開放二孩政策 房地產(chǎn)現(xiàn)狀將會有哪些變化

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• 153****3068

  重慶市再生育申請人數(shù)達(dá)到3.27萬人

  查看全文↓ 2016-04-27 19:12:19
• 148****5099

  重慶市再生育申請人數(shù)達(dá)到3.27萬人

  查看全文↓ 2016-04-27 19:10:25
• 153****6172

  **新數(shù)據(jù)顯示，截至10月21日，重慶市再生育申請人數(shù)達(dá)到3.27萬人，其中大部分是符合之前“單獨”政策。那么如果放開二胎生育，會有多大的市場呢？ 房地產(chǎn)大戶型黃金時代 眾所周知，中國樓市之所以瘋狂，是因為中國人口太多。雖然我國某些區(qū)域出現(xiàn)負(fù)增長，但是繼續(xù)執(zhí)行計劃生育政策，可能將房地產(chǎn)從崩潰的漩渦中解救出來。從“單獨”開始，對房地產(chǎn)便有了推動，全面開放，更是對行業(yè)的一大利好。 開放二胎，對樓市的的影響有兩方面，一是包括戶型大小、功能設(shè)計等方面的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，二是教育配套需求未來將更為強(qiáng)烈。 目前，我們常見的是“三口之家”為主的家庭結(jié)構(gòu)，但隨著二胎政策完全放開的落地，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)較大面積的“四口之家”、“三代同堂”的局面。屆時，原本的小戶型已不能滿足一大家子人的生活需求，三房以上的大戶型將逐漸成為二胎家庭的重點考慮對象。 同時，學(xué)區(qū)房依舊是熱點，爭奪學(xué)區(qū)房及入讀名額也將愈發(fā)激烈。 總的來說，政策推動樓市發(fā)展是正面的。經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明表示，在放開二胎政策激勵下，出生率會有所提高，將直接引導(dǎo)部分地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)胗變合嚓P(guān)行業(yè)的投機(jī)性投資。也可以認(rèn)為是，打算生二胎的，生了二胎的，都會開始考慮二套房。 點評：對于一個人口大國，人們對房子屬于剛需。只是二胎的普及，大戶型的盛行將是一種必然。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:25:22

相關(guān)問題

• 問 開放二孩政策 房地產(chǎn)現(xiàn)狀將會有哪些變化
  答

  **新數(shù)據(jù)顯示，截至10月21日，重慶市再生育申請人數(shù)達(dá)到3.27萬人，其中大部分是符合之前“單獨”政策。那么如果放開二胎生育，會有多大的市場呢？ 房地產(chǎn)大戶型黃金時代 眾所周知，中國樓市之所以瘋狂，是因為中國人口太多。雖然我國某些區(qū)域出現(xiàn)負(fù)增長，但是繼續(xù)執(zhí)行計劃生育政策，可能將房地產(chǎn)從崩潰的漩渦中解救出來。從“單獨”開始，對房地產(chǎn)便有了推動，全面開放，更是對行業(yè)的一大利好。 開放二胎，對樓市的的影響有兩方面，一是包括戶型大小、功能設(shè)計等方面的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，二是教育配套需求未來將更為強(qiáng)烈。 目前，我們常見的是“三口之家”為主的家庭結(jié)構(gòu)，但隨著二胎政策完全放開的落地，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)較大面積的“四口之家”、“三代同堂”的局面。屆時，原本的小戶型已不能滿足一大家子人的生活需求，三房以上的大戶型將逐漸成為二胎家庭的重點考慮對象。 同時，學(xué)區(qū)房依舊是熱點，爭奪學(xué)區(qū)房及入讀名額也將愈發(fā)激烈。 總的來說，政策推動樓市發(fā)展是正面的。經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明表示，在放開二胎政策激勵下，出生率會有所提高，將直接引導(dǎo)部分地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)胗變合嚓P(guān)行業(yè)的投機(jī)性投資。也可以認(rèn)為是，打算生二胎的，生了二胎的，都會開始考慮二套房。 點評：對于一個人口大國，人們對房子屬于剛需。只是二胎的普及，大戶型的盛行將是一種必然。

• 問 房屋庫存情況怎么樣 房地產(chǎn)市場將會有哪些變化
  答

  房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比。 11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議部署經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革?；夥康禺a(chǎn)庫存，成為會議所指的一個突出問題和關(guān)鍵點。 一個行業(yè)庫存問題，為中央權(quán)威高層會議重視，足以說明其積弊深、涉及面廣，事實上，其他突出問題，過剩產(chǎn)能、過高成本、金融風(fēng)險，其實也或多或少與房地產(chǎn)相關(guān)，樓市“去庫存”抓住了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展癥結(jié)的“牛鼻子”。 房地產(chǎn)庫存之弊 房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫密不可分。從某種角度講，甚至可以說是一個硬幣的兩面。房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫，其“受病之處”、“起弊之源”，**簡明扼要地講，可以概括為以下五點： 一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。經(jīng)濟(jì)全球化**基本的特征，是生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)的流動和配置。等量資本獲得等量利潤。這個過程，也是產(chǎn)業(yè)不斷地從勞動、土地等生產(chǎn)要素成本相對較高地區(qū)轉(zhuǎn)移到相對較低地區(qū)的過程。 這讓中國在短短幾十年時間里走完了發(fā)達(dá)國家?guī)装倌曜哌^的工業(yè)化城市化道路，也讓中國房地產(chǎn)市場迎來了舉世罕見的高速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場高速發(fā)展難免伴隨泡沫的膨脹。 二是貨幣泡沫。有數(shù)據(jù)顯示，美國次貸危機(jī)爆發(fā)前夕，美國金融衍生品規(guī)模高達(dá)531萬億美元，而美國2007年的GDP僅為14萬億美元。次貸危機(jī)暴發(fā)后，美聯(lián)儲推出一輪又一輪量化寬松，金融衍生品規(guī)模不但沒有減小反而不斷膨脹。據(jù)2011年美國財政部貨幣管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，華爾街大銀行所持有的金融衍生品數(shù)量比2008年危機(jī)高峰時還增長了41%。 必然看到的是，美聯(lián)儲量化寬松超發(fā)的貨幣泡沫主體，其實并沒有多少進(jìn)入美國本土的市場領(lǐng)域，而是大舉流向了包括中國在內(nèi)的新興經(jīng)濟(jì)體，新興經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)**終可能成為貨幣泡沫的宣泄口。 三是土地財政。這些年來，中國以投資為驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，**大的一個特點在于各地以土地財政為支撐的區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭。土地財政真正賺錢的主要靠居住用地。為了**大限度地實現(xiàn)GDP的增長，同時又為了**大限度地獲取土地出讓金，一直以來各地在土地財政上“松緊不一”。 對居住用地，通常實行“緊”的土地政策(價格高、數(shù)量少)，而對工業(yè)用地和商業(yè)用地特別是工業(yè)用地，通常實行“松”的土地政策(價格低、數(shù)量多)。四是人口紅利。過去的中國計劃生育政策，再帶來生育率迅速下降的同時，也為經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)造了40年左右的人口紅利期。人口紅利，一方面緩解了人口眾多與人均資源少的矛盾，另一方面也在一定時期內(nèi)為房價持續(xù)上漲打下了基礎(chǔ)。 計劃生育導(dǎo)致的親族結(jié)構(gòu)格局，是爺爺輩、父母輩和孫子輩呈現(xiàn)“421”結(jié)構(gòu)特征。這種特征讓孫子輩們購房有著“421”親族群體一齊上的特點，使得中國各大城市購買首套房的平均年齡明顯小于國外同類城市，青年一代自住性購房能力得到了非凡表現(xiàn)。 五是城市等級。眾所周知，國外的城市，不論大小大都是平等的，其資源交換也是平等的。而中國往往是上級城市管著下級城市，財政體制、計劃分配體制等，也是通過這個體制來完成的，難免存在資源分配不均現(xiàn)象。 大中小城市在吸引流動人口上，原本就存在著強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的“馬太效應(yīng)”，再加上中國的城市還存在著行政等級問題，這就讓中國大城市特別是超級城市的人口規(guī)?？刂颇繕?biāo)屢屢遭到突破，房價也是屢漲屢調(diào)、屢調(diào)屢漲。 從“控房價”到“去庫存” 月滿則虧，水滿則溢。從過去強(qiáng)調(diào)“控房價”，到現(xiàn)在著重提出“去庫存”，房地產(chǎn)調(diào)控如此大轉(zhuǎn)身的背后，是房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比，發(fā)生了明顯的變化。 第一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移已出現(xiàn)新動向。過去中國憑借廉價的勞動力、土地和環(huán)境資源承接了大量的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在一方面由于中國的環(huán)境資源逼近了承載能力的極限；另一方面由于房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟(jì)生態(tài)中“一股獨大”成為“恐龍”，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營綜合成本過快上升；現(xiàn)在，我國已面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移國際化的新苗頭，中高端制造業(yè)開始回流發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，低端制造業(yè)則轉(zhuǎn)移向成本更低的發(fā)展中國家。 第二是資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。美國量化寬松的逐步退出對新興經(jīng)濟(jì)體的**大影響，當(dāng)屬國際資本流向發(fā)生變化，新興經(jīng)濟(jì)體資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。如果資本流出再疊加產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的雙重影響，資產(chǎn)泡沫承愛的壓力無疑會更大。而資產(chǎn)泡沫收斂如果處置不當(dāng)，往往會導(dǎo)致曠日持久的金融危機(jī)。 第三是土地財政已經(jīng)難以為繼。筆者在過去的文章中曾多次指出，從地方債務(wù)對土地財政依賴程度來推測，從長期看地方有可能在商品住房上達(dá)到雙極限：即一方面有可能將地價房價抬高到極限，另一方面又有可能將居住用地的供應(yīng)源源不斷地維持到極限。從種種跡象看，特別是從住房庫存數(shù)據(jù)看，這個雙極限或許正在逼近。 第四是人口紅利正在日趨消失。勞動年齡人口歷來是購房的主力軍。然而，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國勞動年齡人口總量在2012年已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。而且，由于高房價導(dǎo)致高生活成本，高生活成本導(dǎo)致子女撫養(yǎng)的高成本，放松計劃生育政策，可能并不會帶來有關(guān)部門預(yù)期的生育高潮。計生政策的放松，也難以在短期內(nèi)達(dá)到托市的效果。 第五是樓市調(diào)控形勢更加復(fù)雜。城市吸引流動人口的馬太效應(yīng)，疊加城市等級的影響，讓一線城市的房地產(chǎn)市場，在全國樓市總體“去庫存”的大背景下，短期內(nèi)難以做出簡單的放開“限購”的決策。必須防止泡沫破滅與泡沫膨脹的風(fēng)險交織在一起?！叭齑妗辈⒉皇呛唵蔚鼐葮鞘?，其背后是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)外部環(huán)境的深刻變化，釋放出的是經(jīng)濟(jì)相應(yīng)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的重大信號，包括如何引導(dǎo)剛需消化存量，怎么通過城鎮(zhèn)化建設(shè)調(diào)整理順房地產(chǎn)的供給側(cè)政策及體制，其內(nèi)涵相當(dāng)豐富。這里只是提醒，房地產(chǎn)企業(yè)萬不可誤判形勢乘機(jī)亂漲價，而錯過房地產(chǎn)市場的**佳調(diào)整期。 而消費者則應(yīng)該緊盯市場變化，選擇合適機(jī)會入場。

• 問 中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀問題
  答

  一 中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，價格走勢平穩(wěn)的良好勢頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產(chǎn)投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩(wěn)下降。土地開發(fā)面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的八個分類指數(shù)的走勢與10月相較，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房平均銷售價格、土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢；房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積分類指數(shù)繼續(xù)保持上揚(yáng)勢頭?？梢哉f，中國房地產(chǎn)市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些不利因素，表現(xiàn)在以下幾個方面。二 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題①資源的浪費與流失。由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失。1992～1993年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”高潮時全國形形色色的開發(fā)區(qū)達(dá)上萬個，規(guī)劃占地1.5萬平方公里，相當(dāng)于全國當(dāng)時的城市建成區(qū)總面積，而真正實現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。②商品房空置量增加，而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大。僅1993年底商品房空置面積達(dá)到5000萬平方米，此后這一指標(biāo)持續(xù)上升，2000年達(dá)9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過了這個指標(biāo)。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。③房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。④房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國外發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家住房消費信貸一般占到整個房地產(chǎn)信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國房產(chǎn)業(yè)面臨的一項戰(zhàn)略任務(wù)。三 中國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性分析可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護(hù)，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而,推進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)通常是對城市邊緣土地進(jìn)行開發(fā)，因此要注意保護(hù)好這一地區(qū)的農(nóng)用地，防止過多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)。對于已經(jīng)成為城市建設(shè)用地的農(nóng)用地，要提高其使用效率。嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達(dá)到一定比例的土地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓；在一定時間內(nèi)不進(jìn)行投資的，政府應(yīng)無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。②重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在2003年9月中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會在北京珠江國際城舉辦的“房地產(chǎn)文化研討會”上，專家學(xué)者們一直認(rèn)為，21世紀(jì)的房地產(chǎn)競爭已經(jīng)逐漸上升到文化競爭，在知識經(jīng)濟(jì)條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)。③完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系。根據(jù)統(tǒng)計，世界個人住房貸款占全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)有效需求不足的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)金融信貸應(yīng)更多地向消費信貸轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)——消費的良性循環(huán)。④加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產(chǎn)征稅，而忽視了對存量房地產(chǎn)征稅。優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二,企業(yè)在觀念、產(chǎn)品方面的創(chuàng)新。不能片面追求環(huán)境、降低容積率、人均居住用地超過規(guī)范要求。房地產(chǎn)業(yè)必須進(jìn)行環(huán)境成本核算。由于中國執(zhí)行的是土地資源無價或低價、產(chǎn)品高價的價格政策，壓制了資源再生產(chǎn)活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。第三,是消費觀念的創(chuàng)新。受傳統(tǒng)觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進(jìn)潛在需求的轉(zhuǎn)化，是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效手段。第四,要注意在市場服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。實現(xiàn)中介(經(jīng)紀(jì))、物業(yè)管理有新的形式和內(nèi)容，住房貸款等繁瑣的手續(xù)要簡化、科學(xué)、利于操作。第五,中國房地產(chǎn)業(yè)目前已處于數(shù)量和質(zhì)量并重的時代，而作為創(chuàng)新主體的企業(yè)要生存并壯大，惟一的出路是創(chuàng)新。⑤加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴(yán)格執(zhí)法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。目前，雖然中國已經(jīng)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》，實踐證明這兩部法律對于1990年代的房地產(chǎn)市場的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到現(xiàn)在房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開發(fā)應(yīng)當(dāng)由企業(yè)根據(jù)市場狀況自己決定。有些企業(yè)擔(dān)心管理部門收回，而不顧市場需求強(qiáng)制性進(jìn)行開發(fā)投資，把上一輪的過量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^量開發(fā)，這種做法勢必帶來不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。四 中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價指標(biāo)體系房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價指標(biāo)體系是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中的一項重要的內(nèi)容，很多專家學(xué)者對此進(jìn)行了探討。評價指標(biāo)體系大都從人民生活、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個方面進(jìn)行綜合。根據(jù)胡學(xué)鋒（2000）提出的評價指標(biāo)，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相互促進(jìn)作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮(zhèn)人口增長率等7項指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)方面反映的是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性和相互影響，有房地產(chǎn)業(yè)增加值、人均房地產(chǎn)業(yè)環(huán)保增加值、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)?？傎Y產(chǎn)貢獻(xiàn)率、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保全員勞動生產(chǎn)率、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保成本費用利潤率、房地產(chǎn)價格指數(shù)、房地產(chǎn)銀行貸款償還率等8項指標(biāo)。環(huán)境反映房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)效益，包括全社會房屋使用效率、房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)綠化覆蓋率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發(fā)面積增長率、農(nóng)業(yè)用地被征用面積增長率等6項指標(biāo)。

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• 問 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
  答

  我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：銷售量持續(xù)增長，商品房銷售面積，銷售額以及銷售給個人的購房額持續(xù)上升，04年商品銷售量比03年增加4500萬平方米，為住房商品化最高值。年銷售額超過1萬億，為1998年的4倍多。個人購房所占比重持續(xù)增加，一直占90%，反映居民對住房需求旺盛的態(tài)勢。此外，房價大幅攀升，全國商品房價格 1998年至2003年，年均增長 59元。2004年大幅攀升，這一年增長了355元，達(dá)到了 2700 元每平方米。住房價格從98年至04年增長了695元，其中03到04年增長了352元，占50.6%。房價上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這些因素包括土地價格上漲，建筑材料價格上漲，新建住宅品質(zhì)提升，中低位商品住房供應(yīng)比重下降，影響消費者對房價的預(yù)期，房地產(chǎn)市場存在著特定形式的壟斷，房地產(chǎn)業(yè)在我國屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，較高的利潤是吸引資本向其流動的基本條件之一，是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動了價格增長。

• 問 各大媒體都在說樓市調(diào)控持續(xù)，那么2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策會有哪些新的變化嗎？目前房地產(chǎn)**新政策有哪些？2012年房地產(chǎn)政策達(dá)到預(yù)期了嗎？
  答

  到?jīng)]到預(yù)期不是我等p民決定的。我只知道房價還是那個高，并且現(xiàn)在也在漲。

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