未來房價走勢如何分析 會不會持續(xù)上漲呢

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• 145****2384

  未來房價走勢能預(yù)測？一漲到底是不是一定的？其實(shí)這其中存在誤區(qū)。首先，房價的變化近年來就出現(xiàn)上下波動的情況，未來到底如何會變化，并不是能夠簡單估算出來的。這其中存在著幾大誤區(qū)。   房價走勢誤區(qū)之一：房價十年大漲早已買房的人大賺     這是典型的投資心態(tài)。社會上有一套房的家庭占了大多數(shù)，一般家庭不大可能在房價漲幅巨大后拋售后獲利，因中國人“安居樂業(yè)”的觀念根深蒂固，為賺錢而賣出房子再租房的做法是要有先進(jìn)的投資觀念的。所以不管自己的房子漲了多少，只要不賣，就不能實(shí)現(xiàn)這種收益。也就是所說的紙上富貴。所以，房價雖然漲了不少，可是對于大多只有一套房的家庭來講，沒有什么意義。     房價走勢誤區(qū)之二：知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家說房價還要漲 經(jīng)濟(jì)學(xué)家在某些領(lǐng)域有智慧，不等于在所有經(jīng)濟(jì)問題上在行。且越有名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，恐怕越無時間搞學(xué)問。 對于那些如十年內(nèi)房價要漲三倍，房價還要漲20年的言論要仔細(xì)分析，不能輕信。朝鮮戰(zhàn)爭前蘭德公司要賣給美國政府7個字：中國會出兵朝鮮，雖然只有7個字，可是附有好幾百頁的材料來詳細(xì)說明。美國政府舍不得那點(diǎn)小錢，沒有買，結(jié)果遭迎頭痛擊。這些言論有沒無詳實(shí)的材料作為根據(jù)?恐怕沒有。        房價走勢誤區(qū)之三：政府嚴(yán)控土地則房價上漲 根據(jù)北京市國土局上周公布的土地供地計劃，與去年相比，住宅用地總量計劃減少450公頃，其中保障性安居工程減少了200公頃，商品住宅用地計劃減少了250公頃。這表面上來看，土地供給計劃下降，房價會上漲，實(shí)則不然，因?yàn)橥恋毓?yīng)減小抑制的是新房市場繼續(xù)提高活躍度，間接促進(jìn)北京二手房市場發(fā)展，所以土地供應(yīng)減少會抑制新房價格，上漲的僅是北京二手房價格。     房價走勢誤區(qū)之四：買房后就一勞永逸 根據(jù)中國法律，業(yè)主對房屋建筑擁有所有權(quán)，但是對于住房的土地，并無所有權(quán)，**多只有70年的使用權(quán)，而且從開發(fā)商拿到土地之日起算，如房子蓋了3年，業(yè)主就只有67年的土地使用權(quán)了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向國家繳納土地使用權(quán)費(fèi)還是以后就可以免費(fèi)使用，或是由國家收回使用權(quán)，這在法律上仍是空白。所以買房人在買房時，不光要看房屋的地段、交通等，還要看土地所有權(quán)期限。     房價走勢誤區(qū)之五：土地是不可再生資源 價格就應(yīng)上漲 其實(shí)，不光是土地，石油、煤、鐵礦、鈾礦等都是不可再生資源?？墒沁@些東西是不是就是一直上漲，從不下跌呢?周國際油價暴漲暴跌，難道是因?yàn)樗鼈兂闪丝稍偕Y源?      房價走勢誤區(qū)之六：建材成本上漲所以房價還要上漲 據(jù)測算，建筑材料成本僅占房價的20%，鋼材不是房屋的唯一建筑材料，這樣鋼材占房價的比例就更低了。磚混結(jié)構(gòu)的房屋用鋼量每平方用鋼僅為10至30公斤。所以鋼材漲價對房價上漲影響甚微。同時，鋼材價格持續(xù)上漲好幾年了，這也使得企業(yè)盲目大量投資，僅今年已經(jīng)建成的鋼鐵項(xiàng)目的產(chǎn)能就將高達(dá)4.1億噸，而2004年中國生鐵產(chǎn)量僅2.5億噸，中期來看，鋼材價格會不漲反跌。**近市場上的鋼價就下跌了近千元一噸。鋼價漲不是房價走勢漲的理由。     房價走勢誤區(qū)之七：經(jīng)濟(jì)發(fā)展收入提高房價也應(yīng)漲 中國這兩年收入提高較快，但是假如一個人年收入3萬，一套房價90萬，相當(dāng)于30年收入?？墒欠孔硬幌笠话愕南M(fèi)品，是要用一二十年的積蓄來購買的。假如一個人年收入3萬，一套房價60萬，相當(dāng)于20年收入。如收入與房價年均上漲15%，20年后不吃不喝，也僅307.35萬的積蓄，可是房價已漲到854萬了。所以房價漲幅應(yīng)大大低于收入增長。     總之，房價走勢是否上漲或下跌，影響因素頗多，不能說某個因素有利房價上漲房價就一定上漲;況且，上述七大誤區(qū)本身就難以站住腳。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:25

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• 問 未來五年內(nèi)蒙古各盟市房價走勢會如何變化 會不會繼續(xù)上漲
  答

  我們知道內(nèi)蒙古的GDP已經(jīng)連續(xù)10年全國增速第一，受資源稅的利好，未來十年GDP增速也會走在全國前列。內(nèi)蒙古GDP已經(jīng)進(jìn)入萬億俱樂部了，人均GDP也趕上了廣州，所以，內(nèi)蒙古算是一個富裕地區(qū)了。但GDP的高速增長并沒有帶來居民收入的高速增長，當(dāng)?shù)鼐用癫]有共享到經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的成果。內(nèi)蒙古各盟市房價走勢也不是很明朗，今天我們就來預(yù)測一下未來五年的房價變動。 現(xiàn)在，國家提出居民收入要與GDP增速同步，未來內(nèi)蒙古的GDP增速若按17%算，居民收入每年的增長也應(yīng)達(dá)到17%，如果按照此來算，內(nèi)蒙古人民的未來收入是相當(dāng)可觀的，五年之后應(yīng)該在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻兩番?，F(xiàn)在，就看領(lǐng)導(dǎo)的魄力和執(zhí)行力了。不過保守的估計翻一翻是沒問題的。所以，未來內(nèi)蒙古居民對房產(chǎn)的購買力還是不錯的。 從城建設(shè)角度看，內(nèi)蒙古的城建已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，胡春華對內(nèi)蒙古的城建相當(dāng)不滿意，分別在呼和浩特和鄂爾多斯開過城建現(xiàn)場會，所以，未來五年，各盟市會加大城市的建設(shè)力度，加快舊城拆遷，經(jīng)營城市，提高城市品位，各盟市的城市會變得很漂亮，但是漂亮的嚴(yán)重后果就是房價飆升。 先來來預(yù)測一下，內(nèi)蒙古金三角呼包鄂樓市。 呼和浩特，內(nèi)蒙古首府，內(nèi)蒙古未來的財政收入急速增長，作為首府城市必將受益，此外，胡春華對呼和浩特的城市建設(shè)相當(dāng)不滿意，2010年呼和浩特就投入巨資改擴(kuò)建道路，未來幾年，呼和浩特將加大拆遷舊房改造力度，拆遷只會帶來房價的急速上漲，未來，呼和浩特城市將會更加美麗，再加上政治、教育、醫(yī)療的壟斷優(yōu)勢會吸引各盟市富人涌向呼和浩特，以上得出呼和浩特未來幾年，房地產(chǎn)價格上漲非常之快，保守估計未來5年會翻番。2010年呼市房價上漲很快，這得益于道路的改擴(kuò)建，現(xiàn)在均價6000元，2011年底房價破8000,2012年內(nèi)破萬，此后每年增加2000左右，在2015年底接近15000元每平方米。 鄂爾多斯，內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，資源稅改革將會使鄂爾多斯財政收入在內(nèi)蒙古一騎絕塵，再加上當(dāng)?shù)厝丝谏?，所以從人均GDP看，鄂爾多斯絕對是富裕發(fā)達(dá)地區(qū)。此外鄂爾多斯民間資金充裕，當(dāng)?shù)馗蝗溯^多，且當(dāng)?shù)孛耖g放高利貸風(fēng)行，當(dāng)?shù)鼐用衿毡榭釔弁顿Y，民間資金活躍程度如同溫州，所以其房價升降應(yīng)參照溫州。當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y方向就兩項(xiàng)，放高利貸和買房，預(yù)計未來五年這種投資趨向不會變。鄂爾多斯人炒股的少，據(jù)專家說炒股高手一年的收益是12%，而鄂爾多斯放高利貸的年收益率**低達(dá)25%。投資黃金、古董、農(nóng)產(chǎn)品、期貨的更是少之又少，一是當(dāng)?shù)鼐用窬哂羞@方面知識的人少，此外當(dāng)?shù)剡@方面的信息渠道也少。所以，投資渠道的狹窄決定了當(dāng)?shù)鼐用裰粫顿Y房產(chǎn)和高利貸。這兩項(xiàng)投資結(jié)合只會推動房價越來越高。抑制當(dāng)?shù)胤績r上漲唯一因素是人口較少。2010年當(dāng)?shù)胤績r7000元，預(yù)計2011年底房價破萬,2012年內(nèi)一萬二，此后每年增加2000左右，在2015年底接近17000元每平方米。 包頭，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不如鄂爾多斯，政治優(yōu)勢不如呼和浩特，包頭就像中國的天津一樣尷尬。唯一的亮點(diǎn)是稀土，但當(dāng)?shù)叵⊥灵_發(fā)的亂象和環(huán)境污染較嚴(yán)重。當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y房地產(chǎn)意愿小，再加上城市建設(shè)框架拉的較大，房價向上動力不足，利好是受呼和浩特和鄂爾多斯房價上漲的帶動，價格會隨著緩慢上漲，預(yù)計未來幾年房價溫和上漲。五年之內(nèi)房價由5000元上漲到一萬。 錫盟，礦產(chǎn)資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮螅欢缺环Q為第二個鄂爾多斯。錫盟也確確實(shí)實(shí)向鄂爾多斯學(xué)習(xí)，奉鄂爾多斯為老大，但是，**近幾年的發(fā)展，我怎么越來越看不到鄂爾多斯的影子，發(fā)展速度仍然緩慢，經(jīng)濟(jì)和居民收入仍然處在內(nèi)蒙古的中下游，這是一個值得當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)深思的問題，長遠(yuǎn)看，錫盟仍然前途無量。 錫林浩特是一個美麗的城市，當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)淳樸，道路寬闊，城市整潔，人口較少，適宜人居。當(dāng)?shù)氐姆績r較低，現(xiàn)在3000元左右，預(yù)計未來五年房價會翻番達(dá)到6000-7000元，但錫盟不適宜住房投資，當(dāng)?shù)厝丝谳^少，下家不好找，變現(xiàn)能力差。但是投資商業(yè)還是可以的。 赤峰作為一個農(nóng)業(yè)大市，近幾年的發(fā)展還是令人刮目相看的，赤峰的優(yōu)勢是地理位置，距離北京、承德、大連近，離資源大盟錫盟也較近，若再開通高鐵，交通優(yōu)勢將更加明顯。赤峰將來的發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)是旅游和物流，與承德、錫盟可組成一條草原旅游專線，物流近兩年赤峰也投資較大，將來發(fā)展前景非常廣闊。但無工不富的魔咒將長期制約著赤峰的發(fā)展，龐大的人口基數(shù)也將制約著赤峰社會事業(yè)發(fā)展，居民的收入和社會保障增長較其他地區(qū)略慢。赤峰城市比較干凈整潔，新區(qū)建設(shè)的很漂亮，比較適宜人居。近兩年赤峰城建攤子鋪的比較大，橋北也在大興土木，這在一定程度上會抑制房價上升，但只是暫時的。赤峰人對下一代的關(guān)心尤為重視，這從赤峰的教育可以看出，高考成績遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，赤峰人現(xiàn)在除了加強(qiáng)下一代的培養(yǎng)之外，也開始關(guān)心下一代的居住問題，近來，赤峰居民開始在赤峰給下一代買房的越來越多，尤其是家有男丁的，如果買房和教育一樣形成氛圍，對赤峰的房價上漲推動還是挺大。赤峰雖然居民收入較低，但是赤峰人口較多，達(dá)400多萬，所以，剛需很強(qiáng)，這也是赤峰房價居高不下的**重要原因。赤峰2010年的房價在5500元左右，增長速度還是比較快的。未來五年，基于赤峰人口基數(shù)大，城市化率低（包頭人口也較多，但城市化率高），剛需強(qiáng)勁的特點(diǎn)，房價上漲還是比較快的，2015年房價會破萬。 通遼，離東三省較近，通遼人也一直認(rèn)為他們應(yīng)該是東三省人，通遼人在東三省的比在呼和浩特的多。通遼的富人一般愿在東三省置業(yè)發(fā)展。通遼近年來發(fā)展也較快，總體來說，它只能是內(nèi)蒙古發(fā)展的一個縮影，與周邊盟市相比不突出。長遠(yuǎn)來看，通遼的發(fā)展還要依靠東北振興。通遼的房價不高，屬于價值洼地，尤其是優(yōu)質(zhì)的地段好的二手房很有投資價值。未來五年，通遼的房價漲幅還是可觀的，會在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻番。 烏海，一個資源枯竭的城市、一個不適宜人居的城市。烏海的煤炭資源已經(jīng)消耗殆盡了，發(fā)展后勁不足，走轉(zhuǎn)型升級的路又何其容易呢，當(dāng)然烏海的葡萄產(chǎn)業(yè)近兩年還是發(fā)展不錯的，但中國的轉(zhuǎn)型升級的路只能是路漫漫其修遠(yuǎn)兮。烏海污染之嚴(yán)重在內(nèi)蒙古首屈一指，整個烏海上空被一層濃煙籠罩著，只有在刮風(fēng)后的第二天才能見到晴朗的天空，空氣中彌漫著臭臭的煉焦炭氣味。如果不是環(huán)境污染，烏海其是是一個適宜人居的城市，當(dāng)?shù)毓べY福利待遇高，而物價很低。烏?，F(xiàn)在的房價在4000元-5000元，房價居高的原因我想一是當(dāng)?shù)氐牟疬w、當(dāng)?shù)氐墓べY高，二是受周邊地區(qū)棋盤井和蒙西兩鎮(zhèn)人口的流入支撐的。但未來，烏海房價上漲的動力不足，一是當(dāng)?shù)毓べY上漲壓力較大，二是周邊兩鎮(zhèn)人口流入烏海的越來越少，他們逐漸流向了東勝和銀川，三是烏海的城市化已經(jīng)很高了。未來五年，烏海是我唯一不看好的城市，房價上漲就是2000-3000元左右吧。 烏蘭察布市，屬于老、少、邊、窮四位一體的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，這個基本市情短期內(nèi)難以改變。優(yōu)勢是區(qū)位優(yōu)越、交通便利、能源充足;制約因素是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、資源稟賦較差。利好是現(xiàn)在去了王書記，此人頗有膽識，是干事業(yè)的人，在他的帶領(lǐng)下，烏蘭察布市發(fā)展速度會有很大提升的。集寧嚴(yán)格意義上就是一個小縣城，而且是一個臟亂差的小縣城，政府近兩年也在加大拆遷改造力度，尤其是王去了改造速度會更快，同時，新城區(qū)也在如火如荼的建設(shè)之中，五年之后集寧會建設(shè)成為一個具有一定規(guī)模的中心城市、宜居城市，但是不是宜業(yè)城市有待考證。集寧的房價現(xiàn)在不高，大約2500-3000元，房價低的原因，一是當(dāng)?shù)鼐用袷杖肫毡槠?，二是烏蒙人普遍心目中的盟市首府城市是呼和浩特而不是集寧，有條件的一般都去呼和浩特置業(yè)，三是烏蒙人是內(nèi)蒙古的吉普賽人，散落于各個盟市，以呼包鄂居多，去集寧發(fā)展的少，外來人口少，對房價推動作用可忽略。未來五年，受財政收入過低，保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造資金短缺所累，提升烏蘭察布市城市品位只能是經(jīng)營城市，房價會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻番，達(dá)到5000-6000元。 呼倫貝爾市，內(nèi)蒙古**美的草原生態(tài)旅游城市，也是內(nèi)蒙古旅游資源**豐富的城市。旅游資源將是其優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，隨著基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，機(jī)場的增加，旅游優(yōu)勢將更加凸顯。此外，口岸城市、與東三省比鄰的地理優(yōu)勢、豐富的地下資源，也會推動呼倫貝爾市的快速發(fā)展，十二五，東部盟市我看好呼倫貝爾市。呼倫貝爾市的十二五規(guī)劃目標(biāo)提的也比較高，可見當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)對今后五年發(fā)展的信心很足。海拉爾市的房價在3000-3500元，房價與東部大部分盟市相當(dāng)。房價較低的原因一是當(dāng)?shù)鼐用袷杖胼^低，二是海拉爾處于邊疆地帶，加上當(dāng)?shù)囟靽?yán)寒天氣，阻礙了外來人口的流入。但是現(xiàn)在，受旅游城市的品牌影響，呼倫貝爾市開發(fā)的高端樓盤較多，從而會整體提高呼倫貝爾市的房價。未來五年房價也會翻番，達(dá)到6000元以上。 巴彥淖爾，蒙古語意思是“富饒的湖泊”。位于舉世聞名的河套平原上，是黃河水養(yǎng)育了河套人，一首《夸河套》唱出了巴彥淖爾市的魚米之鄉(xiāng)本色，現(xiàn)在的巴彥淖爾市是以農(nóng)業(yè)和輕工業(yè)為主的城市，但是河套人已不滿足以農(nóng)為主的發(fā)展方式，積極向重工業(yè)靠攏，那么巴彥淖爾市發(fā)展重工業(yè)的優(yōu)勢是什么，還是水，自治區(qū)打造沿黃沿線經(jīng)濟(jì)帶為它帶來了很好的機(jī)遇，以水為媒，巴彥淖爾市會承接一些煤化工項(xiàng)目，十二五巴彥淖爾市會像十一五一樣呈現(xiàn)快速發(fā)展的，但是經(jīng)濟(jì)水平在自治區(qū)仍然會處在中下游水平。巴彥淖爾要建設(shè)百萬人口宜居宜業(yè)新城市，發(fā)展藍(lán)圖比較宏偉，能否實(shí)現(xiàn)有待考證，尤其是宜業(yè)。巴彥淖爾現(xiàn)在房價在3500元左右，價格適中，如果是剛需那你就毫不猶豫的買吧，這樣的地區(qū)，買就應(yīng)該買地段好的高檔小區(qū)，差價就是幾百元，但是以后居住感覺完全是兩樣的。未來五年受城區(qū)框架拉的較大的因素，房價上漲較緩慢，每年增長個幾百元，五年之后有望能達(dá)到6000元以上。 阿拉善盟，是內(nèi)蒙古自治區(qū)面積**大、人口**少的盟市，總面積27萬平方公里，總?cè)丝?2萬多人。地大物博，地廣人稀是其**好寫照。阿拉善盟給人的印象一直是個貧窮落后的地區(qū)，然而，事實(shí)并非如此，阿拉善盟礦產(chǎn)資源、旅游資源豐富，農(nóng)牧業(yè)資源也具有獨(dú)特的優(yōu)勢，所以，其發(fā)展極具前景，十一五發(fā)展速度快能和鄂爾多斯相媲美了，現(xiàn)在看上去落后，主要是其底子薄的原因。十二五發(fā)展速度會呈現(xiàn)年均20%以上的增長的，速度很可能位居自治區(qū)首位。而其人口僅有20多萬人，所以，十二五后阿盟會讓其他盟市大吃一驚的。阿盟現(xiàn)在**大問題是生態(tài)環(huán)境，需要政府下大力氣改善，人口轉(zhuǎn)移力度要加大，不適宜人居住、生存的地區(qū)，就要整體搬遷，這需要領(lǐng)導(dǎo)的魄力。巴彥浩特就是個小城鎮(zhèn)，但是正因?yàn)槠涑墙v史欠賬較多，改造升級更容易，今年舉辦的全區(qū)文明現(xiàn)場會，阿盟加大了投入，未來五年，在雄厚的財政支持下，巴彥浩特會是個美麗的適宜人居的民族旅游城市。阿盟現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率達(dá)75.7%，十二五末會達(dá)到84%，由于人口稀少，再加上城鎮(zhèn)化率高，未來房價上漲緩慢，自住要買，投資不推薦。

• 問 武漢**新房價動態(tài)是如何的 未來會不會上漲
  答

  關(guān)于武漢**新房價動態(tài)，探討武漢樓市再迎拐點(diǎn)？一方面、中央政府三令五申樓市調(diào)控不動搖：另一方面，地方政府以保剛需的名義救市微調(diào)動作不斷。一方面、武漢大多開發(fā)商競相打折、降價力度不斷加大，另一方面部分開發(fā)商卻挾剛需以漲房價、以至成交直線下滑。武漢**新房價動態(tài)究竟是漲是跌，武漢**新房價動態(tài)究竟會是如何的走勢，正是本文要探討的內(nèi)容。  近段時間，樓市“寒流”和“暖流”交匯涌動，武漢房價半年來也首次出現(xiàn)上漲，政府“刺激”措施不斷。政策的博弈和房價變化走向“微妙期”，武漢樓市是否會再次迎“拐點(diǎn)”?紅五月是否能能夠?qū)崿F(xiàn)? 據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年4月武漢新建商品住宅成交均價為6307.21元，同比上升1.04%。這是7個月以來，武漢房價首次出現(xiàn)同比上漲。而據(jù)億房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，武漢各片區(qū)卻漲跌互現(xiàn)。其中中心區(qū)除古田、二七后湖有所上掌握大部分處于下跌階段。而次中心和遠(yuǎn)城區(qū)的金銀湖、盤龍城、江夏等片區(qū)部分價格相對較低的樓盤，其價格方面重新出現(xiàn)的上漲勢頭。 從熱銷區(qū)域開看，仍集中在南華、金銀湖、光谷等片區(qū)，其中以南湖為主的洪山區(qū)自三四月以來不論是日、周、月成交一直居于首位。而在價格上漢陽區(qū)房價自去年底廣電都薈首開中心區(qū)大幅降價外，區(qū)域整體依舊處于大幅降價的區(qū)間內(nèi)，如月初熱銷的漢陽人信匯項(xiàng)目在取得熱銷佳績的情況夏再次降價千元，繼續(xù)拉低區(qū)域房價。 而與部分樓盤房價重新上漲相對的是近期開盤銷售去化率的逐漸降低，五一前后不少樓盤銷售去化率已經(jīng)不足30%，如沌口片中冶楓樹灣為新盤開盤當(dāng)天去化率不足2成。5月6日，漢陽龍陽大道壹加壹空間開盤，推出30-65㎡LOFT小戶共493套，戶型精巧實(shí)用，均價8300-9000元/㎡，當(dāng)天去化為30%。 也有另一部分樓盤繼續(xù)加大打折力度、如本期大華南湖公園世家三期，98平戶型優(yōu)惠達(dá)10萬、而位于江岸區(qū)的聚誠竹苑項(xiàng)目則推出91折的優(yōu)惠。 目前武漢樓市呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的“亂戰(zhàn)”局面。一方面部分次中心及遠(yuǎn)城區(qū)樓盤，在地鐵3號線、4號線等陸續(xù)開工的利好刺激加上房價相對較低的因素，以及一部分在三四月份銷售很好的樓盤在回籠部分資金、緩解壓力后趁機(jī)漲價。另一方面則是中心區(qū)及部分性價比較低樓盤則繼續(xù)加大打折力度，刺激剛需。從目前市場態(tài)勢看，讓利換量，有打折有銷量，無打折無銷量的基本態(tài)勢并沒有改變。這從價格調(diào)整前后項(xiàng)目售樓部的人氣和成交變化上就已經(jīng)與較明顯的體現(xiàn)。 綜合全國情況來看，深圳、廣州、南京、武漢、合肥、惠州等地開發(fā)商一成**也再次重出江湖。 據(jù)報道，在武漢，位于黃陂漢口巨龍大道和漢施公路交會處翰林雅居項(xiàng)目推行“一成**實(shí)現(xiàn)購房夢想活動”。據(jù)稱購房者只需要繳納一成**，剩余兩成**款由公司墊付，墊付購房款在交房前一個月內(nèi)繳清即可。 據(jù)統(tǒng)計，4月武漢共銷售商品住房10245套。盡管與3月相比減少8.11%，但在去年2月國家出臺史上**嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控以來，這一成績?nèi)允执蜓郏喝ツ?月至今年2月，武漢樓市月度銷量一直保持在萬套以下，而今年的3、4月，樓市銷量接連破萬?！耙詢r換量”是樓市銷量走高的主要原因。 博弈近中場博弈近中場博弈近中場博弈近中場 ““““控控控控””””與與與與““““救救救救””””的糾結(jié)的糾結(jié)的糾結(jié)的糾結(jié) 據(jù)媒體報道：近日，揚(yáng)州市財政局、市房管局聯(lián)合發(fā)布通知，今年7月1日起的一年內(nèi)，該市個人購買成品住房將獲得房屋合同價款4‰—6‰的政府獎勵。以對一套100平方米、總價為80萬的成品住房為例，購房者將拿到4000元的獎勵。盡管有業(yè)內(nèi)人士表示對購買成品住宅的購房人進(jìn)行獎勵相對于是一種購房補(bǔ)貼，或是成品住宅的一種促銷方式。但大部分網(wǎng)友仍認(rèn)為是地方政府的一種救市措施。 而在此之前，各地陸續(xù)出臺的樓市微調(diào)政策均“鉚上”公積金，繼武漢等地之后，上周末沈陽、廣州也陸續(xù)出臺或重申了公積金貸款購買首套房的優(yōu)惠政策，定向“刺激剛需”入市意圖明顯。另一方面則是深圳;上海等地推出的首套房貸85折優(yōu)惠利率。 兩會以來、國務(wù)院等中央各部委一再三令五申，樓市調(diào)控不動搖，人民日報等主流媒體也一再強(qiáng)調(diào)防調(diào)控反復(fù)、限購等政策不會松動，表明中央政府對調(diào)控的態(tài)度是多么堅決和明確。但房價的漲跌與政府的利益攸關(guān)。各地方政府在財政壓力下卻依然微調(diào)救市政策不斷。**近一年多，國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴(yán)格，但房價依然沒有出現(xiàn)大幅下跌。在2012快走到年中的時候中央和地方政府的政策博弈也將深化到一個新的高度。 今年中央與地方的政策主要出現(xiàn)二輪博弈，一輪是二月份兩會前以上海、中山、蕪湖等第對限購限價等硬性政策的調(diào)整，因?yàn)橹苯优c中央調(diào)控政策相左，因而被很快遏制住了。而第二輪博弈則出現(xiàn)在4月中旬以后，在國務(wù)院等部委重申調(diào)控不放松的情況下，北京、武漢等地對房貸利率和公積金等進(jìn)行調(diào)整。 與第一輪微調(diào)和博弈不同的是，第二輪微調(diào)和博弈各地方政府沒有選擇與中央政府直接“硬”性對抗，而是選擇了以保剛需為由進(jìn)行優(yōu)惠利率、公積金等“軟”對抗，因?yàn)楣e金本身就是具有保障性質(zhì)的住房基金，因此與調(diào)整限購等政策相比更加“溫和”也不容易引起中央的過度反應(yīng)。 在中央與地方“控”與“救”的糾結(jié)中，上半年快要結(jié)束，樓市調(diào)控也再一次走到了十字路口，無論是近“緊”還是“松”，中央和地方政府都面臨兩大問題。其一，“抑投資”與“保剛需”如何并舉?其二，“保增長”與“調(diào)樓市”如何兼顧? 住建部專家秦虹表示，未來房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅持控制投資性需求，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房供給，滿足市場剛性需求。 有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然現(xiàn)在地方政府的“微調(diào)”不斷出現(xiàn)，但是也僅僅是微調(diào)而已，還不敢直接抵制國家的大政策，所以現(xiàn)在樓市大環(huán)境還是偏緊，之所以有這么多緩沖政策出臺，就是為了保證樓市擁有一定的成交量。現(xiàn)在的購房者也已經(jīng)冷靜了許多，都會先觀望一陣，遇到降價幅度可觀、或者品質(zhì)優(yōu)秀的樓盤后才會擇機(jī)出手。 讓利換量見底讓利換量見底讓利換量見底讓利換量見底 武漢樓市或再迎拐點(diǎn)武漢樓市或再迎拐點(diǎn)武漢樓市或再迎拐點(diǎn)武漢樓市或再迎拐點(diǎn)? 成交過萬、部分樓盤房價上漲、加上政府微調(diào)救市政策不斷，是否意味著在房價連續(xù)走跌半年后，武漢樓市再次迎來拐點(diǎn)呢? 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在近期的樓市成交量中，深圳、上海、武漢成交同比下跌，5月第一周武漢成交環(huán)比下跌。但日均成交仍在300套以上。似乎在金三銀四后紅五月仍是不難實(shí)現(xiàn)。但在“火爆”成交背后依然是讓利換量。有網(wǎng)友認(rèn)為，今年以來，樓市所有的成交幾乎都與降價有關(guān)，保持高價很難吸引購房者，逆勢漲價則無異于自取滅亡。 而事實(shí)上，雖然整體上4月武漢房價有所上漲，部分樓盤價格反彈。但與之對應(yīng)的是售樓部人氣和成交的急劇下滑。因此開發(fā)商漲價或者取消優(yōu)惠都將不可避免的導(dǎo)致銷售的下降。因此也使得紅五月充滿變數(shù)，但總體上武漢再次出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能不大，而會繼續(xù)下拐。 首先是，庫存和樓市供應(yīng)的繼續(xù)加大。雖然三四月連續(xù)兩個月武漢樓市銷量過萬套，但相對約12.5萬套庫存來說，開發(fā)商銷售壓力仍然巨大，而5月后將進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。據(jù)統(tǒng)計、5月約有49個樓盤開盤和加推，其中僅五月第一周就有24個項(xiàng)目取得預(yù)售證。(4月30日—5月6日武漢共24個項(xiàng)目取得預(yù)售許可證)，無論是推盤量還是供應(yīng)量都遠(yuǎn)超過三四月份，導(dǎo)致樓市競爭進(jìn)一步加劇，開發(fā)商銷售壓力也進(jìn)一步加大。 其次、積累剛需逐漸見底、讓利換量效果逐漸減弱。由于前期積累的積極入市的剛需釋放后，目前樓市交投逐步歸于平穩(wěn)，年初部分政策的利好作用也正逐步淡化，除了開發(fā)商降價意愿降低以外，目前樓市的價格刺激也呈現(xiàn)出邊際效應(yīng)遞減之勢，即“第一次降價帶來銷售大漲之后，之后每一次推盤成交情況逐次變差”。 **后，雖然地方政府微調(diào)動作不斷，但仍不敢與中央直接對抗，不敢過度調(diào)整政策。僅靠調(diào)整公積金等“軟”性微調(diào)，對市場需求刺激有限。

• 問 未來幾年房價走勢? 未來5幾年房價走勢分析
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  1.未來5年，一線城市的房價上行趨勢或已成為行業(yè)共識。因?yàn)槿丝诨鶖?shù)，供求關(guān)系，都決定了一線城市的房價走勢。而一線城市受土地價格不斷上漲的影響，未來豪宅化趨勢已相當(dāng)明顯；2.在一線城市輻射范圍的都市圈亦是房價趨勢中的潛力股，這是基于人口流入的判斷。一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就占了8個，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，環(huán)渤海有京津。龐大的人口基數(shù)，必然對當(dāng)?shù)胤績r帶來上漲空間；3.關(guān)于未來五年，一線城市的房價，肯定高于當(dāng)前。但到底高多少，其實(shí)具有較大變量。這個較大變量，主要來自兩點(diǎn)；4.本輪一線城市皆翻倍，漲得太猛，體力透支，休整的時間可能會長過以往短周期的下行期，不是降溫一年左右，而是降溫二年左右；5.中央嚴(yán)厲約束炒房，應(yīng)會延續(xù)幾年，雖然樓市低迷之際，仍會重現(xiàn)救市，但在2022年之前，領(lǐng)導(dǎo)的指示或多或少，仍有一定的約束力。6.從規(guī)律來看，中國的房價三四年一個小周期，10年一個大周期。而往往在小周期中會出現(xiàn)波動。2017年一線城市房價呈現(xiàn)出的緊縮的下行趨勢，而2016年一線城市房價延續(xù)2015年的上行趨勢，整體平穩(wěn)上漲。從10年長周期來看，中國房價將穩(wěn)中上行，但是各城市間分化現(xiàn)象依然存在；7.1998年中國進(jìn)入到了城市化的進(jìn)程，不動產(chǎn)價格上漲，其實(shí)是貨幣增發(fā)的一個投影。貨幣的增發(fā)量和房地產(chǎn)價格的波動、土地價格的波動有強(qiáng)大的正關(guān)系。未來5年內(nèi)，只要中國經(jīng)濟(jì)不崩盤，我們的貨幣總量就有可能會翻一番；8.一線城市是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)動機(jī)。從貨幣增發(fā)的效率到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，這兩個元素中，我們可以得知，一線城市在未來仍然是人口凈流入的城市；

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• 問 2015年廣州房價的走勢是怎樣呢，會不會上漲呢？
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  我個人認(rèn)為可以上漲的

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• 問 各地房價會不會上漲 河北邯鄲房價未來會怎么變化
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  來源：人民日報 新聞時間：2013年07月15日 市場量價齊升 上半年，北京新建住宅簽約量為近4年來**高 盡管“國五條”出臺后，一線城市紛紛實(shí)施了升級版限購令，但上半年各地房價還是呈現(xiàn)出量價齊升的走勢。 國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量仍有65個。相比“國五條”剛剛落地的3月，環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所下降，平均漲幅也由1.09%放緩到5月份的0.91%，但同比漲幅仍在繼續(xù)沖高，新建商品住宅平均同比漲幅達(dá)5.65%。 其中，北上廣深等一線城市仍是房價上漲壓力較大的城市。以北京為例，上半年新建住宅簽約超過6.2萬套，同比上漲約28%，是近4年來上半年同期的**高值。 相比新房市場，二手房市場顯得更為熱鬧。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，上半年北京二手住宅成交量約為9.5萬套，比去年同期大幅上漲70.6%。 受“國五條”中對個人轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個人所得稅政策的影響，二手房市場在政策出臺前后出現(xiàn)了大起大落的走勢。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，今年1—2月二手房市場延續(xù)了去年的回暖勢頭，量價穩(wěn)步增長。3月受政策影響，為了躲避高額個稅，供需雙方搶搭末班車，成交出現(xiàn)暴漲，透支了部分需求。從4月開始，隨著新政落地，市場重新開始觀望，二手房交易轉(zhuǎn)向低迷，價格漲勢也有所放緩。 在房價上漲壓力不減的同時，土地市場也持續(xù)活躍，全國一、二線城市土地溢價率明顯上漲，廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價格新高。6月中旬以來，南京、廣州、上海、重慶、武漢也有多宗地塊高溢價集中成交。土地價格居高不下，無疑增加了房價繼續(xù)上漲的壓力。 土地市場的火熱，既反映出企業(yè)對未來市場的樂觀預(yù)期，也反映出房地產(chǎn)企業(yè)的資金面仍然比較寬裕。上半年，各大房企紛紛交出了近年來**為亮麗的半年成績單。 在已經(jīng)發(fā)布半年業(yè)績預(yù)報的18家上市房企中，有8家銷售額預(yù)計漲幅超過100%，13家公司預(yù)計業(yè)績漲幅超過30%。從A股上市公司一季度財報的數(shù)據(jù)分析，一、二線房地產(chǎn)企業(yè)短期資金鏈相對寬裕，其中一線企業(yè)尤為充裕；同時房企海外融資十分積極，企業(yè)仍有擴(kuò)張動力。在資金面寬裕的情況下，開發(fā)商降價促銷的動力不足。這也是房價持續(xù)上漲的重要原因。 “錢荒”或成變數(shù) 投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將有所減少，房價下行壓力或增加 開發(fā)商看好后市，而央行近期進(jìn)行的儲戶調(diào)查顯示，對于三季度房價，有34.1%的居民預(yù)期“上漲”，45.3%的居民預(yù)期“基本不變”。當(dāng)前市場再次出現(xiàn)購房者與開發(fā)商對未來一致看漲的現(xiàn)象。 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在地價居高不下，股市、黃金等投資市場低迷，開發(fā)商不缺錢，各方預(yù)期又一致看漲的情況下，下半年房價繼續(xù)上漲的壓力仍然較大?！皬谋本┒址渴袌龅淖邉菘?，盡管3月份以后這幾個月成交量都不超過1萬套，但仍在逐月增長，這說明市場在逐漸恢復(fù)。” 然而，5月下旬開始的一場資金面的“錢荒”，可能對這種一致看漲的預(yù)期產(chǎn)生沖擊。一位房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者，近期來咨詢買房貸款事項(xiàng)的客戶多了起來，大多擔(dān)心目前銀行“錢荒”會不會影響他們購房貸款。同時，目前北京部分銀行首次購房商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率已從8.5折提高到9折或9.5折，說明購房貸款的難度在增加。 “錢荒”所反映的流動性偏緊，對目前看似寬松的開發(fā)商資金鏈也會產(chǎn)生一定沖擊。張大偉認(rèn)為，隨著流動性緊張的內(nèi)在壓力以及政府對于風(fēng)險較高的地方融資平臺和房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的控制，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將會有所減少，開發(fā)商不得不通過以價換量的方式來保證維持運(yùn)轉(zhuǎn)，房價下行壓力可能增加。受此影響，下半年樓市銷售可能會低于預(yù)期。同時，銀行資金緊張，將明顯影響購房者貸款，而開發(fā)商的資金成本也將相應(yīng)增加，有可能加快預(yù)售回籠資金，有望改善市場的短期供需。 顯然，這場“錢荒”增加了下半年樓市的未知因素，一些嗅覺敏銳的開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)整戰(zhàn)略，搶先出貨。 位于北京亦莊馬駒橋地區(qū)的珠江四季悅城項(xiàng)目，近期將以低至10800元/平方米的價格開盤銷售，而其項(xiàng)目周邊地區(qū)房價都已超過20000元/平方米。值得注意的是，亦莊馬駒橋地區(qū)附近的臺湖地區(qū)地價，6月份剛剛經(jīng)歷了一場拿地?zé)岢?，多家開發(fā)商平均拿地價格都在13000元/平方米左右。該項(xiàng)目低價入市，無疑將對這一區(qū)域的價格和預(yù)期產(chǎn)生較大沖擊。 北京市房協(xié)有關(guān)專家表示，在資金面突然趨緊的情況下，對于大企業(yè)而言，保持現(xiàn)金流充裕比追求個別項(xiàng)目的利潤更為重要。目前個別項(xiàng)目出現(xiàn)低價入市，說明在房地產(chǎn)一線企業(yè)的陣營里，對后市的預(yù)期正在出現(xiàn)分化。 重視預(yù)期管理 讓人們對調(diào)控的長期效果有信心 上半年，房地產(chǎn)市場形勢分化仍然明顯，房價地價上漲壓力主要集中在一線城市?！耙痪€城市集中了各種優(yōu)質(zhì)資源，人口聚集效應(yīng)過強(qiáng)，這從根本上導(dǎo)致了這些城市房價易漲難跌。”華北珠江公司副總經(jīng)理趙津說。 事實(shí)上，一線城市對“國五條”新政的執(zhí)行力度比其他城市明顯嚴(yán)格，出臺的調(diào)控細(xì)則也更為嚴(yán)厲。據(jù)統(tǒng)計，北京目前約有兩成左右的二手房交易執(zhí)行了繳納20%個人所得稅的政策。新政出臺后，在信貸和稅收政策的綜合影響下，成交量大幅萎縮，改善性需求受抑制**為明顯，但二手房房源供應(yīng)量也出現(xiàn)更為明顯的萎縮，削弱了調(diào)控效果。 而行政色彩更為濃厚的新建住宅限價政策，在實(shí)際執(zhí)行中，也遭遇了部分項(xiàng)目通過另簽精裝修合同等方法來提高售價，實(shí)際執(zhí)行效果打了折扣。 “盡管調(diào)控政策越來越嚴(yán)格，但我們看到，地價上漲、資金比較寬松、供求緊張……導(dǎo)致房價上漲的各種因素目前依然存在，如果資金面不出大問題，一線城市房價上漲壓力仍然很大，也凸顯了調(diào)控的難度。”趙津說，一線城市的調(diào)控必然會常態(tài)化，但要實(shí)現(xiàn)市場健康發(fā)展的調(diào)控目標(biāo)，調(diào)控政策本身也應(yīng)該做一些調(diào)整。 “要分析房地產(chǎn)市場的長期走勢，必須理解，住宅作為一種兼具投資和消費(fèi)屬性的耐用品，它的價格不僅取決于當(dāng)期的供求關(guān)系，也取決于預(yù)期需求與潛在供給之間的邊際缺口?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示。 巴曙松認(rèn)為，樓市的預(yù)期需求對收入增長、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度，這就意味著兩者之間的缺口常常存在，并且很容易在短期內(nèi)突然放大。在這種情況下，如果調(diào)控只是著力于調(diào)節(jié)當(dāng)前的供求關(guān)系，而不能有效控制需求預(yù)期或擴(kuò)大潛在供給，那么調(diào)控的效果往往十分有限，甚至?xí)蔀榉績r上行的推手。 中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，目前起到一定效果的各種以“限”為主的調(diào)控政策，難以改變?nèi)藗儗ξ磥矸績r繼續(xù)上漲的預(yù)期。未來樓市調(diào)控，在努力增加市場供應(yīng)的同時，應(yīng)更加重視市場預(yù)期。在“國五條”的一系列政策中，專門提出要加強(qiáng)市場預(yù)期管理，正是看到了預(yù)期的重要性。下一階段，應(yīng)進(jìn)一步穩(wěn)定政策、強(qiáng)化政策的落實(shí)和執(zhí)行、加強(qiáng)市場信息的公開透明和及時發(fā)布，抓緊推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅擴(kuò)圍等長效機(jī)制建設(shè)。只有這樣，人們才能對調(diào)控的長期效果有信心，預(yù)期才能更穩(wěn)定。