開放二孩政策 房地產(chǎn)現(xiàn)狀將會(huì)有哪些變化

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• 153****7286

  **新數(shù)據(jù)顯示，截至10月21日，重慶市再生育申請(qǐng)人數(shù)達(dá)到3.27萬(wàn)人，其中大部分是符合之前“單獨(dú)”政策。那么如果放開二胎生育，會(huì)有多大的市場(chǎng)呢？ 房地產(chǎn)大戶型黃金時(shí)代 眾所周知，中國(guó)樓市之所以瘋狂，是因?yàn)橹袊?guó)人口太多。雖然我國(guó)某些區(qū)域出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但是繼續(xù)執(zhí)行計(jì)劃生育政策，可能將房地產(chǎn)從崩潰的漩渦中解救出來(lái)。從“單獨(dú)”開始，對(duì)房地產(chǎn)便有了推動(dòng)，全面開放，更是對(duì)行業(yè)的一大利好。 開放二胎，對(duì)樓市的的影響有兩方面，一是包括戶型大小、功能設(shè)計(jì)等方面的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，二是教育配套需求未來(lái)將更為強(qiáng)烈。 目前，我們常見(jiàn)的是“三口之家”為主的家庭結(jié)構(gòu)，但隨著二胎政策完全放開的落地，未來(lái)或?qū)⒊霈F(xiàn)較大面積的“四口之家”、“三代同堂”的局面。屆時(shí)，原本的小戶型已不能滿足一大家子人的生活需求，三房以上的大戶型將逐漸成為二胎家庭的重點(diǎn)考慮對(duì)象。 同時(shí)，學(xué)區(qū)房依舊是熱點(diǎn)，爭(zhēng)奪學(xué)區(qū)房及入讀名額也將愈發(fā)激烈。 總的來(lái)說(shuō)，政策推動(dòng)樓市發(fā)展是正面的。經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明表示，在放開二胎政策激勵(lì)下，出生率會(huì)有所提高，將直接引導(dǎo)部分地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)胗變合嚓P(guān)行業(yè)的投機(jī)性投資。也可以認(rèn)為是，打算生二胎的，生了二胎的，都會(huì)開始考慮二套房。 點(diǎn)評(píng)：對(duì)于一個(gè)人口大國(guó)，人們對(duì)房子屬于剛需。只是二胎的普及，大戶型的盛行將是一種必然。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:24:51

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開放二孩政策 房地產(chǎn)現(xiàn)狀將會(huì)有哪些變化
  答

  重慶市再生育申請(qǐng)人數(shù)達(dá)到3.27萬(wàn)人

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• 問(wèn) 房屋庫(kù)存情況怎么樣 房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有哪些變化
  答

  房地產(chǎn)庫(kù)存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比。 11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議部署經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革?；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存，成為會(huì)議所指的一個(gè)突出問(wèn)題和關(guān)鍵點(diǎn)。 一個(gè)行業(yè)庫(kù)存問(wèn)題，為中央權(quán)威高層會(huì)議重視，足以說(shuō)明其積弊深、涉及面廣，事實(shí)上，其他突出問(wèn)題，過(guò)剩產(chǎn)能、過(guò)高成本、金融風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)也或多或少與房地產(chǎn)相關(guān)，樓市“去庫(kù)存”抓住了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展癥結(jié)的“牛鼻子”。 房地產(chǎn)庫(kù)存之弊 房地產(chǎn)庫(kù)存與房地產(chǎn)泡沫密不可分。從某種角度講，甚至可以說(shuō)是一個(gè)硬幣的兩面。房地產(chǎn)庫(kù)存與房地產(chǎn)泡沫，其“受病之處”、“起弊之源”，**簡(jiǎn)明扼要地講，可以概括為以下五點(diǎn)： 一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。經(jīng)濟(jì)全球化**基本的特征，是生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)的流動(dòng)和配置。等量資本獲得等量利潤(rùn)。這個(gè)過(guò)程，也是產(chǎn)業(yè)不斷地從勞動(dòng)、土地等生產(chǎn)要素成本相對(duì)較高地區(qū)轉(zhuǎn)移到相對(duì)較低地區(qū)的過(guò)程。 這讓中國(guó)在短短幾十年時(shí)間里走完了發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)装倌曜哌^(guò)的工業(yè)化城市化道路，也讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了舉世罕見(jiàn)的高速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展難免伴隨泡沫的膨脹。 二是貨幣泡沫。有數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前夕，美國(guó)金融衍生品規(guī)模高達(dá)531萬(wàn)億美元，而美國(guó)2007年的GDP僅為14萬(wàn)億美元。次貸危機(jī)暴發(fā)后，美聯(lián)儲(chǔ)推出一輪又一輪量化寬松，金融衍生品規(guī)模不但沒(méi)有減小反而不斷膨脹。據(jù)2011年美國(guó)財(cái)政部貨幣管理局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，華爾街大銀行所持有的金融衍生品數(shù)量比2008年危機(jī)高峰時(shí)還增長(zhǎng)了41%。 必然看到的是，美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松超發(fā)的貨幣泡沫主體，其實(shí)并沒(méi)有多少進(jìn)入美國(guó)本土的市場(chǎng)領(lǐng)域，而是大舉流向了包括中國(guó)在內(nèi)的新興經(jīng)濟(jì)體，新興經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)**終可能成為貨幣泡沫的宣泄口。 三是土地財(cái)政。這些年來(lái)，中國(guó)以投資為驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，**大的一個(gè)特點(diǎn)在于各地以土地財(cái)政為支撐的區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)。土地財(cái)政真正賺錢的主要靠居住用地。為了**大限度地實(shí)現(xiàn)GDP的增長(zhǎng)，同時(shí)又為了**大限度地獲取土地出讓金，一直以來(lái)各地在土地財(cái)政上“松緊不一”。 對(duì)居住用地，通常實(shí)行“緊”的土地政策(價(jià)格高、數(shù)量少)，而對(duì)工業(yè)用地和商業(yè)用地特別是工業(yè)用地，通常實(shí)行“松”的土地政策(價(jià)格低、數(shù)量多)。四是人口紅利。過(guò)去的中國(guó)計(jì)劃生育政策，再帶來(lái)生育率迅速下降的同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)造了40年左右的人口紅利期。人口紅利，一方面緩解了人口眾多與人均資源少的矛盾，另一方面也在一定時(shí)期內(nèi)為房?jī)r(jià)持續(xù)上漲打下了基礎(chǔ)。 計(jì)劃生育導(dǎo)致的親族結(jié)構(gòu)格局，是爺爺輩、父母輩和孫子輩呈現(xiàn)“421”結(jié)構(gòu)特征。這種特征讓孫子輩們購(gòu)房有著“421”親族群體一齊上的特點(diǎn)，使得中國(guó)各大城市購(gòu)買首套房的平均年齡明顯小于國(guó)外同類城市，青年一代自住性購(gòu)房能力得到了非凡表現(xiàn)。 五是城市等級(jí)。眾所周知，國(guó)外的城市，不論大小大都是平等的，其資源交換也是平等的。而中國(guó)往往是上級(jí)城市管著下級(jí)城市，財(cái)政體制、計(jì)劃分配體制等，也是通過(guò)這個(gè)體制來(lái)完成的，難免存在資源分配不均現(xiàn)象。 大中小城市在吸引流動(dòng)人口上，原本就存在著強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的“馬太效應(yīng)”，再加上中國(guó)的城市還存在著行政等級(jí)問(wèn)題，這就讓中國(guó)大城市特別是超級(jí)城市的人口規(guī)?？刂颇繕?biāo)屢屢遭到突破，房?jī)r(jià)也是屢漲屢調(diào)、屢調(diào)屢漲。 從“控房?jī)r(jià)”到“去庫(kù)存” 月滿則虧，水滿則溢。從過(guò)去強(qiáng)調(diào)“控房?jī)r(jià)”，到現(xiàn)在著重提出“去庫(kù)存”，房地產(chǎn)調(diào)控如此大轉(zhuǎn)身的背后，是房地產(chǎn)庫(kù)存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比，發(fā)生了明顯的變化。 第一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移已出現(xiàn)新動(dòng)向。過(guò)去中國(guó)憑借廉價(jià)的勞動(dòng)力、土地和環(huán)境資源承接了大量的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在一方面由于中國(guó)的環(huán)境資源逼近了承載能力的極限；另一方面由于房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)生態(tài)中“一股獨(dú)大”成為“恐龍”，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)綜合成本過(guò)快上升；現(xiàn)在，我國(guó)已面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移國(guó)際化的新苗頭，中高端制造業(yè)開始回流發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，低端制造業(yè)則轉(zhuǎn)移向成本更低的發(fā)展中國(guó)家。 第二是資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。美國(guó)量化寬松的逐步退出對(duì)新興經(jīng)濟(jì)體的**大影響，當(dāng)屬國(guó)際資本流向發(fā)生變化，新興經(jīng)濟(jì)體資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。如果資本流出再疊加產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的雙重影響，資產(chǎn)泡沫承愛(ài)的壓力無(wú)疑會(huì)更大。而資產(chǎn)泡沫收斂如果處置不當(dāng)，往往會(huì)導(dǎo)致曠日持久的金融危機(jī)。 第三是土地財(cái)政已經(jīng)難以為繼。筆者在過(guò)去的文章中曾多次指出，從地方債務(wù)對(duì)土地財(cái)政依賴程度來(lái)推測(cè)，從長(zhǎng)期看地方有可能在商品住房上達(dá)到雙極限：即一方面有可能將地價(jià)房?jī)r(jià)抬高到極限，另一方面又有可能將居住用地的供應(yīng)源源不斷地維持到極限。從種種跡象看，特別是從住房庫(kù)存數(shù)據(jù)看，這個(gè)雙極限或許正在逼近。 第四是人口紅利正在日趨消失。勞動(dòng)年齡人口歷來(lái)是購(gòu)房的主力軍。然而，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)勞動(dòng)年齡人口總量在2012年已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。而且，由于高房?jī)r(jià)導(dǎo)致高生活成本，高生活成本導(dǎo)致子女撫養(yǎng)的高成本，放松計(jì)劃生育政策，可能并不會(huì)帶來(lái)有關(guān)部門預(yù)期的生育高潮。計(jì)生政策的放松，也難以在短期內(nèi)達(dá)到托市的效果。 第五是樓市調(diào)控形勢(shì)更加復(fù)雜。城市吸引流動(dòng)人口的馬太效應(yīng)，疊加城市等級(jí)的影響，讓一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在全國(guó)樓市總體“去庫(kù)存”的大背景下，短期內(nèi)難以做出簡(jiǎn)單的放開“限購(gòu)”的決策。必須防止泡沫破滅與泡沫膨脹的風(fēng)險(xiǎn)交織在一起。“去庫(kù)存”并不是簡(jiǎn)單地救樓市，其背后是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)外部環(huán)境的深刻變化，釋放出的是經(jīng)濟(jì)相應(yīng)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展的重大信號(hào)，包括如何引導(dǎo)剛需消化存量，怎么通過(guò)城鎮(zhèn)化建設(shè)調(diào)整理順?lè)康禺a(chǎn)的供給側(cè)政策及體制，其內(nèi)涵相當(dāng)豐富。這里只是提醒，房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)不可誤判形勢(shì)乘機(jī)亂漲價(jià)，而錯(cuò)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的**佳調(diào)整期。 而消費(fèi)者則應(yīng)該緊盯市場(chǎng)變化，選擇合適機(jī)會(huì)入場(chǎng)。

• 問(wèn) 中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀問(wèn)題
  答

  一 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，2003年直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接拉動(dòng)0.6～1.2個(gè)百分點(diǎn)。2003年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資高速增長(zhǎng)中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的良好勢(shì)頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元，同比增長(zhǎng)32.8%，高于固定資產(chǎn)投資增幅（31.4%）1.4個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的25.1%。商品房施工面積增長(zhǎng)27.8％，其中，新開工面積增長(zhǎng)30.4％。購(gòu)置土地面積23082萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.7%，增幅平穩(wěn)下降。土地開發(fā)面積11368萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長(zhǎng)34.9％，銷售面積增長(zhǎng)35.9%。銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)2003年12月“國(guó)房景氣指數(shù)”所屬的八個(gè)分類指數(shù)的走勢(shì)與10月相較，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房平均銷售價(jià)格、土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房空置面積和資金來(lái)源分類指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積分類指數(shù)繼續(xù)保持上揚(yáng)勢(shì)頭。可以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些不利因素，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。二 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題①資源的浪費(fèi)與流失。由于開發(fā)失控和無(wú)序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。1992～1993年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”高潮時(shí)全國(guó)形形色色的開發(fā)區(qū)達(dá)上萬(wàn)個(gè)，規(guī)劃占地1.5萬(wàn)平方公里，相當(dāng)于全國(guó)當(dāng)時(shí)的城市建成區(qū)總面積，而真正實(shí)現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。②商品房空置量增加，而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大。僅1993年底商品房空置面積達(dá)到5000萬(wàn)平方米，此后這一指標(biāo)持續(xù)上升，2000年達(dá)9000萬(wàn)平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長(zhǎng)6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬(wàn)平方米。國(guó)際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過(guò)了這個(gè)指標(biāo)。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來(lái)看，中國(guó)的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。③房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度過(guò)高、容積率過(guò)高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。④房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來(lái)源。房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家住房消費(fèi)信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的70％左右，而我國(guó)消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國(guó)房產(chǎn)業(yè)面臨的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。三 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性分析可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對(duì)自然的回報(bào)之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會(huì)的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而,推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。①合理利用土地資源，避免浪費(fèi)。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對(duì)于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國(guó)的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)通常是對(duì)城市邊緣土地進(jìn)行開發(fā)，因此要注意保護(hù)好這一地區(qū)的農(nóng)用地，防止過(guò)多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)于已經(jīng)成為城市建設(shè)用地的農(nóng)用地，要提高其使用效率。嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對(duì)未投資開發(fā)或投資未達(dá)到一定比例的土地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓；在一定時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行投資的，政府應(yīng)無(wú)償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價(jià)現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對(duì)各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實(shí)現(xiàn)土地資源高效配置。②重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時(shí)做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。在開發(fā)的過(guò)程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在2003年9月中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)在北京珠江國(guó)際城舉辦的“房地產(chǎn)文化研討會(huì)”上，專家學(xué)者們一直認(rèn)為，21世紀(jì)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)逐漸上升到文化競(jìng)爭(zhēng)，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)。③完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。長(zhǎng)期以來(lái)金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展一直面臨資金來(lái)源、期限錯(cuò)配、資金流動(dòng)性等的約束。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級(jí)市場(chǎng)作為一個(gè)整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界個(gè)人住房貸款占全社會(huì)貸款比為20%，但我國(guó)卻只有1.6%。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有效需求不足的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)金融信貸應(yīng)更多地向消費(fèi)信貸轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)——消費(fèi)的良性循環(huán)。④加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。第一，長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)過(guò)分注重對(duì)增量房地產(chǎn)征稅，而忽視了對(duì)存量房地產(chǎn)征稅。優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二,企業(yè)在觀念、產(chǎn)品方面的創(chuàng)新。不能片面追求環(huán)境、降低容積率、人均居住用地超過(guò)規(guī)范要求。房地產(chǎn)業(yè)必須進(jìn)行環(huán)境成本核算。由于中國(guó)執(zhí)行的是土地資源無(wú)價(jià)或低價(jià)、產(chǎn)品高價(jià)的價(jià)格政策，壓制了資源再生產(chǎn)活動(dòng)的積極性，刺激了人們對(duì)土地的消費(fèi)需要，乃至浪費(fèi)。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。第三,是消費(fèi)觀念的創(chuàng)新。受傳統(tǒng)觀念的影響，住房消費(fèi)往往有梯度消費(fèi)意識(shí)和借貸消費(fèi)意識(shí)，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求大，有效需求相對(duì)不足。因此，更新消費(fèi)觀念促進(jìn)潛在需求的轉(zhuǎn)化，是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效手段。第四,要注意在市場(chǎng)服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。實(shí)現(xiàn)中介(經(jīng)紀(jì))、物業(yè)管理有新的形式和內(nèi)容，住房貸款等繁瑣的手續(xù)要簡(jiǎn)化、科學(xué)、利于操作。第五,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前已處于數(shù)量和質(zhì)量并重的時(shí)代，而作為創(chuàng)新主體的企業(yè)要生存并壯大，惟一的出路是創(chuàng)新。⑤加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴(yán)格執(zhí)法，取消不合理收費(fèi)。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。目前，雖然中國(guó)已經(jīng)有《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法》，實(shí)踐證明這兩部法律對(duì)于1990年代的房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到現(xiàn)在房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購(gòu)?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開發(fā)應(yīng)當(dāng)由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)狀況自己決定。有些企業(yè)擔(dān)心管理部門收回，而不顧市場(chǎng)需求強(qiáng)制性進(jìn)行開發(fā)投資，把上一輪的過(guò)量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^(guò)量開發(fā)，這種做法勢(shì)必帶來(lái)不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實(shí)有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。四 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中的一項(xiàng)重要的內(nèi)容，很多專家學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了探討。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系大都從人民生活、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)方面進(jìn)行綜合。根據(jù)胡學(xué)鋒（2000）提出的評(píng)價(jià)指標(biāo)，人民生活方面主要反映收入增長(zhǎng)及人口的增長(zhǎng)與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相互促進(jìn)作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房?jī)r(jià)格收入比、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)率、銀行住房消費(fèi)貸款增長(zhǎng)率、城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率等7項(xiàng)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)方面反映的是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性和相互影響，有房地產(chǎn)業(yè)增加值、人均房地產(chǎn)業(yè)環(huán)保增加值、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)?？傎Y產(chǎn)貢獻(xiàn)率、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保全員勞動(dòng)生產(chǎn)率、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保成本費(fèi)用利潤(rùn)率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)銀行貸款償還率等8項(xiàng)指標(biāo)。環(huán)境反映房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)效益，包括全社會(huì)房屋使用效率、房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)綠化覆蓋率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發(fā)面積增長(zhǎng)率、農(nóng)業(yè)用地被征用面積增長(zhǎng)率等6項(xiàng)指標(biāo)。

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• 問(wèn) 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
  答

  我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：銷售量持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷售面積，銷售額以及銷售給個(gè)人的購(gòu)房額持續(xù)上升，04年商品銷售量比03年增加4500萬(wàn)平方米，為住房商品化最高值。年銷售額超過(guò)1萬(wàn)億，為1998年的4倍多。個(gè)人購(gòu)房所占比重持續(xù)增加，一直占90%，反映居民對(duì)住房需求旺盛的態(tài)勢(shì)。此外，房?jī)r(jià)大幅攀升，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格 1998年至2003年，年均增長(zhǎng) 59元。2004年大幅攀升，這一年增長(zhǎng)了355元，達(dá)到了 2700 元每平方米。住房?jī)r(jià)格從98年至04年增長(zhǎng)了695元，其中03到04年增長(zhǎng)了352元，占50.6%。房?jī)r(jià)上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這些因素包括土地價(jià)格上漲，建筑材料價(jià)格上漲，新建住宅品質(zhì)提升，中低位商品住房供應(yīng)比重下降，影響消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著特定形式的壟斷，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，較高的利潤(rùn)是吸引資本向其流動(dòng)的基本條件之一，是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動(dòng)了價(jià)格增長(zhǎng)。

• 問(wèn) 各大媒體都在說(shuō)樓市調(diào)控持續(xù)，那么2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)有哪些新的變化嗎？目前房地產(chǎn)**新政策有哪些？2012年房地產(chǎn)政策達(dá)到預(yù)期了嗎？
  答

  到?jīng)]到預(yù)期不是我等p民決定的。我只知道房?jī)r(jià)還是那個(gè)高，并且現(xiàn)在也在漲。

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