商住兩用房子能買嗎 如何考慮各種購房因素的影響

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• 155****9528

  商住兩用房近年來由于限購和創(chuàng)業(yè)或者投資的需要，火了一把，那么商住兩用房能不能買呢？這要看你買房的目的是什么了？如果只為了落戶那就不要買了？如果僅為了以后創(chuàng)業(yè)用那么先來了解一下商住兩用房的優(yōu)缺點吧。 不限購不限貸 商住兩用房為什么受矚目 隨著房產(chǎn)調(diào)控，住宅市場壓力有所增大，這時候很多房企便把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，并仿效國外的soho，推出了一些商住兩用的房地產(chǎn)項目,住家辦公兩不誤。所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種房產(chǎn)產(chǎn)品，是soho住宅概念的一種延伸。它可以作為住宅，但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動，將工作和居住融為一體，極大地方便了一些自由職業(yè)者。 據(jù)了解，商住兩用房之所以目前如此吸引眼球，與它自身所具有的幾個特性是分不開的。首先，商住兩用房小戶型居多，總價低。；對于限購城市來說，商住兩用房是不限購不限貸的；吸引眼球的是，商住兩用房一般都為挑高loft戶型，可以將挑高設(shè)計為兩層，相當于贈送了一倍的面積，買50平方米，實用面積可以達到100多平方米，空間大，可以實現(xiàn)居家辦公分離，動靜分割。 生活成本相對較高 難以滿足落戶要求 而實際上，在建筑術(shù)語中沒有商住兩用房這種稱謂，這只是銷售方根據(jù)市場行情和產(chǎn)品的功能來定義的一個不規(guī)范的俗稱。如果開發(fā)商說樓房是“商住兩用”的，則很可能是：同一幢樓部分是商業(yè)的(比較多的是裙房和下面的樓層)，部分是住宅的。房產(chǎn)證的用途寫著商品住宅，就是住宅房;未寫明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務辦公房。商務辦公房與住宅還是有很大區(qū)別的。 雖然商住兩用房有總價低的特點，可是因為是商用地塊，所以**需要付50%，貸款期限必須小于等于10年，當然對于用于投資的人群來說，這或許無關(guān)緊要。而對于一般的上班族來說，**還是有些夠嗆。對于有公積金的人群來說，購買商住兩用房，公積金僅可以提取，不能用于貸款。 另外，對于商住兩用房來說，買房后的生活成本也相對較高。物業(yè)管理費為商業(yè)標準，高于普通住宅，水電費基本上是民用水電費的兩倍，一般沒有燃氣，維護成本較高。 與購房者關(guān)系**大的當然要數(shù)房子的產(chǎn)權(quán)年限，普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限為70年，而商住用房的產(chǎn)權(quán)年限通常是40年?！段餀?quán)法》對此類土地到期后的續(xù)期規(guī)定不太清晰。也就是說，居住用地到期后可以自動續(xù)期，而商業(yè)用地則有可能不行。 而對于很多有特殊需要(如購買學區(qū)房解決子女的上學問題)的人群來說，落戶口是非常重要的。在泉州，如果買的是普通住宅，當然可以將戶口遷入，但商住兩用房雖然可以注冊辦公，卻不可以遷入戶口。 水、電、暖民用還是商用 **好留下依據(jù) 每件事都有它的正反面，商住兩用房也不例外。那么在購買商住兩用房的時候都需要注意些什么，才不會造成自己日后的困擾呢？ 在清楚產(chǎn)權(quán)年限的前提下，首先要和開發(fā)商明確未來生活使用費的繳納依據(jù)。在選購商住兩用房時，要向開發(fā)商問清楚水、電、暖等用的是民用價格還是商用價格，有的開發(fā)商會采取相應的補救措施，可以向相關(guān)部門爭取民用費用繳納。如果開發(fā)商承諾是按民用標準收取，那么要問詢清楚，**好留下依據(jù)。 項目配套通常是購房者非常關(guān)注的一方面。在購買商住兩用房時，千萬要記得和開發(fā)商明確小區(qū)是否有配套幼兒園、**、醫(yī)療等，一般情況下，商住兩用房都不會配備這些配套。 對于居住密度比較在意的人，也要注意，面積小也就意味著居住密度會相應的加大，如果你不喜歡人口相對密集的居住方式，那么在選擇商住兩用房的時候就要多注意。 “一般來說，附近有高端服務業(yè)跟勞動密集型產(chǎn)業(yè)的soho產(chǎn)品投資前景更好，因為在這類產(chǎn)業(yè)周邊人流量大，需求旺盛，消費力強，房子更容易出租出去?！比A僑大學工商管理學院教授張向前認為，從投資角度看，地段是決定房子能否出租出去的決定性因素；而從自居角度考慮，地段附帶的周邊配套設(shè)施則又成為影響購房者的重要因素。 商住兩用房過戶手續(xù) 1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產(chǎn)證上面名字的當事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個人的名字)。 2、申請材料準備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。 3、房產(chǎn)過戶的申請材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會給予一個回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。 4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:50

相關(guān)問題

• 問 商住兩用房子能買嗎 需要考慮哪些利弊
  答

  小兩口張羅著買房結(jié)婚，可面對居高不下的房價，真讓人發(fā)愁。錢不夠用怎么辦？這個時候，很多年輕小夫妻就在考慮，要不要購買價格便宜的商住兩用房。商住兩用房子能買嗎？購買商住兩用房到底好不好？ 一、商住兩用房定義 所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO（居家辦公）住宅的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入一些寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。 二、商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限 商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。 三、商住兩用房稅費 “商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。 四、商住兩用房貸款 商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。 五、商住兩用房缺點總結(jié) 落戶問題+費用問題+安全問題 缺點一：商住兩用房一般不能落戶 商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。 缺點二：“商住兩用”房生活成本高 　商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。 缺點三：商住兩用房安全問題也值得擔憂 商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等 以上就是關(guān)于“商住兩用房子能買嗎”的相關(guān)分析和解答，商住兩用房有很多限制性的因素，不少人買房的時候，可能覺得不太在意，但可能實際入住后，就會發(fā)現(xiàn)很多的問題。建議如果要購買，需要考慮謹慎，**好能問下已經(jīng)購買過這類房子的人的意見。  

• 問 商住兩用房子能買嗎?選商住兩用房時應該注意什么
  答

  購房者在買房時不僅要求住的舒服，更加希望能有投資價值，因此商住兩用樓也得到許多購房者的親睞。然而，對于那種自由職業(yè)或居家辦公者，選擇這種商住兩用房就要慎重了。因為，這兩種人雖然需要一定的辦公條件，但其購買的主要目的還是住。 商住兩用房好嗎? “住”與“商”的要求不同，選擇商住兩用房時要注意什么? 第一，種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。 商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。 第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。 在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。 第三，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。 另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。 第四，選擇新型“商住兩用房”。 現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。 一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務。      

• 問 買商住兩用房能提公積金嗎？
  答

  可以，住房公積金的提取是有限制的，按照相關(guān)規(guī)定應該具備下列條件：(一)職工所在單位和職工本人每月足額繳存住房公積金(二)符合《住房公積金管理條例》第二十四條的規(guī)定：1、購買、建造、翻建、大修自住住房的;其中“購買”是指職工買下住房，擁有所購住房的所有權(quán)，住房可以是公有住房、商品房、經(jīng)濟適用房以及二手房等。“建造”是指城鎮(zhèn)居民經(jīng)房地產(chǎn)管理機關(guān)、城市規(guī)劃管理機關(guān)等部門批準建造住房;“翻建”是指對住房全部拆除、另行設(shè)計、重新建造住房;“大修”是指需要牽動或拆換住房部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除住房。2、職工離休、退休的3、完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的4、出境定居的5、償還購房貸款本息的6、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的7、職工死亡或被宣告死亡的職工提取住房公積金的大致手續(xù)如下：(一)首先向本單位提出申請，單位審核個人提交的相關(guān)證明后，符合提取條件的，單位填寫住房公積金個人提取審批表，并加蓋預留印鑒。(二)單位經(jīng)辦人員或職工個人持公積金個人提取審批表連同有關(guān)證明資料的原件和復印件到給本單位建立住房公積金賬戶的公積金中心(以下簡稱為開戶的公積金中心)進行審批。公積金中心完成審批和錄入業(yè)務后，在單位填寫的公積金個人提取審批表上加蓋公積金審批專用章。(三)單位經(jīng)辦人員或職工個人持公積金中心已審批的公積金個人提取審批表以及單位填寫并簽章的“住房公積金管理中心轉(zhuǎn)賬憑證”，到開戶的公積金中心辦理轉(zhuǎn)賬業(yè)務，公積金中心將職工申請?zhí)崛〉淖》抗e金轉(zhuǎn)賬至其單位基本結(jié)算賬戶，由單位取出支付給職工。

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• 問 買商住兩用房子好嗎
  答

  商住兩用房有一定的好處，作為既可以辦公又可以居住的房產(chǎn)，是目前住宅的一種延伸，而且還能夠擁有寫字樓的諸多硬件設(shè)施。針對于想要進行買房，但卻沒有買房資格，或者是經(jīng)濟條件有限的出資，購房者可以考慮購買商住兩用房。但因為商住兩用房的產(chǎn)權(quán)年限比較少，只有40年或者是50年，而且在產(chǎn)權(quán)到期之后不能夠自動續(xù)期，所以從隱性成本來說，不如普通住宅性價比高。商住兩用房除了土地使用年限之外，在交易買賣的過程當中，無法參照住宅的標準繳納契稅，進行轉(zhuǎn)讓時契稅的收費標準為成交額的4%，而且還要征收營業(yè)稅和土地增值稅。雖然說商住兩用房不受限購和房貸的限制，但一般銀行針對于此類房屋的貸款期限不超過10年，而且**額度也會在50%左右，并且不能夠使用公積金貸款。

• 問 商住樓能買嗎? 商住兩用房可以買嗎
  答

  首先聲明我不是專家，僅僅談談自己的看法。房地產(chǎn)的兩要素就是房與地，房屋的所有權(quán)人同時具有房屋所在土地的使用權(quán)（土地所有權(quán)由全民所有）。國家規(guī)定：商業(yè)用地的出讓年限不超過50年，住宅用地的出讓年限不超過70年。作為建立在土地基礎(chǔ)上的房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)期限不能超過土地使用期限，40年的產(chǎn)權(quán)問題應該是商業(yè)用地出讓10年后方進行開發(fā)，此時土地剩余使用年限僅余40年?！段餀?quán)法》的出臺，解決的**大問題就是承認私人財產(chǎn)與國家、集體財產(chǎn)一樣受到國家法律的保護，任何單位和個人不得侵犯。明確鼓勵人們創(chuàng)造財富，積累財富。由于解放后城市土地收歸國有，土地的使用多采取行政劃撥方式，改革開放后出讓制度方逐步完善。目前的土地出讓體系是借鑒了港英政府的地租理論，將土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，在土地公有制的基礎(chǔ)上**大限度地發(fā)揮了土地作為基礎(chǔ)生產(chǎn)資料的作用，極大地促進了生產(chǎn)力的發(fā)展。由于實施土地出讓制度時間不長，目前還沒有土地使用權(quán)期限到期的情況，也就沒有先例可以參考。不過《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！敝劣谠敿毜姆蛇€未出臺，但可以明確的是，土地出讓是有償?shù)模恋厥褂脵?quán)到期后如需繼續(xù)使用，需提出申請并繳納土地出讓金。從國家的發(fā)展趨勢來看，政府越來越重視保障人民的基本居住權(quán)，可以預計的是，土地到期后補交的出讓金也不會太高，因此我認為你不用擔心，該房子完全可以購買。

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