買房時應該考慮什么問題 要如何理性買房

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• 147****0662

  春節(jié)之后，北上廣深等一線城市樓市再度火爆，各地“日光盤”頻現(xiàn)，北京二手房市場過戶號叫價千元……有專家分析，“恐慌性”購房再現(xiàn)市場。 據(jù)統(tǒng)計，2016年2月22日至28日期間，北京2盤入市。其中，位于順義馬坡區(qū)域的洋房恒華湖公館，此次開盤樓棟為16號樓，共60套房源，開盤僅1小時售罄。另外一個位于通州的新地國際家園，推出的1號樓96-196平2-4居，均價33000元/平，銷售良好。 再看二手房市場，在淘寶網(wǎng)上，輸入北京過戶代辦字樣，可搜出多家店鋪從事此業(yè)務。在一些成交排名靠前的店鋪，月成交量都有幾十個，普通號大都在千元左右，如果加急價格則更高。很多人，無論有沒有購房需求，都開始糾結(jié)這樣的問題，要不要買房？現(xiàn)在再不買，以后是不是更買不上了？今天不出手，明天是不是又漲價了？ 什么是“恐慌性”購房需求？ “恐慌性”購房是指擔心政策優(yōu)惠到期、房價不斷上漲而不問價格、地段，脫離購房需求能力，貸款比率畸高，為了購房而購房的一類購房需求。 從消費上講，是指消費者因為信息不對稱，惟恐所需產(chǎn)品因為某種未知原因缺貨或者價格推高受損而產(chǎn)生的沖動性的購買行動。 “恐慌性”購房需求有何特點？ 恐慌性需求與剛性需求和投資性需求有所不同，它介于兩者之間。 恐慌性需求極易受到外界影響，房價一旦停止上漲必然帶動恐慌性需求大量減少。而剛性需求則是無論市場怎么變化，只要是在自身可實現(xiàn)的范圍之內(nèi)，都要在短期內(nèi)完成置業(yè)；投資性需求更是為了從理財角度出發(fā)，利用房產(chǎn)保值**，需求越積極房價越是上漲，越是對這部分客戶有利。 “恐慌性”購房需求有什么隱憂？ 就像2007年的股市，當全民炒股出現(xiàn)時，離崩盤也就不遠了。 “恐慌性購房需求”也是有隱憂的，隨著樓市租售比節(jié)節(jié)高攀，也在預示房價中的泡沫越做越大。對于財產(chǎn)分配來說，由于投機需求占據(jù)了主流，致使國民財富迅速向少部分富人回流，無形之中加速了社會各階層之間的矛盾升級和對立。 為什么會出現(xiàn)“恐慌性”購房？ 是什么造成“恐慌性”購房？“恐慌性”購房背后的推手有哪些？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉總結(jié)了八大推手。 一、多重“救市”政策疊加催生熱點城市頻現(xiàn)“日光盤”。 從大部分城市樓市限購取消、首套二套**降低、二手房交易環(huán)節(jié)稅費的減免、央行累計六次降息五次全面降準，再到公積金貸款、普通住宅標準、住房補貼、免契稅等方面繼續(xù)定向?qū)捤?，總體上助推房價上漲。 二、多輪“救市”政策之后，供求關(guān)系緊張，去化周期降低，促使“自住需求+改善需求”兩股力量積極入市，導致一線城市、部分二線城市出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象。同時，“恐慌性”購房與“日光盤”使得不少購房者擔心樓市后期供應不足、房價反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市，甚至導致局部市場買漲不買跌的行情出現(xiàn)。 三、**貸等場外配資導致樓市需求提前入市，加速熱點城市搶房潮。 由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介設立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中的“**貸”產(chǎn)品，為購房人變相發(fā)放可用于**的貸款。這樣，房地產(chǎn)市場加強了杠桿，購房者可以在**貸“場外配資”的支持下提前進入房地產(chǎn)市場。這其中就包括一部分投資客看準了機會，會用很小的資金撬動巨大的杠桿，所以他們會不斷的通過各種途徑炒房，**終促使“恐慌性”購房與日光盤現(xiàn)象頻現(xiàn)。 四、各地“地王”頻現(xiàn)，樓板價迅速攀升，助推房價快速上漲。 2015年下半年以來，北上廣深一線城市“地王”頻現(xiàn)。土地市場高溢價、“地王”現(xiàn)象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，并且也助推了當下的房價快速上漲，同時，催生“恐慌性”購房與日光盤現(xiàn)象頻現(xiàn)。 五、“少量多批”、捂盤惜售、二手房“速銷房”壟斷房源等現(xiàn)象助推“恐慌性”購房。 “少量多批”推盤可以營造供不應求的局面，對助推房價上升有一定作用；此外，分批推房有助于不同層次產(chǎn)品的均衡銷售，不至于出現(xiàn)好的房源被一搶而空，差的房源賣不掉的局面。從部分二手中介操作手法來看，在市場火熱階段，二手中介采取“速銷房”方式壟斷房源，抬高房源價格，一定程度上也制造了房源緊張，助推“恐慌性”購房現(xiàn)象出現(xiàn)。 六、前期長時間積累客戶，當“救市”政策發(fā)布之時，開發(fā)商借力政策發(fā)布時機開盤。 對于房企來講，借力“救市”政策發(fā)布時機開盤，制造“恐慌性”購房與日光盤現(xiàn)象成為其快速釋放前期客戶的營銷手段。 七、貨幣政策繼續(xù)寬松，大量市場流動性流入樓市。 自2014年下半年至今，央行已經(jīng)累計六次降息五次全面降準，貸款利率已經(jīng)降至**低，市場流動性也較為充分。此外，央行在去年年底發(fā)行2015版新版人民幣、宣布推動信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點等措施，意味著新一輪中國式量化寬松來臨。 八、大量高凈值人群資產(chǎn)配置需求導致一線城市豪宅市場火熱。 從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，盡管購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的**優(yōu)選擇，但是，在國內(nèi)利率降至**低的市場背景下，一線城市、部分二線城市樓市步入上行周期，對于投資客或財富階層來講，選擇投資價值較高的一線城市房產(chǎn)進行資產(chǎn)配置也成為他們的選擇。 “恐慌性”購房需求下如何理性購房？ 首先，你買房是為了什么？ 對于剛需而言，這個問題很好回答，第一是為了生活，第二是為了工作。所以，配套和交通，就是一個房子是否滿足你需要的核心。而接下來就是你是否具備買房能力，**可以適當啃老，但是以后的月供你也不打算自己還的話，建議你還是不要蹚這趟渾水。改善性需求也比較明確，但是也經(jīng)考慮經(jīng)驗承受能力。至于投資者，你可能需要更清晰的把握房地產(chǎn)市場的走向，如果你看好的房子，它的**潛力你一概不知，也請不要輕易出手； 其次，你真的會選房嗎？ 試著問一下自己這個問題，從房產(chǎn)類型，到戶型選擇，再到繳稅過戶，你都懂嗎？還是需要跟著中介或者開發(fā)商，被他們牽著鼻子走。如果你沒有把握，寧可多花點時間看房，搞清楚了再下手，不要被樓市的瘋狂帶跑了； **后，你現(xiàn)在適合買房嗎？ 我們在進行每一項消費時都要依自己的狀況而定，包括自己的工作狀況、健康狀況、情感狀況等，因為不同的狀況將對自己的消費所帶來的后果產(chǎn)生不同的影響。而對于個人來說，買房只是其眾多消費行為中的一種。故在買房之前，我們需衡量一下自己的個人狀況。建議在個人工作不穩(wěn)定、健康狀況不好、情感出現(xiàn)危機等情況當中的朋友，千萬別沖動買房。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:25:12

相關(guān)問題

• 問 買房時為什么要理性？怎么考慮房子的性價比？
  答

  買房時保持理性是為了確保投資決策符合個人長期規(guī)劃，不被市場波動影響?？紤]房屋性價比時，需評估地段、交通、房屋結(jié)構(gòu)、配套設施、房價趨勢等多方面因素。

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• 問 購房時需要考慮什么問題 我們應該如何挑選
  答

  2015年的樓市，風起云涌，甚至有點像股市一般讓人捉摸不透。原本該熱鬧的“金九銀十”已經(jīng)過去一大半，盡管在這期間開發(fā)商們馬不停蹄地舉辦各種活動，提供各種優(yōu)惠讓利，但隨著“銀十”即將進入中旬，樓市成交量卻依舊處于不溫不火的狀態(tài)。 或許我們可以將“銀十”開局的失利歸咎到受國慶黃金周假日出游影響，但黃金周過后，成交量也未見好轉(zhuǎn)。 淡季不淡，旺季不旺，或許是今年樓市**大的一個特征。在并不被業(yè)界看好的七八月，樓市反而出現(xiàn)一次又一次的銷售高潮，而在作為傳統(tǒng)銷售旺季的九十月份，樓市表現(xiàn)未免太過慘淡。 業(yè)內(nèi)人士表示，10月下旬的房博會或?qū)⑹情_發(fā)商們爭奪市場的重要節(jié)點也是**后機會，畢竟現(xiàn)在庫存壓力較大，開發(fā)商們肯定不會放過這個好時機，預計新一輪的營銷戰(zhàn)會在房博會期間上演，而購房者會不會買賬?靜待市場給出答案。不過對于真正有自住需求的一類買房者來說，從現(xiàn)在開始也可以多關(guān)注相關(guān)樓市動態(tài)，提早做好購房準備，買房準備越充分，選到合適樓盤的幾率也就越高。 第一、多關(guān)注熱銷樓盤 一個樓盤是否受購房者歡迎是衡量樓盤質(zhì)量、性價比的一個重要因素，都說群眾的眼睛是雪亮的，如果大部分購房者都選擇這個樓盤，那么說明該樓盤的品質(zhì)問題還是比較有保證的，購房者可以多關(guān)注樓市中一直處于熱銷排行榜前列的樓盤。 第二、交通便利是前提 很多人都深諳買房先選地段的道理，選擇一個交通合適的地方，即使工作變換，出行也依舊方便。購房者可以把握5公里生活圈的原則，這也是衡量購房效益和購房質(zhì)量的一個有效參數(shù)，支出的成本越小，表明所購房屋的性價比越高。這樣一來，買房后額外付出的錢也會越來越少。 第三、品牌開發(fā)商是首選 就開發(fā)商方面來看，品牌開發(fā)商是首選，因為品牌開發(fā)商在不論是在質(zhì)量還是信譽口碑方面都有更為過硬的保證，購房者不必擔心開發(fā)商因為資金短缺或者斷裂而出現(xiàn)延期交房甚至爛尾的情況，而且品牌開發(fā)商也會給購房者提供更好的服務質(zhì)量。 第四、實地考察項目 在實地考察也就是看房過程中，購房者要做到眼觀四路、耳聽八方，觀察樓盤的周邊環(huán)境、配套情況、戶型格局等情況，仔細聽置業(yè)顧問的介紹，聽已經(jīng)入住的業(yè)主對于樓盤的各種看法，這樣可以幫助購房者做出正確的買房決定。

• 問 買房應該關(guān)注什么問題？
  答

  ①銷售方式了解清楚是按照建筑面積銷售還是套內(nèi)建筑面積銷售。②具體價格購房者會發(fā)現(xiàn)往往想買的房子與“均價”會有很大差距，一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層，高層塔樓在6層～8層，戶型位置多為東、西向，一層二戶的多層樓盤與均價相差5％～8％，塔樓是在15％～20％之間。③入住時間及條件。⑤車位小區(qū)總車位數(shù)，車位為地上還是地下，是否能保證每戶一個車位。車位收費標準，是否可售。

• 問 春節(jié)買房應該注意哪些問題 如何理性購房
  答

  春節(jié)是團聚的日子，辛苦了一年，有打算回家置業(yè)的。一般來說春節(jié)是樓市的淡季，開發(fā)商都會為買房者準備了不少的優(yōu)惠。買房者在抓住淡季的機會同時也不可以太盲目。 春節(jié)買房的好處 可選房源很多.一般來說，春節(jié)前后是房地產(chǎn)的淡季，這個時候，開發(fā)商一般都已完成了一年的銷售計劃，開發(fā)商賣房不會太糾結(jié)于控制利潤，走量居多。這樣以來，業(yè)主們的可選房源會比較多。 當前樓市正處于去庫存的關(guān)鍵期，在三四線城市更是如此，為了去庫存回籠資金，開發(fā)商會推出各種優(yōu)惠政策促銷，好貨只等你們?nèi)ヌ粤恕? 房貸也更方便。業(yè)內(nèi)人士表示，春節(jié)前買房貸款也更方便，銀行貸款額度很充足，申請獲批和房款也更快。樓市政策也不會有大的變動，有利于做出正確的決定。 春節(jié)看房好處多。春節(jié)是在冬季，冬季看房的好處也很多，能看出在其他季節(jié)不易被發(fā)現(xiàn)的問題。比例**低光照時間，冬季是一年中光照時間**短的。能看出**差的光照情況。通風情況在冬季也能明顯感覺，冬季室內(nèi)外溫差較大，通風情況感受**明顯。 很多春節(jié)買房的是年輕人，對年輕人來講，買房子通常和結(jié)婚密切相關(guān)。這時買房子能拿到較高的優(yōu)惠，還能給心愛的人以驚喜，何樂而不為？ 理性選好房 關(guān)于“特價房”要小心，節(jié)假日通常和“特價”掛鉤，房地產(chǎn)也不例外，但是房地產(chǎn)的“特價”也不便宜，而且一個項目的特價房也沒幾套。特價房通常都跟較差戶型、樓層等相關(guān)，購房者要仔細斟酌。 開發(fā)商喜歡“贈送”。買房的時候要清楚，贈送的東西到底是不是開發(fā)商自己的。很多面積開發(fā)商無權(quán)贈送，比如有些上躍頂層閣樓或入戶花園，這部分的產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有，開發(fā)商“贈送”的根本沒有產(chǎn)權(quán)保障。 多做比較在買房。同時開盤銷售的項目很多，各種優(yōu)惠信息也很多，如果想買到**優(yōu)惠的房子，還是需要認真選擇的。比如周邊項目的價格情況，各個項目的促銷力度，促銷政策是否真實等。 以上所說的都是買新房需要注意的，對于買二手房的朋友，對房主的報價是否合理需要判斷。房子的產(chǎn)權(quán)狀況、房主是否存在經(jīng)濟糾紛，房屋是否被抵押都需要核實。“特價”二手房更是需要留心。

• 問 買房時應該注意什么，買房要考慮哪些因素？
  答

  是否有購房名額，挑個好點的房產(chǎn)公司，簽約攜帶證件：戶口本，身份證，結(jié)婚證（如果已結(jié)婚），如果貸款多帶資歷證明，學歷，銀行流水等。

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