怎樣簽房產(chǎn)合同 成都商品房買賣(預(yù)售)合同常見問題有哪些

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• 146****2321

  編者按：對于每一位購房者，在選好自己心儀的房子后，都面臨簽訂購房合同的問題。怎樣簽購房合同？簽訂購房合同需要準備哪些資料？小編整理了成都市商品房買賣(預(yù)售)合同供大家參考。 成都市商品房買賣(預(yù)售)合同： 備案號：_______________ 售房人（以下簡稱甲方）：____________________________________ 購房人（以下簡稱乙方）：____________________________________ 身份證號：__________________________________________________ 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買商品房，達成如下協(xié)議： 一、乙方所購商品房位于____________________________________________________ 二、該商品房的具體幢號、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)計用途、建筑面積如下 房屋幢號建筑結(jié)構(gòu) 設(shè)計用途 建筑面積 該商品房交付時如有面積差異，以房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機關(guān)實測面積為準。 三、甲方應(yīng)向乙方出示所售房屋的下列證件 1．國有地地使用證，編號：_________________________ 2．房屋所有權(quán)證，編號：___________________________ 3．商品房預(yù)售許可證，編號：_______________________ 四、該商品房銷售價格為：實得建筑面積（即套內(nèi)面積）_________元／平方米（公攤面積按建造成本折算入實得面積單價），房款共計_________元，大寫_________幣__________________。 五、付款方式及付時間甲、乙雙方按下列第_________種約定辦理。 1．乙方在合同簽訂之日起_________日內(nèi)一次性付清全部房款，甲方給予乙方_________％優(yōu)惠，即實付房款總額_________元。 2．乙方在合同簽訂之日起_________日內(nèi)**房款_________元，余款在__________________付清。 3．甲、乙雙方約定其他方式付款或乙方屬貸款（按揭）購房，甲、乙雙方就此項內(nèi)容另訂補充合同。 六、乙方如未按合同第五條約定給付房款，屬乙方違約。甲方按下列第______種約定追究乙方違約責任。 1．終止合同，乙方按應(yīng)付房款的_________％向甲方支付違約金，甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約的差額部分由乙方據(jù)實賠償。 2．合同繼續(xù)履行，乙方按_________向甲方支付違約金。 七、甲須于_______年______月______日前將竣工驗收（包括建筑工程質(zhì)量驗收和規(guī)定必須的綜合驗收）合格的商品房交付給乙方，如因__________________，除甲、乙雙方協(xié)商同意解除或變更合同外，甲方可據(jù)實延期。 八、除本合同第七條約定的特殊情況外，甲方如果未能按合同約定期限，將該商品房交付乙方，屬甲方違約，乙方按下列第_____種約定追究甲方違約責任。 1．終止合同，甲方按乙方應(yīng)付房款的_________％向乙方支持違約金，乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。 2．合同繼續(xù)履行，甲方按_________向乙方支付違約金。 九、甲方所售商品房面積與產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機關(guān)實測面積差異在±_________％（含本數(shù)）至±_________％以內(nèi)，按實測面積結(jié)算房款；差異超過±_________％（含本數(shù)），乙方按下列第_______種約定辦理。 1．終止合同，甲方在乙方提出終止合同要求之日起_________日內(nèi)，將乙方已付房款退還乙方，并按_________利率給付利息。 2．合同繼續(xù)履行，雙方約定_______________________________________________。 十、預(yù)售商品房在開發(fā)建設(shè)過程中，甲方對原設(shè)計方案進行調(diào)整和修改，必須在調(diào)整和修改的方案批準后_________日內(nèi)書面通知乙方，乙方應(yīng)在收到該通知之日起_________日提出退房或與甲方協(xié)商一致簽訂補充協(xié)議。乙方要求退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按_________利率給付利息。 十一、甲方所售商品房在交付給乙方時，該商品房的配套環(huán)境和配套設(shè)施，必須符合甲方售房時所作的承諾和雙方約定。該商品房的裝飾、裝修、配套設(shè)施、設(shè)備的標準、保修責任和質(zhì)量要求，必須符合附件《商品房使用說明書》和《商品房質(zhì)量保證書》中所作的說明、規(guī)定和承諾。 十二、甲方將該商品房交付乙方后，應(yīng)協(xié)助乙方在_________日內(nèi)到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，如因甲方過失造成乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理權(quán)屬登記的，乙方按下列第_________種約定處理。 1．終止合同，甲方須在乙方提出終止合同要求之日起_____日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按乙方已付房款的____％支付違約金 2．合同繼續(xù)履行，甲方按_________向乙方支付違約金。 十三、甲、乙雙方在簽訂本合同時，應(yīng)當依照政府相關(guān)規(guī)定，同時簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。 十四、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，交簽訂補充協(xié)議。 十五、本合同連同附件及補充協(xié)議共_________頁，一式三份，經(jīng)甲、乙雙方簽字后生效，雙方各執(zhí)一份，成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處備案一份，均具有同等法律效力。 十六、本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意按下列第______種約定處理。 1．由_________仲裁委員會仲裁。 2．向人民法院起訴。 十七、其他約定：_________________________________________________________ 甲方（簽章）：_________ 乙方（簽章）：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 附件 1．在成都市錦江、青羊、金牛、武侯、高新區(qū)范圍內(nèi)銷售的商品房，本合同首頁須與成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處聯(lián)機打印后備案。購房人右要合同簽訂后持本合同到成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處或者撥打6279090（語音信箱）查詢備案信息。 2．本合同的部條款，當實際情況未發(fā)生或當雙方不作約定的，應(yīng)在空格處打“／”，以示刪除。 3．本合同由成都市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一監(jiān)制。 subtitle:成都審議商品房買賣合同  （2012年3月地產(chǎn)中國網(wǎng)訊）成都審議商品房買賣合同 定金不退、沒收房就得交物業(yè)費……商品房買賣合同中哪些條款是“不平等條約”？昨日，成都市首個專門點評審議格式條款的評審委員會召開第一次全體會議，對商品房買賣合同中具有重大爭議的22條格式條款進行了集中點評審議。 記者了解到，評審委員會由市工商局、房管局等行政主管部門、司法機關(guān)、律師事務(wù)所等業(yè)務(wù)相關(guān)人士組成。審議結(jié)果將于近日在市工商局官方網(wǎng)站和媒體上公布。而經(jīng)審議確認的“霸王條款”，委員會將上報省工商局等相關(guān)部門，為相關(guān)部門進一步制定規(guī)范合同文本提供指導(dǎo)意見。市工商局市場監(jiān)督管理處相關(guān)負責人介紹，一旦消費者發(fā)現(xiàn)商品房買賣合同中有“霸王條款”，可以向工商等行政主管部門舉報，相關(guān)部門將根據(jù)評審意見嚴格查處。 焦點：“定金”不退 消費者在購房前就會被開發(fā)商要求簽訂《認(定)購協(xié)議》，其中對“定金”的認定，是困擾諸多消費者的條款之一。在評審會上，委員們評議的第一條條款即是《認(定)購協(xié)議》的定金條款。 博紳律師事務(wù)所主任李凊直言，“它就是一個霸王條款”?！岸ń稹边m用定金罰則，守約方付款，違約方要雙倍承擔責任，而“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，二者的法律后果不同，該條款不適用于定金罰則。 焦點：水電氣未通不違約 到了交房日期，水電氣未通，按照《商品房買賣合同》的該條款，只要開發(fā)商出具政務(wù)辦理證明，就不承擔違約責任。對于這一條款，四川劉范楊張律師事務(wù)所主任劉力認為，該條款屬于免除開發(fā)商責任的條款，像這樣的條款應(yīng)該變更為直截了當?shù)貙懗?，如果基礎(chǔ)設(shè)施沒有按照預(yù)定的日期交付，應(yīng)當承擔什么樣的違約責任。 焦點：沒交房就收物業(yè)費 未收房被要求交物業(yè)管理費？四川劉范楊張律師事務(wù)所主任劉力認為，“這樣的條款是個霸王條款”，消費者還沒收房不知道房屋是否符合交房條件，如果交房程序沒走完，就收物業(yè)管理費，是缺失公平的。成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局市場監(jiān)管處處長蔡任重也認為這是“霸王條款”，他說，只有業(yè)主拿出鑰匙打開房門之時，才開始承擔物業(yè)管理相關(guān)義務(wù)。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:32

相關(guān)問題

• 問 簽購房合同常見問題有哪些?有哪些問題需要注意？
  答

  簽購房合同常見問題與注意事項：1、購買商品房時,須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》,自己擬購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》上所載的房屋幢號范圍內(nèi)。2、購房者所簽訂的認購協(xié)議中的購房人應(yīng)與商品房買賣契約中購房人一致。3、購房者可通過《商品房預(yù)售許可證》上備注事項,了解開發(fā)企業(yè)所銷售的商品房是否存在土地抵押情況。若存在土地抵押的,在簽訂認購協(xié)議時,應(yīng)要求開發(fā)商約定土地解押時間和簽約時間。4、購房者與開發(fā)企業(yè)所簽訂的認購協(xié)議應(yīng)按照從網(wǎng)上下載的標準格式,協(xié)議中應(yīng)約定簽約時間。認購協(xié)議簽訂時,購房者只付定金,不付房款。5、購房者所購買的房屋若設(shè)定在建工程抵押的,開發(fā)商應(yīng)在認購協(xié)議中注明房屋抵押的事實,雙方應(yīng)約定房屋的解押時間和簽約時間。6、購房者與開發(fā)商所簽訂商品房買賣契約必須是從網(wǎng)上下載的標準格式,雙方簽字蓋章后,購房者方可付定金和房款。開發(fā)商應(yīng)在十日內(nèi)確認上傳,并在三十日內(nèi)辦理登記備案。登記備案手續(xù)不但可以有效防止開發(fā)商“一房二賣”,而且在通常情況下還可以避免因開發(fā)商的其他債務(wù)導(dǎo)致所購房屋被人民法院查封。7、購房者在簽約前,不僅要充分了解合同的主要條款,也要了解前期物業(yè)合同以及業(yè)主臨時公約的主要條款,因為這些條款中有購房者將要履行的義務(wù)和責任。8、商品房買賣契約的示范文本為市房產(chǎn)管理局監(jiān)制,但主要條款由雙方商定,尤其是房屋交付時間,交付條件、面積誤差處理方式以及辦理產(chǎn)權(quán)登記的時間和違約責任,雙方應(yīng)在合同中加以約定。

• 問 商品房買賣常見問題 如何化解問題
  答

  想買房子，除開選房看房，第一需要做的功課就是認真對待房屋買賣合同。很多人認為這是格式合同，自己多關(guān)心也沒有用。孰不知這買家大筆一揮，就可能面對購房中的種種風險。針對商品房買賣合同簽訂及履行中當事人存在的三個誤區(qū)。 誤區(qū)1：《訂購書》已經(jīng)明確約定了定金不退，那就一定退不回來了。 2012年3月15日，張x與北京某房地產(chǎn)公司(開發(fā)商)簽訂了《認購協(xié)議書》，購買了位于順義區(qū)的一套房子，用途是商業(yè)。《認購書》上第三條明確規(guī)定了，張x向該公司交納五萬元定金，并在七日內(nèi)簽訂買賣合同，如果合同不簽定金就不退了。之后，開發(fā)商開據(jù)的收據(jù)也明確了不買定金不退的字樣。 2012年3月20日，在雙方協(xié)商合同時，張x提出自己購房的目的是想經(jīng)營一家餐廳，房地產(chǎn)公司考慮到油煙排放、擾民等問題不同意用于餐飲經(jīng)營。雙方爭執(zhí)不下，導(dǎo)致合同未能簽訂。張x認為如果無法經(jīng)營餐廳，自己購房的目的不能實現(xiàn)，房就不想買了，遂要求退回定金，但遭到了開發(fā)商的拒絕。開發(fā)商說《訂購書》已經(jīng)明確說了不購買定金就不退回，所以要退定金那不是可能的。 法律鏈接： **高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理; 因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！? 律師說： 上述法律規(guī)定中，**重要的字眼是“因不能歸責當事人雙方的事由”，這決定了定金是否可以退回。實踐中，法院一般是查明雙方是否存在過錯或是違約行為導(dǎo)致合同無法訂立。如果是由于一方過錯或是違約導(dǎo)致合同無法訂立的，過錯或違約方將承受定金罰則的懲罰。而如果雙方并無過錯或是違約行為，只是就合同條款不能達成一致意見或是其它事由的導(dǎo)致無法購買的，收受定金的一方就應(yīng)退還定金。 本案中，雖然開發(fā)商在《訂購書》和收據(jù)中一再強調(diào)不購買定金不予退還。但事實上，雙方在簽訂合同時，對房屋用于餐飲經(jīng)營達不成一致意見。而在房屋用途明確為商業(yè)的前提下，雙方只是站到了自己的角度考慮問題，對于無法簽訂合同本身并不存在故意或違約。因此開發(fā)商應(yīng)當退回定金。 值得提醒的是，在實踐中，經(jīng)常會有當事人使用“誠意金”或“訂金”這樣的字眼。這二者都不是規(guī)范的法律概念。在沒有明確約定為定金的情況下，在法律上只能視為一種預(yù)付款，將不具有擔保的性質(zhì)，也不適用定金罰則。 誤區(qū)2：未到房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上做預(yù)售登記的合同不成立。 2012年1月，李x與北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司(開發(fā)商)簽訂了《商品房買賣合同》，以貸款的方式購買了一套140平米的商品房。該合同一式四份，李x在買受人處簽了字后，將合同全部交給了開發(fā)商蓋章，自己只留了一份復(fù)印件。之后，合同一直未返回。經(jīng)多次詢問，開發(fā)商均以拿去房地產(chǎn)管理中心備案蓋章為由推脫。按照合同約定，李x支付了**款和一系列的購房雜費。 2012年7月收房時，開發(fā)商無法按期交房。遂通知李x到售樓處簽署補充協(xié)議并選擇賠付方式，李x不同意補簽并要求開發(fā)商盡快交房。2012年8月，開發(fā)商致函給李x，說雙方訂立的《商品房買賣合同》一直未在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上備案做預(yù)售登記，因此合同并不成立，彼此之間不存在買賣關(guān)系，只同意退回李x已經(jīng)交納的**款，不再交樓。 法律鏈接： 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理備案登記?！? **高法《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其它物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！? **高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“當事人以商品房預(yù)售合同未按法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持?！? 律師說： 可以看出，上述法律規(guī)定已經(jīng)明確規(guī)定了如果以簽訂的《商品房買賣合同》未在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上做預(yù)售登記為由主張合同不成立的，法院將不予支持。顯然，本案中開發(fā)商的主張是站不住腳的，合同不僅成立，對于逾期交樓，開發(fā)商還應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。 從性質(zhì)上看，商品房預(yù)售登記是一種政府行政管理行為，其目的是規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的秩序。它并不是確認合同效力的必要條件。事實上，商品房買賣合同只要符合了合同生效的一般要件，當事人又事實履行了合同，合同就當然成立并生效。但是，如果當事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續(xù)作為合同生效條件的，則完全不同，因為根據(jù)合同自愿原則，法律會遵從當事人的意思選擇，將此作為商品房買賣合同生效的必要條件。 雖然商品房買賣合同未在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站備案不影響合同效力，但對于今后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證會存在一定的影響和障礙。為了保護買房者的利益，**好在合同中明確約定開發(fā)商或中介公司辦理網(wǎng)上預(yù)售登記的具體時間，以督促其盡快辦理。 誤區(qū)3：收房時如果不交齊所有費用就收不了房。 2013年1月，于x從北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司(開發(fā)商)處購得住房一套。讓于x特別滿意的是，該房屋為現(xiàn)房，同年3月就能驗收交房。于x計劃著4月份裝修完畢，五一正好作為婚房使用。 簽訂《商品房買賣合同》時，于x特別留心了交房的時間和條件。交房時間為2013年3月31日前，交房條件為開發(fā)商提供建筑工程竣工驗收備案表和面積實測技術(shù)報告書。如果該手續(xù)不齊全，于x有權(quán)拒收房屋，并追究開發(fā)商的違約責任。 可到了交房的時候，開發(fā)商告訴于x，必須將物業(yè)費、契稅、印花稅及公共維修基金、測繪費、房產(chǎn)代辦費等一系列的雜費交齊后，才能將房屋交付給于軍使用。于x算了一下，這些費用加起來大概有十萬左右。那段時間，于x資金周轉(zhuǎn)有些困難，一下子拿不出這些錢來。于是，于x找到開發(fā)商商量能不能先交房，以確保裝修的時間，上述費用緩二個月一定交齊。對此，開發(fā)商明確拒絕，告訴他如果不交齊所有費用就收不了房。 法律鏈接： 《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人?！? 《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗收備案表; (二)取得商品房面積實測技術(shù)報告書; (三)預(yù)售合同約定的其它交付條件。” 律師說： 交付使用是指出賣人依合同約定將房屋交給買受人實際占有，買受人因此行使對房屋占有權(quán)利的行為。在商品房買賣合同中，出賣方主要義務(wù)就是交付符合交付使用條件的商品房給買受人使用。只要買受方履行了合同規(guī)定的義務(wù)，出賣方就無權(quán)拒絕，也不能附加合同外的任何條件。 本案中，雖然開發(fā)商要求于x交納的公共維修基金、契稅、印花稅、測繪費等一系列費用的目的是為了幫助于軍辦理房產(chǎn)證，但根據(jù)合同的約定，交房的時間與辦理房產(chǎn)證的時間是分開的，通常情況下，辦理房產(chǎn)證的時間為房屋交付使用后180日內(nèi)辦理。由此可見，交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)證既不是同一行為，也不是相同的時間內(nèi)進行。開發(fā)商以此為由拒絕履行房屋交付義務(wù)，是缺乏合同及法律依據(jù)的。于x完全有權(quán)要求開發(fā)商無條件地交付房屋，并追究開發(fā)商延遲交房的違約責任。

• 問 ??簽購房合同需要注意什么?常見問題有哪些?
  答

  簽訂購房合同八大注意事項第一項：關(guān)于五證陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。第二項：關(guān)于公攤面積陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。第三項：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。第四項：關(guān)于書面通知陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。第六項：關(guān)于所售房屋的抵押陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約陷阱：《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。第八項：關(guān)于各方責任范圍陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

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• 問 怎樣寫購房合同 商品房買賣合同范本有什么常見的問題
  答

  購房人在填寫購房合同前**好事先想清楚用誰的名字購買。因為一旦合同備案，房屋交付前，購房人想換名字，需購房人和房地產(chǎn)商一起到國土房管局辦理更名手續(xù)，除了要花更名費，還需要房地產(chǎn)商的同意。房屋交付后，購房人要想換名字，只能等到拿到房產(chǎn)證后辦理過戶，費用就更大了。 商品房買賣合同范本有什么常見的問題，需要注意什么？ （一）范本并非不能改 合同是當事人合意的結(jié)果，只要當事人自己簽訂的合同內(nèi)容不違反法律，法律就不會加以干預(yù)。政府出臺“合同示范文本”，并印制統(tǒng)一合同，僅是推薦使用，而非強迫使用，更不能限制當事人的自主決定。開發(fā)商拿來的“不能改”的合同范本很可能就是自己擬定或已經(jīng)填好空的合同，條款的內(nèi)容可能損害購房者既得利益或剝奪購房者的權(quán)利，遇到這樣的情況，一定不要隨意妥協(xié)。 （二）范本的具體內(nèi)容需要細化 “示范文本”只是范本，只對合同起示范作用，里面的條款還需要雙方進一步的約定，如果考慮不周全而輕易簽署可能會使自己陷入被動。為了保障當事人的自由選擇權(quán)，合同文本中設(shè)有很多空格和空白行，購房人簽合同時一定要注意對合同空白處的內(nèi)容進行選擇，在空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補充協(xié)議形式另行約定時，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款。 （三）仔細閱讀范本的每一個條文再簽字 范本的每一個條文都涉及雙方的切身權(quán)利和義務(wù)，因此對于每一個條款都要仔細閱讀，否則，一旦簽字就要承擔責任。尤其是合同中的空白處已經(jīng)被開發(fā)商填寫好的情況，這樣的內(nèi)容僅代表房地產(chǎn)商一方的意愿，購房人有權(quán)不接受。不清楚的地方可以要求開發(fā)商予以解釋對于合同條款含義不清楚的地方，一定要要求開發(fā)商予以解釋，必要的時候?qū)㈤_發(fā)商的解釋寫人合同，以免糊里糊涂地喪失自己的權(quán)益。 （四）對自己不利的地方要力爭修改 由于開發(fā)商和購房人處于不平等的談判地位，因此開發(fā)商會以拒絕簽約為要挾，拒絕對自己提出的“范本”進行修改，遇到這樣的情況應(yīng)當據(jù)理力爭，并號召其他購房者共同談判，刪除對自己不利的條款。 （五）事先準備一份《示范文本》 建議您在買房子之前準備一份《示范文本》，在簽商品房買賣合同的時候可以拿出來和房地產(chǎn)商提供給您的合同做一下對比，看看有沒有被“偷梁換柱”。

• 問 怎樣簽商品房買賣合同?
  答

  **后要注意的是在合同簽訂后三個月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門登記備案。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對效力，可以對抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開發(fā)商會由此承擔退回房款和違約責任，但你預(yù)想中的房屋必然落空，為買房所作出的種種努力也將付之東流。

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