 同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉 “救市”頻發(fā)對(duì)2016年樓市是重大利空 當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，供求基本面來看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期，“救市”政策頻發(fā)對(duì)2016年樓市是重大利空?！暗赝酢鳖l出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國(guó)情”，這也決定了未來樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。
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