國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的主體有哪些要求

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  國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方： 應(yīng)當(dāng)是：市、縣人民政府土地管理部門。 不包括省轄市所轄區(qū)，也不包括市縣人民政府土地管理部門以上的各級(jí)人民政府土地管理部門。開發(fā)區(qū)管委會(huì)無(wú)權(quán)作為出讓方訂立國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。(僅是在05年8月1日前作為出讓方訂立了出讓合同，且在起訴前得到市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的才可以有條件的認(rèn)定有效。) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的訂立的受讓方： 可以是公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，法律另有規(guī)定除外。 外商投資欲通過(guò)出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的必須先行成立“三資企業(yè)”。 附法律規(guī)定： 94\07\05 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定： 第七條 土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第十四條　土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。 土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 90\11\12 全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì) 《關(guān)于市轄區(qū)土地審批權(quán)限問(wèn)題的答復(fù)》規(guī)定： “考慮到實(shí)施城市統(tǒng)一規(guī)劃的需要，沒(méi)有授予省轄市所轄區(qū)審批土地權(quán)” 05\06\18 **高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》 第二條規(guī)定： “開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。 本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。” 90\05\19 國(guó)務(wù)院 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定： 第三條　中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。 90\05\19 國(guó)務(wù)院 《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》規(guī)定： 第四條　外商投資成片開發(fā)，應(yīng)分別依照《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或者中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或者外資企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè))。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:47

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓的主體是什么
  答

  一、土地使用權(quán)出讓主體只能是市、縣人民政府 對(duì)于土地使用權(quán)出讓合同糾紛的處理，《解釋》首先明確了土地使用權(quán)出讓的主體只能是市、縣人民政府。 值得注意的是，按照《解釋》，土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的物僅限于國(guó)有建設(shè)性土地使用權(quán)，而不包括國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的土地使用權(quán)，更不包括集體土地使用權(quán)。 當(dāng)前，一些開發(fā)區(qū)的國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓呈現(xiàn)無(wú)序狀態(tài)，開發(fā)區(qū)管委會(huì)擅自出讓土地的情況較為嚴(yán)重，引發(fā)了大量的合同糾紛?！督忉尅穼?duì)這種混亂無(wú)序的狀況使出撒手锏。 《解釋》明確將不具備法定主體資格的開發(fā)區(qū)管委會(huì)與受讓人訂立的土地使用權(quán)出讓合同按無(wú)效處理，這意味著《解釋》實(shí)施后，開發(fā)區(qū)管委會(huì)再行訂立的土地使用權(quán)出讓合同一律無(wú)效。 二、避免無(wú)效土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同大量出現(xiàn) 針對(duì)當(dāng)前存在著的大量國(guó)有企業(yè)、公益事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等劃撥土地使用者，基于種種原因未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)即訂立合同，將其占有使用的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓而引發(fā)的糾紛，《解釋》作出明確處理規(guī)定。 對(duì)“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”引發(fā)的糾紛，《解釋》在確認(rèn)數(shù)個(gè)合同均為有效的前提下，對(duì)糾紛的解決分別情況作出了明確的具體處理規(guī)定。 在合同的解除上，《解釋》嚴(yán)格當(dāng)事人行使解除權(quán)的條件，只有在出現(xiàn)根本違約，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求解除的才予以支持。以維護(hù)合同交易關(guān)系的穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。 三、合作開發(fā)房地產(chǎn)共享利潤(rùn)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)開發(fā)需要的建設(shè)資金龐大，合作開發(fā)成為一種常見的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，由此引發(fā)的糾紛也呈上升趨勢(shì)。 對(duì)于有關(guān)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理，《解釋》明確了合作開發(fā)行為的特征為共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)。對(duì)認(rèn)定糾紛性質(zhì)，確定當(dāng)事人的民事責(zé)任，提供了明確具體的法律尺度。 《解釋》專門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的問(wèn)題明確規(guī)定，當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但起訴前當(dāng)事人一方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

• 問(wèn) 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓
  答

  【章名】 第二章 土地使用權(quán)出讓 第八條 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。 第九條 土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。 第十條 土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施。 第十一條 土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡(jiǎn)稱出讓方）與土地使用者簽訂。 第十二條 土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。 第十三條 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式： （一）協(xié)議； （二）招標(biāo)； （三）拍賣。 依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 第十四條 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。 第十五條 出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。 第十六條 土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。 第十七條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。 未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。 第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)...

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• 問(wèn) 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)？
  答

  是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

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• 問(wèn) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓有哪些注意事項(xiàng)
  答

  所謂國(guó)有土地使用權(quán)出讓其實(shí)是指國(guó)家將土地的使用權(quán)在規(guī)定的年限內(nèi)出讓給土地的使用者，而土地使用者需向國(guó)家交付約定的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用的行為。由于國(guó)有土地使用權(quán)出讓的專業(yè)性比較強(qiáng)，所以在進(jìn)行出讓時(shí)一定要小心謹(jǐn)慎。下面我們一起來(lái)看看國(guó)有土地使用權(quán)出讓的注意事項(xiàng)有哪些。國(guó)有土地使用權(quán)出讓的注意事項(xiàng)：一、國(guó)有土地的權(quán)屬調(diào)查出讓合同簽訂之前，要對(duì)出讓方的出讓主體資格進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)出讓方有資產(chǎn)處分權(quán)。二、土地出讓須符合政府規(guī)劃國(guó)有土地使用權(quán)出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，否則會(huì)出現(xiàn)出讓行為因違反政策無(wú)效等情形。三、土地使用權(quán)的出讓方式對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、住宅及工業(yè)用地依法應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質(zhì)用地的可以采用協(xié)議方式出讓。四、土地使用權(quán)出讓的簽訂形式1、土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權(quán)出讓合同，同時(shí)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記。2、出讓合同應(yīng)該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發(fā)程度、出讓年限、投資強(qiáng)度(工業(yè)用地)、動(dòng)工及竣工時(shí)間、支付出讓金的時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容，條款內(nèi)容須清晰、具體。同時(shí)，土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。五、出讓價(jià)格1、注意無(wú)論是通過(guò)招拍掛取得的土地還是協(xié)議出讓的土地，簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，出讓價(jià)格不得低于同類用地的**低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，否則就屬于違背行政法規(guī)禁止規(guī)定的無(wú)效條款。2、如果土地使用權(quán)出讓合同約定出讓價(jià)格不得低于同類用地的**低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，出讓方或者受讓方可以請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金，如果受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足出讓金，受讓方有權(quán)請(qǐng)求解除合同并要求出讓方對(duì)由此造成的損失按過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。六、合同公證土地使用權(quán)出讓合同專業(yè)性較強(qiáng)，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟，對(duì)合同內(nèi)容是否符合有關(guān)法律法規(guī)及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進(jìn)行公證。七、注意收回土地條件和時(shí)限1、土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)明確規(guī)定收回土地的條件，即使土地使用權(quán)出讓合同沒(méi)有明確規(guī)定收回土地的條件，政府仍然可以依據(jù)法定條件收回閑置土地。2、以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。①超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。②滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。③因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。因此，受讓方應(yīng)注意土地使用權(quán)出讓合同約定的開發(fā)時(shí)間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達(dá)到收回土地的法定條件，導(dǎo)致政府無(wú)償收回土地行為的發(fā)生。

• 問(wèn) 國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的流程有哪些
  答

  國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓，為保證公開公平有著嚴(yán)格的流程。 1發(fā)招標(biāo)公告或者發(fā)投標(biāo)邀請(qǐng)書30天儲(chǔ)備中心1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本(原、復(fù)); 2、法人代表身份證明書; 3、法人代表身份證(原、復(fù)); 4、不低于公告數(shù)額的履約保證金; 2對(duì)競(jìng)標(biāo)人進(jìn)行資格審查3天儲(chǔ)備中心; 3在公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)，招標(biāo)人邀請(qǐng)所有競(jìng)標(biāo)人在公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督下開標(biāo)3天儲(chǔ)備中心; 4評(píng)標(biāo)小組評(píng)比投標(biāo)文件，提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，并推薦合格的中標(biāo)候選人3天儲(chǔ)備中心; 5招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)小組提出的評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人3天儲(chǔ)備中心; 6招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知未中標(biāo)的競(jìng)標(biāo)人3天儲(chǔ)備中心.