買房如何選擇地段 如何避免買到不能**的房子

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  李嘉誠說：“決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”由此可見，對于購房者而言，挑選一個好的地段是多么的重要。也有調(diào)查顯示，80%的購房者在選房時把地段作為**優(yōu)先考慮的因素。但重視歸重視，仍有很多人在地段的選擇上無從下手。 一、地段的分類 1、鬧市中心區(qū) 所謂鬧市，也就是一個城市內(nèi)**繁華的區(qū)域。通常這個區(qū)域內(nèi)的住宅房價也是一個城市內(nèi)的一線水平。但是由于居住環(huán)境過于混亂嘈雜、房地產(chǎn)建筑密度過高、社區(qū)狹小等問題，一般也不是城市內(nèi)的**高價地區(qū)。這種地段的住宅地產(chǎn)從供應(yīng)上多以小戶型為主，主要用途多在投資。 2、次繁華生活區(qū) 靠近鬧市，又有一定(幾站地)距離的地段。相對鬧市，這個區(qū)域的商業(yè)味道大大降低，生活味道漸濃，多集中著這個城市內(nèi)比較早期的一些居民小區(qū)。一般來說新房供應(yīng)量不大，偶爾會有些老二手房轉(zhuǎn)手。與鬧市類似，其新房產(chǎn)品也多以高層小戶型為主。但相比鬧市，個別中型項目具有一定的社區(qū)規(guī)模，但都容積率很高，基本都是高層。這種區(qū)域的中小戶型，價格與鬧市差別不大，但居住性上略強。未來入住后的生活成本相比鬧市略低，個別單位二手房的甚至不需要負擔(dān)物業(yè)及停車位費用。 3、CBD區(qū)域 一些昔日很不被人看好的區(qū)域，在短短幾年內(nèi)就完全的變了一個面貌，這就是所謂的城市新興區(qū)。由于城市人口增加及規(guī)劃發(fā)展上的原因，一般來說城市的發(fā)展方向都是向外的某一個方向或某幾個方向成爆炸時式建設(shè)的。通常，只要發(fā)展成熟，這種區(qū)域內(nèi)的房價會超越鬧市區(qū)成為一個城市房價的標(biāo)桿。但在沒有發(fā)展之前，其房價也會處于相對比較低的一個程度上，如果能夠準(zhǔn)確預(yù)測出城市發(fā)展方向，及早入手的話，這種地段的房子是兼有居住及很強投資性的。 4、好環(huán)境老城區(qū) 在各城市里，都存在一些居住氛圍非常不錯的老城區(qū)。其特點是建筑年代較久，多以老式單位福利房及原著民自建房產(chǎn)為主，小區(qū)比例高。原著民比例通常比較高，居住氛圍好，生活成本相對不高。這種區(qū)域**大的優(yōu)勢就是交通便利，配套完備，綜合生活成本比較低。但是，同樣在這種區(qū)域新房放量較少，而且價格不低。 5、城鄉(xiāng)結(jié)合部 即城市建設(shè)的邊緣，城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合的區(qū)域。這種區(qū)域，相對來說低端生活配套還是很齊備的，但缺乏中高端生活配套。由于這種區(qū)域內(nèi)低價出租屋很多，也是很多外地務(wù)工及流動性人口比較集中租住的區(qū)域，治安也是**差的。隨著城市擴大化，這種區(qū)域遠期環(huán)境還是比較看好的。借用前段的話說，未來有可能是一個新的城市新興區(qū)域。 6、交通好郊區(qū) 即從交通上來說，隨然離城市核心區(qū)比較遠，但依靠快速交通干線使得居住者進入城市內(nèi)的時間并不長。很典型的區(qū)域比如北京的通州、天通苑、大興甚至河北燕郊等。雖然離城市都有幾十公里的距離，但很多人上下班時間都能控制在一個半小時內(nèi)。缺點是交通成本通常較高，如果晚上有應(yīng)酬或者娛樂活動不太方便。在配套上，中低端生活配套一般都不錯，但中高端配套少。 二、哪些地段再便宜也不能買 1、高壓電塔、信號塔旁 高壓電塔和電視塔的旁邊。電視塔的發(fā)射功率很強，有些發(fā)射功率小一些還可以。聯(lián)通、電信有好多電塔，它的電磁波會造成人的免疫機能下降，引起白血病，精神分裂癥，嚴重的還會引起各種癌癥。離電塔多少米還好呢，300米以外的房子一般來說要好一些。 2、城市立交橋旁 在那兒買房子交通既不方便，同時高速通行的車輛會造成噪音和螺旋氣流，而且對身心健康會產(chǎn)生不利影響。醫(yī)學(xué)多年的臨床經(jīng)驗表明，住在這樣的地方容易得神經(jīng)衰弱，十二指胃潰瘍。 3、十字交叉路口旁 如果做辦公樓還可以，但是，如果蓋樓蓋的好就占住了金三角，如果蓋不好就蓋成了死角，除非炸掉這個樓。有些樓蓋了以后銷售非常好，因此有這方面的體會。但如果是住在這個位置上，容易引起胃病甚至胃癌，肺、支氣管的病，腦中風(fēng)都有可能。 4、加油站旁 加油站旁邊**好不要住?，F(xiàn)在汽車多了，加油站也多了，也許有人會為了圖方便而選個離加油站近的位置，但油里面含有大量的有害物體，比如鉛等等，對健康危害極大；另外加油站旁邊的車輛停泊和啟動噪音非常大。 5、玻璃幕墻對面 玻璃幕墻對面。玻璃幕墻會產(chǎn)生光煞形成污染對人的身體非常不利，大樓能不能做玻璃裝飾，現(xiàn)在已經(jīng)有好多樓將外觀玻璃幕墻裝飾改掉了，長時間的接受光污染會對健康產(chǎn)生影響，容易得的病第一是青光眼，眼睛脹痛；白內(nèi)障、慢性結(jié)膜炎、角膜炎。 6、主臥室正對大路直線的房子 我們每人都有一套住房，我們的陽臺，特別是主臥室，不要正對大路的直線。這樣的房子容易對健康產(chǎn)生“沖”，這種沖煞尤其氣流倒入使人易患感冒。 7、鐵路旁邊 在鐵路旁的住宅住在鐵路旁邊的工人大部分非常容易得耳聾，聽力不好，生命相對而言都比較短。 8、陽臺和主臥對著尖角的房子 住房的陽臺和主臥不要對著尖角。物理學(xué)上所有的物體都是由分子、質(zhì)子運動所組成，所有的物體都產(chǎn)生電信號，產(chǎn)生電信號就有一個集中點位，我們的發(fā)射塔一定是尖的，接收器一定是圓的，所以這種位置都是不好的，這種地方盡量要避開。 其實選地段的學(xué)問還遠不止這些，在看房選房的過程中，相信各位購房者也會產(chǎn)生自己獨到的見解。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:25:10

相關(guān)問題

• 問 如何選房子位置?買房如何選擇地段 買房不能選擇哪些位置
  答

  大多數(shù)人一生中都會有買房的機會，在買房之前，會先選好一個地段作為參考，然后看附近的房子。所有人都希望能在交通便利、配套完善的地方買房，但是買房這件事還是要具體情況具體分析，買房時如何選合適的地段？應(yīng)該避開哪些位置？買房如何選合適的地段一、郊區(qū)盤適合剛需或養(yǎng)老養(yǎng)老或者剛需買房可以選擇郊區(qū)的樓盤，因為郊區(qū)盤離市核心較遠，所以大多房子的價位都比較合適資金不夠充裕的剛需，而且部分交通便利（地鐵、公交等）的郊區(qū)，還是比較方便年輕人上下班出行的。另外，郊區(qū)盤周圍的綠化和環(huán)境比城區(qū)要好得多，對于老年人來說，還是個不錯的養(yǎng)老的選擇。二、老城區(qū)節(jié)約生活成本一般來說老城區(qū)的房子相對比較便宜一點，而且老城區(qū)的小區(qū)數(shù)量比較多，生活居住的氛圍較好，

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• 問 應(yīng)該如何在買房過程中選一個好地段 如何避免買到地段差的房子
  答

  買房看什么？地段、地段還是地段！地段不僅關(guān)系到今后生活的方便，而且對今后物業(yè)的保值、增值具有關(guān)鍵作用。對于投資者來說，地段總是不得不考慮的問題，對于買房這件事情來說，地段的選擇是至關(guān)重要的一步，但是總有人在糾結(jié)到底是買哪里的樓盤呢，什么樣的為之才算是真正的好地段，小編來為你排憂解難。 一、便利性 便利性可以使你在日常生活中節(jié)省大量的時間、精力及交通費用。隨著汽車的普及、公用交通的完善，對便利性的評判并不僅僅是空間距離的遠近。這種便利是多方面的，比如老人、孩子所要面對的每天的工作、日常購物、就學(xué)、就醫(yī)、與親友之間的交往等等。老城區(qū)的許多區(qū)域在這方面更有優(yōu)勢。周邊的日常生活配套經(jīng)過時間的積淀已經(jīng)磨合得自然完善而新建設(shè)的城區(qū)一般需要較長的一個時期。 二、環(huán)境 環(huán)境又分自然環(huán)境和人文環(huán)境。宜居的地段應(yīng)該遠離工業(yè)、廢水、廢氣等污染，避免汽車尾氣、車輛、人流的噪聲。人文環(huán)境也是中高端消費者需要重點關(guān)注的方面，古人有“孟母三遷，擇鄰而居”的故事，相似的文化背景、相近經(jīng)濟能力，更加趨向于集中在一定的區(qū)域。 三、區(qū)域功能定位 城市規(guī)劃中，不同功能的定位會造成地段間的差異。 四、看規(guī)劃及發(fā)展 選擇地段應(yīng)該考慮城市規(guī)劃的前瞻性。大的城市規(guī)劃必將影響未來該地段的價值。住房是影響今后幾十年生活的決策在城市發(fā)展過程中不同區(qū)域功能又在發(fā)生不斷的變化。 盡可能全面的了解這些就業(yè)難化趨勢，才會做出更明確的選擇。 在現(xiàn)實中，地段因素是影響房價的重要因素，當(dāng)然要結(jié)合消費者資金狀況，對地段的優(yōu)劣勢進行綜合分析。地段固有優(yōu)劣勢之分，具體上也是因人而異，審慎查之方能作出今天滿意未來更高興的決策。

• 問 我們要如何判斷房產(chǎn)增值空間 如何避免買到不能增值的房子
  答

  購房規(guī)劃是每個家庭理財規(guī)劃眾多目標(biāo)中**現(xiàn)實、**迫切也是必須實現(xiàn)的目標(biāo)。絕大多數(shù)人都要靠銀行貸款的方式實現(xiàn)自己住房的愿望。作為每個人一生當(dāng)中**大的一筆消費，買房投資有很多學(xué)問。專家建議買房要兼顧到自住和投資雙重功能。很多朋友在購房時過于強調(diào)自住的舒適性及交通便捷性，而忽略未來房屋**和貶值的空間。等到自己有一天由于工作變動，遷移外地，需把房屋變現(xiàn)的時候，才發(fā)現(xiàn)自己的房屋已經(jīng)縮水，所以購房時一定要考慮到該房產(chǎn)的保值與增值空間。 那么，如何判斷該房產(chǎn)的保值性與增值性呢? 第一，房產(chǎn)投資首要原則便是位置。如房屋遠離繁雜的市區(qū)，盡管安靜舒適，但不如離市區(qū)較近的房子增值性高。 第二，房產(chǎn)增值與否，要看周邊基本配套設(shè)施和政府綜合城區(qū)規(guī)劃的力度和預(yù)期。 第三，判斷該樓盤小區(qū)的綜合文化修養(yǎng)及收入水平。據(jù)一項調(diào)查結(jié)果顯示，樓盤的綜合人均收入越高，或者說居住者素質(zhì)越高，房價漲幅越快。這是人的心理，這一現(xiàn)象反映出人的預(yù)期心理對房價的影響。 第四，就是房產(chǎn)本身內(nèi)在的價值，其中包括用料、裝修、樓盤結(jié)構(gòu)、安全性、景觀、朝向等。 綜上所述，如何判斷價值走勢，進行房屋投資分析，用項目及其權(quán)重表示，即地理位置占40%，基本設(shè)施、入住人群、內(nèi)在價值各占20%。當(dāng)然，該權(quán)重也可根據(jù)自己的購房目的（或投資）以及對生活品位的要求重新進行調(diào)整。

• 問 樓市泡沫破滅不能**的房子有哪些 如何避免買到這類房子
  答

  很多專家預(yù)言，中國的房地產(chǎn)或在2016年迎來大蕭條時期。在今年這樣的市場氛圍，有些房子注定難**！樓市泡沫一旦破滅，買這些房子的徹底悲劇了。 一、高房價時期的高層塔樓。 早期的商品房現(xiàn)在看來都是精品，因為他們在密度、高度、覆蓋率與綠地率方面與現(xiàn)如今的高檔商品房指標(biāo)類似甚至超過。產(chǎn)生于高房價時期的塔樓則類似建筑垃圾，完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤所為，并不是開發(fā)商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。 而在房價劇漲時期，房子的投資功能被無限夸大而其品質(zhì)內(nèi)涵與其他與**相關(guān)的因素沒有被投資者所考慮或考慮不全，由此決定在房價普跌時期這些房子面臨出手難而宜居性差，出手完全受制于價格因素等不利方面，從而導(dǎo)致這類房子易出現(xiàn)貶值或相對性貶值。 二、地王身邊的成品房。 原因之一，地王出現(xiàn)讓存量地存量房重新評估，以新房換價來獲得更高的售價；原因之二，地王旁邊的房子會因為地王的出現(xiàn)，重新定位，帶動豪宅類似的檔次提升，但實質(zhì)并沒有提升，價格反而上去了；原因之三，地王出現(xiàn)后區(qū)域品質(zhì)檔次提升后，成品房裝修標(biāo)準(zhǔn)水漲船高，其中裝修成本部分**易貶值。 原因之四，地王的出現(xiàn)與城市未來規(guī)劃發(fā)展有關(guān)聯(lián)，開發(fā)商出手重的區(qū)域都是城市的中心或交通要地，前景與錢景相互作用后才產(chǎn)生必欲得之而后快的地王，而毗鄰樓盤會將該地王產(chǎn)生的諸多背景轉(zhuǎn)化為漲價基因，從而將未來透支到房價中；原因之五，地王往往與規(guī)模與配套掛鉤，周邊樓盤極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計價。 三、軌道旁邊的公寓房。 與地王身邊的原因之四有關(guān)，軌道交通是城市化過程中帶動房價上漲的主要誘因但不是主因，是開發(fā)商將未來進行透支并轉(zhuǎn)嫁于消費者身上的結(jié)果。為什么軌道旁邊的公寓房容易受損而其他像高檔商品房與中低密度的住區(qū)不易貶值呢？ 主要是因為軌道因素帶動房價上漲沒有地王的影響那么大而明顯，相反，軌道旁邊的公寓房往往帶有一定的前瞻性開發(fā)，而公寓形式集中為一些有實力的大開發(fā)商所為，建筑細部與產(chǎn)品品質(zhì)的提升帶來出售價提高，實際這些提升房價的因素在房價普跌環(huán)境下，品質(zhì)與細部差異被剝離，剩余的就是地段價值，而軌道交通能否提升地段價值還依賴于未來一段時期的發(fā)展以及旗艦商業(yè)是否引進，未知數(shù)比較多，故貶損容易。 四、投資性公寓。 投資性公寓是指違規(guī)銷售的一類產(chǎn)權(quán)式物業(yè)，基于高房價，開發(fā)商對這類產(chǎn)品均開出了較豐厚的回報，用以帶動房子銷售?，F(xiàn)在看來，投資人是賺了，開發(fā)商是賺了，但有一個基本前提，就是房價會隨著地價上漲或地段而**，一旦出現(xiàn)普跌的情形，投資回報從哪兒來？商業(yè)入駐者可以放棄裝修與前期形象費用選擇退出，但承諾與投資人的現(xiàn)實回報的基本信托卻成了空中樓閣，自然受損面相當(dāng)大。 五、漲幅太離譜價格哄抬。 近幾年，全國各地“地王”頻出，不少人也看上“地王”周邊的樓盤，認為**潛力大。從而使得“地王”周邊房價漲幅離譜，其實都是哄抬出來的。買房前我們須瞻前顧后，看看漲幅，太離譜的就要再斟酌一番了。 六、開發(fā)商打一炮走人買房無保證。 有城市某些開發(fā)商想打包項目整體轉(zhuǎn)讓，抽手走人。在目前樓市的情況下，一些開發(fā)商想接手過來，但是資金沒那么雄厚，便用幾乎是借高利貸的方式籌錢。然而自身的資金實力不夠**終導(dǎo)致周轉(zhuǎn)不靈，面臨項目崩盤。于是，走為上策。 此外，一些小開發(fā)商經(jīng)營的小型樓盤，同樣在資金面前犯了難，于是在一線城市打一炮賺到一些錢，隨后立即轉(zhuǎn)戰(zhàn)場，換到二三線城市繼續(xù)發(fā)炮。對購房者而言，這些開發(fā)商的樓盤不能買，否則物業(yè)得不到保證，出現(xiàn)問題更是找不著人。小編感言：品牌是有力的保證，對于開發(fā)商定要仔細了解，千萬不要貪一時的便宜上了賊船。 七、質(zhì)量問題頻被曝光。 因質(zhì)量問題頻被曝光的樓盤經(jīng)常出現(xiàn)，經(jīng)過精挑細選、又花費大半輩子積蓄買的新房，拿到手后確是一套套“問題房”，窗臺滲水、墻體裂縫等一系列問題讓業(yè)主苦不堪言購房者在前期要注意詳細了解樓盤信息，親臨現(xiàn)場查看未為不可。 八、高架橋旁噪音難耐。 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市交通建設(shè)也日新月異，**典型的現(xiàn)象就是縱橫交錯的高架增多了，這些高架在給城市帶來交通便利的同時，也帶來了諸如噪音、灰塵、尾氣污染等一系列問題。塵土飛揚、喧囂不斷，居住于此，日常起居都不得安寧。如今，高架上的隔音措施已經(jīng)在一定程度上有效處理了此問題，但多少還是會受影響，一個真正舒適安靜的環(huán)境仍是大多人的向往。 九、土地前身不好謹慎選擇。 買房前還是要看一看土地的前身，畢竟有些土地前身并不好，例如有些土地前身為化工廠、墳場的樓盤，不宜居住?；S污染極大，遺留下的土壤含磷、硫和硫化鈉污泥，空氣、地下水、蔬菜、水果等等也都已經(jīng)被化學(xué)廢氣污染，對居住者的身心肯定是不利的。前身是墳場，又多多少少跟風(fēng)水扯上關(guān)系了，關(guān)鍵還是看你的心態(tài)。 十、治安不好需要提防。 有人說：“置業(yè)買房，治安問題是首位。”在影響樓盤當(dāng)前價值以及**潛力的諸多因素中，治安毋庸置疑是**基本也是**重要的。大家買房千萬不要專注于其他問題而忽略治安，這是必須時刻在日程上的問題，關(guān)系到生命和財產(chǎn)的安全，這都無法保證的話，真的是打死都不要買。

• 問 購房時如何選擇戶型，并且如何避免買到所謂的兇宅？
  答

  據(jù)說好的戶型住著舒服，也有保值空間，避開兇宅的話可能要查資料和問鄰居吧。

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