杭州房?jī)r(jià)發(fā)生了哪些變化 有哪些變化趨勢(shì)

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  從2015年過去的9個(gè)月來看，全國(guó)各大城市市場(chǎng)均有復(fù)蘇跡象，就復(fù)蘇的強(qiáng)弱程度比較，浙江省的四個(gè)城市強(qiáng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)頗受關(guān)注。 杭州房?jī)r(jià)逆襲 排名僅次于北上廣深 數(shù)據(jù)顯示，在去年全國(guó)去庫存壓力較大的時(shí)期，浙江四個(gè)城市房?jī)r(jià)增幅都比較小。其中杭州的增幅相對(duì)**小，為-1.8%，在70個(gè)城市中排名**后，即倒數(shù)第一。而到了2015年6月時(shí)，杭州房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“逆襲”態(tài)勢(shì)，在70個(gè)城市中排名第5位，僅次于四個(gè)一線城市。 近期發(fā)布的報(bào)告《全國(guó)樓市地區(qū)典型案例：浙江樓市的淪陷與重生》，對(duì)浙江樓市進(jìn)行了聚焦。報(bào)告對(duì)比2014年6月份和2015年6月份的房?jī)r(jià)變化認(rèn)定，浙江樓市在經(jīng)歷一個(gè)大的反彈和調(diào)整，而且目前漲幅已跑贏全國(guó)大勢(shì)。如果全國(guó)市場(chǎng)目前正處于“弱復(fù)蘇”的態(tài)勢(shì)，那么浙江板塊的復(fù)蘇完全可以貼上“強(qiáng)復(fù)蘇”的標(biāo)簽。 庫存去化周期較好地衡量了城市住宅的供求關(guān)系，并對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生重要的引導(dǎo)作用。如果將杭州、寧波和溫州和全國(guó)35個(gè)城市的存銷比進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，2011年5月~2014年11月，除了個(gè)別月份外，浙江3市的存銷比高于全國(guó)35個(gè)城市的水平，說明去化壓力相對(duì)偏大。 而從2014年12月~2015年6月。浙江3市的存銷比和全國(guó)35個(gè)城市的水平相差不多，到了6月份則略低于全國(guó)水平。這和浙江相關(guān)城市積極去庫存的導(dǎo)向有關(guān)系。 而之所以跑贏全國(guó)，一方面跟全國(guó)樓市發(fā)展的基本面有關(guān)。2014年以來，除了一線城市外，各地紛紛取消了持續(xù)了4年的限購(gòu)舉措。此外，配合國(guó)家層面的降準(zhǔn)降息、2015年“3·30”新政等進(jìn)行地方版本的細(xì)化以及地方購(gòu)房契稅補(bǔ)貼等舉措下，今年樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)十分明顯。 區(qū)域特色 在全國(guó)基本面之外，浙江樓市的走勢(shì)也跟浙江當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境、自身發(fā)展特點(diǎn)等有很大關(guān)系。對(duì)東南沿海浙江、江蘇、福建和廣東四個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的省份進(jìn)行GDP增速對(duì)比發(fā)現(xiàn)，從2008年至2014年浙江的GDP同比增幅一直低于其他三個(gè)省份。 尤其是，2008年國(guó)際金融危機(jī)對(duì)浙江經(jīng)濟(jì)影響較大。受外貿(mào)經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，浙江宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受拖累。2009至2010年浙江房?jī)r(jià)暴漲，脫離了經(jīng)濟(jì)基本面，所以含有較大泡沫成分，2011年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)惡化之后，房?jī)r(jià)終于大跌。 不過，近年來浙江在轉(zhuǎn)型升級(jí)方面做了很多工作。浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡稅根告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，這幾年浙江主打智慧經(jīng)濟(jì)、智慧產(chǎn)業(yè)，用新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來推動(dòng)“浙江智造”的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)成績(jī)比較突出。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州集聚了全國(guó)超過三分之一的電子商務(wù)網(wǎng)站，同時(shí)，在電子支付、云計(jì)算、快遞、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、信息技術(shù)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等領(lǐng)域涌現(xiàn)眾多專業(yè)的電子商務(wù)服務(wù)商。預(yù)計(jì)到2015年，杭州電子商務(wù)服務(wù)業(yè)收入將達(dá)到1000億元，創(chuàng)造60萬個(gè)網(wǎng)上就業(yè)崗位。 從住房消費(fèi)的角度考慮，居民家庭的財(cái)富水平和投資理念也是兩個(gè)頗有影響力的因素。從2015年上半年全國(guó)各地居民人均可支配收入的數(shù)據(jù)來看，浙江城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22640元，在全國(guó)排名第三，僅次于上海和北京。而農(nóng)村居民人均可支配收入為12005元，僅次于上海。 更為重要的是，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民人均可支配收入的倍差為1.9倍，在前10強(qiáng)省市中，為倒數(shù)第二位，說明浙江的城鄉(xiāng)差距比較小。概括來看，對(duì)于浙江的財(cái)富模式可總結(jié)為三點(diǎn)：較為富裕、城鄉(xiāng)差距小、藏富于民。此類財(cái)富模式，將間接影響住房交易背后的支付能力。 未來：或?qū)⒗^續(xù)回暖 嚴(yán)躍進(jìn)說，從周期性因素的角度看，目前浙江樓市周期處于止跌反彈的窗口期，部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)跌無可跌，一些城市房?jī)r(jià)增幅居于全國(guó)前列。這些信號(hào)綜合起來表明，后續(xù)浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)跑贏全國(guó)市場(chǎng)。 杭州一直都是二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展**好的一個(gè)城市，市場(chǎng)需求一直比較大。之前由于價(jià)格過高、供應(yīng)量過大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，在經(jīng)過充分的價(jià)格調(diào)整之后，其成交量也迅速擴(kuò)大，上半年杭州成交量同比增幅近150%，創(chuàng)近5年來新高，價(jià)格也迎來明顯的反彈。 不過，在快速回暖的同時(shí)，未來浙江樓市也存在一些不確定性。尤其是在土地市場(chǎng)方面，上半年杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)無論是出讓面積還是出讓金都相比去年有明顯下滑，主要還是庫存壓力大所致，而且也缺乏一些位置較好的地塊。 在城鎮(zhèn)化方面，2006年，浙江城鎮(zhèn)人口為2814萬，占總?cè)丝诘?6.5%。到了2014年，城鎮(zhèn)人口為3573萬，占總?cè)丝诘?4.9%，城鎮(zhèn)化率位居全國(guó)前列。也就是說，目前浙江的城鎮(zhèn)化率再大幅提升的空間已不是很大。 浙江居民住房擁有率比較高，且居住面積也比較大。比如說從城鎮(zhèn)人均住房面積的指標(biāo)看，2014年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積40.9平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積61.5平方米，該指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)水平。正是如此，需要警惕當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房需求不大的風(fēng)險(xiǎn)。 嚴(yán)躍進(jìn)說，在住房需求層面，需要密切關(guān)注浙江外來人口的購(gòu)房需求。比如在杭州蕭山、紹興柯橋等地，外來人口比較多，在限購(gòu)放開后，此類群體的購(gòu)房需求就會(huì)積極釋放。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:30

相關(guān)問題

• 問 江蘇保障房建設(shè)有哪些政策 發(fā)生了哪些變化
  答

  保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。江蘇保障房建設(shè)提速，2013上半年保障房新開工17.34萬套。 2013年1—6月江蘇省城鎮(zhèn)保障房新開工17.34萬套 記者從江蘇省住建廳獲悉，今年1—6月江蘇省城鎮(zhèn)保障房新開工17.34萬套，基本建成14.69萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的75%和82%，比全國(guó)平均水平分別高6%和32%；全省有3個(gè)省轄市和25個(gè)縣(市、區(qū))超額完成年度新開工任務(wù)，有5個(gè)省轄市和30個(gè)縣(市、區(qū))超額完成年度基本建成任務(wù)。 今年江蘇省確定的保障房建設(shè)目標(biāo)為新開工23萬套、竣工18萬套，發(fā)放廉租房租賃補(bǔ)貼4萬戶，而目前廉租房租賃補(bǔ)貼發(fā)放家庭已達(dá)5.25萬戶。保障房建設(shè)任務(wù)雖較前兩年有所減輕，但資金壓力仍然較大。上半年江蘇省保障房建設(shè)總投入240多億元，多數(shù)地區(qū)仍由政府直接投資加貸款，但一些地區(qū)融資方式出現(xiàn)多元化，比如南京、江陰等地開辟了債券、社會(huì)資金等渠道，南京、無錫、蘇州、常州四市還試點(diǎn)以公積金貸款支持保障房建設(shè)等。 資料顯示，南京今年以債券方式為保障房融資超過100億。其中，以南京市國(guó)資集團(tuán)為主體獲批發(fā)行的65億企業(yè)債3月已到位，另外獲得165億元定向債發(fā)行額度，成為繼北京之后第二個(gè)發(fā)行此類定向債的城市，首期發(fā)行65億元，已于2月到位。包括南京在內(nèi)的幾個(gè)城市還獲得了全國(guó)社?；稹?guó)家開發(fā)銀行等機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期投資或貸款。 值得一提的是，1—6月江蘇省棚戶區(qū)改造超進(jìn)度，棚戶區(qū)危舊房改造安置住房新開工數(shù)量為6.27萬套，基本建成4.33萬套，占年度任務(wù)目標(biāo)比重均已超過75%。 (記者汪曉霞) 記者從江蘇省住建廳獲悉，今年1—6月江蘇省城鎮(zhèn)保障房新開工17.34萬套，基本建成14.69萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的75%和82%，比全國(guó)平均水平分別高6%和32%；全省有3個(gè)省轄市和25個(gè)縣(市、區(qū))超額完成年度新開工任務(wù)，有5個(gè)省轄市和30個(gè)縣(市、區(qū))超額完成年度基本建成任務(wù)。 今年江蘇省確定的保障房建設(shè)目標(biāo)為新開工23萬套、竣工18萬套，發(fā)放廉租房租賃補(bǔ)貼4萬戶，而目前廉租房租賃補(bǔ)貼發(fā)放家庭已達(dá)5.25萬戶。保障房建設(shè)任務(wù)雖較前兩年有所減輕，但資金壓力仍然較大。上半年江蘇省保障房建設(shè)總投入240多億元，多數(shù)地區(qū)仍由政府直接投資加貸款，但一些地區(qū)融資方式出現(xiàn)多元化，比如南京、江陰等地開辟了債券、社會(huì)資金等渠道，南京、無錫、蘇州、常州四市還試點(diǎn)以公積金貸款支持保障房建設(shè)等。 資料顯示，南京今年以債券方式為保障房融資超過100億。其中，以南京市國(guó)資集團(tuán)為主體獲批發(fā)行的65億企業(yè)債3月已到位，另外獲得165億元定向債發(fā)行額度，成為繼北京之后第二個(gè)發(fā)行此類定向債的城市，首期發(fā)行65億元，已于2月到位。包括南京在內(nèi)的幾個(gè)城市還獲得了全國(guó)社?；?、國(guó)家開發(fā)銀行等機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期投資或貸款。 值得一提的是，1—6月江蘇省棚戶區(qū)改造超進(jìn)度，棚戶區(qū)危舊房改造安置住房新開工數(shù)量為6.27萬套，基本建成4.33萬套，占年度任務(wù)目標(biāo)比重均已超過75%。

• 問 鄭州房?jī)r(jià)均價(jià)是多少 發(fā)生了什么變化
  答

  2013年6月3日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了《2013年5月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》。報(bào)告顯示：2013年5月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10180元/平方米，環(huán)比4月上漲0.81%，自2012年6月連續(xù)第12個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.19個(gè)百分點(diǎn)，其中77個(gè)城市環(huán)比上漲，22個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。其中，鄭州5月平均價(jià)格8637元/平方米，環(huán)比4月下跌0.78%。 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院 根據(jù)發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月份，鄭州新建住宅樣本平均價(jià)格為每平方米8637元，比4月份每平方米下跌了68元。此外，該指數(shù)統(tǒng)計(jì)的另兩個(gè)河南的城市洛陽和新鄉(xiāng)，5月份新建住宅樣本平均價(jià)格分別為每平方米5287元、4186元，比4月份環(huán)比上漲幅度分別為0和0.5%。

• 問 成都房?jī)r(jià)有哪些上漲壓力 有哪些變化趨勢(shì)
  答

  調(diào)控的升級(jí)給過無數(shù)購(gòu)房者房?jī)r(jià)即將下跌的錯(cuò)覺，不少購(gòu)房者陷入了觀望。然而，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年前5月，成都新建住宅的樣本平均價(jià)格分別為7619、7733、7817、7934、8101元/㎡，總幅度近500元/㎡，一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)。結(jié)合3013年上半年的整體情況，業(yè)內(nèi)專家分析稱：2013年成都房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)難改，小漲趨勢(shì)明顯。 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院6月3日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年5月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10180元/平方米，環(huán)比4月上漲0.81%，自2012年6月連續(xù)第12個(gè)月環(huán)比上漲，其中77個(gè)城市環(huán)比上漲，22個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平，房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯。數(shù)據(jù)顯示，成都5月均價(jià)每平8101元，漲幅在2.1%-2.5%（含2.1%）之間，2013年成都房?jī)r(jià)上漲壓力猶存。 今年5月，成都新建住房平均價(jià)格8101元，同4月相比環(huán)比上漲2.1%，同比上漲10.47%，漲幅位居全國(guó)第十位。這是《金融投資報(bào)》記者從中國(guó)指數(shù)研究院6月3日發(fā)布的《2013年5月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)中獲取的信息。 值得注意的是，《報(bào)告》的公布，正好驗(yàn)證了此前任志強(qiáng)公開表示成都房?jī)r(jià)會(huì)在平穩(wěn)中繼續(xù)上行的判斷。 就2013年成都房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)理馬飛則認(rèn)為，成都房?jī)r(jià)上漲與品牌房企在郊區(qū)拿地布局不無關(guān)系。隨著郊區(qū)品牌樓盤的價(jià)格愈見走高，市內(nèi)的住宅價(jià)格也必然隨之增長(zhǎng)。在買漲不買跌的心態(tài)促使下，成都房?jī)r(jià)很難下行。 "成都房?jī)r(jià)未來仍會(huì)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但在政策調(diào)控下，長(zhǎng)期看來會(huì)是一個(gè)自然的微上漲。"李蔚表示，2013年成都房?jī)r(jià)上漲跟市場(chǎng)行為與宏觀調(diào)控息息相關(guān)。成都作為1.5線城市，也受到國(guó)家高度關(guān)注。李蔚認(rèn)為，對(duì)于調(diào)節(jié)成都房?jī)r(jià)上漲，一方面可以布局商業(yè)地產(chǎn)，尤其是郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)替代住宅房產(chǎn)，緩解轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)熱潮;另一方面，可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)房地產(chǎn)收繳重稅，并將這部分資金轉(zhuǎn)移為保障性住房的專項(xiàng)資金，將"人人有住房"變?yōu)?quot;人人有房住"。

• 問 沈陽房?jī)r(jià)有哪些趨勢(shì) 房?jī)r(jià)收入比如何變化
  答

  房?jī)r(jià)收入比可以直接的反映出家庭住房情況，沈陽的房?jī)r(jià)目前仍穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)收入比略高。 房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。 按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。 我國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比是不平衡的，中小城市的房?jī)r(jià)收入比多在6倍以上，屬于房?jī)r(jià)過高的范疇，據(jù)調(diào)查，全國(guó)大部分大中城市房?jī)r(jià)收入比超過6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了20甚至更高。 房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)有嚴(yán)格內(nèi)涵的概念，具體應(yīng)用時(shí)要注意其到底是什么情況下的房?jī)r(jià)收入比。在西方，房?jī)r(jià)收入比有新建住宅的（新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易），所選取的房?jī)r(jià)是中位數(shù)價(jià)格，家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國(guó)的住宅是按照平方米價(jià)格交易而不是按照套來交易，又由于納入中國(guó)家庭收入統(tǒng)計(jì)的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，其房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算結(jié)果也存在很大差異，更為橫向比較帶來了困難。 沈5月新建住宅均價(jià)7563元/平 同比漲139元 5月，沈陽新建商品住宅均價(jià)為7563元/平方米，環(huán)比下降0.18%。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 2012年， 沈陽新建住宅均價(jià)為7424元每平方米，由此可見，2013年的新建住宅均價(jià)同比上漲139元。

• 問 今年二套房政策有哪些內(nèi)容 發(fā)生了什么變化
  答

  城市二套房貸款政策有哪些走向？在今年收緊的樓市調(diào)控下，對(duì)二套房貸款政策有怎樣的調(diào)整？相信還有很多很多城市的居民不了解，那就讓我們一起來看看吧。 中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部為落實(shí)“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則，發(fā)布《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》?！锻ㄖ芬螅J款購(gòu)買第二套房的家庭**款比例不得低于七成。自2013年4月8日起，借款人通過北京市住建委房地產(chǎn)交易系統(tǒng)完成網(wǎng)上簽約所購(gòu)住房，其商業(yè)性個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)按照《通知》規(guī)定執(zhí)行。央行營(yíng)管部將會(huì)同相關(guān)部門對(duì)各商業(yè)銀行落實(shí)差別化住房信貸政策情況進(jìn)行督查。 目前各商業(yè)銀行北京分行均已調(diào)整二套房貸**比例，嚴(yán)格執(zhí)行《通知》要求，但目前二套房貸利率并未調(diào)整。分析人士表示，受新政影響**大的主要是改善型需求，預(yù)計(jì)未來上海、廣州、深圳等一線城市將跟進(jìn)上調(diào)二套房貸**比例，但全國(guó)普遍上調(diào)的可能性不大。